房地产估价报告

估价项目名称:  申请人执行人亓×与被执行人王××、宋××执行一案所涉及的被执行人宋××名下的位于余姚市城区伊顿国际城30幢2001室的市场价值评估

估价委托人:  余姚市人民法院

估价机构：宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司

注册房地产估价师：赵海庆     3320040072

                  彭  孟     3320120026

估价报告出具日期：二0一四年七月十八日

估价报告编号：镇永估字【2014】第E7195号

目    录

第一部分  致委托人函... 3

第二部分  估价师声明... 5

第三部分  估价的假设和限制条件... 6

一、本次估价的一般假设... 6

二、不确定事项假设... 6

三、背离实际情况假设... 6

四、本报告使用的限制条件... 6

第四部分  估价结果报告... 7

一、估价委托人... 7

二、估价机构... 7

三、估价目的... 7

四、估价对象概况... 7

五、价值时点... 9

六、价值类型... 9

七、估价依据... 9

八、估价原则... 10

九、估价方法、技术路线及价值的确定... 10

十、估价结果... 11

十一、估价作业日期... 11

十二、估价报告应用有效期... 11

十三、估价报告特别说明... 11

十四、估价结果分析与应用... 12

十五、房地产估价人员... 12

第五部分  估价技术报告（存档）... 13

第六部分   附 件... 22

1、估价对象位置图

2、估价人员实地拍摄的委估价对象照片

3、（2014）甬余法委评183号《司法鉴定委托书》复印件

4、估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件

5、估价委托人提供的《国有土地使用证》复印件

6、营业执照、资格证书复印件

7、现场查勘表（存档）

第一部分  致委托人函

余姚市人民法院：

受贵院的委托，本公司秉着独立、客观、科学、谨慎的原则，对贵院办理的申请人亓×与被执行人王××、宋××执行一案所涉及的被执行人宋××名下的位于余姚市城区伊顿国际城30幢2001室（房权证号为余房权证城区字第A1216973号，房屋建筑面积为124.99m²，规划用途为商业；土地证号为余国用（2012）第10150号，土地使用权面积为20.82m²，地类（用途）为商业用地）房地产的市场价值进行评估。        

估价目的：为委托人执行司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值。

价值时点：2014年06月27 日（委托日）

估价结果：本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、《房地产估价规范》，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查勘委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用市场比较法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点时的房地产的市场价值为人民币￥120.5万元整，大写金额为人民币壹佰贰拾万零伍仟元整，评估综合单价为9644元/m²。（详见下页估价结果一览表）

上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

                              致函落款：宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司

                               法人代表：王 谡

                               致函日期：二零一四年七月十八日

估价结果一览表

第二部分  估价师声明

我们郑重声明：

在我们的知识和能力的最佳范围内：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照GB/T50291—1999《房地产估价规范》及国家、地方相关法律、法规、规范性文件和相关行业权威数据进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、中国注册房地产估价师赵海庆、彭孟已于2014年07月10日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘和市场调查，其他估价人员未对本估价报告中的估价对象进行实地查勘。但实地查勘仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。

8、因委托人提供的是权属证书的复印件，估价人员无法履行对原件的核对程序；本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料（包括口头资料）的真实性、合法性和完整性负责，因资料真实性、合法性和完整性而影响估价结果的，责任由委托人承担；估价人员对权属登载资料是否与房地产现状吻合履行了必要的注意义务，依据我们现有的判断水准未发现异常情况。

9、非为法律、行政法规规定，本报告的全部或部分内容未经过我们或我们所在的估价机构的同意，使用者不得修改或提供给其他单位和个人，不得见诸各类媒体。

10、参与本次估价的工作人员

第三部分  估价的假设和限制条件

一、本次估价的一般假设
1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2、买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值保持稳定。

3、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买件的附加出价。

4、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

5、本次评估对象建筑面积为124.99平方米、土地20.82平方米，数据根据委托人提供的产权证确定。

二、不确定事项假设

1、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。

2、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

三、背离实际情况假设

1、估价结果是为确定房地产的市场价值为委托人执行司法拍卖提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提。特提请报告使用人注意！

四、不相一致假设

1、估价对象的价值时点以委托日为准，估价对象现场实地查勘日与价值时点、报告使用日有一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。

五、本报告使用的限制条件

1、本报告仅为确定房地产的市场价值为委托人执行司法拍卖提供参考依据，不作它用。

2、本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。

3、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

第四部分  估价结果报告

一、估价委托人：余姚市人民法院

联系人：黄伟

联系电话：0574-62785503             传真：0574-62785550        

二、估价机构

估价机构名称：宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司

法定代表人：王 谡

机构地址：宁波市镇海区工农路8号

行政许可决定书号：浙建住房许【2014】0019号                  

资质等级：国家二级

证书编号：浙建房估证字[2001]019号

三、估价目的：为委托人执行司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值。

四、估价对象概况

（一） 估价对象的界定

估价对象为余姚市城区伊顿国际城30幢2001室，房屋建筑面积为124.99m²，土地使用权面积为20.82m²。

（二） 估价对象权益状况

房屋权属：估价对象登载于余房权证城区字第A1216973号《房屋所有权证》，房屋所有权人为宋××，共有情况为单独所有，房屋坐落于余姚市城区伊顿国际城30幢2001室，登记时间为2012年11月06日，规划用途为商业，总层数为21，建筑面积为124.99 m²，套内建筑面积为88.97 m²。地号为009-004-304-22，土地使用权取得方式为出让，土地使用年限至2047-4-2止。附记——登记日期为2012.11.19，他项权证号码为C1212486。

土地权属：估价对象登载于余国用（2012）第10150号《土地使用权证》，土地使用权人为宋××，座落于余姚市城区伊顿国际城30幢2001室，地号为81-009-004-304-22，图号为123.50-565.25，地类（用途）为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2047-4-2，使用权面积为20.82 m²，其中分摊面积为 20.82 m²。

具体详见权证资料。

（三） 估价对象实体状况

本次估价对象为余姚市城区伊顿国际城30幢2001室，房屋建筑面积为124.99 m²，^，钢混结构，建于2012年。

经实地查勘，估价对象外墙面为通体砖装饰，内墙面为白色乳胶漆粉刷，内、外墙保养情况较好。估价对象所在单元楼层平面布局形式为三梯二户。

估价对象所在建筑物总层数为21层，所在层次为第20层，为白坯房，有露台，实际作为单身公寓使用。采光、通风情况较好，水电卫、有线电视等线路设施正常，房屋总体保养状况较好。具体详见估价人员实地拍摄的委估对象照片。

（四） 房地产区位状况

宁波位于中国大陆海岸线中段，商务业务扩展性非常好。通过宁波港的众多国内航运支线和发达的铁路、高速公路网，货物能够快速直达沿海各港口、长江沿岸城市以及江西、安徽、湖南、湖北等内陆省市的广大区域。通过宁波至上海的杭州湾跨海大桥，与上海国际大都市形成2小时交通圈的同城效应。杭州湾跨海大桥重塑了长三角南北两翼交通大平台，上海、南京、杭州、宁波共同构成长三角未来的菱形城市空间格局，尤其是宁波进入上海的2小时圈，形成了显著的“同城效应”。 宁波辐射长三角经济腹地大。2007年，长三角地区16城市共实现地区生产总值4.6万亿元，占全国经济总量的18.9%；实现社会消费品零售总额1.4万亿元，占全国的16.2%，市场开发潜力十分诱人。宁波处于长三角的出海口，是长三角地区开展对外贸易的战略要地。宁波位于我国东部沿海黄金海道的中心位置，也是亚太经济区、太平洋西岸的中心，拥有极为优越的的港口和海上交通条件。自唐宋以来，宁波就是我国对外交通、贸易和文化交流的著名港口城市，被称为“海上丝绸之路”的起点。随着近年来宁波加快实施港桥海联动发展战略，宁波的要素集聚能力和对外辐射能力大大增强在长三角经济圈对外贸易的战略地位大大提升。

余姚市位于宁波市西北部，地处美丽富庶的长江三角洲，北濒杭州湾、南屏四明山、西连上虞市、东接宁波市，面积1527平方公里，人口83万，为宁绍平原的中心。地理位置为北纬29-30度，东经120-121度。余姚山川秀丽，人杰地灵，历史悠久，文化灿烂。相传是舜后支庶所封之地，舜姓姚，故名余姚。早在7000年前的创造了誉为世界文化瑰宝的“河姆渡文化”，使余姚成为中华民族的发祥之地。余姚市是一个新兴的工业城市，近年来，余姚工业产品知名度不断扩大，涌现了全国名牌帅康、全国驰名商标玉立和一批省著名商标。余姚于1985年7月26日撤县设市，隶属宁波市，设九区、八个镇、六十三个乡。到2002年底，全市设17个镇、2个乡、4个街道。

估价对象所在小区位于余姚市城区伊顿国际城30幢2001室，东临新西门南路、南临谭家岭西路、西临广安、北临四明西路。小区周边有余姚市实验学校、兰江小学、余姚中学、华联超市、家家福超市、兰江商贸城、江南新城菜场、梨洲医院、民生银行、广发银行、宁波银行等教育、生活、医疗、金融等配套设施。生活设施齐全，交通便利度较好。周边有江南华都、四明新城、佳汇景苑等居住区，人口密集，繁华度较好。小区内环境一般，适合居住，配套设施齐全。综上所述，我们认为估价对象所在区域的综合环境较好，生活便利，居住条件较佳。

五、价值时点

二0一四年六月二十七日（委托日）

六、价值类型

所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按设计用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。

所称的市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

 七、估价依据

(一) 本次估价所采用的法规依据

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国土地管理法》

4、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）

(二) 本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》

(三) 委托人提供的有关资料

1、司法评估委托书（2014甬余法委评183号）

2、《房屋所有权证》复印件

3、《国有土地使用证》复印件

(四) 估价机构和估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

1、估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；

2、估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。

八、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正总体原则基础上，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。

（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则；

（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则；

（三）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则；

（四）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则；

（五）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则；

九、估价方法、技术路线及价值的确定

估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

估价对象为已建成正常使用的房屋，且目前为最佳使用状态，不宜采用假设开发法；估价对象为住宅物业，其价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不宜采用成本法；估价对象虽可以对外出租产生收益，但出租的收益价格远低于市场价格，无法真正体现住宅房地产的价值，故不宜选用收益法进行评估，故不宜采用收益法。

 我们根据估价目的、估价对象现状以及估价对象房地产为住宅用房，本次估价对象住宅房地产周围有较多的成交案例，故在充分收集估价所需资料基础上，拟采用比较法对住宅用房进行估价测算。

比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式：P=

其中：

P—估价对象房地产价格

n--选取的可比实例个数

Xi--第i个可比实例的价格

   ai、bi、ci--第i个可供比较实例的交易情况、市场状况、房地产状况的修正系数。

根据以上方法估算得出估价对象的比较价格，结合房屋建筑面积进行综合分析后确定估价对象的客观合理市场价值。

十、估价结果

本公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采取市场比较法求取的房地产价值为估价结果，确定估价对象在价值时点时的房地产市场价值为人民币￥120.5万元整，大写金额为人民币壹佰贰拾万零伍仟元整，评估综合单价为9644元/m²。

十一、估价作业日期

二0一四年六月二十七日至二0一四年七月十八日

十二、估价报告应用有效期

本报告有效期自估价报告完成之日起一年内有效（自2014年07月18日至2015年07月17日止）。随着时间的推移，房地产市场状况和委估对象自身情况也会发生变化, 估价对象的市场价值将会发生相应变化，评估结果也需作相应调整。

十三、估价报告特别说明

（一） 本估价结论未考虑委估房地产因产权转移时而应缴纳的有关税收及相关费用，报告使用人应充分关注产权转移可能承担的拍卖费、营业税、个人所得税等相关税费，而导致房屋最终取得价格远低于实际成交价格。

（二） 报告实地勘察之日也是价值时点，但报告使用之日与实地勘察之日的状况可能会发生变化，报告使用方应注意房屋现状与报告时点之间差异。

（三） 本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托人，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。如有疑问，可在收到估价书十日内向本估价公司提出。

（四） 如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。

（五） 变现时间、费用、税金：在当前市场条件下，估价对象变现时间长短以及变现费用、税金的种类、数额与处置方式和营销策略等因素有关。在变现过程中，变现成本较高，要支付诉讼费用（分段累计，最高为2.5%）、执行费用（分段累计，最高为1.5%）、估价费用（分段累计，最高0.42%）、拍卖费用（分段累计，最高为5%）、营业税及附加（5.6%）、契税（3%）、印花税（0.05%）以及交易手续费（住宅6元/m²）等其它税费。由于估价对象比较容易处置，评估人员预测其变现时间约为6个月至12个月，变现的费用及税金最高约为19%。

十四、估价结果分析与应用
    房地产估价是把客观存在的房地产价值揭示、表达出来，在估价结果中没有把有关风险因素（通货膨胀、市场供求、快速变现、政策变化、或然损失、未来经营、持有期、消费心理等）对房地产价格影响充分揭示出来，而估价结果中不包含转让或处置房地产的税费，因而在具体运用估价结果时应考虑这些因素对未来房地产价格的影响。

十五、房地产估价人员

第五部分  估价技术报告

一、实物状况分析

本次估价对象为余姚市城区伊顿国际城30幢2001室，房屋建筑面积为124.99 m²，^，钢混结构，建于2012年。

经实地查勘，估价对象外墙面为通体砖装饰，内墙面为白色乳胶漆粉刷，内、外墙保养情况较好。估价对象所在单元楼层平面布局形式为三梯二户。

估价对象所在建筑物总层数为21层，所在层次为第20层，为白坯房，有露台。采光、通风情况较好，水电卫、有线电视等线路设施正常，房屋总体保养状况较好。具体详见估价人员实地拍摄的委估对象照片。

二、权益状况分析

房屋权属：估价对象登载于余房权证城区字第A1216973号《房屋所有权证》，房屋所有权人为宋××，共有情况为单独所有，房屋坐落于余姚市城区伊顿国际城30幢2001室，登记时间为2012年11月06日，规划用途为商业，总层数为21，建筑面积为124.99 m²，套内建筑面积为88.97 m²。地号为009-004-304-22，土地使用权取得方式为出让，土地使用年限至2047-4-2止。附记——登记日期为2012.11.19，他项权证号码为C1212486。

土地权属：估价对象登载于余国用（2012）第10150号《土地使用权证》，土地使用权人为宋××，座落于余姚市城区伊顿国际城30幢2001室，地号为81-009-004-304-22，图号为123.50-565.25，地类（用途）为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2047-4-2，使用权面积为20.82 m²，其中分摊面积为 20.82 m²。

具体详见权证资料。

三、区位状况分析

宁波位于中国大陆海岸线中段，商务业务扩展性非常好。通过宁波港的众多国内航运支线和发达的铁路、高速公路网，货物能够快速直达沿海各港口、长江沿岸城市以及江西、安徽、湖南、湖北等内陆省市的广大区域。通过宁波至上海的杭州湾跨海大桥，与上海国际大都市形成2小时交通圈的同城效应。杭州湾跨海大桥重塑了长三角南北两翼交通大平台，上海、南京、杭州、宁波共同构成长三角未来的菱形城市空间格局，尤其是宁波进入上海的2小时圈，形成了显著的“同城效应”。 宁波辐射长三角经济腹地大。2007年，长三角地区16城市共实现地区生产总值4.6万亿元，占全国经济总量的18.9%；实现社会消费品零售总额1.4万亿元，占全国的16.2%，市场开发潜力十分诱人。宁波处于长三角的出海口，是长三角地区开展对外贸易的战略要地。宁波位于我国东部沿海黄金海道的中心位置，也是亚太经济区、太平洋西岸的中心，拥有极为优越的的港口和海上交通条件。自唐宋以来，宁波就是我国对外交通、贸易和文化交流的著名港口城市，被称为“海上丝绸之路”的起点。随着近年来宁波加快实施港桥海联动发展战略，宁波的要素集聚能力和对外辐射能力大大增强在长三角经济圈对外贸易的战略地位大大提升。

余姚市位于宁波市西北部，地处美丽富庶的长江三角洲，北濒杭州湾、南屏四明山、西连上虞市、东接宁波市，面积1527平方公里，人口83万，为宁绍平原的中心。地理位置为北纬29-30度，东经120-121度。余姚山川秀丽，人杰地灵，历史悠久，文化灿烂。相传是舜后支庶所封之地，舜姓姚，故名余姚。早在7000年前的创造了誉为世界文化瑰宝的“河姆渡文化”，使余姚成为中华民族的发祥之地。余姚市是一个新兴的工业城市，近年来，余姚工业产品知名度不断扩大，涌现了全国名牌帅康、全国驰名商标玉立和一批省著名商标。余姚于1985年7月26日撤县设市，隶属宁波市，设九区、八个镇、六十三个乡。到2002年底，全市设17个镇、2个乡、4个街道。

估价对象所在小区位于余姚市城区伊顿国际城30幢2001室，东临新西门南路、南临谭家岭西路、西临广安、北临四明西路。小区周边有余姚市实验学校、兰江小学、余姚中学、华联超市、家家福超市、兰江商贸城、江南新城菜场、梨洲医院、民生银行、广发银行、宁波银行等教育、生活、医疗、金融等配套设施。生活设施齐全，交通便利度较好。周边有江南华都、四明新城、佳汇景苑等居住区，人口密集，繁华度较好。小区内环境一般，适合居住，配套设施齐全。综上所述，我们认为估价对象所在区域的综合环境较好，生活便利，居住条件较佳。

四、市场背景分析

据搜房网数据监控中心统计，2013年上半年（2013.1.1-2013.6.30）宁波市六区商品住宅共计成交9675套，环比2012年下半年下跌24.70%，同比2012年上半年则上涨34%；成交面积126.45万方，环比下跌23.30%，同比上涨42.43%。

1月销量为10个月内最高 3月后逐月走低

从各月份的统计数据来看，1月成交不仅为今年上半年的最高点，同样是自去年金九银十以来10个月内的成交量顶点。而在3月之后，每月成交量则出现稳步下滑。

2013年楼市开局呈现土地、住宅两头热的态势，黄金宅地接连溢价成交，1月收尾，住宅市场的数据则再度刷新了甬版国八条落地后的市场预期。相较去年1月372套的销量最低谷，今年1月商品住宅成交同比大涨506.72%，成交面积29万方，成交金额达40.2亿，市场火爆程度远超去年的金九银十，可谓2013名符其实的“开门红”。

2月遭遇传统淡季，住宅成交跌至922套，也是上半年的低谷，但相较去年2月455套的成交，仍然出现较为明显的同比涨幅。

3月楼市走出“冰封”成交一路飙升，最后一周单周成交量已近500套，相较去年同期增长200套。宁波楼市不负“小阳春”的季节性热度，成交量环比2月翻倍，同比去年亦上涨54.28%。

然而，自3月以后，成交量再未出现明显突破，在部分新盘相继入市带来成交的同时，老盘由于长期去化逐渐疲软，五六月间，更出现了个别成交热点区域长时间持续沉寂的现象。综合种种因素，五月底数个新盘入市也未能令六月成交出现大的突破。

成交均价走V字 6月为半年最高

从成交价格来看，今年上半年住宅成交均价为13702元/平米，环比下跌2.52%，同比去年则上涨3.65%，涨跌幅度均不超过5%，走势相对平稳。

具体到各月数据，5月成交均价最低，为13122元/平米，6月最高，达到14353元/平米。总体成交价格虽有波折，但除了6月之外，其余月份的成交均价均未超过1.4万/平。2月成交均价为6月之外的第二高度，接近1.4万/平。东部新城高端项目的批量备案，对推高6月住宅成交均价产生了较为明显的影响。

鄞州、镇海、北仑三区成交占比75%

从区域成交来看，整体依然呈鄞州、镇海、北仑三分天下之局。三区域上半年共计成交7215套，占六区成交总量的74.57%。其中，在售项目最多的鄞州区上半年成交4115套，排名第一，成交均价13779元/平米；紧随其后的镇海区与北仑区两区成交3100套。

成交均价方面，江北区上半年成交均价24577元/平米，为各区域最高；东钱湖度假区成交均价23749元/平米，排名第二；江东区成交均价21104元/平米，排名第三。北仑区则以10056元/平米位居最末。

90-120平米刚需面积段占据最大份额

分面积段成交走势来看，90-120平米的刚需面积段占据了最大份额，成交3837套，占总成交量39.66%。120-145平米面积段与145平米以上面积段成交紧随其后，分别成交2408套与2053套。

成交均价上，则以145平米以上大面积段住宅最高，为16398元/平米。一方面，则是改善型房源均价相对较高；另一方面，六月个别高端项目的批量备案；也对均价产生了一定影响。

目前宁波房地产市场总体有下滑趋势。

五、最高最佳使用分析

最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获取最大的经济效益。估价对象土地证记载用途和房屋设计用途均为商业，实际作为单身公寓使用，另估价人员实地查勘并了解估价对象的平面布局，认为估价对象户型合理，宜作住宅使用最为有利。

六、估价方法的选用、技术路线及价值的确定

1、估价方法的选用

估价方法通常有市场法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。市场法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

估价方法一般有市场法、成本法、收益法等。依据《房地产估价规范》第5.1.4条规定：有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。由于该区域近期内与估价对象类似的房地产交易的案例较多，适宜选用市场法进行评估。由于估价对象为住宅房地产，虽可以对外出租产生收益，但出租收益的价格远低于市场价格，无法真正体现住宅房地产的价值，故不宜选用收益法进行评估。由于成本法所测算的积算价格是从成本的角度反映估价对象的成本价值，不能很好地反映估价对象的市场价值，所以不宜采用成本法。因此，在本次估价中，我们拟采用市场法对估价对象进行估算。

比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式：P=

其中：

P—估价对象房地产价格

n--选取的可比实例个数

Xi--第i个可比实例的价格

   ai、bi、ci--第i个可供比较实例的交易情况、市场状况、房地产状况的修正系数。

根据以上方法估算得出估价对象的比较价格，结合房屋建筑面积进行综合分析后确定估价对象的客观合理价值。

七、估价测算过程

（一） 房屋价值评估

市场法计算过程

1、选取成交案例：

根据评估人员进行的市场调查和本公司所掌握的市场信息，通过对估价对象周边近期发生过交易的类似住宅房地产进行收集整理分析，挑选出三个交易案例作为可比实例，

案例A  伊顿国际20/23F，  单身公寓，  白坯，  位置较好， 建于2012年；

案例B  伊顿国际16/25F，  单身公寓，  白坯，  位置一般， 建于2012年；

案例C  伊顿国际16/25F，  单身公寓，  白坯，  位置较好， 建于2012年；

2、比较因素条件说明表（见表一）

               表一：比 较 因 素 条 件 说 明 表

3、比较因素条件指数表（见表二）

表二：比 较 因 素 条 件 指 数 表

4、比较因素修正系数表（见表三）

表三：因 素 比 较 修 正 系 数 表

以上比较价格差距在合理的范围之内（4%），结合估价对象的实际情况，取算术平均数作为估价对象的最终单价，则

估价对象评估单价=（9761+9421+9749）/3=9644元/ m²

5、委估房地产总价值

房产价值=9644元/ m² ×124.99 m²

        =120.5万元（取整到仟位）

第六部分   附 件

1、估价对象位置图

2、估价人员实地拍摄的委估价对象照片

3、（2014）甬余法委评183号《司法鉴定委托书》复印件

4、估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件

5、估价委托人提供的《国有土地使用证》复印件

6、营业执照、资格证书复印件

7、现场查勘表（存档）