房 地 产 估 价 报 告

估价项目名称：宁波××日用品有限公司位于余姚市老方桥镇余方公路北首工业房地产的市场价值评估

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：宁波海德房地产土地评估咨询有限公司

注册房地产估价师：林 晨   韩 增

估价作业日期：2014年11月27日至2014年12月31日

估价报告编号：甬海德（2014）评字第F12025号

注 册 房 地 产 估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师林晨于2014年12月19日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、本估价报告由宁波海德房地产土地评估咨询有限公司负责解释。

9、参加本次估价的工作人员

   参加本次估价的注册房地产估价师签名：

估 价 的 假 设 和 限 制 条 件

一、本次估价的假设前提

1．本次估价是以估价对象权属清晰，且无权属纠纷，可以合法市场的房地产为假设前提。

2．在估价时点的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

3．交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。

4．本次估价假设估价对象交易有一段合理的洽谈时间，并不考虑买家的附加出价。

5．本次估价所依据的估价对象权属证明文件为《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等，该资料由委托人提供，估价师进行了必要的检查。本次估价以上述文件真实、合法、有效为假设前提。

6．本次评估设定报告有效期内房地产市场稳定、政策未有重大变化，并排除不可抗力影响。

7．不考虑设定的抵押权，附带相关的拖欠物业管理费用、宽带、水电费等。

二、报告使用者注意的事项

1．本报告估价结果仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，随着时间推移，房地产市场状况、房地产政策和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值也将发生相应变化。

2．估价对象土地面积、建筑面积是以《国有土地使用证》、《房屋所有权证》记载为准，经过实地目测大体相当，但未进行专业测量；其他无产权证建筑物由评估人员实地测量所得。

3．估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

4．本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，估价方不承担责任。

5. 本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、出现因校印、打印或其它原因出现误差时，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正，不得恶意使用，否则误差部分及受影响部分无效。

6．本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

7．本报告得出的变现价值结果，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价格参考，司法处理价的最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

三、本报告使用的限制条件

1．委托方应合理使用本估价报告的评估值。本估价报告应用范围仅为司法处置提供价值参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。

2．按有关规定本估价报告自出具日起一年内有效。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

3．本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。

4．未经估价方和委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

5．本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对使用本报告中的部分内容导致的可能发生的损失，受托机构不承担责任。

6．本估价报告书一式陆份，委托方伍份，本机构存档壹份。本报告复印无效。

四、估价报告应用的有效期

本报告应用的有效期为一年，从估价报告出具之日2014年12月31日至2015年12月30日止，超过有效期本次估价报告及结果自动失效。

          房地产估价结果报告

一、委托方

委托方名称：余姚市人民法院

联系地址：谭家岭西路140号

二、估价方

宁波海德房地产土地评估咨询有限公司

房产资质证书编号: 浙建房估证字[2006]004号

资质有效期：2017年5月31日

资质等级：贰级

营业执照注册号: 330206000009274

法定代表人: 陈静              联系人：林晨

联系电话：(0574)87055596      传真：(0574)87055597

地 址: 宁波市江东区沧海路588号绿园大厦601室

邮政编码：315040

三、估价目的

为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据。

四、估价对象

余姚市位于浙江省东部，宁波市境西北部。中心地理坐标为东经121°09′、北纬30°30′。总面积1501平方千米。2010年底，户籍人口83.38万人。余姚市东西极距58.5公里，南北极距79公里。总面积1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。地势南高北低，南部四明山山峦起伏，间有盆地、谷地，最高峰芦山乡青虎湾岗，海拔979米；中部姚江平原，有弧山残丘，点缀两岸；北部为滨海冲积平原。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和 40 分钟车程 , 至杭州萧山国际机场只有 1 小时车程 , 经沪杭甬高速公路去上海也只需 2 个半小时,经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段 , 水陆交通便捷。年末全市总户籍人口835068人，比上年增加575人；其中非农人口为190017人，比上年增加1423人；总户数308894户，比上年减少1233户。全年出生6503人，死亡6333人，人口自然增长率0.2‰。居民收入。城乡居民收入持续增加。2013年城镇居民人均可支配收入40938元，农村居民人均纯收入19864元，分别比上年增长10.0%和10.5%。城乡收入之比为2.06:1，比上年下降0.01。

2013年全年实现地区生产总值749.63亿元，按可比价格计算，增长7.3％。分产业看，第一产业实现增加值40.06亿元，下降10.0%，第二产业实现增加值444.47亿元，增长8.7%，其中工业实现增加值413.52亿元，增长8.6%；第三产业实现增加值265.09亿元，增长7.6%。按户籍人口计算的人均生产总值为89799元（折算美元为14500美元）。全市实现公共财政预算收入106.34亿元，下降5.8%，其中中央级财政收入46.70亿元，下降8.7%；地方财政收入59.64亿元，下降3.3%。民生支出不断增加，公共安全、教育、社会保障和医疗卫生支出分别为5.19、13.44、11.97和7.52亿元，增长8.3%、1.1%、32.6%和9.5%。

全年完成固定资产投资440.06亿元，增长21.7%。第一产业完成投资2.94亿元，增长84.5%；第二产业完成投资177.40亿元，其中工业投资177.36亿元，均增长38.4%；第三产业完成投资259.71亿元，增长12.1%，占全社会固定资产投资总额的59.0%。全力推进“六大百亿工程”200项重大项目，全年完成投资322.9亿元，占固定资产投资总量的73.4%。重点工程项目进展情况良好，城东穴湖地块保障性住房等民生工程进展顺利，杭州湾跨海大桥杭甬高速公路连接线等项目开工建设。96个2000万元及以上政府投资项目完成投资60.99亿元，129个重点工程完成投资183.06亿元。全年完成民间投资306.44亿元，占固定资产投资的比重达到69.6%。完成基础设施投资66.37亿元，下降6.0%。完成房地产开发投资133.03亿元，下降1.8%，商品房销售面积79.40万平方米，下降9.0%，销售额91.91亿元，下降7.1%。2013年全市建筑业实现增加值30.96亿元，按可比价格计算，增长10.5%。110家资质以上建筑企业实现总产值133.23亿元，增长9.0%。工程结算收入93.46亿元，利润总额6.99亿元，税金总额5.98亿元，应收工程款21.41亿元，其中竣工工程15.72亿元。

估价对象位于余姚市老方桥镇余方公路北首的工业房地产。宗地四至为：东至余姚市舜达汽配有限公司，南至余方路，西至方中路，北至育才东路，属方桥工业园区。周边企业集聚规模较优，有余姚市飞天电器有限公司、舜达汽配件、亚佳电器有限公司等企业，公共配套设施及商业繁华度较好，有邮储银行、余姚农村合作银行、家家福超市等。估价对象临余方路，公交402路经附近停靠，交通便捷度较优，综合看来估价对象区位环境较好。

2、估价对象实物状况

估价对象总建筑面积4145.7平方米（另据评估人员实地测量，地上无证建筑物面积为1663.41㎡）。

有证建筑共4幢，建筑面积共4145.7㎡，证载用途均为工业。其中1幢实际用途为办公，共3层，平均层高3.2米，内部简单装修，地面大理石或复合地板，墙面乳胶漆，部分石膏板吊顶；其中1幢实际用途为门卫，层高3.2米；另两幢实际用途为工业用房，平均层高4.4米，内部地面为水磨石，墙面、顶棚刷白。

无证建筑部分据评估人员实地测量，建筑物面积为1663.41㎡，为钢棚厂房、厕所、配电房及简易棚等，其中钢棚厂房层高9.6米。

估价对象土地使用权面积7111.44平方米，国有出让土地，用途为工业用地，宗地整体形状呈长方形，地势平坦，宗地实际开发程度为宗地红线内外实现“五通一平”（通上下水、通电、通讯、通道路，场地平整）。

3. 估价对象权益状况

（1）土地权益状况

  表1  土地登记状况说明表（土地使用证）

（2）建筑物权益状况

表2  建筑物状况表(房屋所有权证)

其余部分建筑物无产权证，面积为评估人员实地测量。

（3）其他权利设立情况：据证号为余房他证老方桥镇字第C1206401号他项权证显示，房屋他项权利人为中国××银行股份有限公司宁波余姚支行，他项权利种类为最高额抵押权设立，债权数额1900万元，登记时间为2012年6月25日。

4.估价范围

本次评估范围包括：估价对象建筑物、土地使用权及维持估价对象正常使用且不可分割的公共配套设施等。

五、估价时点：

本报告估价时点为2014年12月19日，该时点为完成估价实地勘察之日。

六、价值定义

（1）价值类型：本次估价结果为市场价值，采用公开市场价值标准。

（2）价值内涵

本次估价结果包括估价对象占用范围内的土地使用权的价值与建筑物的市场价值之和(含不可移动装修及设施价值)，是估价对象在估价时点为2014年12月19日，土地取得方式为有偿出让，用途为工业，尚剩余土地使用权年限为36.3年的房地产市场价值。

七、估价依据

（一）国家法律、法规依据

1．《中华人民共和国土地管理法》；

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.《中华人民共和国物权法》；

4.《中华人民共和国拍卖法》；

5. 相关房地产税法；

6. 其他法律规定、政策文件等；

（二）技术标准、规程、规范

1.《房地产估价规范》（国标GB/T 50291-1999）；

2.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

3.《宁波市房地产价格评估办法》；

4.《浙江省建筑工程概算定额》；

5.《浙江省安装工程概算定额》；

6.《宁波工程造价信息》；

（三）委托方提供的相关资料

1. 委托方提供的（2014）甬余法委评358号余姚市人民法院司法鉴定委托书等资料；

2.《国有土地使用证》；

3. 《房屋所有权证》；

4.《他项权证》

（四）其他依据

1.本评估机构掌握的余姚市房地产市场相关资料；

2.评估人员掌握、收集、现场查勘的有关资料。

八、估价原则

本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：

（一）独立、客观、公正原则
    要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
　　（二）合法原则
    以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
　　（三）最高最佳使用原则
    该原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
　　（四）估价时点原则
　　估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
　　（五）替代原则
　　估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

九、估价方法

（一）估价思路

本次估价对象为余姚市老方桥镇余方公路北首工业房地产，采用成本法、市场比较法和基准地价系数修正法对估价对象房地产进行评估，将成本法、基准地价系数修正法与市场比较法的估算结果分析综合后，得出市场价值估价结果。

（二）估价方法的选择

估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及临近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象特点，遵照国家有关法律法规、估价技术标准，经过反复研究，决定选用成本法、基准地价系数修正法和市场比较法作为本次估价所采用的基本方法。

估价对象证载用途为工业，依据余姚市房屋结构等级评定和重置价格标准表，地上建筑物部分可采用成本法参照文件确定结构采用相应重置价格并对建筑物进行层高、成新等因素进行修正进行评估。

估价对象地处余姚市阳明街道，近期内类似地块交易案例可供参考，土地部分可采用市场比较法对交易案例进行各比较因素修正进行评估。

估价对象座落于余姚市基准地价覆盖范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估。

估价对象已开发完成，开发利用度高，不具备再开发特性，不适合采用假设开发法进行评估。

估价对象为工业厂房，周边工业厂房的客观收益无法确定，收益资料难以收集，不宜采用收益法进行评估。

（三）估价方法定义

各种方法定义如下：

市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这此类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

基准地价修正法，在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用成本法、市场比较法和基准地价系数修正法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于估价时点的市场价值估价结果如下：

房地产市场价值总价（含装修价值）：RMB11249000元

大写金额人民币壹仟壹佰贰拾肆万玖仟元整

十一、估价人员

十二、估价作业日期：

    2014年11月27日至2014年12月31日

十三、估价报告应用的有效期：

本报告应用的有效期为一年，从估价报告出具之日2014年12月31日至2015年12月30日止，超过有效期本次估价报告及结果自动失效。