| （2014）甬余法委评171号 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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土 地 估 价 报 告
项目名称：余姚市××锻件有限责任公司位于余姚市牟山镇青港村、狮山村一宗工业用地国有建设用地使用权价值评估 受托估价单位：慈溪市地价评估事务所有限公司 委托估价单位（人）：余姚市人民法院 评估报告编号：慈地估[2014]（估）字第SF003号 提交估价报告日期：二Ｏ一四年六月三十日
第一部分 摘 要
一、估价项目名称 余姚市××锻件有限责任公司位于余姚市牟山镇青港村、狮山村一宗工业用地国有建设用地使用权价值评估
二、委托估价方 委托估价方：余姚市人民法院 单位地址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号 联系人：劳暖君 联系电话：0574-62785550
三、受托估价方 受托估价单位：慈溪市地价评估事务所有限公司 机构地址：慈溪市白沙路街道中兴小区综合1号楼东南转角四层 法人代表：胡洁瑶 评估资质：具备在全省范围内从事土地评估的资格 资质注册号：B200633126 联系人：叶彬彬 联系电话：（0574）63895122、63809023 传真：（0574）63895122 邮政编码：315300
四、估价目的 根据国家有关法律、法规的规定，余姚市人民法院特委托慈溪市地价评估事务所有限公司，对余姚市××锻件有限责任公司位于余姚市牟山镇青港村、狮山村一宗工业用地国有建设用地使用权（含围墙、塘渣）评估，为委托方办理申请执行人余姚市宏瑞汽车零部件有限公司与被执行人余姚市××锻件有限责任公司企业借贷纠纷执行一案提供合理、公正、客观的价值参考依据。 五、估价基准日 根据委托方要求，本报告提供所评估的土地使用权价值为二Ｏ一四年六月十七日之土地资产市场价值和快速变现值。
六、估价日期 二Ｏ一四年六月十七日至二Ｏ一四年六月三十日
七、地价定义 估价期日待估宗地土地登记用途为工业用地，土地权属性质和类型为国有出让土地，现状土地开发程度为宗地红线外 “五通”（通路、供电、通讯、供水、排水），红线内场地基本平整、围墙已砌、塘渣已填。 根据地价评估技术规程，本次评估的土地市场价值是指估价对象在估价基准日2014年6月17日，在规划利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）和红线内场地平整，设定用途为工业用地，设定土地使用年期为工业用地剩余使用年限49.34年的国有出让建设用地使用权价值（含围墙、塘渣）。本次估价结果中的快速变现值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”，在短期内被强制处分、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式等条件下最可能实现的价格。
八、估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定的土地使用条件下、于评估基准日的土地使用权市场价值和快速变现值分别为： 土地面积：4081.00平方米； 土地单位地价：RMB843元/平方米； 土地市场价值：RMB3440300元（保留至百位）； 大写金额：人民币叁佰肆拾肆万零叁佰元整。 宗地估价结果详见表1-1《土地估价结果一览表》，估价结果中包含围墙、塘渣价值。
九、土地估价人员签名及土地估价师资格证书号：
土地估价人员 职称 资格证书号 签章
傅东栋 注册土地估价师 2010330029
胡洁瑶 注册土地估价师 96110102
十、土地估价机构
土地估价机构法定代表人签字：
慈溪市地价评估事务所有限公司 二Ｏ一四年六月三十日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方 委托估价方：余姚市人民法院 单位地址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号 联系人：劳暖君 联系电话：0574-62785550
二、估价对象 根据委托方提供的司法鉴定委托书，确定本次估价对象是指余姚市××锻件有限责任公司所属的，位于余姚市牟山镇青港村、狮山村的一宗工业用地土地使用权（含围墙、塘渣）。本次评估土地面积4081.00平方米，评估设定用途为工业用地。
三、估价对象描述 1、土地位置状况及土地登记状况 （1）土地使用权人：余姚市××锻件有限责任公司。 （2）宗地位置：余姚市牟山镇青港村、狮山村。 （3）宗地用途：登记用途为工业用地，评估设定用途为工业用地。 （4）土地面积：证载面积为4081.00平方米，本次评估面积为4081.00平方米。 （5）使用权类型：国有出让。 （6）土地等级：属于余姚市工业用地三等五级。 （7）土地使用证编号：余国用（2013）第12283号。 （8）终止日期：2063年10月13日。 2、土地权利状况 （1）土地所有权：国家所有。 （2）土地使用权：余姚市××锻件有限责任公司拥有估价对象工业用地土地使用权。 （3）土地他项权利：截止估价基准日二○一四年六月十七日，该地块已设定抵押权，抵押权人为××银行。该地块土地使用证为临时证，根据土地使用证记事栏记载：该证书有效期至2015年3月25日止，待土地开发完成后办理变更登记手续。 3、土地利用状况 至评估基准日止，待估宗地利用现状为红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），红线内场地基本平整、围墙已砌、塘渣已填。
四、地价影响因素分析 (一)一般因素 (1)城市资源状况 余姚市地处美丽富庶的长江三角洲南翼，位于工商经济发达的宁绍平原中心，平面地理坐标介于东经120°52′15″至121°25′15″，北纬29°33′56″至30°21′58″，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州市接壤，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界，是杭甬铁路线上的一座历史文化名城。 余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷，地貌轮廓清楚，在构造上属新华夏系。地质构造带由一系列东北向断裂带以及由此产生的隆起与凹陷相间的褶皱组成，南部为四明山区，山峦起伏，散布大小不等的台地和谷地，最高峰大长山青虎湾岗海拔979米；中部为姚江冲积河谷平原，地势平坦，河流成网；北部为钱塘江、杭州湾冲积平原。山地丘陵、平原（含海涂）、水域（含海域）面积比为53：29：18。低山丘陵主要分布在南部，面积839平方公里，占陆地面积的63%。平原主要分布在中部和北部，面积498平方公里，占全市面积的37%。北部濒海，海岸线长度为23公里。 余姚属亚热带气候区，温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长，由于冬、夏季风在年度之间出现迟、早、强、弱不等，气候年际变化较大，台风、暴雨、干旱等灾害性天气时有出现。全市平均气温17.8℃，年总降水量1777.2mm，年平均日照时数1756.5小时，年日照率40%。 全市蓄水量27436万立方米，最大的河流为姚江，余姚市境内长度55公里，平原地带河网密布。最大的湖泊为牟山湖，蓄水量400万立方米。全市有10万立方米以上的水库44座，总库容20740万立方米，正常库容14304万立方米，最大的水库为四明湖水库，总容量12354万立方米。 余姚市辖梨洲、阳明、凤山、兰江、低塘、朗霞6个街道办事处，泗门、马渚、陆埠、丈亭、梁弄、临山、河姆渡、大隐、三七市、牟山、小曹娥、黄家埠、大岚镇、四明山14个镇，鹿亭1个乡，共30个社区，22个居民委员会和265个村民委员会；总面积1527平方公里，其中建成区面积28.5平方公里；83.11万人。 (2)房地产市场状况 房地产市场的走势，与宏观经济的环境，与政策的调整情况，与房地产市场本身的规律有关，同时还与消费者的预期及消费信心有关。 2010年对于中国的房地产市场而言，是调控的一年。从1月初的“国十一条”，到4月17日的“国十条”，再到“十一”前的“9.29新政”，中央层面的调控可谓贯穿全年。而这一年，这个关乎国计民生的“支柱性”产业在整个行业遭遇空前调控的背景下，也经历了年初的火爆，年中的低迷，年末的回暖。而其中出现的一件件事情，无疑也成为了这一年中人们最常提到的话题。 当前我国城乡居民住房仍然处于较低水平，表现在居住环境还不高，住房质量还较低，人均居住面积还不大，人们改善居住条件的要求十分强烈。因此我国不存在整体性总供给大于总需求的房地产发展过热的问题。2009年4月至今，随着全球经济逐步回暖，及各部门多项促进房地产市场健康运行的出台，政策效应显现，房屋成交量稳中有升，成交价格也小幅上升。 从长期来看，至少在2020年前，由于城镇化的快速推进、人口年龄结构变化带来的刚性需求、以及住房改善性需求和旧房拆迁改造等需求，决定了我国房地产业长期向好的发展趋势。目前的市场调整只是在长期上涨趋势下的短期波动。 （3）产业政策 进一步推进农村住房制度改革和住房集中改建。在充分尊重群众意愿的基础上，加快农村住房制度改革和住房集中改建步伐。做好农村居住区控制性规划，统筹安排农村住房集中改建用地，强化土地要素支撑，积极落实各项支持政策。规范农村住房建设标准，建立和完善质量监督和巡查制度，切实加强农村住房建设管理。 规范城乡住房租赁管理。以加强监管、完善服务为重点，培育和规范住房租赁市场，健全完善住房困难群体和外来务工人员通过租赁方式解决居住问题的住房租赁服务和监管体系。强化住房租赁市场管理，将租赁住房管理纳入村、社区管理和物业管理内容，建立“数字化”房屋租赁管理系统。加强房屋租赁中介机构、人员的管理和培训。 鼓励自住和改善型购房。对首次购买90平方米及以下普通住房的购房户，给予房价总额的1%购房补贴；对首次购买90平方米以上144平方米以下普通住房的购房户，给予房价总额的0.75％购房补贴。对仅有一套 144平方米以下的普通住房户，在发文之日起至2010年12月31日期间将住房先出售，再重新购买90平方米及以下普通住房的购房户，给予房价总额的1％购房补贴；重新购买90平方米以上144平方米以下普通住房的购房户，给予房价总额的0.75％购房补贴。 （4）城市规划与发展目标 城乡规划体系不断完善，“一核、二副、三片区、多节点”城乡发展格局基本确立，城市化率由50%提高到55%。中心城区旧城改造和重点区块开发步伐加快，新建成现代住宅小区112个，建成区面积从28.5平方公里扩大到45平方公里，人均公共绿地面积达到9.33平方米。城乡基础设施日臻完善，累计实施限额以上基础设施投资项目379个，完成投资197.4亿元，杭州湾跨海大桥余慈连接线、双溪口水库等一批重大基础设施相继建成投用。“强镇扩权”工作稳步推进，泗门卫星城和梁弄等中心镇建设步伐明显加快。“八网进村”工程深入实施，村庄整治工作通过省优秀县市考核，共建成宁波市全面小康村42个、绿化示范村119个。我市成功创建成为国家园林城市和省首批“生态市”。 余姚市发展目标：今后20年，余姚市经济社会将保持快速发展，2020年基本实现现代化。市区将加快城市功能的调整和产业升级，重点发展现代物流业、科技文化教育、医疗卫生和房地产业，形成现代服务业发展中心。发展现代制造业，推动全市工业的技术进步和产业升级，形成新兴产业发展基地。城市人口规模达到约55万。成为长江三角洲南翼经贸发达的现代化城市。 (5)城市社会经济发展状况 改革开放以来，余姚的经济实力增长较快，综合实力不断增强。全市地区生产总值年均增长11.6%，五年间翻了近一番。财政一般预算收入和地方财政收入年均分别增长15.2%和17.6%。累计完成全社会固定资产投资820亿元，是“十五”期间的1.8倍。县域经济基本竞争力名列全国百强县第10位，先后获得“中国优秀创新型城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国十大（县级）最具幸福感城市”等荣誉称号。 全市建成粮食生产功能区11.5万亩，宁波市农业产业基地16个，新增农业龙头企业42家、农民专业合作社87家。我市两次荣获“全国粮食生产先进县”称号，被认定为“省农业特色优势产业综合强县”。先进制造业基地建设迈出坚实步伐。余姚经济开发区扩容发展，余姚工业园区开发建设逐步加快，十大块状经济和战略性新兴产业发展规划全面实施，工业的支撑作用进一步增强。规模以上工业企业增加到1773家，高新技术企业达到82家，实施国家“863”计划3项。我市被授予“中国家电制造业基地”和“省科技强市”等称号。现代服务业发展势头良好。中心城区商圈、镇级商贸中心建设步伐加快，专业市场发展领跑宁波全大市，中国塑料博览会、中国裘皮服装节等重大展会的影响力日益扩大，现代物流、电子商务、创意设计、休闲旅游等加快发展，第三产业增加值比重由33.6%提高到34.5%。 （6）城市地价的发展 浙江省余姚市在全力确保重点、优化建设项目用地的基础上，通过挖掘土地潜力、引导企业拓宽发展空间、用足用活土地政策等途径，极大地缓解了供地压力。对于土地市场,随着《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的发布,中国土地调控新政正式出台,土地闸门将进一步收紧。浙江省境内的工业用全面推广进行招、拍、挂方式出让。各土地利用类型的一级市场用地供应相对较高。余姚市区以商住用地为主，如伊顿国际、星星港湾、东台公寓，春江花月均为商住用地，乡镇主要以工业用地为主，如滨海产业园区。 但是2011年中国楼市调控正赶上欧债危机持续发酵，全球经济面临再次探底危险，上半年利息不断上调，银行银根紧缩，大量企业的资金链就受到威胁，民间借贷趁机疯狂，政府还不断出台“限购”、“限贷”的政策，土地二级市场的交易相对紧缩，虽然土地交易价格尚未降低，但是成交量甚少。相信以后很长一段时间内，房屋成交不会明显增加。相比之下，随着政府打击囤地、占地一系列政策的出台，及对闲置土地处罚力度的加大，工业用地的交易状况相对会出现一个“活跃”的状态。由于政府不断控制房价，住宅用地市场低迷，人们都把目光转向商业市场，商业用地也随着城市发展的需求，处于一个稳步上升不断回暖的趋势。预计今后两年内土地二级市场的需求量会大幅缩水。 (二)区域因素 估价对象位于余姚市牟山镇青港村、狮山村，根据余姚市基准地价更新成果图，属工业用地三等五级。 1、区域概况 余姚市牟山镇地处宁绍平原，是宁波的西大门，东距离宁波50公里，距余姚市区17公里，西距杭州80公里，区位十分优越。牟山处在沪杭甬黄金通道上，境内水陆交通便捷，东距宁波栎社机场55公里，至天然深水大港北仑港80公里，西距萧山国际机场80公里，浙东运河、萧甬铁路、61省道横贯全镇，329国道傍镇而过，杭州湾跨海大桥经牟山与杭甬高速相连。镇域总面积38.5平方公里， 全镇现辖7个行政村，分布23个自然村和1个居委会，常住人口20460人，是一座悠久历史和现代文明交相辉映的浙东古镇。 牟山镇逐步开创了社会经济持续快速高质量发展的新局面。全镇已形成了五个特色区域：工业经济功能区、商贸服务园区、现代农业园区、淡水养殖园区、自然生态园区，拥有全市最大的淡水养殖基地和鱼种苗基地。以同步带、玻纤制品、金属接头、继电器、电讯设备等为主的块状经济占工业的主导地位，招商引资、外向型经济发展势头强劲，产品出口15个国家和地区。 2、道路通达度 余姚市牟山镇境内交通便利，61省道、萧甬铁路和浙东运河横贯全镇，杭州湾跨海大桥连接线经牟山与杭甬高速相连，目前正在或即将推进61省道至牟山湖道路建设，恢复新东吴至里弄的道路施工，启动镇东路铁路上跨、61省道至湖滨立交、黄家至里弄、黄家至镇南路、璟月湾大道及61省道至陈家公路绿化工程，完成各主干道路对外的对接联网工作，构筑起城乡一体化的道路框架体系。 3、基础设施条件 （1）供水 该区域主要由市政供水，供水有保障。 （2）排水 该区域已铺设市政排水管道，排水通畅。 （3）供电 该区域主要由市政供电，供电有保障。 （4）电讯 该区域已铺设市政通讯设施，通讯畅通。 4、区域环境因素 镇区域内有宁波市第二大的天然湖——牟山湖，湖面面积3平方千米。环湖一周12千米，平均水深1米；总蓄水量885万立方米。湖中盛产大闸蟹以及河鳗、湖鳖，淡水鱼水产十分丰富。湖边四周山坡岙间常年种植瓜果，主要特产西山白杨梅，历史悠久誉满浙东。在2010年7月建立余姚市牟山湖休闲度假区管委会，对整个湖区18.6平方千米进行总体规划开发。 牟山镇启动了牟山、青港、狮山、魏家等4个村河道疏浚工程，充分发挥河道保洁队伍的作用，对全镇河道做到常年保洁，实现“水清、岸绿”的河道新貌。 5、产业集聚状况 牟山工业功能区位于姚西上虞交界，余夫公路旁，杭甬高速公路牟山下车道穿区而过。区内规划合理、设施齐全、政策优惠，是有识之士理想的投资旺地和热土。规划总面积2600亩，分东西两区，区内规模1000亩，已全面启动，为东西两区全面开发奠定基础。 6、规划限制 牟山镇兴产业，重招商，优环境，着力推进镇城乡统筹进程，打造以汽配、同步带、现代物流、旅游、现代农业为主攻方向，并有梯度的引进LED新光源、新材料、空压机整机研发生产等产业。
7、自然灾害状况 牟山镇地处姚西，与上虞接壤，易遭台风暴雨灾害的袭击。 （三）个 别 因 素 1、宗地位置 估价对象位于余姚市牟山镇青港村、狮山村，估价对象不直接临路，出入口在地块西侧，通过西侧他厂区与S61省道连接。 2、估价对象证载用途为工业用地，本次设定用途为工业用地。 3、宗地形状、建筑容积率、面积与地势、地基条件 待估宗地形状较规则，规划容积率1.0-1.5，证载面积4081.00平方米，本次评估面积4081.00平方米，估价对象所在区域地形相对平坦，地质承载条件一般。 4、土地开发程度 待估宗地在估价基准日现状为宗地红线外 “五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地基本平整、部分围墙已砌、塘渣已填。本次评估设定开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和红线内场地平整。 5、土地权利状况与使用年限 （1）土地权利状况。待估宗地为国有出让土地，土地使用证为临时证，有效期至2015年3月25日止，待土地开发完成后办理变更登记手续。估价基准日已设定抵押权利，估价对象拍卖交易的前提是注销抵押权，故抵押权不影响估价对象价值的体现。本次评估按出让、无他项权利限制设定土地权利状况，设定的土地权利状况完整，对估价对象价值有积极影响。 （2）土地使用年期。待估宗地为国有出让土地，本次设定土地使用年限为估价对象剩余使用年期49.34年。
第 三 部 分 土地估价结果及其使用
一、估价依据 （一）有关法律法规 1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第55号 4、《中华人民共和国城市规划法》 5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知 （1）《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》 （2）《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》 （3）《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》 （4）《余姚市城镇基准地价更新研究》（技术报告） （5）《余姚市城镇基准地价更新研究》（基准地价及修正系数表） （6）《余姚市人民政府关于公布余姚市城镇土地基准地价更新方案的通知》（余政发[2008]88号） （7）《余姚市人民政府关于调整征地区片综合地价的通知》（余政发[2009]43号） （8）《余姚市人民政府办公室关于明确被征地人员养老保障实施过程中有关问题的通知》（余政办发[2004]82号） （9）《余姚市人民政府办公室转发市人民防空办公室关于调整结合民用建筑修建防空地下室政策的意见的通知》（余政办发[2004]92号） （10）《浙江省人民政府关于做好耕地占用税征管工作的通知》（浙政发[2008]38号）
（二）有关技术标准 1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001） 2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001） 3、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007） 4、中华人民共和国国土资源部发布的标准《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007） （三）委托估价方提供的有关证明文件 1、《国有土地使用证》复印件：余国用（2013）第12283号 2、司法鉴定委托书：（2014）甬余法委评171号 （四）其它与土地资产评估有关的文件、资料和财务凭证 1、《余姚市土地利用总体规划》 2、《余姚市统计年鉴》 3、《余姚市土地志》
二、估价原则 此次评估根据评估目的主要遵循以下原则： 1、合法原则 在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《土地估价规程》，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估，对评估资料的合理性、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合理界定土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。 2、替代原则 在完全的市场竞争中，具有相同或相似效用的生产要素之间可以相互替代、相互类比。在土地市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过调查与估价对象有替代可能的地块，通过与估价对象进行比较，就影响地价的因素条件（交易情况、交易时间、区域因素、个别因素、其他因素）进行修正，从而确定出估价对象的价格。 3、最高最佳使用原则 由于土地具有多样性，不同利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望所占用的土地上获得更多的收益，并已能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的，本次评估假设在评估设定用途下估价对象为最有效利用。 4、多种方法相比较原则 目前，地价评估的方法较多，不同的方法有着不同的运用范围和自身的限制条件。评估方法如果运用不当，可能使土地估价的结果有较大的误差。因此，在进行土地估价工作中，应以一种方法为主，再用其他方法进行验证比较，这样才能得出合理、公正、令人信服的评估结果。 5、供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 6、估价时点原则 由于房地产市场是不断变化的，因此，在不同估价期日，同一宗土地往往具有不同的价格水平，本报告对委估宗地的房地产市场情况及自身情况的界定，均以其在估价期日的状况为准。
三、估价方法与估价过程 按照《城镇土地估价规程》的要求，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。 估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育状况以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，选择恰当的估价方法。 根据估价对象的具体条件、用地性质、评估目的以及土地特点及本身的实际情况，估价人员在对待估宗地进行实地踏勘和对有关资料认真分析后，本次评估主要选用以下方法进行评估： 1、由于待估宗地地块位于《余姚市城镇土地定级和基准地价》覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估； 2、由于待估宗地所在区域周边土地市场交易较活跃,相同类型的交易实例较多, 因此可选用市场比较法进行评估。
四、地价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定的土地使用条件下、于评估基准日的土地使用权市场价值和快速变现值分别为： 土地面积：4081.00平方米； 土地单位地价：RMB843元/平方米； 土地市场价值：RMB3440300元（保留至百位）； 大写金额：人民币叁佰肆拾肆万零叁佰元整。 宗地估价结果详见表1-1《土地估价结果一览表》，估价结果中包含围墙、塘渣价值。
五、需要特殊说明的有关事项 （一）假设条件 1、产权人合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费； 2、估价对象在估价设定用途，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益； 3、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场； 4、任何有关待估宗地的运作方式，程序符合国家、地方的法律、法规； 5、设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、通讯、供水、排水）和宗地红线内场地平整，设定用途为工业用地和设定土地使用年期为工业用地剩余使用年期49.34年； 6、本次估价结果中的快速变现值是指估价对象在短期内被强制处分、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式等条件下最可能实现的价格，快速变现值一般低于市场价值，本次估价设定快速变现值为市场价值的80%； 7、委托方提供资料属实。 （二）本报告使用限制条件 1、估价师依照中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告，估价报告和估价结果依照法律、法规的有关规定发生法律效力； 2、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效； 3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整； 4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任； 5、根据《城镇土地估价规程》及余姚市工业用地市场现状，确定本估价报告的估价结果有效期为报告完成之日起一年，若在此期间土地市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。 （三）资料来源说明 1、土地利用状况等资料由委托方提供； 2、本次待估宗地土地面积、土地权利状况以委托估价方提供的土地使用证所载为准； 3、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得； 4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 （四）其它说明 1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责； 2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告； 3、本报告由慈溪市地价评估事务所有限公司负责解释； 4、本评估报告估价结果经估价机构签字盖章后生效。
第四部分 附 件
1、估价机构营业执照复印件 2、估价机构资质证书复印件 3、土地估价师资格证书复印件 4、余姚市人民法院司法鉴定委托书复印件 5、委估宗地《国有土地使用证》复印件 6、委估宗地实地照片 7、委估宗地位置图
【土地估价报告正文完】
表1-1 土地估价结果一览表 估价机构：慈溪市地价评估事务所有限公司 估价报告编号：慈地估[2014]（估）字第SF003号 估价期日：2014年6月17日 估价期日的土地使用权：国有土地
一、上述土地估价结果的限制条件： 1、土地权利限制：工业用地剩余使用年限49.34年； 2、基础设施条件：具体见表1-2； 3、规划限制条件：符合规划条件； 4、影响土地价格的其他限定条件：快速变现对土地价值的影响。 表1-2 设定待估宗地基础设施条件表
二、其他需要说明的事项： 1、本次报告估价结果是在地价定义限定条件下的土地使用权价值，如地价定义限定条件发生变化，地价必须相应调整或重新评估； 2、本评估报告仅为委托方本次委托内容提供价值依据。 估价机构（盖章）：慈溪市地价评估事务所有限公司 二Ｏ一四年六月三十日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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