房地产估价报告

项目名称：被执行人姚××名下位于余姚市城区江南新城西区83幢403－503室住宅房地产及被执行人宁波××食品有限公司名下位于余姚市小曹娥镇人和村工业房地产司法鉴定估价

委 托 人：余姚市人民法院

估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

注册房地产估价师：苏   凡    李  洁

估 价 日 期：2014年9月10日-12月1日 

估 价 时 点：2014年11月24日

估价报告编号：皖中信估字[2014] Z2-186号

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、本公司及本次参与估价的房地产估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、估价师依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员已于2014年11月24日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供专业帮助。

7、本估价报告由安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司负责解释。

8、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

9、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

本次注册房地产估价师           注册号            签  名

苏  凡            3420070020

李  洁            3320130059

二0一四年十二月一日

估价的假设和限制条件

估价的假设：

1、假设该估价对象在价值时点达到最佳使用状态，土地使用权设为划拨，且权属关系不存在纠纷，不受任何权利限制。

2、假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

3、假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。

4、假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

5、假设估价对象在价值时点和未来合理存续期间，按目前使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。

6、假设委托方提供的所有材料真实有效，估价对象的建筑面积、使用性质及建成年代等均依据委托方提供相关资料上记载的为准。附属设施面积以估价人员现场丈量为准，附属物数量以现场清单为准，如该基础数据变动，估价结论需作相应调整。

7、本次估价时，估价人员未对估价对象隐蔽工程进行测量、实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。

8、由于被执行人原因，估价人员未能进入403室内查勘，假设403室与503室均为中等装修，如实际情况与假设不符，则应作补充评估或重新评估。

应用的限制条件：

1、本报告估价结果仅为委托方办理案件提供价格参考依据，不得作其它用途使用。

2、本报告估价基准日为2014年11月24日。估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（2014年12月1日）起壹年内有效。

3、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

4、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。

5、本次评估时，评估结论中住宅房价格已包含室内固定装修、架空层、车库、阁楼层的价格。工业厂房价格已包含房地产的构筑物、附属物价格。

6、估价对象在价值时点存在租约，请报告使用者予以注意。

房地产估价结果报告

皖中信估字[2014]Z2-186号

一、估价委托人

姓    名：余姚市人民法院

联系地址：余姚市谭家岭西路140号

联系电话：62785503

二、估价机构

估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

地    址：合肥市蜀山区潜山北路凤凰帝豪商办楼1502室

法定代表人：胡朝伟

机构等级：国家壹级资质

资格证书号：建房估证字[2013]108号

三、估价对象

估价对象1：余姚市城区江南新城西区83幢403－503室住宅房地产

（一）房地产权益状况

（1）房产登记状况

（2）土地登记状况

（3）其他权利情况

（二）区域状况

估价对象1位于江南新城小区，位于大黄桥南路与四明西路交叉口，附近设“四明西路”、“江南新城”公交站点，公交101路、203路、202路经过，交通便捷。附近有上菱新村、裕丰花园等多个住宅区，毗邻余姚梨洲中学、余姚市世明小学、兰江广场、江南新城菜场等，周边公用设施配套较齐全。

（三）房地产实物状况

估价对象1为位于余姚市城区江南新城西区83幢403－503室住宅房地产，位于江南新城西区，小区有简单物业管理，系混合结构，建成于1999年，房屋总层数五层，所在层数为第四层，第五层和阁楼层。证载总建筑面积188.36平方米（其中：403室证载建筑面积94.18m²，503室证载建筑面积94.18m²），其中分摊面积为17.96平方米，证载土地使用权面积为37.67m²，用途为单一住宅。

估价对象现分隔为403室及503室。503室入户门位于阁楼层（入户防盗门），为五层带阁层布局，阁楼层建筑面积未计入权证。第五层平面呈四室一厅二卫南阳台布局，室内中等装修，铝合金窗，安装有防盗窗。卧室、客厅为地板地面、乳胶漆墙面、石膏板和乳胶漆吊顶（顶棚有渗水现象），阳台、卫生间为地砖地面、瓷砖墙面、塑扣板吊顶，阁楼平面呈一厅一卫一储藏室前后露台，室内三夹板贴墙面和顶棚，卫生间为地砖地面，瓷砖墙面、塑扣板吊顶，南北露台为花岗石地面，马赛克外墙，在南露台自搭厨房一间，铝合金玻璃围护，铁皮顶棚。目前出租给他人居住。

403室因被执行人原因，估价人员未能进入室内，入户防盗门。目前出租给他人居住。

估价对象1另附架空层和车库各一间。

估价对象1建筑物经现场勘察，维护保养状况一般，承重结构未见不均匀沉降，采光通风条件好，室内整体观感一般。

估价对象2：余姚市小曹娥镇人和村工业房地产

（一）房地产权益状况

（1）房产登记状况

（2）土地登记状况

（3）其他权利情况

（二）区域状况

估价对象位于高夹线的北侧，东邻空地，南邻××食品厂厂房，西临村道，北临道路。距余姚大道约2.5公里，交通便捷较好。该区域基础设施及配套设施基本完善，周边工业企业齐聚度一般，有王龙公司，普力斯日化等，已形成一定的产业氛围。

（三）房地产实物状况

估价对象2位于小曹娥镇人和村，宗地上共有一幢有权证建筑物，证载建筑面积为4689.69平方米，规划用途为工业，系混合结构，外墙马赛克，配有一部货梯（2000Kg），厂库门，铝合金窗，总层数三层，所在层数一至三层，第一层层高4.85米，第二、三层标准层高。现出租给他人作为生产厂房。

估价对象宗地上另有一批附属物，面积、数量为估价人员现场测量、清点，并经委托方及当事人确认。具体如下：

1、电动移门：L=20米；

2、门卫房：砖混结构，S=13.98平方米；

3、自行车棚：钢棚，S=78.72平方米；

4、砖砌围墙：S=68.64平方米。

估价对象建筑物经现场勘察，维护保养状况较好，承重结构未见不均匀沉降，门窗较完好，整体观感较好。

四、估价目的

确定估价房地产的市场价值，并考虑短期强制变现因素而提供建议变现价格，为委托方办理案件提供价格参考依据。

五、价值时点

2014年11月24日，为现场勘查日

六、价值定义

价格评估结论所指价格是:价格评估标的在价格评估基准日，采用公开市场价值标准确定的市场价格。

七、估价依据

（一）法律法规

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、《司法鉴定程序通则》（试行）；

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。

（二）委托方提供的文件资料

1、（2014）甬余法委评280号《余姚市人民法院司法鉴定委托书》；

2、余房权证城区字第A0703883号、第A0920944号《房屋所有权证》复印件；余国用（2008）第13452号、余国用（2009）第03496号《国有土地使用证》复印件；余房他证城区字第Ｃ1100388号、第C1014360号《房屋他项权证》复印件。

3、委托方提供的其他相关资料。

（三）估价方收集的有关资料

1、现场勘察资料；

2、市场调查资料

3、估价师收集的其他资料。

八、估价原则

根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作合法原则，最高最佳使用原则，价值时点原则。

1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提下。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提作出判断和选择。

3、价值时点原则：价值时点又称评估基准日，估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。

九、估价方法

根据余姚市房地产市场状况，结合估价对象1的住宅用房使用性质，考虑到在同一供给圈的住宅房地产交易行为活跃，市场交易案例较多，可以采用市场比较法进行估价；估价对象可以对外出租，获得较稳定的收益，可以采用收益法进行估价。

市场比较法是将估价对象与在价值时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。

收益法是通过估算估价对象在未来预期收益并折算成现值，以估算估价对象的客观合理的价格。

根据估价对象2工业厂房的特点和估价目的，并分析估价对象所处区域房地产市场状况，考虑到在同一供给圈与估价对象2类似的房地产市场交易案例较少，故不宜采用市场比较法进行估价；估价对象周边的相同类别的房地产出租较少，客观租金获取较困难，故不宜采用收益进行估价。与估价对象类似的物业建造成本可以获取，可以采用成本法估价。故本次估价对工业厂房采用成本法进行评估。

十、估价结果

我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用市场法、收益法、成本法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

1、被执行人姚××名下位于余姚市城区江南新城西区83幢403－503室住宅房地产[产权证号：余房权证城区字第A0703883号《房屋所有权证》，证载总建筑面积为188.36m²（其中：403室证载建筑面积94.18m²，503室证载建筑面积94.18m²），余国用（2008）第13452号《国有土地使用证》，证载土地使用权面积为37.67m²]在价值时点（2014年11月24日）的评估价值为:

2、宁波××食品有限公司名下位于余姚市小曹娥镇人和村工业房地产[产权证号：余房权证小曹娥镇字第A0920944号《房屋所有权证》，证载总建筑面积为4689.69m²，余国用（2009）第03496号《国有土地使用证》，证载土地使用权面积为3151.18m²]在价值时点（2014年11月24日）的评估价值为:609.81万元，大写人民币陆佰零玖万捌仟壹佰元整。

具体详见明细表：

1、建筑物价格评估明细表：

2、土地使用权价格评估明细表：

3、无权证建筑物及附属物价格评估明细表：

十一、估价人员

 本次注册房地产估价师           注册号              签  名

苏  凡            3420070020

李  洁            3320130059

十二、估价作业日期

2014年9月10日-12月1日

十三、估价报告应用有效期

自估价报告出具之日起有效期为十二个月。

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

二0一四年十二月一日