房地产估价报告

估价项目名称：位于余姚市城区子凌路99号的房地产价值评估

委托人：余姚市人民法院

估价机构：宁波中冠房地产估价有限公司

估价作业日期：2014年11月7日至2014年11月28日

估价人员：  王世芬（注册房地产估价师）

            方纪伟（注册房地产估价师）

评估报告编号：甬冠估字（2014）第1494号

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析意见和结论是我们公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已于2014年11月12日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本估价评估结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

注册房地产估价师签名（盖章）：

估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

一、估价假设条件

1、合法性前提。合法性是指估价对象必须具有合法产权、能够合法使用、合法处分。

2、委托人提供的资料真实可靠，委估房地产权益没有争议，不考虑委估房地产评估范围以外的法律问题。

3、估价对象的市场价值估价结果依据如下假设:

(1)具有一个公开、平等、自愿的房地产交易市场；

(2)委估标的物能够在公开市场上自由交易，不受特殊的交易方式而可能追加或扣减等对房地产正常价格的影响；

(3)为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，国家政策、宏观经济环境及市场状况、估价对象物理状态等微观经济环境等均近似保持相对静止不变；

(4)在价值时点，估价对象可以自由的流通，不受租赁、担保、抵押、典当等他项权利的限制。

(5)委托人提供的关于估价对象房地产的数据等一切情况都是真实的，且委托人提供的有关资料都是合法、有效的。

4、本次估价包含了估价对象装修装饰工程的价值，但因委托人未提供装饰工程预算清单、室内设计施工图、施工进度表、使用主材的品牌、型号、规格清单等资料，本次对装修装饰采用重置成本法结合折旧，大致粗略估算，仅供司法处置参考，委托人若有补充资料说明，评估价值另作相应调整。

5、对物业进行司法拍卖或变卖处置价值的评估即快速变现价，依据了如下假设：

（1）被强制销售；

（2）没有一段合理的谈判周期，不能周到考虑估价对象性质和市场情形；

   （3）在这个周期内，市场状态、价值水平是静止不变的；

（4）不考虑特殊性质买家的附加叫价；

（5）处置时额外增加的费用；

（6）估价对象不受其他可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支及他项权利约束。

6、本次估价结果不考虑估价对象的租赁现状。

7、假设估价对象在价值时点2014年11月7日的状况与完成实地查勘之日2014年11月12日时的状况一致。

二、估价限制条件

    1、本报告之评估价值为2014年11月7日之委托房地产司法处置的参考价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应的调整。如使用本评估结果的时间与自完成估价报告之日起相差12个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

    2、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

3、在本估价报告中，考虑了短期快速变现、强制处分等因素对房地产价格的影响，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结论的影响。本报告之估价结果所得出的变现价格，仅供委托人以快速变现方式进行处分估价对象提供价格参考，最终数额由委托人依据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

4、报告中的无证建筑面积均为我公司估价人员现场暂测，最终以有关部门测绘为准。

5、本报告中计算以人民币为本位币。

6、本估价结果仅为房地产进行司法处置提供价值参考依据，不得用于其它用途。

7、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

8、未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价结果报告

一、委托人

名     称：余姚市人民法院

地     址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、估价机构

估价机构名称：宁波中冠房地产估价有限公司

住 所：宁波市江东区彩虹南路16号（10-2）（集中办公区）

法人代表：王世芬          资质等级：贰级

联系电话：0574-87620828

三、估价对象

（一）估价对象区域状况

余姚位于东经 120 至 121度 , 北纬 29 度至 30 度。地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南临四明山，与奉化、嵊州接壤，西连上虞市，北连慈溪市，1985年7月16日撤县设市,隶属宁波市。现辖阳明、凤山、梨洲、兰江、低塘、朗霞六个街道,黄家埠、临山、泗门、小曹娥、牟山、马渚、丈亭、三七市、河姆渡、陆埠、大隐、梁弄、大岚、四明山14个镇和鹿亭乡。

余姚全境属亚热带海洋性季风区，阳光充沛，温暖湿润，四季分明，雨热同步。年平均气温16.2℃,日照2061小时，无霜期227天，降水量1361毫米，自然条件优越。余姚距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和 40 分钟车程 , 至杭州萧山国际机场只有1小时车程，经沪杭甬高速公路去上海也只需 2.5小时,经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段，水陆交通便捷。

估价对象位于余姚市城区子凌路99号，估价对象东、西临相邻房屋，南临子凌路，北临相邻房屋。所在区域基础设施较完善，公共配套服务齐全。附近有华润万家超市、阳明广场、文山创意广场、邮政储蓄银行、工商银行等众多商业金融机构；有余姚市人民医院、余姚市子陵中学、余姚市新建小学等教育医疗机构；有通达小区、子凌新村、中山家园、金山名苑、阳光水岸等众多住宅小区，人口密度大。所在区域道路网密集，估价对象紧临交通主干道子陵路,附近有交通主干道新建北路及中山北路，距离余姚火车站仅1公里的距离，有301路、303（内环线）路、303路（外环线）等公交经过，交通便利。

（二）估价对象权益状况

根据委托人提供的“余国用（2012）第10965号”《国有土地使用证》记载：土地使用权人为宁波市××农业装备有限公司，坐落为余姚市城区子凌路99号，地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，使用权面积为1909.23平方米，终止日期为2039年11月14日；另据委托人提供的“余房权证城区字第A1218671号”《房屋所有权证》记载：房屋所有权人为宁波市××农业装备有限公司，房屋坐落为余姚市城区子凌路99号，共有三幢有产权建筑物，具体如下表：

（三）估价对象实物状况

经估价人员现场查勘，估价对象宗地为较规则的矩形，宗地进深比较大，地势平坦，地质条件好，土地利用强度一般。估价对象宗地上共有建筑物三幢，共有合法产权建筑面积1475.9平方米，另经估价人员的现场查勘测量及询问，1号、3号建筑物有部分扩建，扩建的无证建筑面积共241.19平方米，另有钢棚面积约1488.34平方米（最终结果以相关测绘部门确认为准）。

目前估价对象已整体出租。1号、3号建筑物分别位于地块的北面和西面，该建筑物目前均作为公寓出租使用；南面临子凌路为进出大门及2号建筑物，2号建筑物共四层，估价对象第一层有五间店面，其中四间店面出租为沙县小吃及五金建材销售部，另外一间店面及2-4层为万豪宾馆使用，宾馆用房内安装有消防设施。具体情况如下表：

注：详见附件3：“估价对象房屋平面位置示意图”

本次估价结果不考虑估价对象的抵押设定权和租赁权的权益状况的限制，但包含估价对象装饰装修及无证建筑物的价值，不包含其他可移动设施设备及物品的价值。

四、估价目的

为房地产进行司法处置提供价值参考依据。

五、价值时点

依据“（2014）甬余法委评340号”《余姚市人民法院司法鉴定委托书》，价值时点为2014年11月7日。                                      

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值及考虑短期强制处分等因素的快速变现价值。

七、估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《房地产估价规范》（GB/T 50291－1999）；

4、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）；

5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

6、委托人提供的“（2014）甬余法委评340号”《余姚市人民法院司法鉴定委托书》、“余房权证城区字第A1218671号”《房屋所有权证》及“余国用（2012）第10965号”《国有土地使用证》的复印件；

7、评估方掌握的同类物业现行市场行情。

八、估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、公平原则。

九、估价方法

通过实地勘查和调研，分析项目的特点和实际状况，研究委托人提供的及估价人员所掌握的资料。估价对象所处区域同类型商业房地产交易实例较少，且估价对象出租有一定的收益，拟采用成本法和收益法进行价值评估，并运用数理统计的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的结果。

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。

十、估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学、合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定位于余姚市城区子凌路99号于价值时点2014年11月7日的市场价值为人民币2015.8万元，大写人民币贰仟零壹拾伍万捌仟元整。

十一、估价人员

王世芬（注册房地产估价师）

                 方纪伟（注册房地产估价师）

十二、估价作业日期

     2014年11月7日至2014年11月28日。

十三、估价报告应用的有效期

估价报告应用的有效期自2014年11月28日至2015年11月27日，随着时间的推移和市场价格的波动，估价结果应作相应调整。