房地产估价报告

估价项目名称：宁波××照明电器有限公司所属的位于余姚市泗门镇汝湖路28号（东厂区）工业房地产价值估价

估价委托人：余姚市人民法院

估 价 机 构：慈溪恒欣房地产评估有限公司

注册房地产估价师：傅东栋     胡洁瑶

估价作业日期：2014年7月11日至2014年8月4日

估价报告编号：（慈）恒房[2014]（估）字第SF039-1号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

接受贵单位的委托，我们对宁波××照明电器有限公司所属的位于余姚市泗门镇汝湖路28号（东厂区）工业房地产价值进行了估价。

估价对象：系指宁波××照明电器有限公司所属的位于余姚市泗门镇汝湖路28号（东厂区）的工业房地产，包括38169.61平方米建筑（其中土地红线内有产权建筑面积37854.8平方米、土地红线内无产权建筑面积150.48平方米、土地红线外建筑面积164.33平方米），28776.22平方米土地使用权，厂区内的围墙、道路、地坪等其他附属工程，不包括厂区内花木。

估价目的：为余姚市人民法院办理申请执行人中国××银行股份有限公司余姚市支行与被执行人宁波××照明电器有限公司、沈××、朱××执行一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

估价时点：二〇一四年七月十五日

价值类型：市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。快速变现值，指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

估价结果：经过实地查勘和市场调查，遵照相关的法律法规和技术标准，选用成本法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一四年七月十五日的估价结果如下(保留至百位)：

土地使用权总价：RMB25064100元；

土地红线内有产权建筑总价：RMB42107600元（其中电梯RMB97200元）；

土地红线内无产权建筑总价：RMB101100元；

土地红线外建筑总价：RMB110400元；

房地产市场价值：人民币67383200元；

大写金额：人民币陆仟柒佰叁拾捌万叁仟贰佰元整；

注：本评估报告应用的有效期为报告完成之日起一年。

慈溪恒欣房地产评估有限公司

法定代表人：

二○一四年八月四日

目    录

注册房地产估价师声明... 2

估价假设和限制条件... 3

房地产估价结果报告... 4

一、估价委托人... 4

二、估价机构... 4

三、估价目的... 4

四、估价对象... 4

五、估价时点... 7

六、价值定义... 7

七、估价依据... 7

八、估价原则... 8

九、估价方法... 8

十、估价结果... 9

十一、估价人员... 10

十二、估价作业日期... 10

十三、估价报告有效期... 10

附  件... 11

1.   估价对象实景照片

2.   估价对象位置示意图

3.   房屋所有权证复印件

4.   土地使用权证复印件

5.   房屋他项权证复印件

6.   余姚市人民法院司法鉴定委托书复印件

7.   评估机构资质证书复印件

8.   评估机构企业法人营业执照复印件

9.   估价师注册证书复印件

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2014年7月15日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告中所依据的有关估价对象有产权建筑面积、土地使用权面积和工业房地产权益资料由估价委托人提供，估价委托方应对资料的真实、可靠性负责。

8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。

注册房地产估价师姓名       房地产估价师注册号       签名并盖章

   傅 东 栋                   3320120064

胡 洁 瑶                   3320040270

估价假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

1、委托估价方提供的权属等相关资料、各种数据真实可靠。

2、估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。

3、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、估价对象在估价时点的房地产状况与完成实地勘察之日的状况一致。

5、本次估价结果中的快速变现值指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，快速变现值一般低于市场价值，本次估价设定快速变现值为市场价值的80%。

二、估价报告应用的限制条件

1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。

2、本估价报告书仅适用于本次评估目的，对于其他评估目的，该评估结果无效。

3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的评估目的而提出的公允评估意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。

4、本次估价对象中的无产权建筑面积由估价师现场测量确定。

5、厂区内的基础配套设施和围墙、道路、地坪等其他附属工程与土地使用权和建筑是不可分割的整体，其价值已分摊到土地使用权和建筑价值中。

6、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。

7、本评估报告应用的有效期为报告完成之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

联系人：劳君暖

联系电话：0574-62785550

二、估价机构

单位名称：慈溪恒欣房地产评估有限公司

单位地址：慈溪市白沙路街道中兴小区综合1号楼17-20号四层

法定代表人：胡洁瑶

估价资质等级：二级

估价资质证书编号：浙建房估证字[2007]015号

三、估价目的

为余姚市人民法院办理申请执行人中国××银行股份有限公司余姚市支行与被执行人宁波××照明电器有限公司、沈××、朱××执行一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

估价对象为宁波××照明电器有限公司所属的位于余姚市泗门镇汝湖路28号（东厂区）的工业房地产，包括38169.61平方米建筑（其中土地红线内有产权建筑面积37854.8平方米、土地红线内无产权建筑面积150.48平方米、土地红线外建筑面积164.33平方米），28776.22平方米土地使用权，厂区内的围墙、道路、地坪等其他附属工程，不包括厂区内花木。

（二）估价对象基本状况

估价对象为一处工业房地产，坐落于余姚市泗门镇汝湖路28号，该区域为泗门工业区。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，证载房屋所有权人和土地使用权人均为宁波××照明电器有限公司，房产建筑面积为38169.61平方米（其中土地红线内有产权建筑面积37854.8平方米、土地红线内无产权建筑面积150.48平方米、土地红线外建筑面积164.33平方米），土地使用权面积为28776.22平方米。根据委托方提供的余房他证泗门镇字第C1213274号房屋他项权证记载，上述有产权房地产已向中国××银行股份有限公司余姚市支行设定了最高额抵押权，债权数额为6795万元。

（三）土地基本状况

估价宗地地处余姚市泗门工业区，宗地周围地势较平坦，所处宗地为较规则多边形。《国有土地使用证》证号为余国用（2012）第09306号，证载土地使用权人为宁波××照明电器有限公司，地号为025-025-02112，用途为工业用地，使用权类型为国有出让，使用权面积为28776.22平方米（约43.16亩），终止日期为2060年11月15日（剩余使用年限为46.37年）。土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）并已建有房屋建筑物及围墙、道路、地坪、绿化等附属设施。宗地所在区域为泗门工业区，工业集聚度高，周围基础设施及配套设施较完善，道路通达度高，交通便捷。

（四）建筑物基本状况

估价建筑物为4幢建筑，其中土地红线内有产权建筑2幢、土地红线内无产权建筑1幢、土地红线外建筑1幢。建筑总面积38169.61平方米，其中土地红线内有产权建筑面积37854.8平方米、土地红线内无产权建筑面积150.48平方米、土地红线外建筑面积164.33平方米。具体详见下表：

土地红线内有产权建筑基本情况

土地红线内无产权建筑基本情况

土地红线外建筑基本情况

上述建筑均建成于2012年，建筑基本为南北朝向。估价对象红线内有产权建筑中的5层建筑为办公楼，真石漆外墙(局部为玻璃幕墙)，感应无框玻璃大门，底层为停车场，二至五层为办公区，二至五层中间挑空，挑空部位顶面为钢架钢化玻璃顶，建筑内设置有两个楼梯并预留两个电梯井（电梯尚未安装），室内毛坯无任何装修；红线内有产权建筑中的3层建筑为厂房，一层仓库（东北处为食堂），二层部分车间部分仓库，三层仓库，涂料外墙，铝合金窗、铁皮大门，一层为水磨石地面、白水泥墙面和顶面，厨房处用铝合金隔断隔开、墙面贴瓷砖，二层、三层均为水磨石地面、白水泥墙面和顶面，卫生间按层设置，每层设置4个卫生间，卫生间为地砖地面、瓷砖墙面、塑扣顶，安装有花岗岩台盆、蹲坑等卫生施设备，每个楼层都设置有用铝合金隔断围成的办公室，厂房内安装有6只载重量为3000KG的恒达富士牌货梯（其中3只电脑板已被拆除，只有3只可正常使用）。土地红线内无产权建筑中的门卫中间部分用铝合金隔断玻璃幕墙围护、两侧各安装有一道完美牌电动伸缩门。土地红线外建筑为涂料外墙，铝合金窗，木质大门和卷闸门，北侧部分为卫生间、南侧部分为配电房，卫生间为地砖地面、瓷砖墙面，卫生间安装有花岗岩台盆和蹲坑等卫生设施设备。估价对象土地范围内还建有围墙、道路、地坪、带消防功能的景观水池、旗杆和集装箱装车坑道等附属设施。在估价时点上述建筑除办公楼尚未装修处于闲置状态外其余均处于正常使用状态，建筑承重构件基本完好，承重墙和非承重墙无轻微裂缝，地基基础承载力较好，地基无不均匀沉降，楼地面基本平整。

五、估价时点

二○一四年七月十五日。

根据估价目的，依据估价时点原则确定以实地查勘之日为估价时点。

六、价值定义

本次估价的房地产价值为估价对象在估价时点二○一四年七月十五日的公开市场价值和快速变现值。

市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

快速变现值，指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

七、估价依据

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

4、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

5、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

6、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

2、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。

（三）委托方提供的相关资料

1、（2014）甬余法委评206号余姚市人民法院司法鉴定委托书；

2、余房权证泗门镇字第A1215129号房屋所有权证；

3、余国用（2012）第09306号国有土地使用证；

4、余房他证泗门镇字第C1213274号房屋他项权证。

（四）其他依据

1、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料。

八、估价原则

本估价报告遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

（四）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（五）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

 (一)估价方法适用性分析及估价技术路线

估价对象所在区域类似专业市场整体转让或者交易案例较少，同时可比性较差，故不宜采用比较法进行评估。

估价对象作为自用工业房地产，虽具有收益性特点，但房地产收益很难从企业收益中剥离出来；作为出租工业房地产，虽周边可取得的出租案例较多，但工业房地产之间区位条件、建筑结构等差异较大，很难确定合理客观的出租收益，故估价对象不宜采用收益法进行评估。

估价对象为工业房地产，可根据其对应的客观成本、税费、合理利润确定重置成本，然后扣除建筑物折旧，得出估价对象的价值，故本次评估时适合采用成本法进行估价。

估价对象作为工业房地产，目前处于正常使用状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次评估时，采用成本法进行测算，得出的估价结果经定量和定性分析后，确定估价对象房地产的公开市场价值。

 (二)估价方法定义

所谓成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其公式如下：

房地产价值=土地重新取得成本+建筑物重建价格-建筑物折旧

十、估价结果

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用成本法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一四年七月十五日的估价结果如下（保留至百位）：

土地使用权总价：RMB25064100元；

土地红线内有产权建筑总价：RMB42107600元（其中电梯RMB97200元）；

土地红线内无产权建筑总价：RMB101100元；

土地红线外建筑总价：RMB110400元；

房地产市场价值：人民币67383200元；

大写金额：人民币陆仟柒佰叁拾捌万叁仟贰佰元整；

十一、估价人员

注册房地产估价师姓名       房地产估价师注册号       签名并盖章

傅 东 栋                   3320120064

胡 洁 瑶                   3320040270

十二、估价作业日期

二〇一四年七月十一日至二〇一四年八月四日

十三、估价报告有效期

本报告应用的有效期为自估价报告出具之日起壹年，即2014年8月4日起至2015年8月3日，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。

房地产估价报告

估价项目名称：宁波××照明电器有限公司所属的位于余姚市泗门镇汝湖路28号（西厂区）工业房地产价值估价

估价委托人：余姚市人民法院

估 价 机 构：慈溪恒欣房地产评估有限公司

注册房地产估价师：傅东栋     胡洁瑶

估价作业日期：2014年7月11日至2014年8月4日

估价报告编号：（慈）恒房[2014]（估）字第SF039-2号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

接受贵单位的委托，我们对宁波××照明电器有限公司所属的位于余姚市泗门镇汝湖路28号（西厂区）工业房地产价值进行了估价。

估价对象：系指宁波××照明电器有限公司所属的位于余姚市泗门镇汝湖路28号（西厂区）的工业房地产，包括19181.35平方米建筑（其中有产权建筑面积16846.22平方米、无产权建筑面积2335.13平方米），12964.52平方米土地使用权，厂区内的围墙、道路、地坪等其他附属工程，不包括厂区内花木。

估价目的：为余姚市人民法院办理申请执行人中国××银行股份有限公司余姚市支行与被执行人宁波××照明电器有限公司、沈××、朱××执行一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

估价时点：二〇一四年七月十五日

价值类型：市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。快速变现值，指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

估价结果：经过实地查勘和市场调查，遵照相关的法律法规和技术标准，选用成本法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一四年七月十五日的估价结果如下(保留至百位)：

土地使用权总价：RMB11318000元；

有产权建筑总价：RMB16896800元；

无产权建筑总价：RMB1314300元；

室内装修总价：RMB585900元；

房地产市场价值：人民币30115000元；

大写金额：人民币叁仟零壹拾壹万伍仟元整；

注：本评估报告应用的有效期为报告完成之日起一年。

慈溪恒欣房地产评估有限公司

法定代表人：

二○一四年八月四日

目    录

注册房地产估价师声明... 2

估价假设和限制条件... 3

房地产估价结果报告... 4

一、估价委托人... 4

二、估价机构... 4

三、估价目的... 4

四、估价对象... 4

五、估价时点... 7

六、价值定义... 7

七、估价依据... 7

八、估价原则... 8

九、估价方法... 8

十、估价结果... 9

十一、估价人员... 9

十二、估价作业日期... 10

十三、估价报告有效期... 10

附  件... 11

1.   估价对象实景照片

2.   估价对象位置示意图

3.   房屋所有权证复印件

4.   土地使用权证复印件

5.   房屋他项权证复印件

6.   余姚市人民法院司法鉴定委托书复印件

7.   评估机构资质证书复印件

8.   评估机构企业法人营业执照复印件

9.   估价师注册证书复印件

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2014年7月15日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告中所依据的有关估价对象有产权建筑面积、土地使用权面积和工业房地产权益资料由估价委托人提供，估价委托方应对资料的真实、可靠性负责。

8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。

注册房地产估价师姓名       房地产估价师注册号       签名并盖章

   傅 东 栋                   3320120064

胡 洁 瑶                   3320040270

估价假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

1、委托估价方提供的权属等相关资料、各种数据真实可靠。

2、估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。

3、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、估价对象在估价时点的房地产状况与完成实地勘察之日的状况一致。

5、本次估价结果中的快速变现值指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，快速变现值一般低于市场价值，本次估价设定快速变现值为市场价值的80%。

二、估价报告应用的限制条件

1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。

2、本估价报告书仅适用于本次评估目的，对于其他评估目的，该评估结果无效。

3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的评估目的而提出的公允评估意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。

4、本次估价对象中的无产权建筑面积由估价师现场测量确定。

5、厂区内的基础配套设施和围墙、道路、地坪等其他附属工程与土地使用权和建筑是不可分割的整体，其价值已分摊到土地使用权和建筑价值中。

6、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。

7、本评估报告应用的有效期为报告完成之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

联系人：劳君暖

联系电话：0574-62785550

二、估价机构

单位名称：慈溪恒欣房地产评估有限公司

单位地址：慈溪市白沙路街道中兴小区综合1号楼17-20号四层

法定代表人：胡洁瑶

估价资质等级：二级

估价资质证书编号：浙建房估证字[2007]015号

三、估价目的

为余姚市人民法院办理申请执行人中国××银行股份有限公司余姚市支行与被执行人宁波××照明电器有限公司、沈××、朱××执行一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

估价对象为宁波××照明电器有限公司所属的位于余姚市泗门镇汝湖路28号（西厂区）的工业房地产，包括19181.35平方米建筑（其中有产权建筑面积16846.22平方米、无产权建筑面积2335.13平方米），12964.52平方米土地使用权，厂区内的围墙、道路、地坪等其他附属工程，不包括厂区内花木。

（二）估价对象基本状况

估价对象为一处工业房地产，坐落于余姚市泗门镇汝湖路28号，该区域为泗门工业区。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，证载房屋所有权人和土地使用权人均为宁波××照明电器有限公司，房产建筑面积为包括19181.35平方米（其中有产权建筑面积16846.22平方米、无产权建筑面积2335.13平方米），土地使用权面积为12964.52平方米。根据委托方提供的余房他证泗门镇字第C1110326号房屋他项权证记载，上述有产权房地产已向中国××银行股份有限公司余姚市支行设定了最高额抵押权，债权数额为2877万元。

（三）土地基本状况

估价宗地地处余姚市泗门工业区，宗地周围地势较平坦，所处宗地为较规则多边形。《国有土地使用证》证号为余国用（2008）第08024号，证载土地使用权人为宁波××照明电器有限公司，地号为81-025-025-0180，用途为工业用地，使用权类型为国有出让，使用权面积为12964.52平方米（约19.45亩），终止日期为2056年12月30日（剩余使用年限为42.49年）。土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）并已建有房屋建筑物及围墙、道路、地坪、绿化等附属设施。宗地所在区域为泗门工业区，工业集聚度高，周围基础设施及配套设施较完善，道路通达度高，交通便捷。

（四）建筑物基本状况

估价建筑物为8幢建筑，其中有产权建筑2幢、无产权建筑6幢。建筑总面积19181.35平方米，其中有产权建筑面积16846.22平方米、无产权建筑面积2335.13平方米。具体详见下表：

有产权建筑基本情况

无产权建筑基本情况

上述建筑均建成于2007年之后，建筑基本为南北朝向，除办公楼有较多装修外其余建筑装修较少或基本无装修。办公楼为真石漆外墙，无框玻璃感应大门，门斗处为火烧板地面、花岗岩墙面、石膏板吊顶；一楼大厅处为挑空设计，大厅为抛光砖地面、抛光砖墙面、石膏板吊顶，一楼大厅东侧为办公区、西侧为陈列室，办公区走道为抛光砖地面、乳胶漆墙面、石膏板吊顶，办公室为抛光砖地面、乳胶漆墙面、塑扣板吊顶，办公室用玻璃隔断隔开；楼梯为大理石台阶、成品不锈钢扶手；二楼为办公区，走道为抛光砖地面、乳胶漆墙面、石膏板吊顶，办公室为复合地板地面、乳胶漆墙面、塑扣板吊顶，接待室为地毯地面、乳胶漆墙面、石膏板吊顶，总经理办公室为复合地板地面、部分墙纸墙面、部分乳胶漆墙面、石膏板吊顶；三楼为办公区，走道为抛光砖地面、乳胶漆墙面、石膏板吊顶，办公室为抛光砖地面、乳胶漆墙面、塑扣板吊顶；卫生间按层设置，地砖地面、瓷砖墙面、石膏板吊顶，内安装有花岗岩台盆、抽水马桶和小便斗等卫生设施。有产权建筑中的三层厂房为真石漆外墙，铝合金窗、铁皮大门；一层地面为水泥清水地坪、二层和三层为油漆地面，室内墙面和顶面为白水泥刷面；楼梯为花岗岩台阶、铸铁木扶手；每层各设置两个卫生间，卫生间为地砖地面、瓷砖墙面，内安装有大理石台盆、蹲坑等卫生设施；厂房内安装有3部载重量为2000KG的恒达富士牌货梯。无产权建筑中的东北角三层厂房为真石漆外墙、铝合金窗、铁皮大门；一层和二层地面为水泥清水地坪、三层为油漆地面，室内墙面和顶面为白水泥刷面；楼梯为花岗岩台阶、铸铁木扶手；厂房内安装有1部载重量为2000KG的恒达富士牌货梯。无产权建筑中的厕所为真石漆外墙，地砖地面、瓷砖墙面，内安装有花岗岩台盆、蹲坑等卫生设施。估价对象土地范围内还建有围墙、道路、地坪、车棚等附属设施。在估价时点上述建筑均处于正常使用状态，建筑承重构件基本完好，承重墙和非承重墙无轻微裂缝，地基基础承载力较好，地基无不均匀沉降，楼地面基本平整。

五、估价时点

二○一四年七月十五日。

根据估价目的，依据估价时点原则确定以实地查勘之日为估价时点。

六、价值定义

本次估价的房地产价值为估价对象在估价时点二○一四年七月十五日的公开市场价值和快速变现值。

市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

快速变现值，指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

七、估价依据

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

4、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

5、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

6、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

2、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。

（三）委托方提供的相关资料

1、（2014）甬余法委评206号余姚市人民法院司法鉴定委托书；

2、余房权证泗门镇字第A0803905号房屋所有权证；

3、余国用（2008）第08024号国有土地使用证；

4、余房他证泗门镇字第C1110326号房屋他项权证。

（四）其他依据

1、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料。

八、估价原则

本估价报告遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

（四）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（五）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

 (一)估价方法适用性分析及估价技术路线

估价对象所在区域类似专业市场整体转让或者交易案例较少，同时可比性较差，故不宜采用比较法进行评估。

估价对象作为自用工业房地产，虽具有收益性特点，但房地产收益很难从企业收益中剥离出来；作为出租工业房地产，虽周边可取得的出租案例较多，但工业房地产之间区位条件、建筑结构等差异较大，很难确定合理客观的出租收益，故估价对象不宜采用收益法进行评估。

估价对象为工业房地产，可根据其对应的客观成本、税费、合理利润确定重置成本，然后扣除建筑物折旧，得出估价对象的价值，故本次评估时适合采用成本法进行估价。

估价对象作为工业房地产，目前处于正常使用状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次评估时，采用成本法进行测算，得出的估价结果经定量和定性分析后，确定估价对象房地产的公开市场价值。

 (二)估价方法定义

所谓成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其公式如下：

房地产价值=土地重新取得成本+建筑物重建价格-建筑物折旧

十、估价结果

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用成本法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一四年七月十五日的估价结果如下（保留至百位）：

土地使用权总价：RMB11318000元；

有产权建筑总价：RMB16896800元；

无产权建筑总价：RMB1314300元；

室内装修总价：RMB585900元；

房地产市场价值：人民币30115000元；

大写金额：人民币叁仟零壹拾壹万伍仟元整；

十一、估价人员

注册房地产估价师姓名       房地产估价师注册号       签名并盖章

傅 东 栋                   3320120064

胡 洁 瑶                   3320040270

十二、估价作业日期

二〇一四年七月十一日至二〇一四年八月四日

十三、估价报告有效期

本报告应用的有效期为自估价报告出具之日起壹年，即2014年8月4日起至2015年8月3日，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。