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（2014）甬余法委评343号位于余姚市城区阳明工业园区工业房地产

发布日期：2015-01-23

字号：[ 大中小 ]

房地产估价报告

估价项目名称：宁波××电子有限公司所有的位于余姚市城区阳明工业园区工业房地产市场价值评估

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

注册房地产估价师：林冠球、高峰

估价报告出具日期：二〇一四年十二月十九日

估价报告编号：浙国房估甬字（2014）第1006号

附表一：证载房屋建筑物

序号	房地产坐落	《房屋所有权证》号	建筑面积（㎡）	建筑物单价（元/平方米）	评估价值（万元）
1	余姚市城区阳明工业园区	余房权证城区字第A0307187号	2573.64	825	212
2	余姚市城区阳明工业园区		4373.42	628	275
3	余姚市城区阳明工业园区		1590.62	727	116
合计			8537.68		603

附表二：证载土地使用权

序号	坐落	《国有土地使用证》号	土地使用权面积（㎡）	土地单价（元/平方米）	评估价值（万元）
1	余姚市城区阳明工业园区	余姚镇国用（2003）字第3661号	17007.29	898	1527
合计			17007.29		1527

附表三：红线内未登记房屋建筑物

序号	房地产坐落	《房屋所有权证》号	建筑面积（㎡）	建筑物单价（元/平方米）	评估价值（万元）
1	余姚市城区阳明工业园区	未登记	23.3	611	1
2	余姚市城区阳明工业园区		22.12	611	1
3	余姚市城区阳明工业园区		105.63	364	4
4	余姚市城区阳明工业园区		460.43	364	17
5	余姚市城区阳明工业园区		117.27	446	5
6	余姚市城区阳明工业园区		35.44	611	2
7	余姚市城区阳明工业园区		17.52	611	1
8	余姚市城区阳明工业园区		4373.93	783	342
9	余姚市城区阳明工业园区		48.11	611	3
合计			5203.75		376

第一部分估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

6、根据最高人民法院法释[2004]16号《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》，相关当事人若对价格有异议，在收到评估报告后10日内向委托方书面提出异议。

7、注册房地产估价师于二〇一四年十一月二十六日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

8、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。

注册房地产估价师姓名（签章）注册证书编号

林冠球		房地产估价师3320040099
高峰		房地产估价师322010003

第二部分估价假设和限制条件

一、估价假设

1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法性、真实性、准确性和完整性为前提。

3、估价对象在合法前提下，按其规划用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来以此用途持续使用为前提。

4、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。

二、限制条件

1、本报告仅作为司法裁决提供价值参考依据，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。

2、估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任。

3、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。

4、本报告使用期限自估价报告出具之日起一年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差一年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。

5、本次估价报告中未登记房屋的面积以宁波新新测绘设计研究有限公司提供的《房屋建筑面积测绘成果书》为准，共计5203.75平方米，由于估价委托人未能提供该部分房屋有关审批建设的合法资料，可能存在涉及违章建设的可能性，本公司不对其权益进行任何形式的保证。

本报告由浙江国信房地产土地估价咨询有限公司负责解释。

第三部分房地产估价结果报告

一、估价委托人

估价委托人：余姚市人民法院

二、房地产估价机构

估价机构名称：浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

住所：杭州市下城区延安路515-521号第七层722-724室

公司负责人：金序能

估价资质等级：国家一级

估价资质证书编号：建房估证字[2013]043号

联系人：邹亦锋

联系电话：0574-27676016

三、估价目的

为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

1、估价对象界定

本次估价对象为宁波××电子有限公司所有的位于余姚市城区阳明工业园区的工业房地产，证载房屋建筑面积合计为8537.68平方米、未登记房屋建筑面积5203.75平方米，土地使用权面积为17007.29平方米。

2、区位状况

估价对象位于余姚市城区阳明工业园区，舜科路与兴业路交叉口附近。估价对象所处区域周围基础设施较完善，区域内有宁波舜塑科技实业有限公司、宁波金马密封制品有限公司、余姚三星厨房用品有限公司等工厂，工业区成熟，附近有写字楼、酒店、银行网点等设施，公共配套较齐全，自然环境一般，所在区域周围路况良好，交通便利，距S33省道入口大约700米，对外交通状况较好。

3、权益状况

估价对象位于余姚市城区阳明工业园区，房屋所有权人及土地使用权人均为宁波××电子有限公司，证载房屋建筑面积合计为8537.68平方米、未登记房屋建筑面积5203.75平方米，设计用途均为工业，土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地终止日期为2051年6月9日。其他权益状况详见“致估价委托人函附表”。

4、土地实物状况

宗地坐落于余姚市城区阳明工业园区，土地使用权面积为17007.29平方米，估价对象所处宗地四至：东至用地界线，南至用地界线，西至用地界线，北至舜科路。所在宗地平面形状为规则多边形，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件，利用状况较好。

5、建筑物实物状况

（1）证载房屋建筑物

序号	房地产坐落	建筑面积（㎡）	具体描述
1	余姚市城区阳明工业园区	2573.64	估价对象为混合结构3层办公楼，层高4米，外墙为涂料，内墙乳胶漆，地面为抛光砖和地板，大门为自动门，窗为铝合金窗，水电等配套设施齐全，目前处于空置状态，使用及维护情况一般。
2	余姚市城区阳明工业园区	4373.42	估价对象为混合结构单层生产车间，层高5.2米，外墙为涂料，内墙乳胶漆，地面为塑胶地面，卷闸门，窗为铝合金窗，水电等配套设施齐全，目前仍在使用中，使用及维护情况一般。
3	余姚市城区阳明工业园区	1590.62	估价对象为混合结构仓库及附房，均为一层，层高3米，外墙为涂料，内墙乳胶漆，地面为水泥地面，卷闸门，窗为铝合金窗，部分水电等配套设施齐全，目前仍在使用中，使用及维护情况一般。

（2）未登记房屋建筑物

序号	房地产坐落	建筑面积（㎡）	具体描述
1	余姚市城区阳明工业园区	23.3	估价对象为砖结构发电机房，层高4.2米，外墙为涂料，内墙乳胶漆，地面为水泥地面，铁门，窗为铝合金窗，有电力配套，目前仍在使用中，使用及维护情况一般。
2	余姚市城区阳明工业园区	22.12	估价对象为砖结构仓库，层高3米，外墙为涂料，内墙乳胶漆，地面为水泥地面，铁门，有电力配套，目前闲置，使用及维护情况一般。
3	余姚市城区阳明工业园区	105.63	估价对象为钢结构模具车间，层高4.2米，彩钢板维护，地面为水泥地面，卷闸门，窗为铝合金窗，有电力配套，目前闲置，使用及维护情况一般。
4	余姚市城区阳明工业园区	460.43	估价对象为钢结构钣金车间，层高9米，彩钢板维护，地面为水泥地面，卷闸门，窗为铝合金窗，有电力配套，目前闲置，使用及维护情况一般。
5	余姚市城区阳明工业园区	117.27	估价对象为混合结构打磨车间，层高4.2米，外墙为涂料，内墙乳胶漆，地面为水泥地面，卷闸门，窗为铝合金窗，有电力配套，目前闲置，使用及维护情况一般。
6	余姚市城区阳明工业园区	35.44	估价对象为砖结构锅炉房，层高3米，外墙为涂料，内墙乳胶漆，地面为水泥地面，铁门，有电力配套，目前闲置，使用及维护情况一般。
7	余姚市城区阳明工业园区	17.52	估价对象为砖结构气泵房，层高2.4米，外墙为涂料，内墙乳胶漆，地面为水泥地面，无配套设施，目前闲置，使用及维护情况一般。
8	余姚市城区阳明工业园区	4373.93	估价对象为钢混结构新建办公楼，层高4.5米，共五层，外墙为涂料，内墙乳胶漆，地面为水泥地面，玻璃门，窗为铝合金窗，无配套设施，目前未完工、空置，使用及维护情况一般。
9	余姚市城区阳明工业园区	48.11	估价对象为混合结构门卫，层高3.6米，外墙为涂料，内墙乳胶漆，地面为水泥地面，铁门，窗为铝合金窗，有电力配套，目前仍在使用中，使用及维护情况一般。
备注	未登记房屋建筑物面积以《房屋建筑面积测绘成果书》为准

估价对象规划及现状用途均为工业用途，现部分出租，租金为区域内平均水平。

五、价值时点

估价人员于二〇一四年十一月二十六日对估价对象进行了实地查勘，并确定二〇一四年十一月十四为价值时点。

六、价值类型

估价结果中的市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价依据

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）

3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2004年修正）

4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

5、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

6、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2004]16号、法释[2009]16号）

7、《司法鉴定程序通则》(司法部令第107号)

8、宁波市国土资源局公布的《宁波市三江片土地房屋级别和市区基准地价调整方案》

9、估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及其它相关的复印件资料

10、《房屋建筑面积测绘成果书》。

11、鉴定委托书

12、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据

八、估价原则

本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。

独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，选取成本法作为本次估价的基本方法。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

其中土地使用权价值采用比较法求取，比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

根据估价人员综合评估，确定估价对象房地产在价值时点（二〇一四年十月八日）的市场价值为人民币2506万元，大写为贰仟伍佰零陆万元整（其中证载建筑物价值为603万元、未登记建筑物价值为376万元，土地使用权价值为1527万元）。

十一、注册房地产估价师