| （2014）甬余法委评140号 | ||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
项目名称：余姚市城区南雷路255、257、259、261号商业房地产司法鉴定项目
估价机构：浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司
注册房地产估价师： 张 骏 注册房地产估价师 简金平 注册房地产估价师
估价作业日期：二〇一四年五月二十日至二〇一四年七月十七日
估价报告编号：浙众宁估[2014] 司字第0717001号
目 录 致估价委托方函 估价师声明 估价的假设和限制条件 估价结果报告 （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价对象 （四）估价目的 （五）价值时点 （六）价值类型 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告的应用有效期 附 件 附录一、估价对象室内及周围环境照片 附录二、评估机构营业执照复印件 附录三、评估机构资格证书复印件 附录四、评估人员资格证明复印件 附录五、《司法鉴定委托书》复印件 附录六、《房屋所有权证》、《产权登记库》复印件 附录七、《国有土地使用证》、《国有土地查询单》复印件 附录八、《房屋租赁协议书》复印件
致 估 价 委 托 方 函 浙众宁估（2014）司字第0717001号
余姚市人民法院: 受贵院委托，浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司（以下简称本公司）对贵院（2014）甬余法委评140号《司法鉴定委托书》委托办理的××银行股份有限公司余姚支公司与马××执行一案中所涉及被执行人马××名下位于余姚市城区南雷路255、257、259、261号的商业房地产，已办理房产证、土地证，建筑面积为341.04平方米（其中分摊面积为19.21平方米），土地使用权面积为57.20平方米，使用权类型为国有出让，用途为商业用地；在价值时点（2014年5月29日）所表现的市场公开价值和参考变现价值进行了估价。本项目采用比较法、收益法进行估价，在估价过程中，遵循独立、客观、公正、合法的原则，在对委托估价的房地产进行了核实、勘察、询证、分析，并实施了必要的市场调查以及必要的估价程序后予以估算判定的。本次估价目的是为确定估价对象司法鉴定价格提供参考依据。估价结果如下： 估价对象在价值时点的公开市场价值为人民币壹仟捌佰肆拾万元整（￥：18400000元）。 详见估价结果明细表。 特函告贵方。 此致！ 浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司 负责人：张 骏 二〇一四年七月十七日
注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性和重大遗漏。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 我们估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 本估价报告由估价师完成，没有人对此提供重要专业帮助。 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 参加本次估价的注册房地产估价师： 张 骏 简金平 注册证号：3320020069 注册证号: 3320060134
估价的假设和限制条件 （一）估价的假设 1.本次评估委托方提供了《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《产权登记库》、《国有土地查询单》、《国有土地使用证》、《房屋租赁协议书》等资料，其真实性、合法性和完整性由提供资料方负责。 2.估价对象的土地面积是以《国有土地使用证》上记载为准，建筑面积是以《房屋所有权证》上记载为准，估价师未进行专业测量。 3.本次估价评估的采用公开市场价值的标准，公开市场价值满足下列条件： ①交易双方是自愿进行交易的； ②交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益； ③交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情； ④交易双方有较充裕的时间进行交易； ⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 本次估价以价值时点的房地产市场状况为公开、平等、自愿的公开交易市场为假设前提。 本报告得出的变现价值结果，仅供委托方以快速变现方式进行处置提供价格参考，变现价格的最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。 4.本次估价是以估价对象设计用途使用条件不变，整体持续有效使用为前提。 5.本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，无法律、法规规定禁止按本次评估目的使用的其它情形为假设前提。 6.估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象在查看日的外观和使用状况，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，其质量足以维持正常的使用寿命为前提。 7、本次估价结果已包含室内装修等价值。 （二）限制条件 1、本估价结果及其相关的估价技术过程有效期半年，即本报告出具日的半年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差半年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 2、本估价评估结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 3、本报告之结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。 4、本次估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。 5、本估价报告以委托方提供的有关资料的真实性为前提，如果资料失实或有所隐匿导致估价结果失实，本公司不承担任何责任。 6、未经本公司书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本估价报告对任何第三者不承担责任。 7、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 8、本估价报告仅为确定房地产司法鉴定价格提供参考依据，不作其他用途。
房地产估价结果报告
（一）估价委托人 名称：余姚市人民法院 地址: 余姚市谭家岭西路140号 （二）估价机构 名称：浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司 法定代表人：朱建荣 宁海分公司负责人:张 骏 地址：宁海县跃龙街道中山东路76-78号 资质等级：壹级 证书编号：建房估证字（2012）052号 （三）估价对象 1、估价对象所在区域概况 宁波位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州，是我国首批沿海对外开放城市、计划单列市和全国15个副省级城市之一，也是全国历史文化名城、国家园林城市、国家优秀旅游城市和全国文明城市。全市海域面积9758平方公里，陆域面积9365平方公里，总人口560.4万人，其中市区面积2560平方公里，市区人口215.8万人。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。 宁波是中国大陆著名的港口城市，拥有我国四大国际深水良港之一的北仑港，水深、浪小、不冻、不淤、陆域宽广。2011年，港口货物吞吐量达4.33亿吨，港口吞吐量在全国沿海主要港口继续名列前茅；完成集装箱吞吐量1451.24万标箱，继续保持大陆沿海港口第三位和世界集装箱港口第六位，国际远洋干线吞吐量占全部集装箱吞吐量的90％。 宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是华东地区重要的先进制造业基地。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的地区之一。2012年，全市实现生产总值6524.70亿元。 宁波市2012年财政收支快速增长。全市实现财政一般预算收入1536.5亿元，比上年增长7.3%，其中地方财政一般预算收入完成725.5亿元，增长10.3%。中央财政收入811亿元，增长4.8%。全市财政一般预算支出完成828.4亿元，增长10.4%。2012年，全市国税收入突破900亿元，达917.30亿元，同比增长3.2%，创历史新高。全市地税系统共组织税收收入595.7亿元，同比增长9.6%。 宁波是全国重要的沿海对外开放城市和对外贸易口岸。2012年，外贸自营进出口总额为965.7亿美元。目前，宁波经济技术开发区、保税区、出口加工区、大榭开发区、高新技术产业园区等5个国家级开发区，以及一批工业产业园区与工业产业集聚区、特色产业园区，已成为宁波对外开放的重要窗口和招商引资的热土。 宁波拥有巨大的发展潜力。全市上下正积极推进港口开发、科教发展、对外开放、城市化“四个突破”，实施“产业立市”战略，加快沿海、沿湾、沿路三大产业带的规划建设和先进制造业基地的建设，进一步确立“长三角”南翼的经济中心地位。 余姚市位于中国浙江省宁绍平原，东经120至121度，北纬29至30度，中心地理坐标为东经121°09′、北纬30°30′。宁波市代管县级市地处长江三角洲南翼，杭州湾南岸，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡，总人口约120万。 2006年余姚市国内生产总值340亿元；财政一般预算收入50.2亿元，其中地方级收入24.1亿元，全社会固定资产投资166亿元，社会消费品零售总额115亿元，进出口贸易32.5亿美元。 2008年底，余姚市实现生产总值484.7亿元，财政收入70.2亿元，其中地方财政收入33.3亿元，全社会固定资产投资155.4亿元，社会消费品零售总额159.7亿元，外贸出口总额53.4亿美元，其中自营出口43.5亿美元，实际利用外资4亿美元，连续5年位居全省引进外资第一位县（市），城镇居民人均可支配收入25114元，农村居民人均纯收入10997元，城乡居民储蓄存款余额282.3亿元，城市化水平50%。 2012年余姚市实现地区生产总值711.77亿元，按可比价计算，比上年增长9.0%。分产业看，第一产业实现增加值43.51亿元，比上年增长2.0%，第二产业实现增加值421.75亿元，比上年增长10.0%。其中工业实现增加值393.18亿元，比上年增长10.0%；第三产业实现增加值246.51亿元，比上年增长8.5%。人均生产总值为85287元（按年平均汇率6.3125折算为13511美元）。 2、估价对象地理位置、环境及权属状况 估价对象位于余姚市城区南雷路255、257、259、261号，房屋总层数地上11层，无地下室，估价对象位于建筑物底层商铺，开设为开心人大药房，位于余姚市中心区域。其四至为东邻余姚市委党校，南邻其他商铺，西临南雷路，北邻其他商铺。周边有阳明山庄、富达广场、姚江怡景花园、花园新村、裕丰花园住宅楼等住宅区，有劳动大厦、新世纪大厦、华伦大厦、广电大厦、环球大厦办公楼等办公场所，有购物中心、华联商厦、新大新时尚广场等商场，是及居住、办公、商业与一体的黄金地段，人流量、车流量均较大，人气十分旺盛，公共交通极其便捷，商业氛围基本成熟，未来发展前景稳定。 根据《房屋所有权证》、《产权登记库》记载：委估标的房屋所有权证号“余房权证城区字第A0612680”，房屋所有权人马××，房屋坐落余姚市城区南雷路255、257、259、261号，房屋总层数11层，混合结构，建筑面积341.04平方米（其中包括分摊面积19.21平方米），设计用途为商业。 根据《国有土地使用证》、《国有土地查询单》记载：委估标的土地使用证号“余国用（2006）第09445号”，土地使用者马××，座落余姚市城区南雷路255、257、259、261号，地号81-001-018-0001，图号124-566-02，用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2040-8-3；使用权面积57.20平方米（其中分摊面积57.20平方米）。 根据现场实地勘察，该幢房屋共11层,估价对象位于第1层，门牌号为“南雷路255、257、259、261号”，钢混结构。估价对象外墙面铝塑板，内墙面涂料，花岗岩地面，石膏吊顶，配有吸顶灯；开间约4米，进深约20米。经现场勘察，委估对象质量完好，现场勘查结果与产权证记载内容相符，整个商场商业氛围成熟，空置率较低。 （四）估价目的 为确定估价对象司法鉴定价格提供参考依据。 （五）价值时点 2014年05月29日 （六）价值类型 本次估价评估的采用公开市场价值的标准，公开市场价值满足下列条件： ①交易双方是自愿进行交易的； ②交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益； ③交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情； ④交易双方有较充裕的时间进行交易； ⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 本次估价以价值时点的房地产市场状况为公开、平等、自愿的公开交易市场为假设前提。 变现价值是市场价值快速变现情况下的评估价。 （七）估价依据 1、《中华人民共和国物权法》。 2、《中华人民共和国担保法》。 4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。 5、委托方提供的《司法评估委托书》原件、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《产权登记库》、《国有土地查询单》、《租房租赁协议书》复印件等。 6、评估人员现场查勘及现行余姚市房地产市场价格等资料。
（八）估价原则 房地产估价遵循客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则。 1、遵循独立、客观、公正原则：要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。 2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。 3、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。 4、遵循替代原则：要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 5、遵循价值时点原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定是时间的价值。 （九）估价方法 根据委托方提供，本次估价对象设计用途为商业，根据现场勘查，估价对象情况属实，实际为商业用房。估价对象所在区域的类似房地产有一定的成交案例，且类似房地产出租现象较多，租赁市场较为成熟，故选用比较法、收益法同时进行评估。 比较法是根据目前该房地产附近我们所掌握的实际交易价格及同类地段房地产的价格等资料，选取可比实例，对其进行交易情况修正、交易日期修正、区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正，最后求得它的评估价值的一种估价方法。 比较法的评估原理是经济学中的替代原理。根据经济学交易理论，在同一市场同一供求圈内，具有相同效用的物品，应具有相同的价格，即具备相互替代关系。因此，在相同的市场条件下，两个以上具有相同效用的商品即具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就会相互竞争、相互牵制，最终会趋向一致。同样，在同一供求圈内的房地产交易，也会存在这种交易替代关系。 收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
（十）估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，采用比较法、收益法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，估价对象在价值时点的公开市场价值为人民币壹仟捌佰肆拾万元整（￥：18400000元）。 详见估价结果明细表。 （十一）参加本次估价的注册房地产估价师
张 骏 简金平 注册证号：3320020069 注册证号: 3320060134
（十二）估价作业日期 2014年05月20日至2014年07月17日 （十三）估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自报告完成之日起半年，即2014年07月17日至2015年1月16日。
浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司
二〇一四年七月十七日 评估结果明细表
注：室内装修已包含在总价内，不另行计算。
浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司 2014年07月17日 | ||||||||||||||||||||
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