估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分   

析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限

制；

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当

事人没有个人利害关系或偏见；

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行

分析、形成意见和结论，撰写本估价报告；

5、在这次估价过程中，我方估价人员对本估价报告中的估价对

象进行了实地查勘；

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助；

7、估价房地产的资料由委托方提供，委托方应对提供资料的完整性、真实性负完全责任，若由于委托方提供资料的完整性、真实性而影响估价结果，责任由委托方承担。

云秋良 　　注册房地产估价师 

张　华 　　注册房地产估价师

估价的假设和限制条件

一、估价假设条件

1、估价报告中所依据的有关法律文件包括《房屋所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》复印件、《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件、《房屋他项权证》复印件及《司法鉴定委托书》等资料均为委托方提供，委托方对资料的真实性和完整性负责。因委托方提供的资料失实造成估价结果有误，估价机构不承担责任；

2、本报告以交易双方是在公开的市场上进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性为前提；

3、本报告之估价结果为估价对象的变现价格，仅供委托方以快速变现方式进行处分估价对象提供价格参考，最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定；

4、估价结果已包含室内装修价值。。

5、任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等。

二、估价报告使用限制条件

1、本报告自出具之日起一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；

2、本估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向案件无关的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

3、本报告之结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。

4、本次估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。

5、本估价报告以委托方提供的有关资料的真实性为前提，如果资料失实或有所隐匿导致估价结果失实，本公司不承担任何责任。

6、未经本公司书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本估价报告对任何第三者不承担责任。

7、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

8、本估价报告仅为人民法院司法拍卖（变卖）提供参考依据，不作其他用途。

估价结果报告

一、估价委托人：余姚市人民法院

                地址：余姚市谭家岭西路140号

二、估价机构：  宁波市豪斯房地产估价有限公司

                法定代表人：张华

                地址：宁波市江东区彩虹南路15号

                估价资格等级：贰级（浙建房估证字[2002]069号）

三、估价目的：

为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估房地产的市场价值

四、估价对象：

（一）估价对象基本状况及估价范围

余姚市余姚镇中国塑料城4-11房地产登记在刘××名下，据《房屋所有权证》复印件记载：房产证号为余房权证余姚镇字第A0114339号，建筑面积134.37平方米，总层数3层，所在楼层第1－3层，混合结构，设计用途为商住。据《国有土地使用证》复印件记载：土地证号为余姚镇国用（2001）字第3990号，土地使用权面积41.21平方米，用途为商业服务业用地，使用权类型国有出让，土地使用权终止日期2035年10月15日。该套房屋已抵押，据余房他证城区字第Ｃ1206376号《房屋他项权证》复印件记载：房屋他项权利人为姜××，债权数额为150万元，登记时间2012年6月21日。

经估价人员现场查勘，估价对象位于余姚市余姚镇中国塑料城4-11，所在建筑物为总层数3层的商住用房，估价对象位于1－3层，一楼地面地砖，墙面顶面均为塑扣板；二楼卧室地面长木地板，墙面顶面均为塑扣板；二楼卫生间地砖，墙瓷砖，塑扣顶；三楼卧室长木地板，墙涂料，石膏舞台顶，有衣柜一排；三楼卫生间地面地砖，墙瓷砖，矿棉顶；室内有楼梯，花岗石踏步及不锈钢扶手装饰。估价对象室内通风、采光较好，水、电、卫设施齐全，房屋维护状况良好，目前已出租。

（二）估价对象地理位置及环境

估价对象位于余姚市余姚镇中国塑料城4号楼，该建筑物东临居民区，西临新建北路，南面北面均为店铺，附近有公交站点，有101路、102路公交车停靠，交通便利。估价对象所在区域基础设施较完善，公共配套服务设施较齐全，周边有农业银行、农村信用合作社、宁波银行、交通银行、中国塑料城管委会等公共配套服务设施，属于中国塑料城商圈，商业繁华程度较好，人流量一般。

（三）估价对象所在区域概况

估价对象所在余姚市位于浙江东部，长江三角洲南羽翼，东接港口城市宁波，西连省会城市杭州，沪杭甬高速公路、萧甬铁路、329国道、杭甬运河横贯市区，距宁波国际机场和北仑港仅半小时和40分钟车程，至杭州萧山国际机场只有1小时车程。2008年5月，杭州湾跨海大桥建成通车，余姚纳入上海“二小时交通圈”和“以上海为中心的世界级特大型国际都市圈”范围，最大限度地接受上海的经济辐射。

余姚是全国百强县之一，工业经济实力雄厚。目前已形成了以家用电器、塑料模具、机械五金、化纤纺织等传统产业为基础，以电子信息、新材料、光机电一体化、生物化工等高新技术产业为主导的工业体系，素有“塑料王国”、“模具之乡”之美誉。目前，全市规模以上工业企业达到1636家，有产值超亿元企业（集团）156家，其中超10亿元企业7家。同时，块状特色经济快速发展，已形成10余个年产值超10亿元的特色块状功能区块，“中国灯具之乡”、“中国水暖器材之乡”、“中国消防器材之乡”等特色块状经济在全国具有较高的知名度。同时余姚专业市场兴旺发达，已形成中国塑料城、轻工模具城等一批专业性市场。中国塑料城是全国最大的塑料专业市场，浙江省最大的生产资料市场和浙江省十大重点市场之一，国内的大石化企业和20余家国外大石化企业均在此设立代理公司，以中国塑料城和中国（轻工）模具城为依托的中国塑料博览会已连续举办十届，在国内外享有较高的知名度。

五、价值时点：

根据估价目的，结合估价对象特点，确定估价对象的估价时点为实地查看之日，即：二○一四年十一月二十八日。

六、价值类型：

本次评估的是房地产市场价值和快速变现价值。

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值

七、估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第72号)；

2、《中华人民共和国土地管理法》(国家主席令第28号)；

3、《中华人民共和国物权法》(国家主席令第62号)；

4、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）；

5、《房地产估价规范》(国标GB/T50291—1999)；

6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

7、余姚市房地产市场行情；

 　 8、委托方提供的《房屋所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》复印件、《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件、《房屋他项权证》复印件及《司法鉴定委托书》等资料；

9、估价人员现场勘察所得资料及搜集的有关资料。

八、估价原则：

    1、根据房地产估价规范，本估价报告遵循了房地产估价的合法原则，即在价值时点估价对象拥有合法的产权，并且其用途是合法的。

    2、遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。本报告认为估价对象保持现状继续使用最为有利，因此以保持现状为前提估价。

    3、为了保证本估价报告能够通过运用市场资料进行和完成，本估价报告遵循了房地产估价的替代原则。

    4、本次估价遵循房地产估价的价值时点原则，其估价结果是估价对象在价值时点的客观合理的价格。

    5、坚持独立、客观、公正的房地产估价原则。

九、估价方法：

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》，常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此次评估中，考虑到估价对象的实际情况选用收益进估价。

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果：

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用合理的估价方法，在认真分析市场资料的基础上，经过周密的测算，结合估价人员的经验，经计算确定估价结果如下:

估价对象在价值时点的市场价值为人民币壹佰壹拾贰万元整（￥112.0万元），单价8335元/㎡。

十一、估价人员：

    姓名      　估价资格或职称           签名

云秋良       注册房地产估价师

 张　华　 　　注册房地产估价师

十二、估价作业日期：

二○一四年十一月二十八日至二○一四年十二月十五日

十三、估价报告应用的有效期：

本估价报告应用的有效期为出具报告之日起一年，即2014年12月15日至2015年12月14日。