| （2014）甬余法委评296号 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：倪×位于余姚市城区月华苑31幢505室、邱×位于余姚市城区中国塑料城中心交易区F区3幢113室、115室的房地产市场价值评估 估价委托人：余姚市人民法院 估价机构：宁波海德房地产土地评估咨询有限公司 估价作业日期：2014年9月26日至2014年10月24日 注册房地产估价师：林晨 韩增 估价报告编号：甬海德（2014）评字第F10008号
估 价 师 声 明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师林晨已于2014年10月9日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，估价人员对估价对象的勘察限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘察的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本估价报告由宁波海德房地产土地评估咨询有限公司负责解释。 9、参加本次估价的工作人员
参加本次估价的注册房地产估价师签名：
估 价 的 假 设 和 限 制条 件 一、本次估价的假设前提1．本次估价是以估价对象权属清晰，且无权属纠纷的房地产为假设前提。 2．在估价时点的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。 3．交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。 4．本次估价假设估价对象交易有一段合理的洽谈时间，并不考虑买家的附加出价。 5．本次估价所依据的估价对象权属证明文件为《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等，该资料由委托人提供，估价师进行了必要的检查。本次估价以上述文件真实、合法、有效为假设前提。 6．本次评估设定报告有效期内房地产市场稳定、政策未有重大变化，并排除不可抗力影响。 7．不考虑设定的抵押权，附带相关的拖欠物业管理费用、宽带、水电费等。 8．结合房地产评估技术标准确定本次评估基准日为实地勘察之日，即2014年10月9日。
二、报告使用者注意的事项1．本报告估价结果仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，随着时间推移，房地产市场状况、房地产政策和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值也将发生相应变化。 2．估价对象土地面积以及建筑面积是以《房屋所有权证》、《国有土地使用证》记载为准，经过实地目测大体相当，但未进行专业测量。 3．估价人员对估价对象的勘察限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘察的责任。 4．本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，估价方不承担责任。 5．本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、出现因校印、打印或其它原因出现误差时，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正，不得恶意使用，否则误差部分及受影响部分无效。 6．本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。 7、本报告得出的变现价值结果，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价格参考，司法处理价的最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。
三、本报告使用的限制条件1．委托方应合理使用本估价报告的评估值。本估价报告应用范围仅为确定房地产司法鉴定价格提供参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。 2．按有关规定本估价报告自出具日起一年内有效。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。 3．本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。 4．未经估价方和委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。 5．本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对使用本报告中的部分内容导致的可能发生的损失，受托机构不承担责任。 6．本估价报告书一式陆份，委托方伍份，本机构存档壹份。本报告复印无效。
四、估价报告使用期限估价报告使用期限：本报告应用的有效期为一年，从估价报告出具之日2014年10月24日至2015年10月23日止，超过有效期本次估价报告及结果自动失效。
房地产估价结果报告
一、估价委托人 委托方名称：余姚市人民法院 联系地址：谭家岭西路140号
二、估价机构 宁波海德房地产土地评估咨询有限公司 房产资质证书编号: 浙建房估证字[2006]004号 资质有效期：2017年5月31日 资质等级：贰级 营业执照注册号: 330206000009274 法定代表人: 陈静 联系人：林晨 联系电话：(0574)87055591 传真：(0574)87055597 地 址: 宁波市江东区沧海路588号绿园大厦601室 邮政编码：315040
三、估价目的 为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据。
四、估价对象 （一）估价对象区位状况 余姚市位于浙江省东部，宁波市境西北部。中心地理坐标为东经121°09′、北纬30°30′。总面积1501平方千米。2010年底，户籍人口83.38万人。余姚市东西极距58.5公里，南北极距79公里。总面积1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。地势南高北低，南部四明山山峦起伏，间有盆地、谷地，最高峰芦山乡青虎湾岗，海拔979米；中部姚江平原，有弧山残丘，点缀两岸；北部为滨海冲积平原。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和 40 分钟车程 , 至杭州萧山国际机场只有 1 小时车程 , 经沪杭甬高速公路去上海也只需 2 个半小时,经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。 2013年全年实现地区生产总值749.63亿元，按可比价格计算，增长7.3％。分产业看，第一产业实现增加值40.06亿元，下降10.0%，第二产业实现增加值444.47亿元，增长8.7%，其中工业实现增加值413.52亿元，增长8.6%；第三产业实现增加值265.09亿元，增长7.6%。 全年完成固定资产投资440.06亿元，增长21.7%。第一产业完成投资2.94亿元，增长84.5%；第二产业完成投资177.40亿元，其中工业投资177.36亿元，均增长38.4%；第三产业完成投资259.71亿元，增长12.1%，占全社会固定资产投资总额的59.0%。全力推进“六大百亿工程”200项重大项目，全年完成投资322.9亿元，占固定资产投资总量的73.4%。重点工程项目进展情况良好，城东穴湖地块保障性住房等民生工程进展顺利，杭州湾跨海大桥杭甬高速公路连接线等项目开工建设。96个2000万元及以上政府投资项目完成投资60.99亿元，129个重点工程完成投资183.06亿元。全年完成民间投资306.44亿元，占固定资产投资的比重达到69.6%。完成基础设施投资66.37亿元，下降6.0%。完成房地产开发投资133.03亿元，下降1.8%，商品房销售面积79.40万平方米，下降9.0%，销售额91.91亿元，下降7.1%。2013年全市建筑业实现增加值30.96亿元，按可比价格计算，增长10.5%。110家资质以上建筑企业实现总产值133.23亿元，增长9.0%。工程结算收入93.46亿元，利润总额6.99亿元，税金总额5.98亿元，应收工程款21.41亿元，其中竣工工程15.72亿元。 估价对象1为位于余姚市城月华苑31幢505室的住宅。其东南临横河埭路、西至怡景路、北至望湖路。周边有怡景苑、高风苑等住宅小区，生活配套设施较齐全，有余姚市人民医院、高风中学、新东方实验幼儿园、农业银行、余姚农村合作银行等，商业繁华度较好，有嘉悦购物广场、沃尔玛超市等，生活便利度较高。估价对象临城东路，有公交301、518路经附近停靠，交通便捷度较优，区位环境较优。 估价对象2位于余姚市城区中国塑料城中心交易区F区3幢113室、115室。其东面为塑料城A区、南面临涌金路、西临中江、北邻金源集团。周边有塑料城工商所、社区卫生站、宁波银行、余姚农村合作银行、建设银行等公共配套服务设施，周边商业繁华度较好，属塑料城商圈。估价对象临舜达西路、新建北路，有101、102路等多条公交线路经附近停靠，交通便捷度较优，区位环境较优。 （二）估价对象实物状况 估价对象1为余姚市城月华苑31幢505室，建筑外立面为涂料，钢混结构，建成于2005年，总层数为5层，估价对象位于第5层，为顶楼加阁楼。室内白坯，无装修，另有架空层505一间。 估价对象2为余姚市城区中国塑料城中心交易区F区3幢113室、115室，建筑外立面为大理石干挂，建筑结构为钢混，建成于2006年，总层数为3层，估价对象位于第1层，朝南。室内简单装修，分隔成两层，一层地面铺抛光砖，墙面乳胶漆，顶棚石膏板，二层地面铺复合地板，铝合金窗，入户门为卷帘门、玻璃门。113室附地下车位26一间。 估价对象整体通风采光条件较好，维修保养情况良好，成新度较好。估价对象宗地形状较规则，地势平坦，宗地实际开发程度为宗地红线内外实现“五通一平”（通上下水、通电、通讯、通道路、场地平整）。 本次评估范围包括：估价对象建筑物、土地使用权及维持估价对象正常使用且不可分割的公共配套设施附属物等。 （三）估价对象权益状况
1. 土地权益状况 表1 土地登记状况说明表（土地使用证）
2.房屋权益状况 表2 建筑物状况表(房屋所有权证)
3.他项权利状况 表3 他项权利状况表（他项权证）
五、价值时点 本报告估价时点为2014年10月9日，该时点为完成估价实地勘察之日。
六、价值定义 （1）价值类型：本次估价结果为市场价值，采用公开市场价值标准。 （2）价值内涵 本次估价结果包括估价对象占用范围内的土地使用权的价值与建筑物的市场价值之和(含不可移动装修及设施价值)，是估价对象在估价时点为2014年10月9日，估价对象1的土地取得方式为出让，土地使用年限为70年（自2009年2月9日至2079年2月8日止），至估价时点已使用5.7年，尚剩余土地使用年限为64.3年，开发程度为宗地内外五通一平，钢混结构的房地产市场价值；估价对象2的土地取得方式为出让，土地使用年限为40年（自1993年6月10日至2033年6月9日止），至估价时点已使用21.3年，尚剩余土地使用年限为18.7年，开发程度为宗地内外五通一平，钢混结构的房地产市场价值。
七、估价依据 （一）国家法律、法规依据 1．《中华人民共和国土地管理法》； 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3.《中华人民共和国物权法》； 4. 相关房地产税法； 5. 其他法律规定、政策文件等； （二）技术标准、规程、规范 1.《房地产估价规范》（国标GB/T 50291-1999）； 2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－2013） 3.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）； 4.《宁波市房地产价格评估办法》； 5. 《浙江省建筑工程概算定额》； 6. 《浙江省安装工程概算定额》； （三）委托方提供的相关资料 1. 委托方提供的（2014）甬余法委评296号余姚市人民法院司法鉴定委托书等资料； 2.《房屋所有权证》复印件； 3.《国有土地使用证》复印件； 4.《他项权证》复印件 （四）其他依据 1. 本评估机构掌握的余姚市房地产市场相关资料； 2. 评估人员掌握、收集、现场查勘的有关资料。
八、估价原则 本估价报告遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。
九、估价方法 （一）估价思路 本次估价对象用途为住宅、商业，采用市场比较法和收益法对估价对象房地产进行评估，将市场比较法与收益法的估算结果分析综合后，得出市场价值估价结果。 （二）估价方法的选择 估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及临近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象特点，遵照国家有关法律法规、估价技术标准，经过反复研究，决定选用市场法、收益法作为本次估价所采用的基本方法。这是出于以下考虑：一是估价对象的规划用途为住宅、商业，同类物业交易案例较多，符合市场法的适用范围；二是估价对象房地产为可获得收益的房地产项目，其收益情况具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。 估价对象用途为住宅、商业，即存在潜在收益，类似房地产交易量大，市场比较活跃。若选用成本法对估价对象测算，不能完全体现房地产的市场价值，因此，本次估价不具备成本法估价的现实条件，故不予选择。 由于估价对象为现房而非待开发的土地（生地、毛地、熟地）或在建工程或可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建），不是有投资开发或再开发潜力的房地产，所以不适合采用假设开发法。 （三）估价方法定义 市场法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这此类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现至估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果 本评估机构根据估价目的，遵循估价原则，采用合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，在满足全部假设和限制条件下，确定估价对象于估价时点的市场价值估价结果如下： 房地产总价：RMB3111000元（其中装修价值为60000元） 大写金额: 人民币叁佰壹拾壹万壹仟元整
十一、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点快速变现时，在没有过多损失的条件下，将房地产转换为现金的可能性。 （一）通用性 1.用途的专业化 用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。估价对象为住宅、商业，变现能力较强。 2.结构质式与房屋质量 从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；从质量上说，房屋质量差的不如质量好的，成新率差的不如成新率好的。 估价对象为钢混结构，建筑耐用年限久，变现能力较强。 3.房地产的价值大小 一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力就越弱。 估价对象价值量相对较小，变现能力较强。 4.房地产的开发程度 一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。 估价对象为现房，变现能力较强。 5.区位条件 所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。 估价对象位于余姚城区月华苑和余姚塑料城，公共配套设施齐全，商业繁华度较高，变现能力较强。 6.该类房地产市场状况 房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。 目前余姚市城区二手房市场交易活跃度较低，不利于估价对象变现。 （二）独立使用性 所谓独立使用性，就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。 估价对象现状为住宅、商业独立使用，独立使用性良好。 （三）房地产可分割转让性 所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。 估价对象用途为住宅或商业，作为一个整体不可分割。 （四）变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。 变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖”的情形。这种差异程度主要取决于：存在短期强制处分、购买群体受到心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格通常比评估的市场价值（指合理的市场价值）要低。根据我们的调查资料及我们的专业分析，估价对象所在区域的房地产市场状况，拍卖底价不低于估价对象市场价值的80%。 （五）变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序 变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素。一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间来的短。 费用主要包括拍卖（处置）的佣金及拍卖过程所产生的费用。税金的种类和数额要依据估价时点当地关于房地产转让规定的有关税种及标准求取。 清偿顺序为： ①支付处置费用和佣金； ②偿还法定优先受偿款； ③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金； ④余款交委托人（或抵押人）。
十二、估价人员
十三、估价作业日期 2014年9月26日至2014年10月24日。
十四、估价报告应用的有效期 本评估报告有效期自报告出具日期起壹年，即2014年10月24日至2015年10月23日内有效。
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