物业服务合同解除之后合同义务探讨

民一庭  邝亚辉

  内容摘要：随着城市化进程加快，社区建设日益完善，社区业主大会与物业服务单位之间的博弈也日益激烈。这其中的关键主要是业主日益增长的物业需要与落后的服务意识、服务理念、服务水平的矛盾，也因之涌现大量的物业服务合同争讼，这其中涉及众多物业服务合同之解除，基于物业服务合同的特殊性，即连续性、公益性，物业服务合同解除之后合同义务也存在相应的特殊性。

  关键词:  物业服务；后合同义务；交接

  后合同义务以产生于古罗马诚信契约和诚信诉讼的诚实信用原则为基础。 1804年颁布的《法国民法典》最先确立了诚实信用原则，这使得诚信义务由罗马法中的司法义务发展为一种法定义务，但没有明确为诚实信用义务。1990年颁布的《德国民法典》第242条首次将诚实信用原则规定为债法的基本原则。在随后的司法实践以及理论研究中，后合同义务开始类型化，并最终在立法上得到了体现。英美法系国家合同理论以对价为核心，后合同义务系由法官在判例中依据衡平法则让合同当事人承担了合同之外的义务。  

  我国《合同法》确立诚实信用原则（《合同法》第6条）的同时对后合同义务进行了规定（《合同法》第92条）。根据该规定：《合同法》规定的后合同义务主要包括通知、协助、保密等义务，物业服务合同领域的后合同义务也涉及通知、协助、保密等义务，鉴于物业服务的特点（综合性、连续性、公益性），立法对物业服务合同解除后的后合同义务作了类型化的规定，概括而言主要包括交接义务以及物业服务义务，其中通知、协助、保密等义务均包含于以上义务类型中。

    一、交接义务

  交接义务包括资料、设施以及专项维修资金的退还义务和交接后物业服务企业及时退出服务区域的义务。

   （一）退还义务

  退还义务包括：（1）资料的移交。范围包括竣工验收资料、物业维护技术资料、物业使用说明文件、物业权属资料、物业维护过程中产生的其他批文、检验证明文件以及当事人之间约定的其他资料等。其中，物业服务企业对业主的个人资料以及其他泄露后有损业主权益的资料负有保密义务，即使合同解除后仍应该履行该义务，否则将构成违法行为，需承担相应的民事责任；（2）相关设施的退还。主要是物业服务用房的退还（《物业管理条例》第39条）；（3）专项维修资金的退还。专项维修资金包括房屋共用部分维修基金、共用设施设备维修基金和房屋本体维修基金。由于专项维修资金属于业主共有（《物权法》第79条），物业服务企业根据物业服务合同负有代管义务，因此，物业服务合同解除后，物业服务企业应该予以退还。

   （二）退出义务

  主要指物业服务企业的退出义务。现实生活中，物业服务企业交接后往往迟延退出甚至拒绝退出物业服务区域，其抗辩理由主要包括：一是业主委员会解除程序不合法；二是业主存在拖欠物业服务费的行为；三是以合同解除后的物业服务事实作为抗辩理由要求业主交纳物业服务费后才退出；四是新聘物业服务企业的选聘程序不合法。笔者认为，（1）物业服务企业对业主委员会解除程序存在的质疑应该通过合同解除的异议程序在约定或者法定的异议期间（3个月）提出异议，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；（2）对于业主拖欠物业服务费的行为，物业服务企业应该向拖欠的业主追交，按照新颁布的司法解释的规定，业主拖欠物业服务费的行为属于违约行为，不影响业主合同解除权的行使，业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会可以请求解除物业服务合同。物业服务企业应该向拖欠物业服务费的业主另行主张权利（《物业服务纠纷司法解释》第8条）。（3）合同解除后物业服务企业没有及时退出的情形下仍进行物业管理的情形在现实中比较普遍，在一定条件下是合法必要的。但是物业服务企业是否能向业主主张物业服务费，还需视情况而定。根据新颁布的司法解释，在物业服务企业拒绝退出的情形下，物业服务企业不能向业主主张物业服务费，更不能以此种物业服务费的主张为由拒绝退出（《物业服务纠纷司法解释》第10条第2款），即便得到业主许可的情形下，可以主张物业服务费，但此种物业服务费的主张属于后合同义务履行的对价，由于合同已经合法解除，双方的合同权利义务已经终止，物业服务企业应该退出物业服务区域。（4）新聘的物业服务企业选聘程序是否合法，属于对业主物业管理权行使的规制，物业服务企业可以进行监督，但不意味着在新聘物业服务企业选聘违法的情形下，原物业服务企业可以继续物业服务合同关系。因为，物业服务合同已经解除，物业服务企业与业主之间除后合同义务的履行外没有其他法律关系，因此，应该及时退出物业服务区域，除非业主同意签订新的物业服务合同让其继续提供物业服务。

   （三）交接义务履行的完善

  从以上分析可知，尽管《物权法》、《物业管理条例》以及相关司法解释对交接义务的履行作了规定，但实践中交接义务的履行仍旧存在较大的障碍，有些省市对此作了补充性的规定，起到了一定的作用。笔者认为，可以作如下完善的规定：除当事人另有约定外，物业服务企业需在合同解除之日起十五日内依据《物业管理条例》第29条、第30条规定向业主委员会履行交接义务后退出物业服务区域。物业服务合同解除后，业主大会完成选聘新的物业服务企业之前，原物业服务企业可以在业主不反对的条件下按照原合同约定继续提供服务，物业服务企业可以据此向业主主张相应的物业服务费。理由：一是规定了物业服务企业资料交接义务的履行时间，有利于交接的顺利进行，有利于物业服务企业的顺利退出；二是对物业服务企业在合同解除后，退出前继续提供物业服务的情形作了规定。依据该规定，在业主不反对的情形下，物业服务企业可以在其退出物业服务区域前继续提供物业服务，此种义务为后合同义务，物业服务企业可以以此为依据向业主主张相应的物业服务费，如此规定能够保证物业服务的连续性，有利于业主共同利益的维护。三是当事人可以对交接义务的履行期限以及实施的具体过程进行具体约定，符合合同自由原则的要求，有助于具体实践中交接义务的顺利履行。此外，依据合同法的规定，在交接义务的履行过程中，物业服务企业负有保密的义务，业主对物业服务企业交接义务的履行有必要的协助义务。

    二、物业服务义务

  物业服务合同解除后的物业服务主要包括两个时间段的服务：一是合同解除后物业服务企业退出社区之前的物业服务；二是合同解除后，物业服务企业退出社区后业主一方聘请新的物业服务企业之前的物业服务。

   （一）退出社区之前的物业服务

    基于后合同义务的要求，合同解除后物业服务企业退出社区之前的物业服务仍应该由物业服务企业承担。与先合同义务发生的基础相同，后合同义务也是基于诚实信用原则所生的一种义务，根据以上分析可知，我国《合同法》不仅在总则中规定了后合同义务（《合同法》第92条），使其具有普适性；而且在分则以及其他特别法或者单行法中也作了规定（如《物业管理条例》第29条、第30条等），使其更具有针对性；此外，《合同法司法解释二》认可了违反此种义务所产生的损害赔偿请求权，使其更具有现实性。因此，基于物业服务的连续性与公益性，物业服务企业应该承担此种后合同义务，否则应当承担由此给业主一方造成的损失。但是，需要指出的是，由于物业服务合同以合同双方的信赖为基础，而且物业管理权属于业主区分所有权的权能之一，具有排他性，因此合同解除后不宜强行规定物业服务企业履行此种义务，此时后合同义务的承担应该以业主事先明确承认或者事后明确认可为前提，如业主在合同解除后要求物业服务企业立即终止物业服务并按规定退出服务区域的前提下，物业服务企业不必承担此种后合同义务。新颁布的司法解释对物业服务企业拒不退出并主张存在事实物业服务合同关系的行为作了规定，即在其拒不退出的情形下，物业服务企业不能基于此种事实上的物业服务关系请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费（《物业服务纠纷解释》第10条第2款）。

   （二）退出社区之后的物业服务

  合同解除后，物业服务企业退出社区后业主一方聘请新的物业服务企业之前的物业服务问题不属于后合同义务的范畴，是物业服务合同解除的相关问题。从稳定社区关系的角度出发，笔者认为，必要时可通过引入临时服务制度进行解决，此处的临时服务应该由居民委员会或者村民委员会承担较为合适。理由：一是居民委员会或者村民委员会成为物业服务主体有相关的法律依据。根据《物权法》的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理（《物权法》第81条），业主可以共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（《物权法》第76条第2项）。据此，居民委员会或者村民委员会可以成为“其他管理人”之一种；二是居民委员会或者村民委员会成为物业服务主体后的法律适用依据已经由司法解释进行明确。根据司法解释的规定，涉及物业服务企业的规定，可以适用于《物权法》第76条、第81条、第82条所称其他管理人（《物业服务纠纷司法解释》第11条）。三是居民委员会或者村民委员会成为物业服务主体可行性较大。这是由其自治属性决定的，居（村）民委员会自治与业主自治具有较深的群众基础，由其承担物业服务义务能够最大程度体现业主意愿，维护业主共同利益。但是，居（村）民委员会的此种临时服务并不是必然的。在物业服务企业退出之后，物业服务也可以由业主团体自身进行临时服务，但是由于物业服务的专业性，技术性，业主团体自行管理具有一定的局限性，为此，当自行管理难以有效实施或者业主团体不自行管理，经居（村）民委员会督促之后仍不进行管理致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱、严重影响业主生活情形的，物业服务区域所在地的居（村）委员会则应当进行必要的管理，由此产生的必要费用则应该由业主共同承担。现行的《物业管理条例》及相关的司法解释均未对临时服务制度进行规定，笔者认为，可以由各省根据其实际情况在具体的实施条例中进行细化规定，如明确临时服务期限，临时服务的范围，业主何时起必须委托服务等。

注  释:

    1、钱玉林：《缔约过失责任与诚实信用原则的适用》，《法律科学》1999年第4期。

    2、该法典1134条第3款明确规定“契约应善意履行之。”这里的“善意”即含有诚信之意，由此表明合同履行的理论基础在于诚实信用原则。随后1135条又规定“契约不仅依其明示发生义务，并按照契约的性质，发生公平原则、习惯或法律赋予的义务。”

    3、 该条规定：“债务人应依诚实和信用，并参照交易上的习惯，履行给付。”

    4、美国著名合同法学者富勒于20世纪30年代提出了“信赖利益理论”，该理论引人了大陆法系的缔约过失责任理论，并确认了诚实信用原则来填补漏洞、弥补空缺，后合同义务得到了认可。

    5、《合同法》第92条规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    6、 主要包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料（《物业管理条例》第29条第1款）。其他资料包括：房地产权属关系的有关资料、机电设备使用说明、消防系统验收证明、公共设施检查验收证明、用水用电用气指标批文、水电气表校验报告以及物业服务合同约定的其他资料。

    7、专项维修基金来源包括：业主缴纳，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金（《物业管理条例》第54条）；经营收入，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意并办理相关手续后，业主可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金（《物业管理条例》第55条）；专项维修基金的增值，维修基金可以用于购买国债或者按照专用账户计收利息（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第7-8条）。

    8、《广东省物业管理条例》第50条规定：物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

    9、《合同法司法解释二》第22条规定：“当事人一方违反《合同法》第92条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持”。