房地产估价报告

项目名称：被执行人项××名下位于余姚市城区东旱门南路81号白云商贸中心672、673、675、677、679号商业房地产司法鉴定估价

委 托 人：余姚市人民法院

估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

注册房地产估价师：苏   凡    李 洁

估 价 日 期：2014年7月29日-9月1日

估 价 时 点：2014年8月7日

估价报告编号：皖中信估字[2014]Z2-113号

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、本公司及本次参与估价的房地产估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、估价师依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员已于2014年8月7日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供专业帮助。

7、本估价报告由安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司宁波分公司负责解释。

8、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

9、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

本次注册房地产估价师           注册号            签  名

苏  凡            3420070020

李  洁            3320130059

 二0一四年九月一日

估价的假设和限制条件

估价的假设：

1、假设该估价对象在估价时点达到最佳使用状态，且权属关系不存在纠纷，不受任何权利限制。

2、假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

3、假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。

4、假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

5、假设估价对象在估价时点和未来合理存续期间，按目前使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。

6、假设委托方提供的所有材料真实有效，估价对象的建筑面积、使用性质及建成年代等均依据委托方提供相关资料上记载的为准。

7、本次估价时，估价人员未对估价对象隐蔽工程进行测量、实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。

应用的限制条件：

1、本报告估价结果仅为委托方办理案件提供价格参考依据，不得作其它用途使用。

2、本报告估价基准日为2014年8月7日。估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（2014年9月1日）起壹年内有效。

3、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

4、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。

5、本次估价，物业管理费、电费、水费、电信费用是否有欠费情况不详，请报告使用者予以注意。

6、本次估价，估价结果已包含室内固定装修，请报告使用者予以注意。

房地产估价结果报告

皖中信估字[2014]Z2-113号

一、估价委托人

姓    名：余姚市人民法院

联系地址：余姚市谭家岭西路140号

联系电话：62785550

二、估价机构

估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

地    址：合肥市蜀山区潜山北路凤凰帝豪商办楼1502室

法定代表人：胡朝伟

机构等级：国家壹级资质

资格证书号：建房估证字[2013]108号

三、估价对象

（一）房地产权益状况

房屋所有权人、土地使用权人为项××，房屋总层数六层，位于第六层，系钢混结构，建成于2008年，规划用途为商业。土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期至2046年3月24日。土地四至：东邻在建的姚江公馆二期，南邻最良新都B区，西临东旱门南路，北临万年桥路。

估价对象存在他项权利，他项权利人：××银行股份有限公司余姚支行，他项权利种类：最高额抵押权设立，登记时间：2013-5-14。

（二）区域状况

估价对象位于万年桥路与东旱门南路交叉口，附近设“白云商贸中心”公交站点，206路、405路公交车通过，交通较为便捷。周边有天鹅湾、白云小区、最良新都、云河绿洲等多个住宅小区及兰江中学，人流量较大，已形成一定的商业氛围。

（三）房地产实物状况

估价对象为位于余姚市城区东旱门南路81号白云商贸中心672、673、675、677、679号房地产，位于白云商贸中心（天鹅银座），有物业管理，于2008年建成。房屋总层数六层，系钢混结构，有地下停车场及地上停车位。第一层外围为临街商铺，内部为家家福超市，第二层为三江超市，人流量较大。

估价对象位于第六层，一层多户，配有三部电梯及一部货梯，厕所为公用。具体情况如下：

672室：朝北，已分隔为二间。672为会议室，抛光砖地面，墙纸墙面，石膏板顶棚。672-1为厨房及餐厅，抛光砖地面，瓷砖及涂料墙面，金属板吊顶，安设整体橱柜。

673室、675室、677室三间打通，朝南，室内普通办公装修，抛光砖地面，涂料墙面石膏板顶棚，安设壁柜。

679室：朝南，为总经理办公室，室内精致办公装修，地板地面，涂料、瓷砖及墙纸墙面，石膏板顶棚。

估价对象建筑物经现场勘察，维护保养状况一般，采光条件良好，通风条件较差，承重结构未见不均匀沉降，门窗完好，整体观感一般。

四、估价目的

确定估价房地产的市场价值，并考虑短期强制变现因素而提供建议变现价格，为委托方办理案件提供价格参考依据。

五、估价时点

2014年8月7日，为现场勘查日

六、价值定义

价格评估结论所指价格是:价格评估标的在价格评估基准日，采用公开市场价值标准确定的市场价格，并在公开市场价值下考虑强制快速变现因素而建议的变现价格。

七、估价依据

（一）法律法规

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、《司法鉴定程序通则》（试行）；

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。

（二）委托方提供的文件资料

1、（2014）甬余法委评226号《余姚市人民法院司法鉴定委托书》；

2、余房权证城区字第A1307412、A1307409、A1307413、A1307411、A1307410号《房屋所有权证号》复印件；余国用（2013）第06968、04970、04971、04969、04972号《国有土地使用证》复印件；余房他证城区字第C1305653、C1305648、C1305649、C1305651、C1305652号《房屋他项权证》复印件。

（三）估价方收集的有关资料

1、现场勘察资料；

2、市场调查资料

3、估价师收集的其他资料。

八、估价原则

根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则。

1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提下。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提作出判断和选择。

3、估价时点原则：估价时点又称评估基准日，估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。

九、估价方法

根据宁波市房地产市场状况，结合估价对象的商业用房使用性质，考虑到在同一供给圈的商业房地产交易行为活跃，市场交易案例较多，可以采用市场比较法进行估价；估价对象可以对外出租，获得较稳定的收益，可以采用收益法进行估价。

市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。

收益法是通过估算估价对象在未来预期收益并折算成现值，以估算估价对象的客观合理的价格。

十、估价结果

我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用市场法、收益法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

被执行人项××名下位于余姚市城区东旱门南路81号白云商贸中心672、673、675、677、679号商业房地产共计五套房地产[证载总建筑面积350.73 m²，证载总土地使用权面积76.64m²]在估价时点的市场价值总价为2770600元，大写人民币贰佰柒拾柒万零陆佰元整。

具体如下：

十一、估价人员

 本次注册房地产估价师           注册号              签  名

苏  凡            3420070020

李  洁            3320130059

十二、估价作业日期

2014年8月7日-9月1日

十三、估价报告应用有效期

自估价报告出具之日起有效期为十二个月。

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

 二0一四年九月一日