土地估价报告

项目名称：宁波××包装有限公司位于余姚市兰江街道丰杨河村的一宗41.06年工业国有建设用地土地使用权市场价值评估

受托估价单位： 余姚市金土地地价评估事务所有限公司

估价报告编号: （浙）余金土地（2014）(核估) 字第072号

提交报告日期： 二0一四年十月二十四日

摘  要

一、估价项目名称

宁波××包装有限公司位于余姚市兰江街道丰杨河村的一宗41.06年工业国有建设用地土地使用权市场价值评估

二、委托估价方

委托估价方：余姚市人民法院

联 系 人：劳暖君

联系电话：0574-62785550

三、受托估价方

受托估价机构：余姚市金土地地价评估事务所有限公司

机构地址：余姚市大黄桥路28号二楼

资质等级：具备在全省范围内从事土地评估的资格

执业范围：全省范围执业。（从事对土地及其附属物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动）

资质注册号：B200333101

法人代表：邵  宜

联 系 人：徐  策

联系电话：（0574）62715816、62715822

邮政编码：315400

四、估价目的

根据国家有关法律、法规的规定，余姚市人民法院特委托余姚市金土地地价评估事务所有限公司对宁波××包装有限公司位于余姚市兰江街道丰杨河村的一宗工业用地土地使用权进行市场价值评估，为余姚市人民法院办理的申请方上海浦东发展银行股份有限公司宁波西门支行与被执行人宁波××包装有限公司、宁波×××物资有限公司申请实现担保物权纠纷一案提供合理、公正、客观的价值参考依据。

五、估价基准日

二0一四年十月十四日

六、估价日期

二0一四年十月十四日至二0一四年十月二十四日

七、地价定义

估价期日待估宗地土地登记用途为工业用地，土地权属性质和类型为国有出让土地，现状土地开发程度为宗地红线外“五通”，宗地红线内场地平整，目前地上无建筑物。

根据地价评估技术规程，本次估价结果中的土地市场价值是指估价对象在估价基准日2014年10月14日，在规划利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）和红线内场地平整、设定用途为工业用地，设定土地使用年期为工业用地剩余使用年限41.06年的国有出让土地使用权价值。

根据地价评估技术规程，本次估价结果中的快速变现值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”，在短期内被强制处分、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式等条件下最可能实现的价格。

八、估价结果（详见附表1-1）

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定的土地使用条件下，于评估基准日的土地使用权市场价值和快速变现值分别为：

待估土地面积：6667.00平方米；

土地单位地价：921元/平方米;

土地市场价值：614.0307万元;

大写：陆佰壹拾肆万零叁佰零柒元整。

货币种类：（人民币元）

九、土地估价师签名

估价人员      职称        资质证书号 （注册号）     签     章

邵  宜   注册土地估价师   96110019 （2003331001）

徐  策   注册土地估价师   96110038 （2003331002）

陈建鹏   注册土地估价师   2006330013（2008332080）

十、土地估价机构签章          

估价机构负责人签字：                     

（机构盖章）

                                           二0一四年十月二十四日

估价对象界定    

一、委托估价方

委托估价方：余姚市人民法院

联 系 人：劳暖君

联系电话：0574-62785550

二、估价对象

    宁波××包装有限公司位于余姚市兰江街道丰杨河村一宗土地，土地登记用途为工业用地，用地面积6667.00平方米，待估宗地在估价基准日的开发程度为红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地平整。

三、估价对象描述

1、土地登记状况

（1）宗地座落：余姚市兰江街道丰杨河村。

（2）宗地用途：登记用途为工业用地。

（3）宗地四至：东临园区道路，南邻其他厂房，西邻宁波×××物资有限公司，北邻其他厂房。

（4）土地面积：证载6667.00平方米。

（5）使用权类型：有偿出让。

（6）终止日期：2055年11月04日。

（7）土地使用证编号：余国用（2006）第11278号。

（8）土地等级：一等四级用地。

2、土地权利状况

（1）土地所有权：国家所有。

（2）土地使用权：宁波××包装有限公司拥有该宗地土地使用权。

（3）土地他项权利：截止估价基准日二0一四年十月十四日，该地块已被法院司法冻结。

3、土地利用状况

至评估基准日止，待估宗地利用现状为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内场地初步平整，目前地上无建筑物。

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

1、地理位置

余姚位于东经 120 至 121 度 , 北纬 29 度至 30 度。地处美丽富庶的长江三角洲南翼 , 东与宁波市江北区、鄞州区相邻 , 南枕四明山 , 与奉化、嵊州接壤 , 西连上虞市 , 北毗慈溪市 , 西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和 40 分钟车程 , 至杭州萧山国际机场只有 1 小时车程 , 经沪杭甬高速公路去上海也只需 2 个半小时,经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段 , 水陆交通便捷。

    2、自然条件

（1）地貌结构

余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区 , 东西极距 58.5公里 , 南北极距 79 公里。总面积 1526.86 平方公里 , 其中山地、丘陵 805.09 平方公里 , 占 52.73%, 平原 432.51 平方公里 ,占 28.33%, 水域 289.26 平方公里 , 占 18.94%。地势南高北低 ,中间微陷。南部为四明山区 , 山峦起伏 , 散布大小不等的台地和谷地 , 最高峰大长山青虎湾岗海拔 979 米 , 中部为姚江冲积河谷平原 , 有弧山残丘 , 点缀两岸 ; 北部为钱塘江、杭州湾冲积平原 , 全市耕地 59.14 万亩 , 园地 9.47 万亩 , 林地 78.46 万亩。素有“五山二水三分田”之称。主要河流姚江 , 源于境内四明山夏家岭 , 自西向东流经中部 , 汇入宁波市甬江出海 , 全长109 公里 , 境内流长 54 公里 , 支流 30 余条 , 纵横交错 , 织成水网 , 并有众多湖塘水库。牟山湖为境内最大海迹湖 , 正常蓄水420 万立方米 , 四明湖为最大人工湖 , 总库容 1.2 亿立 方米。南部山区地势险要 , 为浙东战略要地。

（2）气候特征

余姚地处亚热带南缘，属季风型气候。四季分明，冬夏稍长，春秋略短，平均年日照总时数2061小时。年平均气温16.2℃，7月份最高，平均28.3℃，1月最低，平均4.1℃。历史极端最高气温42.2℃（2013年8月6日），最低-9.8℃（1977年1月31日）。雨量充沛，年平均隆水量1547毫米，由于海陆位置和地形影响，降水分布自东南向西北减少，降水主要集中在4—10月，占年降水的70%以上。冬季盛行西北到北风，夏季盛行东到 

东南风，全年以东风为主，年平均风速每秒2-3米。夏秋间多台风和热带风暴，冬季四明山区有积雪。境内灾害性气候以水、旱、风、潮为主。

余姚北部全境为杭州湾主流隐蔽区，潮汛属不规则半日潮，历年平均潮位2.1米，历史最高潮位5.33米，最低潮位-0.55米，海水潮位低，含沙量高而变幅大，杭州湾为中国潮差最大的海湾，湾顶潮差9.8米，余姚海域年平均潮差：黄家埠2.5米、小曹娥3米。

（3）行政区划

余姚秦时建县(一说汉建)。东汉建安五年(200)始筑县城,为浙东古县城之一。据《太平寰宇记》所载:唐初“余姚之境东包明州,西辖上虞,为越州巨镇”,一度升为姚州。宋为“望县”,“东南最名邑”。元元贞元年(1295)又升为余姚州。明洪武二年(1369)废州复县。1911年11月8日(清宣统三年九月十八日)余姚“光复”。1949年5月23日余姚解放。新中国建立后,境域多次变动,最大一次是1954年,大古塘以北棉区划归慈溪县,慈溪县南部稻区、山区划归余姚县。1985年7月16日撤县设市,隶属宁波市。现辖阳明、凤山、梨洲、兰江、低塘、朗霞6个街道,黄家埠、临山、泗门、小曹娥、牟山、马渚、丈亭、三七市、河姆渡、陆埠、大隐、梁弄、大岚、四明山14个镇和鹿亭乡,2012年末户籍人口83.45万人。

3、社会经济状况

余姚物产丰富，是一个历史悠久、工农林牧副渔各业齐会的综合性区域，被国家授予“中国杨梅之乡”、“中国榨菜之乡”、“中国茭白之乡”、“中国蜜梨之乡”和“中国红枫之乡”称号。改革开放以来，余姚一直跻身于全国经济综合实力百强县市之列。余姚的工业门类齐全，基础较为扎实，有“塑料王国、模具之乡”之称。余姚也是全国商贸市场大市之一。这里有全国闻名的中国塑料城、中国轻工模具城、中国裘皮城、中国有色金属材料城、梁弄灯具城等专业市场。

余姚不仅是全国经济实力百强县（市），同时还是全国卫生城市、全国科技先进（县）市、全国体育先进（县）市、全国文化模范（县）市和全国创建文明村镇活动示范点、浙江省十强县（市）、浙江省示范文明城市。“2013中国最具幸福感城市”评选，余姚市获得中国幸福城市最高荣誉大奖，同时获中国城市民生成就大奖，成为浙江省唯一连续五届获得“中国最具幸福感城市”荣誉的县级城市。

近年来，面对国际金融危机冲击、宏观环境多变、要素制约突出等严峻考验，余姚市深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“三大定位”和“五大跨越”，团结依靠全市人民，开拓创新，真抓实干，全市经济社会发展取得显著成绩。全市地区生产总值由2008年的484.7亿元增加到2013年的749.63亿元，年均增长9.1%，人均地区生产总值达14500美元；财政一般预算收入突破百亿大关，由70.2亿元增加到106.3亿元，年均增长8.7%；固定资产投资由155.4亿元增加到440.1亿元，年均增长23.1%。县域经济基本竞争力继续保持全国百强县（市）前十位。城市化水平持续提高，规划布局更趋合理，“一核、两副、三片区、多节点”的城乡发展总体格局基本形成，城市建成区面积扩大到49平方公里，城市化率接近60%。2013年城镇居民人均可支配收入40938元，农村居民人均纯收入19864元，分别比上年增长10.0%和10.5%。

2013年全年实现地区生产总值749.63亿元，按可比价计算，增长7.3％。按年平均户籍人口计算，人均生产总值为89799元（按平均汇率折算为14500美元）。分产业看，第一产业实现增加值40.06亿元，下降10.0%，第二产业实现增加值444.47亿元，增长8.7%，其中工业实现增加值413.52亿元，增长8.6%；第三产业实现增加值265.09亿元，增长7.6%。主要受水灾影响，三次产业比重比例由上年的6.1:59.6:34.3调整为5.3:59.3:35.4,第三产业比重提高1.1个百分点。全市实现公共财政预算收入106.34亿元，下降5.8%，其中中央级财政收入46.70亿元，下降8.7%；地方财政收入59.64亿元，下降3.3%。其中税收收入103.98亿元，下降4.7%。分税种看，增值税43.39亿元，企业所得税15.33亿元，分别下降10.4%、5.4%。营业税17.07亿元，个人所得税9.07亿元，分别增长5.1%和5.0%。全年公共财政预算支出74.59亿元，增长10.0%。民生支出不断增加，公共安全、教育、社会保障和医疗卫生支出分别为5.19、13.44、11.97和7.52亿元，增长8.3%、1.1%、32.6%和9.5%。

根据余姚市政府对经济走势的判断：“十二五”期间，随着全市招商引资继续保持强劲势头，一些大项目陆续实施，工业投入显著增加，经济转型升级深入推进，经济有望保持平稳较快发展。预计2014年地区生产总值增长8.5%左右，公共财政预算收入增长6%左右，固定资产投资增长15%左右，社会消费品零售总额增长13%左右，城镇居民人均可支配收入增长10%以上，农村居民人均纯收入增长11%以。

4、城市性质

    余姚历史悠久,文化灿烂,是浙江省历史文化名城。位于境内被中外历史学家视为奇迹的河姆渡遗址距今已有七千多年的历史,是长江流域母系氏属繁荣时期的代表性遗址。从秦代以来,涌现了许许多多彪炳史册的历史文化名人,如东汉时期高风亮节的严子陵,明代著名哲学家王阳明,明末清初著名学者黄宗羲,中日文化交流使者朱舜水,当代著名学者余秋雨先生,余姚因此享有“姚江人物甲天下”、“东南最名邑”和“文献名邦”的美誉。

5、城市建设

在城市建设方面，“十二五”以来，全市大力开展房屋拆迁征收“清零”专项行动，深入实施招商引资“一号工程”，世茂、保利、众安、银亿、万达、华润、绿城等一批房地产著名品牌公司落户余姚，万达广场、保利文化广场、舜大财富广场、众安时代广场、华润五彩城等一批城市综合体相继开工建设和交付使用，城市品位得到大幅提升；第三产业发展加快，万达广场、红星美凯龙国际家居生活广场等一批现代服务业项目投入使用，有色金属材料城，文山创意广场、超凡节能创意园等文化产业园加快招商进度，镇村商贸中心建设取得阶段性成效，全市社会经济发展正在按照“十二五”规划顺利推进。

2013年末中心建成区面积49.24平方公里，比上年扩大3.68平方公里。兴城路、三凤路一标（开丰路至四明西路）和兰馨路一标段（四明路至世南路）三条断头路已经打通。健康支路、阳明东路中山路交叉口路面改建工程以及扶贫开发区雨水管道改造一期、二期等工程完成建设，子陵路路面改造（联盟桥至子陵桥）工程基本完工。全年供水7182（一水、二水）万吨，处理污水3286万吨，供应天然气2437万立方米，增长30.8%，路灯总数已达58927盏，亮灯率保持在98%以上。

6、余姚房地产市场情况

从房地产市场情况看，2005年至2012年，余姚市房地产开发投资呈现持续增长特征，2012全年完成房地产投资约130亿元，同比增涨62.5%；新开工面积245.95万平方米，同比增加1.7倍；竣工面积为94.5万平方米，同比增加5.6%。

2013年，余姚市在遭受百年一遇的“菲特”特大洪水灾害的情况下，全市仍完成房地产开发投资133.03亿元，小幅下降1.8%，房地产开发投资占全市固定资产的比重达30.2%，房地产业仍然是余姚市重要的支柱产业和经济增长点。

随着余姚市经济社会的快速发展，城镇居民人均可支配收入和农民居民人均纯收入保持较快的增长速度，购买力不断增强，成为推动房地产市场发展的一个重要因素。2013年余姚市消费市场保持畅旺，全年共实现社会消费品零售总额341.29亿元，增长13.5%，在宁波市排名靠前。舜大财富广场、万达广场等大型城市综合体相继建成营业，全面提升了消费环境。

2006年以来，余姚市房地产市场呈现稳步上涨的趋势，2010年下半年以来，受房地产宏观调控影响，房价有所下调，但房地产销售一直较为乐观。2012年，在房地产宏观调控持续推进和银根紧缩的背景下，余姚市商品房供应、销售出现双增长。全年批准商品房预售面积156.55万平方米，销售面积84.96万平方米，同比增加76.7%。全年商品房价格平稳，1-12月份余姚市城区和乡镇的普通住宅均价分别为11073元/㎡和6200元/㎡。

2013年，余姚市房地产市场继续保持平稳发展趋势，全市共批准商品房预售面积162.33万平方米，其中住宅134.92万平方米，与2012年同期相比分别增加3.7%和12.7%。实际预售商品房80.84万平方米，其中住宅63.45万平方米，与2012年同期相比减少4.8%和4.5%。城区普通住宅每平方米均价约为11472元，与2012年同期相比上涨3.6%，总体呈现量价齐稳的状态。

7、土地市场发展趋势

住宅用地供求关系的紧张，显示未来的溢价水平也会维持在一个较高水平上。然而，2012年中国楼市调控正赶上欧债危机持续发酵，全球经济面临再次探底危险，政府还不断出台“限购”、“限贷”的政策。2012年银行银根紧缩，大量企业的资金链就受到威胁，民间借贷趁机疯狂，楼市严厉调控下，余姚房房屋房价虽有所增长，但是成交明显比去年同期下降。相信以后很长一段时间内，房屋成交不会明显增加。相比之下，随着政府打击囤地、占地一系列政策的出台，及对闲置土地处罚力度的加大，工业用地的交易状况相对会出现一个“活跃”的状态。由于政府不断控制房价，住宅用地市场低迷，人们都把目光转向商业市场，商业用地也随着城市发展的需求，处于一个稳步上升不断回暖的趋势。

在限购和限贷的双重调控下，越来越多的购房者选择了观望，楼市进入低迷窘况。和许多城市一样，受商品房市场的成交量的走势直接影响，2011年余姚的土地市场也呈现出了日益冷清的局面。今年前三个季度，余姚市土地流拍宗数和流拍土地面积明显增加, 而与此同时，土地成交价下降明显。

在频现流拍的同时，成交的土地楼面成交价呈现持续下降走势。据市国土资源局统计显示，截至今年9月30日，房地产用地平均单价相比去年同期有所下降。

    (二)区域因素

1、区域概况

兰江街道是余姚市人民政府驻地，位于市区西南，距市政府驻地5公里，东隔市区商业街南雷路与梨洲街道相接，南连四明山麓，西与梁弄镇、马渚镇和上虞市永和市镇接壤，现境总面积53.71平方公里，有耕地16361亩、山林26551亩，常住人口6.67万人，辖西郊、兰墅桥、丰杨河、郭相桥、夏巷、沈湾、筀竹、凤亭、冯村、石婆桥、三凤桥、谭家岭和磨刀桥等13个行政村，舜南、下菱、江南新城、四明、蕙兰5个社区居民委员会，其中非农业人口3.22万人。境内居民多为汉族，另有回、蒙、壮等少数民族58人。2011年工农业总产值101亿元，其中商贸服务业35亿元，税收入库6.23亿元，本级可用财政收入1.65亿元，城镇居民人均收入20500元，农民人均收入14033元。街道地形南高北低，地处四明山与姚江平原交叉地带，南半部为低山丘陵，北半部地势平坦，跨最良江融入市中心。气候温和，四季分明。全年平均气温16.2°C，最高气温39.5°C，最低气温-9.8°C。年降水量1300毫米。无霜期228天。山地土壤以黄泥土、石砂土为主，平原、水田以黄斑田、小粉田、黄化青紫泥田居多。姚江从境内相连的上虞市安家渡入境，横贯东西全境，总长20公里，四明湖城南干渠11公里,水源丰富，灌溉便利，有前溪湖水库等湖泊22个，有各类河道40条，总长55.64公里，年正常蓄水量315万立方米。

2、交通条件

（1）公路

待估宗地所在区域公路网架纵横交错，329国道、高速公路连接线等交通要道依区而过。沪杭甬高速公路穿越开发区，并设有互通式立交道口，路网密度高，道路通达度好。

（2）铁路

余姚市有萧甬铁路与外界相连，复线工程已全面竣工投入运行。

（3）航空

距本市45公里的宁波栎社国际机场已开通北京、上海、广州、深圳、香港等20余条境内外航线。

（4）水路

姚江从境内相连的上虞市安家渡入境，横贯东西全境，总长20公里，四明湖城南干渠11公里,水源丰富，灌溉便利，有前溪湖水库等湖泊22个，有各类河道40条，总长55.64公里，年正常蓄水量315万立方米。

3、区域环境

委估宗地位于余姚市兰江街道丰杨河村，丰杨河村位于兰江街道西北部，距街道驻地2公里，因原有湗田、西杨和河潭三个行政村合并而成，故村名各取一个字得名，“湗”字难认故改“丰”字。东与兰墅桥村接壤，东南部与石婆桥村唇齿相依，西有直江分界与郭相桥村相邻，北临姚江与阳明街道丰南村相望，境域面积3.3平方公里，辖28个自然村25个村民小组，有962户2972人，目前有外来人口1437人。有耕地3286亩、山地379亩、企业60余家，2005年社会生产总产值1.5亿元，其中工业产值1.21亿元，集体资产1255万元，其中固定资产683万元，年集体可用资金80万元，村民人均收入7900元。村党总支部有党员89人，下设工业、农业和老年三个支部，曾荣获余姚市十佳经济服务单位、市计划生育工作先进单位等荣誉。

4、产业集聚规模

委估地块位于余姚市兰江街道丰杨河村，周边交通路网趋好，该地块区域范围以工业用地为主，产业氛围相对较好，宗地作为工业用地在此分布发展有一定的发展潜力。

5、城市规划限制

委估宗地位于余姚市工业用地四类地段，作为工业用地位置相对较好，无特殊规划限制条件。

6、自然灾害状况

待估宗地所在区域洪涝灾害、地质灾害等自然灾害发生概率较低。

 (三)个别因素

1、宗地位置

委估宗地位于余姚市兰江街道丰杨河村，属工业用地一等四级地段。

2、登记用途和设定用途

待估宗地登记用途、设定用途为工业用地。

3、临路状况

待估宗地东临园区道路，临路条件相对较好。

4、宗地形状、面积与地势、地基条件

    待估宗地形状相对较规则，面积6667.00平方米（折合10亩），地形相对较平坦，地质承载条件一般。

5、宗地开发程度

     待估宗地在估价基准日的开发程度为宗地红线外 “五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地平整。

6、相邻土地利用状况

  待估宗地周围土地利用类型以工业用地为主。

7、土地权利状况与使用年限

（1）委估宗地土地使用权性质为出让国有土地使用权。

（2）土地使用年期。待估宗地为国有出让土地，本次设定估价对象剩余使用年期为41.06年。

土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）有关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国城市规划法》

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第55号

5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知

（1）《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》

（2）《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》

（3）《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》

（4）《浙江省人民政府关于做好耕地占用税征管工作的通知》（浙政发[2008]38号）

（5）《余姚市城镇基准地价更新研究》（技术报告）

（6）《余姚市城镇基准地价更新研究》（基准地价及修正系数表）

（7）《余姚市人民政府关于公布余姚市城镇土地基准地价更新方案的通知》（余政发[2008]88号）

（8）《余姚市人民政府关于调整征地区片综合地价的通知》（余姚市人民政府余政发[2009]43号）

（9）《余姚市人民政府办公室转发市人民防空办公室关于调整结合民用修建防空地下室政策的意见的通知》（余姚市人民政府余政发[2004]94号）

（10）《余姚市人民政府办公室关于公布2006年度余姚市城市房屋拆迁货币补偿基准价格及相关补偿标准的通知》（余政办发[2006]39号）

（11）《余姚市人民政府办公室关于明确被征地人员养老保障实施过程中有关问题的通知》（余姚市人民政府办公室余政办发[2004]82号）

（12）《余姚市人民政府关于印发余姚市工业用地结构促进土地节约集约利用的实施办法（试行）的通知》（余姚市人民政府余政发[2010]116号）

（二）有关技术标准

1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）

3、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）

4、中华人民共和国国土资源部发布的标准《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）

（三）委托估价方提供的有关证明文件

1、国有土地使用证：余国用（2006）第11278号

2、司法评估委托书：（2014）甬余法委评311号

二、土地估价

（一）估价原则

本次土地估价将遵循以下估价原则：

（1）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

（2）需求与供给原则 

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

（3）变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。    

（4）协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

（5）预期收益原则

    对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

（6）最有效使用原则

    由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

（7）多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确

    （二）估价方法

土地估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

由于待估宗地位于《余姚市城镇土地定级和基准地价》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；由于待估宗地地块区域内有一定数量的比较案例，因此适宜选用市场比较法进行评估。

综上所述，本次估价待估宗地采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。

（三）估价结果

1、宗地市场价值的确定

根据地价评估技术规则及估价对象的具体情况，结合基准地价系数修正法和市场比较法评估结果，调查余姚市同类用地的地价水平，经综合平衡分析后，最终以基准地价系数修正法评估结果和市场比较法评估结果的平均值作为待估宗地的市场价值，如下表（结果取整）

  委估宗地估价结果确定表

                                        单位：元/平方米

2、估价结果（详见附表1-1）

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定的土地使用条件下，于评估基准日的土地使用权市场价值和快速变现值分别为：

待估土地面积：6667.00平方米；

土地单位地价：921元/平方米;

土地市场价值：614.0307万元;

大写：陆佰壹拾肆万零叁佰零柒元整。

货币种类：（人民币元）

三、估价结果和估价报告的使用

（一）假设条件

1、宁波××包装有限公司合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费；

2、估价对象在估价设定用途，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益；

3、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；

4、任何有关待估宗地的运作方式，程序符合国家、地方的法律、法规；

5、设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）和红线内场地平整，设定用途为工业用地和设定土地使用年期为工业用地剩余使用年限41.06年；

6、本次估价结果中的快速变现值是指估价对象在短期内被强制处分、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式等条件下最可能实现的价格，快速变现值一般低于市场价值，本次估价设定快速变现值为市场价值的80%；

7、委托方提供资料属实。

（二）本报告使用限制条件

1、估价师依照中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告，估价报告和估价结果依照法律、法规的有关规定发生法律效力；

2、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效；

3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整；

4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任；

5、根据《城镇土地估价规程》及余姚市工业用地市场现状，确定本估价报告及其评估结果有效期自本报告签发之日起一年内有效。

（三）资料来源说明

1、土地利用状况等资料由委托方提供；

2、本次待估宗地土地面积、土地权利状况以委托估价方提供的土地使用证所载为准；

3、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得；

4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（四）其它说明

1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责；

2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告；

3、本报告由余姚市金土地地价评估事务所有限公司负责解释；

4、本评估报告及其估价结果经估价机构签字盖章后生效。

估价机构：余姚市金土地地价评估事务所有限公司   估价报告编号：余金土地（2014）(核估) 字第072号   估价期日：2014年10月14日  估价期日的土地使用权：国有土地

二、土地估价结果的限定条件（见下表）

附表1-2 设定待估宗地基础设施及其他条件表

三、其他需要说明的事项

1、本报告中土地面积以余姚市国土资源局核发的《国有土地使用证》为依据。

2、该评估结果已包含市政设施配套费。

3、该评估结果仅为余姚市人民法院办理的申请方上海浦东发展银行股份有限公司宁波西门支行与被执行人宁波××包装有限公司、宁波×××物资有限公司申请实现担保物权纠纷一案提供合理、公正、客观的价值参考依据，不得挪作他用。

4、本估价报告及其评估结果自本报告签发之日起一年内有效。

5、影响土地价值的其他限定条件：快速变现对土地价值的影响。

余姚市金土地地价评估事务所有限公司

                                                                       二Ｏ一四年十月二十四日                                                                                   

土地估价报告

项目名称：宁波×××物资有限公司位于兰江街道丰杨河村的一宗42.10年工业国有建设用地土地使用权市场价值评估

受托估价单位： 余姚市金土地地价评估事务所有限公司

估价报告编号: （浙）余金土地（2014）(核估) 字第073号

提交报告日期： 二0一四年十月二十四日

摘  要

一、估价项目名称

宁波×××物资有限公司位于兰江街道丰杨河村的一宗42.10年工业国有建设用地土地使用权市场价值评估

二、委托估价方

委托估价方：余姚市人民法院

联 系 人：劳暖君

联系电话：0574-62785550

三、受托估价方

受托估价机构：余姚市金土地地价评估事务所有限公司

机构地址：余姚市大黄桥路28号二楼

资质等级：具备在全省范围内从事土地评估的资格

执业范围：全省范围执业。（从事对土地及其附属物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动）

资质注册号：B200333101

法人代表：邵  宜

联 系 人：徐  策

联系电话：（0574）62715816、62715822

邮政编码：315400

四、估价目的

根据国家有关法律、法规的规定，余姚市人民法院特委托余姚市金土地地价评估事务所有限公司对宁波×××物资有限公司位于兰江街道丰杨河村的一宗工业用地土地使用权进行市场价值评估，为余姚市人民法院办理的申请方××银行股份有限公司宁波西门支行与被执行人宁波××包装有限公司、宁波×××物资有限公司申请实现担保物权纠纷一案提供合理、公正、客观的价值参考依据。

五、估价基准日

二0一四年十月十四日

六、估价日期

二0一四年十月十四日至二0一四年十月二十四日

七、地价定义

估价期日待估宗地土地登记用途为工业用地，土地权属性质和类型为国有出让土地，现状土地开发程度为宗地红线外“五通”，宗地红线内场地平整，目前地上无建筑物。

根据地价评估技术规程，本次估价结果中的土地市场价值是指估价对象在估价基准日2014年10月14日，在规划利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）和红线内场地平整、设定用途为工业用地，设定土地使用年期为工业用地剩余使用年限42.10年的国有出让土地使用权价值。

根据地价评估技术规程，本次估价结果中的快速变现值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”，在短期内被强制处分、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式等条件下最可能实现的价格。

八、估价结果（详见附表1-1）

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定的土地使用条件下，于评估基准日的土地使用权市场价值和快速变现值分别为：

待估土地面积：5627.00平方米；

土地单位地价：862元/平方米;

土地市场价值：485.0474万元;

大写：肆佰捌拾伍万零肆佰柒拾肆元整。

货币种类：（人民币元）

九、土地估价师签名

估价人员      职称        资质证书号 （注册号）     签     章

邵  宜   注册土地估价师   96110019 （2003331001）

徐  策   注册土地估价师   96110038 （2003331002）

陈建鹏   注册土地估价师   2006330013（2008332080）

十、土地估价机构签章          

估价机构负责人签字：                     

（机构盖章）

                                           二0一四年十月二十四日

估价对象界定    

一、委托估价方

委托估价方：余姚市人民法院

联 系 人：劳暖君

联系电话：0574-62785550

二、估价对象

    宁波×××物资有限公司位于兰江街道丰杨河村一宗土地，土地登记用途为工业用地，用地面积5627.00平方米，待估宗地在估价基准日的开发程度为红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地平整。

三、估价对象描述

1、土地登记状况

（1）宗地座落：兰江街道丰杨河村。

（2）宗地用途：登记用途为工业用地。

（3）宗地四至：东邻宁波××包装有限公司，南邻其他厂房，西临河流，北邻村宅。

（4）土地面积：证载5627.00平方米。

（5）使用权类型：有偿出让。

（6）终止日期：2056年11月21日。

（7）土地使用证编号：余国用（2007）第00764号。

（8）土地等级：一等四级用地。

2、土地权利状况

（1）土地所有权：国家所有。

（2）土地使用权：宁波×××物资有限公司拥有该宗地土地使用权。

（3）土地他项权利：截止估价基准日二0一四年十月十四日，该地块已被法院司法冻结。

3、土地利用状况

至评估基准日止，待估宗地利用现状为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内场地初步平整，目前地上无建筑物。

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

1、地理位置

余姚位于东经 120 至 121 度 , 北纬 29 度至 30 度。地处美丽富庶的长江三角洲南翼 , 东与宁波市江北区、鄞州区相邻 , 南枕四明山 , 与奉化、嵊州接壤 , 西连上虞市 , 北毗慈溪市 , 西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和 40 分钟车程 , 至杭州萧山国际机场只有 1 小时车程 , 经沪杭甬高速公路去上海也只需 2 个半小时,经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段 , 水陆交通便捷。

    2、自然条件

（1）地貌结构

余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区 , 东西极距 58.5公里 , 南北极距 79 公里。总面积 1526.86 平方公里 , 其中山地、丘陵 805.09 平方公里 , 占 52.73%, 平原 432.51 平方公里 ,占 28.33%, 水域 289.26 平方公里 , 占 18.94%。地势南高北低 ,中间微陷。南部为四明山区 , 山峦起伏 , 散布大小不等的台地和谷地 , 最高峰大长山青虎湾岗海拔 979 米 , 中部为姚江冲积河谷平原 , 有弧山残丘 , 点缀两岸 ; 北部为钱塘江、杭州湾冲积平原 , 全市耕地 59.14 万亩 , 园地 9.47 万亩 , 林地 78.46 万亩。素有“五山二水三分田”之称。主要河流姚江 , 源于境内四明山夏家岭 , 自西向东流经中部 , 汇入宁波市甬江出海 , 全长109 公里 , 境内流长 54 公里 , 支流 30 余条 , 纵横交错 , 织成水网 , 并有众多湖塘水库。牟山湖为境内最大海迹湖 , 正常蓄水420 万立方米 , 四明湖为最大人工湖 , 总库容 1.2 亿立 方米。南部山区地势险要 , 为浙东战略要地。

（2）气候特征

余姚地处亚热带南缘，属季风型气候。四季分明，冬夏稍长，春秋略短，平均年日照总时数2061小时。年平均气温16.2℃，7月份最高，平均28.3℃，1月最低，平均4.1℃。历史极端最高气温42.2℃（2013年8月6日），最低-9.8℃（1977年1月31日）。雨量充沛，年平均隆水量1547毫米，由于海陆位置和地形影响，降水分布自东南向西北减少，降水主要集中在4—10月，占年降水的70%以上。冬季盛行西北到北风，夏季盛行东到 

东南风，全年以东风为主，年平均风速每秒2-3米。夏秋间多台风和热带风暴，冬季四明山区有积雪。境内灾害性气候以水、旱、风、潮为主。

余姚北部全境为杭州湾主流隐蔽区，潮汛属不规则半日潮，历年平均潮位2.1米，历史最高潮位5.33米，最低潮位-0.55米，海水潮位低，含沙量高而变幅大，杭州湾为中国潮差最大的海湾，湾顶潮差9.8米，余姚海域年平均潮差：黄家埠2.5米、小曹娥3米。

（3）行政区划

余姚秦时建县(一说汉建)。东汉建安五年(200)始筑县城,为浙东古县城之一。据《太平寰宇记》所载:唐初“余姚之境东包明州,西辖上虞,为越州巨镇”,一度升为姚州。宋为“望县”,“东南最名邑”。元元贞元年(1295)又升为余姚州。明洪武二年(1369)废州复县。1911年11月8日(清宣统三年九月十八日)余姚“光复”。1949年5月23日余姚解放。新中国建立后,境域多次变动,最大一次是1954年,大古塘以北棉区划归慈溪县,慈溪县南部稻区、山区划归余姚县。1985年7月16日撤县设市,隶属宁波市。现辖阳明、凤山、梨洲、兰江、低塘、朗霞6个街道,黄家埠、临山、泗门、小曹娥、牟山、马渚、丈亭、三七市、河姆渡、陆埠、大隐、梁弄、大岚、四明山14个镇和鹿亭乡,2012年末户籍人口83.45万人。

3、社会经济状况

余姚物产丰富，是一个历史悠久、工农林牧副渔各业齐会的综合性区域，被国家授予“中国杨梅之乡”、“中国榨菜之乡”、“中国茭白之乡”、“中国蜜梨之乡”和“中国红枫之乡”称号。改革开放以来，余姚一直跻身于全国经济综合实力百强县市之列。余姚的工业门类齐全，基础较为扎实，有“塑料王国、模具之乡”之称。余姚也是全国商贸市场大市之一。这里有全国闻名的中国塑料城、中国轻工模具城、中国裘皮城、中国有色金属材料城、梁弄灯具城等专业市场。

余姚不仅是全国经济实力百强县（市），同时还是全国卫生城市、全国科技先进（县）市、全国体育先进（县）市、全国文化模范（县）市和全国创建文明村镇活动示范点、浙江省十强县（市）、浙江省示范文明城市。“2013中国最具幸福感城市”评选，余姚市获得中国幸福城市最高荣誉大奖，同时获中国城市民生成就大奖，成为浙江省唯一连续五届获得“中国最具幸福感城市”荣誉的县级城市。

近年来，面对国际金融危机冲击、宏观环境多变、要素制约突出等严峻考验，余姚市深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“三大定位”和“五大跨越”，团结依靠全市人民，开拓创新，真抓实干，全市经济社会发展取得显著成绩。全市地区生产总值由2008年的484.7亿元增加到2013年的749.63亿元，年均增长9.1%，人均地区生产总值达14500美元；财政一般预算收入突破百亿大关，由70.2亿元增加到106.3亿元，年均增长8.7%；固定资产投资由155.4亿元增加到440.1亿元，年均增长23.1%。县域经济基本竞争力继续保持全国百强县（市）前十位。城市化水平持续提高，规划布局更趋合理，“一核、两副、三片区、多节点”的城乡发展总体格局基本形成，城市建成区面积扩大到49平方公里，城市化率接近60%。2013年城镇居民人均可支配收入40938元，农村居民人均纯收入19864元，分别比上年增长10.0%和10.5%。

2013年全年实现地区生产总值749.63亿元，按可比价计算，增长7.3％。按年平均户籍人口计算，人均生产总值为89799元（按平均汇率折算为14500美元）。分产业看，第一产业实现增加值40.06亿元，下降10.0%，第二产业实现增加值444.47亿元，增长8.7%，其中工业实现增加值413.52亿元，增长8.6%；第三产业实现增加值265.09亿元，增长7.6%。主要受水灾影响，三次产业比重比例由上年的6.1:59.6:34.3调整为5.3:59.3:35.4,第三产业比重提高1.1个百分点。全市实现公共财政预算收入106.34亿元，下降5.8%，其中中央级财政收入46.70亿元，下降8.7%；地方财政收入59.64亿元，下降3.3%。其中税收收入103.98亿元，下降4.7%。分税种看，增值税43.39亿元，企业所得税15.33亿元，分别下降10.4%、5.4%。营业税17.07亿元，个人所得税9.07亿元，分别增长5.1%和5.0%。全年公共财政预算支出74.59亿元，增长10.0%。民生支出不断增加，公共安全、教育、社会保障和医疗卫生支出分别为5.19、13.44、11.97和7.52亿元，增长8.3%、1.1%、32.6%和9.5%。

根据余姚市政府对经济走势的判断：“十二五”期间，随着全市招商引资继续保持强劲势头，一些大项目陆续实施，工业投入显著增加，经济转型升级深入推进，经济有望保持平稳较快发展。预计2014年地区生产总值增长8.5%左右，公共财政预算收入增长6%左右，固定资产投资增长15%左右，社会消费品零售总额增长13%左右，城镇居民人均可支配收入增长10%以上，农村居民人均纯收入增长11%以。

4、城市性质

    余姚历史悠久,文化灿烂,是浙江省历史文化名城。位于境内被中外历史学家视为奇迹的河姆渡遗址距今已有七千多年的历史,是长江流域母系氏属繁荣时期的代表性遗址。从秦代以来,涌现了许许多多彪炳史册的历史文化名人,如东汉时期高风亮节的严子陵,明代著名哲学家王阳明,明末清初著名学者黄宗羲,中日文化交流使者朱舜水,当代著名学者余秋雨先生,余姚因此享有“姚江人物甲天下”、“东南最名邑”和“文献名邦”的美誉。

5、城市建设

在城市建设方面，“十二五”以来，全市大力开展房屋拆迁征收“清零”专项行动，深入实施招商引资“一号工程”，世茂、保利、众安、银亿、万达、华润、绿城等一批房地产著名品牌公司落户余姚，万达广场、保利文化广场、舜大财富广场、众安时代广场、华润五彩城等一批城市综合体相继开工建设和交付使用，城市品位得到大幅提升；第三产业发展加快，万达广场、红星美凯龙国际家居生活广场等一批现代服务业项目投入使用，有色金属材料城，文山创意广场、超凡节能创意园等文化产业园加快招商进度，镇村商贸中心建设取得阶段性成效，全市社会经济发展正在按照“十二五”规划顺利推进。

2013年末中心建成区面积49.24平方公里，比上年扩大3.68平方公里。兴城路、三凤路一标（开丰路至四明西路）和兰馨路一标段（四明路至世南路）三条断头路已经打通。健康支路、阳明东路中山路交叉口路面改建工程以及扶贫开发区雨水管道改造一期、二期等工程完成建设，子陵路路面改造（联盟桥至子陵桥）工程基本完工。全年供水7182（一水、二水）万吨，处理污水3286万吨，供应天然气2437万立方米，增长30.8%，路灯总数已达58927盏，亮灯率保持在98%以上。

6、余姚房地产市场情况

从房地产市场情况看，2005年至2012年，余姚市房地产开发投资呈现持续增长特征，2012全年完成房地产投资约130亿元，同比增涨62.5%；新开工面积245.95万平方米，同比增加1.7倍；竣工面积为94.5万平方米，同比增加5.6%。

2013年，余姚市在遭受百年一遇的“菲特”特大洪水灾害的情况下，全市仍完成房地产开发投资133.03亿元，小幅下降1.8%，房地产开发投资占全市固定资产的比重达30.2%，房地产业仍然是余姚市重要的支柱产业和经济增长点。

随着余姚市经济社会的快速发展，城镇居民人均可支配收入和农民居民人均纯收入保持较快的增长速度，购买力不断增强，成为推动房地产市场发展的一个重要因素。2013年余姚市消费市场保持畅旺，全年共实现社会消费品零售总额341.29亿元，增长13.5%，在宁波市排名靠前。舜大财富广场、万达广场等大型城市综合体相继建成营业，全面提升了消费环境。

2006年以来，余姚市房地产市场呈现稳步上涨的趋势，2010年下半年以来，受房地产宏观调控影响，房价有所下调，但房地产销售一直较为乐观。2012年，在房地产宏观调控持续推进和银根紧缩的背景下，余姚市商品房供应、销售出现双增长。全年批准商品房预售面积156.55万平方米，销售面积84.96万平方米，同比增加76.7%。全年商品房价格平稳，1-12月份余姚市城区和乡镇的普通住宅均价分别为11073元/㎡和6200元/㎡。

2013年，余姚市房地产市场继续保持平稳发展趋势，全市共批准商品房预售面积162.33万平方米，其中住宅134.92万平方米，与2012年同期相比分别增加3.7%和12.7%。实际预售商品房80.84万平方米，其中住宅63.45万平方米，与2012年同期相比减少4.8%和4.5%。城区普通住宅每平方米均价约为11472元，与2012年同期相比上涨3.6%，总体呈现量价齐稳的状态。

7、土地市场发展趋势

住宅用地供求关系的紧张，显示未来的溢价水平也会维持在一个较高水平上。然而，2012年中国楼市调控正赶上欧债危机持续发酵，全球经济面临再次探底危险，政府还不断出台“限购”、“限贷”的政策。2012年银行银根紧缩，大量企业的资金链就受到威胁，民间借贷趁机疯狂，楼市严厉调控下，余姚房房屋房价虽有所增长，但是成交明显比去年同期下降。相信以后很长一段时间内，房屋成交不会明显增加。相比之下，随着政府打击囤地、占地一系列政策的出台，及对闲置土地处罚力度的加大，工业用地的交易状况相对会出现一个“活跃”的状态。由于政府不断控制房价，住宅用地市场低迷，人们都把目光转向商业市场，商业用地也随着城市发展的需求，处于一个稳步上升不断回暖的趋势。

在限购和限贷的双重调控下，越来越多的购房者选择了观望，楼市进入低迷窘况。和许多城市一样，受商品房市场的成交量的走势直接影响，2011年余姚的土地市场也呈现出了日益冷清的局面。今年前三个季度，余姚市土地流拍宗数和流拍土地面积明显增加, 而与此同时，土地成交价下降明显。

在频现流拍的同时，成交的土地楼面成交价呈现持续下降走势。据市国土资源局统计显示，截至今年9月30日，房地产用地平均单价相比去年同期有所下降。

    (二)区域因素

1、区域概况

兰江街道是余姚市人民政府驻地，位于市区西南，距市政府驻地5公里，东隔市区商业街南雷路与梨洲街道相接，南连四明山麓，西与梁弄镇、马渚镇和上虞市永和市镇接壤，现境总面积53.71平方公里，有耕地16361亩、山林26551亩，常住人口6.67万人，辖西郊、兰墅桥、丰杨河、郭相桥、夏巷、沈湾、筀竹、凤亭、冯村、石婆桥、三凤桥、谭家岭和磨刀桥等13个行政村，舜南、下菱、江南新城、四明、蕙兰5个社区居民委员会，其中非农业人口3.22万人。境内居民多为汉族，另有回、蒙、壮等少数民族58人。2011年工农业总产值101亿元，其中商贸服务业35亿元，税收入库6.23亿元，本级可用财政收入1.65亿元，城镇居民人均收入20500元，农民人均收入14033元。街道地形南高北低，地处四明山与姚江平原交叉地带，南半部为低山丘陵，北半部地势平坦，跨最良江融入市中心。气候温和，四季分明。全年平均气温16.2°C，最高气温39.5°C，最低气温-9.8°C。年降水量1300毫米。无霜期228天。山地土壤以黄泥土、石砂土为主，平原、水田以黄斑田、小粉田、黄化青紫泥田居多。姚江从境内相连的上虞市安家渡入境，横贯东西全境，总长20公里，四明湖城南干渠11公里,水源丰富，灌溉便利，有前溪湖水库等湖泊22个，有各类河道40条，总长55.64公里，年正常蓄水量315万立方米。

2、交通条件

（1）公路

待估宗地所在区域公路网架纵横交错，329国道、高速公路连接线等交通要道依区而过。沪杭甬高速公路穿越开发区，并设有互通式立交道口，路网密度高，道路通达度好。

（2）铁路

余姚市有萧甬铁路与外界相连，复线工程已全面竣工投入运行。

（3）航空

距本市45公里的宁波栎社国际机场已开通北京、上海、广州、深圳、香港等20余条境内外航线。

（4）水路

姚江从境内相连的上虞市安家渡入境，横贯东西全境，总长20公里，四明湖城南干渠11公里,水源丰富，灌溉便利，有前溪湖水库等湖泊22个，有各类河道40条，总长55.64公里，年正常蓄水量315万立方米。

3、区域环境

委估宗地位于余姚市兰江街道丰杨河村，丰杨河村位于兰江街道西北部，距街道驻地2公里，因原有湗田、西杨和河潭三个行政村合并而成，故村名各取一个字得名，“湗”字难认故改“丰”字。东与兰墅桥村接壤，东南部与石婆桥村唇齿相依，西有直江分界与郭相桥村相邻，北临姚江与阳明街道丰南村相望，境域面积3.3平方公里，辖28个自然村25个村民小组，有962户2972人，目前有外来人口1437人。有耕地3286亩、山地379亩、企业60余家，2005年社会生产总产值1.5亿元，其中工业产值1.21亿元，集体资产1255万元，其中固定资产683万元，年集体可用资金80万元，村民人均收入7900元。村党总支部有党员89人，下设工业、农业和老年三个支部，曾荣获余姚市十佳经济服务单位、市计划生育工作先进单位等荣誉。

4、产业集聚规模

委估地块位于兰江街道丰杨河村，周边交通路网趋好，该地块区域范围以工业用地为主，产业氛围相对较好，宗地作为工业用地在此分布发展有一定的发展潜力。

5、城市规划限制

委估宗地位于余姚市工业用地四类地段，作为工业用地位置相对较差，无特殊规划限制条件。

6、自然灾害状况

待估宗地所在区域洪涝灾害、地质灾害等自然灾害发生概率较低。

 (三)个别因素

1、宗地位置

委估宗地位于兰江街道丰杨河村，属工业用地一等四级地段。

2、登记用途和设定用途

待估宗地登记用途、设定用途为工业用地。

3、临路状况

待估宗地不直接临道路，临路条件劣。委估地块作为工业用地，无独立进出口，需要通过东侧宁波××包装有限公司地块才能进出，在二级市场交易上作为独立主体出售较为困难，故交易价格受到了一定的影响。

4、宗地形状、面积与地势、地基条件

    待估宗地形状相对较规则，面积5627.00平方米（折合8.44亩），地形相对较平坦，地质承载条件一般。

5、宗地开发程度

     待估宗地在估价基准日的开发程度为宗地红线外 “五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地平整。

6、相邻土地利用状况

  待估宗地周围土地利用类型以工业用地为主，但北邻村民住宅，建设过程中困难相对较多，对土地价值有一定的影响。

7、土地权利状况与使用年限

（1）委估宗地土地使用权性质为出让国有土地使用权。

（2）土地使用年期。待估宗地为国有出让土地，本次设定估价对象剩余使用年期为42.10年。

  土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）有关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国城市规划法》

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第55号

5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知

（1）《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》

（2）《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》

（3）《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》

（4）《浙江省人民政府关于做好耕地占用税征管工作的通知》（浙政发[2008]38号）

（5）《余姚市城镇基准地价更新研究》（技术报告）

（6）《余姚市城镇基准地价更新研究》（基准地价及修正系数表）

（7）《余姚市人民政府关于公布余姚市城镇土地基准地价更新方案的通知》（余政发[2008]88号）

（8）《余姚市人民政府关于调整征地区片综合地价的通知》（余姚市人民政府余政发[2009]43号）

（9）《余姚市人民政府办公室转发市人民防空办公室关于调整结合民用修建防空地下室政策的意见的通知》（余姚市人民政府余政发[2004]94号）

（10）《余姚市人民政府办公室关于公布2006年度余姚市城市房屋拆迁货币补偿基准价格及相关补偿标准的通知》（余政办发[2006]39号）

（11）《余姚市人民政府办公室关于明确被征地人员养老保障实施过程中有关问题的通知》（余姚市人民政府办公室余政办发[2004]82号）

（12）《余姚市人民政府关于印发余姚市工业用地结构促进土地节约集约利用的实施办法（试行）的通知》（余姚市人民政府余政发[2010]116号）

（二）有关技术标准

1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）

3、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）

4、中华人民共和国国土资源部发布的标准《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）

（三）委托估价方提供的有关证明文件

1、国有土地使用证：余国用（2007）第00764号

2、司法评估委托书：（2014）甬余法委评311号

二、土地估价

（一）估价原则

本次土地估价将遵循以下估价原则：

1、替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

2、需求与供给原则 

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

3、变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。    

4、协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

5、预期收益原则

    对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

6、最有效使用原则

    由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

7、多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确

    （二）估价方法

土地估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

由于待估宗地位于《余姚市城镇土地定级和基准地价》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；由于待估宗地地块区域内有一定数量的比较案例，因此适宜选用市场比较法进行评估。

综上所述，本次估价待估宗地采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。

（三）估价结果

1、宗地市场价值的确定

根据地价评估技术规则及估价对象的具体情况，结合基准地价系数修正法和市场比较法评估结果，调查余姚市同类用地的地价水平，经综合平衡分析后，最终以基准地价系数修正法评估结果和市场比较法评估结果的平均值作为待估宗地的市场价值，如下表（结果取整）

  委估宗地估价结果确定表

                                        单位：元/平方米

2、估价结果（详见附表1-1）

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定的土地使用条件下，于评估基准日的土地使用权市场价值和快速变现值分别为：

待估土地面积：5627.00平方米；

土地单位地价：862元/平方米;

土地市场价值：485.0474万元;

大写：肆佰捌拾伍万零肆佰柒拾肆元整。

货币种类：（人民币元）

三、估价结果和估价报告的使用

（一）假设条件

1、宁波×××物资有限公司合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费；

2、估价对象在估价设定用途，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益；

3、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；

4、任何有关待估宗地的运作方式，程序符合国家、地方的法律、法规；

5、设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）和红线内场地平整，设定用途为工业用地和设定土地使用年期为工业用地剩余使用年限42.10年；

6、本次估价结果中的快速变现值是指估价对象在短期内被强制处分、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式等条件下最可能实现的价格，快速变现值一般低于市场价值，本次估价设定快速变现值为市场价值的80%；

7、委托方提供资料属实。

（二）本报告使用限制条件

1、估价师依照中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告，估价报告和估价结果依照法律、法规的有关规定发生法律效力；

2、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效；

3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整；

4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任；

5、根据《城镇土地估价规程》及余姚市工业用地市场现状，确定本估价报告及其评估结果有效期自本报告签发之日起一年内有效。

（三）资料来源说明

1、土地利用状况等资料由委托方提供；

2、本次待估宗地土地面积、土地权利状况以委托估价方提供的土地使用证所载为准；

3、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得；

4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（四）其它说明

1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责；

2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告；

3、本报告由余姚市金土地地价评估事务所有限公司负责解释；

4、本评估报告及其估价结果经估价机构签字盖章后生效。

一、       土地估价结果一览表

附表1-1   土地估价结果一览表

估价机构：余姚市金土地地价评估事务所有限公司   估价报告编号：余金土地（2014）(核估) 字第073号   估价期日：2014年10月14日  估价期日的土地使用权：国有土地

二、土地估价结果的限定条件（见下表）

附表1-2 设定待估宗地基础设施及其他条件表

三、其他需要说明的事项

1、本报告中土地面积以余姚市国土资源局核发的《国有土地使用证》为依据。

2、该评估结果已包含市政设施配套费。

3、该评估结果仅为余姚市人民法院办理的申请方××银行股份有限公司宁波西门支行与被执行人宁波××包装有限公司、宁波×××物资有限公司申请实现担保物权纠纷一案提供合理、公正、客观的价值参考依据，不得挪作他用。

4、本估价报告及其评估结果自本报告签发之日起一年内有效。

5、影响土地价值的其他限定条件：快速变现对土地价值的影响。

 余姚市金土地地价评估事务所有限公司

                                   二Ｏ一四年十月二十二日