房地产估价报告

评估项目名称：位于余姚市城区肖东工业园区田屋路1号的工业房地产价值评估

委托方：余姚市人民法院

评估机构：宁波中冠房地产估价有限公司

评估作业日期：2014年6月27日至2014年7月15日

估价人员：  王世芬（注册房地产估价师）

            汪勤俭（注册房地产估价师）

评估报告编号：甬冠估字（2014）第0835号

目     录

致 委 托 人 函. 3

估 价 师 声 明. 5

估价的假设和限制条件. 6

房地产估价结果报告. 8

一、委托人. 8

二、估价机构. 8

三、估价对象. 8

四、估价目的. 10

五、价值时点. 10

六、价值定义. 10

七、估价依据. 11

八、估价原则. 11

九、估价方法. 12

十、估价结果. 12

十一、估价人员. 13

十二、估价作业日期. 13

十三、估价报告应用的有效期. 13

附  件. 14

致 委 托 人 函

余姚市人民法院：

受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对委托方提供的位于余姚市城区肖东工业园区田屋路1号的工业房地产进行价值评估估价对象的四至是：西面为田屋路，南临万弓池路，北临梁周公路(现叫西环南路)，东邻岚宝电器公司。

据委托方提供的“余国用(2005)第09190号”《国有土地使用权证》记载：土地使用者为宁波×××灯具有限公司，土地坐落余姚市西南街道兰土桥村(与房屋所有权证上记载的余姚市城区肖东工业园区是同一处房地产)，使用权面积8478.56平方米，土地用途为工业用地，终止日期2051年12月19日；另据委托方提供的“余房权证城区字第A0515852号”《房屋所有权证》记载：房屋所有权人为宁波×××灯具有限公司，房屋坐落余姚市城区肖东工业园区，有证建筑物总建筑面积为4150.21平方米，有证建筑物具体如下：

经估价人员现场查勘，该估价对象宗地地块形状较规则，呈梯形状，地势平坦，目前该估价对象处于使用状态。估价对象有证建筑物共有4150.21平方米。另经估价人员现场查勘测量，无证建筑物7#、8#的建筑面积约2080.8平方米、钢棚的建筑面积约662.67平方米（最终结果以相关测绘部门确认为准）。详见附件中的估价对象房屋平面示意图。

另估价对象现已出租，出租方宁波×××灯具有限公司与承租方宁波××光电有限公司签订了一份，租赁期限为10年，从2013年1月14日起至2023年1月13日止；租金第一年80万元，第二年90万元，从第三年开始，租金以100万元为基数每年上浮10%直至合同约定租期届满；租金的支付以先付后用为原则，每年支付一次。

本次估价结果不考虑估价对象的抵押设定权和租赁权益状况限制，但包含估价对象土地部分（含基础设施、围墙、道路等地面附属设施）、地面有证建筑物及无证建筑物、钢棚及室内固定装修的房地产价值。

本次估价的估价目的是为该房地产进行司法处置提供价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价规范，按照估价程序，根据国家、地方有关法律、法规和政策，采用科学合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过科学估算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定宁波×××灯具有限公司位于余姚市城区肖东工业园区田屋路1号的工业房地产，于价值时点2014年6月27日时的市场价值为人民币1736.6万元，大写人民币壹仟柒佰叁拾陆万陆仟元整。

具体如下：

特此函告贵院

宁波中冠房地产估价有限公司

法定代表人：王世芬

                                    二O一四年七月十五日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析意见和结论是我们公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已于2014年7月7日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本估价评估结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

注册房地产估价师签名（盖章）：  

估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

一、估价假设条件

1、合法性前提。合法性是指估价对象必须具有合法产权、能够合法使用、合法处分。

2、委托方提供的资料真实可靠，委估房地产权益没有争议，不考虑委估房地产评估范围以外的法律问题。

3、估价对象的市场价值估价结果依据如下假设:

(1)具有一个公开、平等、自愿的房地产交易市场；

(2)委估标的物能够在公开市场上自由交易，不受特殊的交易方式而可能追加或扣减等对房地产正常价格的影响；

(3)为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，国家政策、宏观经济环境及市场状况、估价对象物理状态等微观经济环境等均近似保持相对静止不变；

(4)在价值时点，估价对象可以自由的流通，不受租赁、担保、抵押、典当等他项权利的限制。

(5)委托方提供的关于房地产权属、用途、国有土地使用权性质、面积数据等一切情况都是完整、真实的，且委托方提供的有关资料都是合法、有效的。

4、假定估价对象在价值时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致；

5、对物业进行司法拍卖或变卖处置价值的评估即快速变现价，依据了如下假设：

    (1)被强制销售；

    (2)没有一段合理的谈判周期，不能周到考虑估价对象性质和市场情形；

    (3)在这个周期内，市场状态、价值水平是静止不变的；

(4)不考虑特殊性质买家的附加叫价；

(5)处置时额外增加的费用；

(6)估价对象不受其他可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支及他项权利约束。

二、估价限制条件

    1、本报告之评估价值为2014年6月27日之委托房地产司法处置的参考价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应的调整。如使用本评估结果的时间与本估价报告的价值时点相差12个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

    2、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

3、在本估价报告中，考虑了短期快速变现、强制处分等因素对房地产价格的影响，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结论的影响。

4、本报告评估结果包含与房地产不可分割的,必须满足其使用功能的水、电以及配套的相关辅助设施在内的附属物价值。

5、估价对象无证建筑物的建筑面积、钢棚的建筑面积，根据估价人员现场查勘暂测所得，最终结果均以相关测绘部门确认为准。

6、本报告中计算以人民币为本位币。

    7、本估价结果仅为房地产司法拍卖或变卖提供价值参考，不得用于其它用途。  

     8、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

9、未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价报告   

一、委托方

名    称：余姚市人民法院

 地    址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、估价机构

估价机构名称：宁波中冠房地产估价有限公司

地址：宁波市江东区彩虹南路16号（10-2）

法人代表：王世芬          资质等级：贰级

联系电话：0574-87620828

三、估价对象

余姚位于东经 120 至 121 度 , 北纬 29 度至 30 度。地处长江三角洲南翼 , 东与宁波市江北区、鄞州区相邻 ,南临四明山 , 与奉化、嵊州接壤 , 西连上虞市 , 北连慈溪市，1985年7月16日撤县设市,隶属宁波市。现辖阳明、凤山、梨洲、兰江、低塘、朗霞六个街道,黄家埠、临山、泗门、小曹娥、牟山、马渚、丈亭、三七市、河姆渡、陆埠、大隐、梁弄、大岚、四明山14个镇和鹿亭乡。

余姚全境属亚热带海洋性季风区，阳光充沛，温暖湿润，四季分明，雨热同步。年平均气温16.2°C,日照2061小时，无霜期227天，降水量1361毫米，自然条件优越。余姚距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和 40 分钟车程 , 至杭州萧山国际机场只有 1 小时车程 , 经沪杭甬高速公路去上海也只需 2 个半小时,经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段 , 水陆交通便捷。

估价对象的四至是：西面为田屋路，南临万弓池路，北临梁周公路(现叫西环南路)，东邻岚宝电器公司。肖东工业园区内有余姚市盛达工具厂，余姚宏达纺织厂，永成灯具电器有限公司等众多工业企业，企业集聚效应较好；属于余姚市城区，附近生活服务配套设施较好；临近有G92南线、梁周公路、谭家岭路等对外交通较便捷，估价对象三面临路，进出估价对象方便，对内交通状况较好。

估价对象为位于余姚市城区肖东工业园区田屋路1号的工业房地产；包含国有土地使用权（含基础设施、围墙、道路等地面附属设施），地上有证建筑物及无证建筑物、钢棚。估价对象的国有土地使用权面积8478.56平方米，地上有证建筑物的建筑面积4150.21平方米，无证建筑物的建筑面积2080.8平方米、钢棚的建筑面积662.67平方米。

据委托方提供的“余国用(2005)第09190号”《国有土地使用权证》记载：土地使用者为宁波×××灯具有限公司，土地坐落余姚市西南街道兰土桥村(与房屋所有权证上记载的余姚市城区肖东工业园区是同一处房地产)，使用权面积8478.56平方米，土地用途为工业用地，终止日期2051年12月19日；另据委托方提供的“余房权证城区字第A0515852号”《房屋所有权证》记载：房屋所有权人为宁波×××灯具有限公司，房屋坐落余姚市城区肖东工业园区，有证建筑物总建筑面积为4150.21平方米，有证建筑物具体如下：

经估价人员现场查勘，该估价对象宗地地块形状较规则，呈梯形状，地势平坦，目前该估价对象处于使用状态。估价对象有证建筑物共有4150.21平方米。另经估价人员现场查勘测量，无证建筑物7#、8#的建筑面积约2080.8平方米、钢棚的建筑面积约662.67平方米（最终结果以相关测绘部门确认为准）。

各房屋现状简介如下：

注：幢号详见附件中“房屋平面位置示意图。

另估价对象现已出租，出租方宁波×××灯具有限公司与承租方宁波××光电有限公司签订了一份，租赁期限为10年，从2013年1月14日起至2023年1月13日止；租金每一年80万元，每二年90万元，从第三年开始，租金以100万元为基数每年上浮10%直至合同约定租期届满；租金的支付以先付后用为原则，每年支付一次。

本次估价结果不考虑估价对象的抵押设定权和租赁权益状况的限制，但包含估价对象土地部分（含基础设施、围墙、道路等地面附属设施）、地面有证建筑物及无证建筑物、钢棚及室内固定装修的房地产价值。

四、估价目的：为房地产进行司法处置提供价值参考依据

五、价值时点：依据“（2014）甬余法委评182号”《浙江省余姚市人民法院司法鉴定委托书》，价值时点为2014年6月27日。

六、价值定义：本次估价采用公开市场价值及考虑短期强制处分等因素的快速变现价值。

七、估价依据 ：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《房地产估价规范》（GB/T 50291－1999）；《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）；

4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

5、余政发〔2008〕88号《余姚市人民政府关于公布余姚市城镇土地基准地价更新方案的通知》；；

6、文件“余发改价（2010）27号”中的《余姚市房屋结构等级评定及重置价格标准表》；

7、委托方提供的“（2014）甬余法委评182号”《浙江省余姚市人民法院司法鉴定委托书》，“余房权证城区字第A0515852号”《房屋所有权证》及”余国用(2005)第09190号”《国有土地使用证》的复印件；

8、评估方掌握的同类物业现行市场行情。

八、估价原则：

1、根据房地产估价规范，在本估价报告中的有关假设前提条件下，本估价报告遵循了房地产估价的合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行估价。

2、遵循价值时点原则，即本估价结果是估价对象在价值时点的客观合理的价格。

3、为了保证本估价报告能够通过运用市场资料进行和完成，确保本估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，本估价报告遵循了房地产估价的替代原则；

    4、坚持估价人员深入现场查勘、调查，保证估价结果客观、合理、公平的原则。

    5、遵循最高最佳使用原则，即该房地产是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

九、估价方法：

    估价人员通过对余姚市类似估价对象的物业现状进行调查了解，并通过实地勘查和调研，分析项目的特点和实际状况，研究委托方提供的及估价人员所掌握的资料。考虑到估价对象为工业房地产，此类房地产地上建筑物情况差别较大，很难找到类似的交易实例。工业房地产的容积率，地上建筑物的状况千差万别，影响收益的不确定因素较多，而成本法求得的房地产价值比较客观、直接，使人一目了然，故本估价报告采用成本法进行估价，其中土地部分采用基准地价修正法和市场比较法，建筑物采用重置成本法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。

十、估价结果：

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学、合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定位于余姚市城区肖东工业园区田屋路1号的工业房地产，于价值时点2014年6月27日的市场价值为人民币1736.6万元，大写人民币壹仟柒佰叁拾陆万陆仟元整。

快速变现价值，在价值时点强制处分估价对象，因卖方价外费用、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损，预计估价对象可实现的快速变现价值约为市场价值的80%。确定位于余姚市城区肖东工业园区田屋路1号的工业房地产，于价值时点2014年6月27日的市场价值为人民币1736.6万元，大写人民币壹仟柒佰叁拾陆万陆仟元整。

十一、估价人员：王世芬（注册房地产估价师）

汪勤俭（注册房地产估价师）

十二、估价作业日期：2014年6月27日至2014年7月15日。

十三、估价报告应用的有效期：

估价报告应用的有效期自2014年7月15日至2015年7月14日，随着时间的推移和市场价格的波动，估价结果应作相应调整。

附   件

1、          估价对象位置图；

2、          估价对象现场图片；

3、          地面建筑物平面示意图；

4、          委托方提供的“（2014）甬余法委评182号”《浙江省余姚市人民法院司法鉴定委托书》，“余房权证城区字第A0515852号”《房屋所有权证》及”余国用(2005)第09190号”《国有土地使用证》的复印件；

5、          估价人员资格证书及房地产评估机构资质复印件；

6、          房地产评估机构营业执照复印件。