房 地 产 估 价 报 告

估价项目名称：陆××位于余姚市城区舜江名苑3幢202室、余姚市城区姚江怡景花园6幢二单元1401室的房地产市场价值评估

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：宁波海德房地产土地评估咨询有限公司

估价作业日期：2014年11月27日至2014年12月17日

     注册房地产估价师：韩增   林晨

估价报告编号：甬海德（2014）评字第F12017号

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师林晨已于2014年12月4日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，估价人员对估价对象的勘察限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘察的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、本估价报告由宁波海德房地产土地评估咨询有限公司负责解释。

9、参加本次估价的工作人员

       参加本次估价的注册房地产估价师签名：

估 价 的 假 设 和 限 制 条 件

一、本次估价的假设前提

1．本次估价是以估价对象权属清晰，且无权属纠纷的房地产为假设前提。

2．在估价时点的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

3．交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。

4．本次估价假设估价对象交易有一段合理的洽谈时间，并不考虑买家的附加出价。

5．本次估价所依据的估价对象权属证明文件为《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等，该资料由委托人提供，估价师进行了必要的检查。本次估价以上述文件真实、合法、有效为假设前提。

6．本次评估设定报告有效期内房地产市场稳定、政策未有重大变化，并排除不可抗力影响。

7．不考虑设定的抵押权，附带相关的拖欠物业管理费用、宽带、水电费等。

8．结合房地产评估技术标准确定本次评估基准日为实地勘察之日，即2014年12月4日。

二、报告使用者注意的事项

1．本报告估价结果仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，随着时间推移，房地产市场状况、房地产政策和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值也将发生相应变化。

2．估价对象土地面积以及建筑面积是以《房屋所有权证》、《国有土地使用证》记载为准，经过实地目测大体相当，但未进行专业测量。

3．估价人员对估价对象的勘察限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘察的责任。

4．本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，估价方不承担责任。

5．本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、出现因校印、打印或其它原因出现误差时，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正，不得恶意使用，否则误差部分及受影响部分无效。

6．本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

7、本报告得出的变现价值结果，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价格参考，司法处理价的最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

三、本报告使用的限制条件

1．委托方应合理使用本估价报告的评估值。本估价报告应用范围仅为确定房地产司法鉴定价格提供参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。

2．按有关规定本估价报告自出具日起一年内有效。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

3．本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。

4．未经估价方和委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

5．本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对使用本报告中的部分内容导致的可能发生的损失，受托机构不承担责任。

6．本估价报告书一式陆份，委托方伍份，本机构存档壹份。本报告复印无效。

四、估价报告使用期限

估价报告使用期限：本报告应用的有效期为一年，从估价报告出具之日2014年12月17日至2015年12月16日止，超过有效期本次估价报告及结果自动失效。

          房地产估价结果报告

一、估价委托人

委托方名称：余姚市人民法院

联系地址：谭家岭西路140号

二、估价机构

宁波海德房地产土地评估咨询有限公司

房产资质证书编号: 浙建房估证字[2006]004号

资质有效期：2017年5月31日

资质等级：贰级

营业执照注册号: 330206000009274

法定代表人: 陈静              联系人：林晨

联系电话：(0574)87055591      传真：(0574)87055597

地 址: 宁波市江东区沧海路588号绿园大厦601室

邮政编码：315040

三、估价目的

为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据。

四、估价对象

（一）估价对象区位状况

余姚市位于浙东宁波平原，东与宁波市江北区、鄞县相邻，南枕四明山，与奉化、嵊县接壤，西连上虞县，北毗慈溪县，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。东西极距58.5公里，南北极距79公里。总面积1526.86平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%， 水域289.26平方公里，占18.94%。地势南高北低，南部四明山山峦起伏，间有盆地、谷地，最高峰芦山乡青虎湾岗，海拔979米；中部姚江平原，有弧山残丘，点缀两岸；北部为滨海冲积平原。全市耕地64.35万亩，园地9.84万亩，林地72.15万亩。主要河流姚江，源于境内四明山夏家岭，自西向东流经中部，汇入宁波市甬江出海，全长109公里，境内流长54公里，支流30余条，纵横交错，织成水网。并有众多湖塘水库。牟山湖为境内最大海迹湖，正常蓄水420万立方米，四明湖为最大人工湖，总库容1.2亿立方米。全境属亚热带海洋性季风区，阳光充沛，温暖湿润，四季分明，雨热同步。年平均气温16.2°C,日照2061小时，无霜期227天，降水量1361毫米，自然条件优越。山区溪流众多，水力资源较为丰富，可开发小水电约2万千瓦，已开发9414千瓦。姚南山区萤石、高岭土和花岗岩资源丰富，有开发价值。萧甬铁路横贯中部，杭甬公路穿越境北，姚江为浙东运河一段，水陆交通便捷。南部山区地势险要，为浙东战略要地。

1、经济实力显著增强

全市实现地区生产总值410亿元，增长14%，其中三次产业增加值分别为27.1亿元、246.9亿元、136亿元，各增长5%、14.8%和13.8%；完成财政一般预算收入63.37亿元，其中地方级收入30.29亿元，分别增长26.2%和25%；完成全社会固定资产投资141亿元，增长2.9%；实现社会消费品零售总额134.7亿元，增长18.1%；各类市场实现成交额412.9亿元，其中中国塑料城285亿元，分别增长21.3%和18%；塑料城网上市场实现交易额420亿元，增长10.5%。我市在全国县域经济基本竞争力百强县排名中列第9位。

2、改革开放继续深化

政府行政管理体制改革和现代企业制度建设取得新进展，经济社会发展活力不断增强。开放型经济发展继续走在全省各县市前列，全市实现进出口总额46.96亿美元，增长28.2%，其中自营出口和进口分别增长28.5%和27%；实际到位外资4亿美元，增长10.8%。

3、城乡面貌不断改观

交通、电力、供水、环保等一批重大基础设施相继建成投运，中心城区重点区块、重点地段改造进展顺利，农村环境整治改造、城市绿化美化等成效明显。全市新增公共绿地面积4.7万平方米。

4、人民生活日益改善　　

教育事业加快发展，城乡公共卫生和医疗服务体系建设取得新突破，文化体育事业进一步繁荣。社会保障体系日益完善，养老、医疗保障从制度层面上实现了全覆盖。城镇居民人均可支配收入23025元，农民人均纯收入9687元，分别增长15.1%和13.2%。

估价对象1位于余姚市城区舜江名苑3幢202室，小区东临区域道路、南临酱园街、西临三官堂路、北临区域道路。附近有舜江双语实验幼儿园、民生银行、中国银行、工商银行等公共配套服务设施，周边商业繁华度较好，有三江超市、家家福超市等。估价对象临东旱门北路、三官堂路，202、302路公交线路经附近停靠，交通便捷度较优，区位环境较优。

估价对象2位于余姚市城区姚江怡景花园6幢二单元1401室，小区东临东旱门路，南临东朝街，西临区域道路，北临南滨江路。附近有余姚市第二人民医院、余姚市第一实验小学、工商银行、中国银行等公共配套服务设施，周边商业繁华度较好，有好又多超市、水果卖场等沿街店铺。估价对象临南滨江路，206、301路公交线路经附近停靠，交通便捷度较优，区位环境较优。

（二）估价对象实物状况

估价对象1位于余姚市城区舜江名苑3幢202室，建筑面积175.17平方米（另附车库一间），建筑外立面为涂料，建筑结构为混合，实地查勘为钢混结构，用途为住宅，总层数为13层，其位于第2层。估价对象内部精装修，客厅、餐厅地面为抛光砖、墙面为乳胶漆，卧室地面实木地板、墙面顶棚为乳胶漆，厨房、卫生间地砖，顶棚为扣板，入户门为防盗门，铝合金窗，车库位于地下一层。

估价对象2位于余姚市城区姚江怡景花园6幢二单元1401室，建筑面积183.84平方米，建筑外立面为面砖，建筑结构为钢混，用途为住宅，总层数为18层，其位于第14层。估价对象内部精装修，带中央空调，客厅、餐厅地面为抛光砖、墙面乳胶漆（部分装饰板）、石膏板吊顶；卧室地面为实木地板、墙面乳胶漆、石膏板吊顶；卫生间、厨房为地砖，顶棚为扣板，入户门为防盗门，铝合金窗。

估价对象通风采光条件较好，维修保养情况良好，成新度较好。估价对象宗地形状较规则，地势平坦，宗地实际开发程度为宗地红线外实现“六通一平”（通上下水、通电、通讯、通道路、通气及场地平整）。

本次评估范围包括：估价对象建筑物、土地使用权及维持估价对象正常使用且不可分割的公共配套设施附属物等。

（三）估价对象权益状况

1.  土地权益状况

表1  土地登记状况说明表（土地使用证）

2.房屋权益状况

   表2  建筑物状况表(房屋所有权证)

3.他项权利状况

    表3 他项权利状况表（他项权证）

五、价值时点

本报告估价时点为2014年12月4日，该时点为完成估价实地勘察之日。

六、价值定义

（1）价值类型：本次估价结果为市场价值，采用公开市场价值标准。

（2）价值内涵

本次估价结果包括估价对象占用范围内的土地使用权的价值与建筑物的市场价值之和(含不可移动装修及设施价值)，是估价对象在估价时点为2014年12月4日，估价对象1的土地取得方式为出让，土地使用年限为70年（自2001年1月20日至2071年1月19日止），至估价时点已使用13.9年，尚剩余土地使用年限为56.1年，开发程度为宗地内外六通一平，混合结构的房地产；估价对象2的土地取得方式为出让，土地使用年限为70年（自2005年4月19日至2075年4月18日止），至估价时点已使用9.6年，尚剩余土地使用年限为60.4年，开发程度为宗地内外六通一平，钢混结构的房地产市场价值。

七、估价依据

（一）国家法律、法规依据

1．《中华人民共和国土地管理法》；

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.《中华人民共和国物权法》；

4. 相关房地产税法；

5. 其他法律规定、政策文件等；

（二）技术标准、规程、规范

1.《房地产估价规范》（国标GB/T 50291-1999）；

2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－2013）

3.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

4.《宁波市房地产价格评估办法》；

5. 《浙江省建筑工程概算定额》；

6. 《浙江省安装工程概算定额》；

7.《宁波工程造价信息》；

（三）委托方提供的相关资料

1. 委托方提供的（2014）甬余法委评360号余姚市人民法院司法鉴定委托书等资料；

2.《房屋所有权证》复印件；

3.《国有土地使用证》复印件；

4.《他项权证》复印件；

（四）其他依据

1. 本评估机构掌握的余姚市房地产市场相关资料；

2. 评估人员掌握、收集、现场查勘的有关资料。

八、估价原则

　本估价报告遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。 
　　（一）独立、客观、公正原则
    要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
　　（二）合法原则
    以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
　　（三）最高最佳使用原则
    该原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
　　（四）估价时点原则
　　估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
　　（五）替代原则
　　估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

九、估价方法

（一）估价思路

本次估价对象证载用途为住宅，采用市场比较法和收益法对估价对象房地产进行评估，将市场比较法与收益法的估算结果分析综合后，得出市场价值估价结果。

（二）估价方法的选择

估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及临近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象特点，遵照国家有关法律法规、估价技术标准，经过反复研究，决定选用市场法、收益法作为本次估价所采用的基本方法。这是出于以下考虑：一是估价对象的规划用途为住宅，同类物业交易案例较多，符合市场法的适用范围；二是估价对象房地产为可获得收益的房地产项目，其收益情况具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。

估价对象用途为住宅，即存在潜在收益。若选用成本法对估价对象测算，不能完全体现房地产的市场价值，因此，本次估价不具备成本法估价的现实条件，故不予选择。

由于估价对象为现房而非待开发的土地（生地、毛地、熟地）或在建工程或可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建），不是有投资开发或再开发潜力的房地产，所以不适合采用假设开发法。

（三）估价方法定义

市场法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这此类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现至估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果

本评估机构根据估价目的，遵循估价原则，采用合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，在满足全部假设和限制条件下，确定估价对象于估价时点的市场价值估价结果如下：

房地产总价：RMB4640000元（其中装修价值为360000元）

大写金额: 人民币肆佰陆拾肆万元整

十一、估价人员

十二、估价作业日期

2014年11月27日至2014年12月17日。

十三、估价报告使用期限

本评估报告有效期自报告出具日期起壹年，即2014年12月17日至2015年12月16日内有效。