房地产估价报告

估价项目名称：浙江××钢结构有限公司所属位于余姚市城区群立村工业房地产价值评估

委   托   方：余姚市人民法院

估   价   方：杭州中意房地产评估咨询有限公司

估 价  人 员：

注册房地产估价师    刘振义

              注册房地产估价师    崔伟峰 

估价作业期：二〇一四年十二月二十三日至二〇一五年一月十六日

估价报告编号：杭中意房估［2015］余（司）字第003号

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本次估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、

意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人

没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司注册房地产估价师及估价员于2015年1月13日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量及其被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行测试和检验的责任。

6、没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。

7、估价房地产资料由委托方提供，委托方应对提供资料的完整性、真实性负完全责任。若由于委托方所提供的资料的完整性、真实性而影响估价结果，责任由委托方承担。

8、如本评估报告的相关当事人对评估结果有异议，请在十天内以书面形式申请复核。

注册房地产估价师：

注册房地产估价师：

估价假设和限制条件

1、本报告估价结果为估价对象的市场价值和快速变现价值。所谓市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额；快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

2、假设委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题，其评估结果是假设委估房地产无他项权利设定和无房地产租赁协议约束的条件下得出的。

3、厂区范围内的无权证土地未纳入本次评估范围【包括其地上门卫房、钢构大门、电动伸缩门等其他附属物，依据附件《国有土地使用证》复印件中宗地图所示的土地界址线范围】。

4、本报告估价结果所得出的快速变现价值，仅供委托方以快速变现方式进行处置估价对象提供价格参考，最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

5、本评估公司没有接受进行房屋结构测试和检验设施的要求，因此不能确定房屋没有缺损，评估时假设纳入本次评估范围的房屋结构和设施质量合格。

6、本报告估价的房地产价值已包含了有权证土地范围内的室外附属物、室内装修（不包含室内可移动设施）的价值。

7、本次估价未办理产权证房屋（即无权证房屋）的建筑面积数据为估价人员实地测量，依据此数据计算的评估价值仅供委托方参考，最终房地产的实际面积应根据房地产管理部门核定为准，且评估时假设上述房屋系浙江××钢结构有限公司所有。特提请报告使用人注意！

8、本评估报告的有效期壹年。如过有效期，本评估报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。本报告在价值时点后，有效期以内估价对象发生变化或房地产市场发生较大的变化时，评估价值要进行调整，若政府有关房地产方面的法律法规、标准、税收等发生变化，并对房地产价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

9、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错，属于正常差错范围，请及时通知本公司进行更正，如因明知正常失误而不及时通知更正并对估价结果应用造成影响损失的，估价机构不承担责任。

10、本房地产估价结果报告中的内容及估价价值等事宜，由杭州中意房地产评估咨询有限公司余姚分公司负责解释，其评估结果仅供委托方参考，未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

估价结果报告

（一）委托方：

委托人名称：余姚市人民法院； 

委托人住所：余姚市兰江街道谭家岭西路140号；

联系电话：   0574-62785543。

（二）估价方：

估价机构：杭州中意房地产评估咨询有限公司；

估价机构地址：杭州市下城区凤起路334号1009室；

资格等级：建设部房地产价格评估壹级；

资质证书号：建房估证字[2011]023号。

（三）估价对象：

1、估价对象区位状况：

估价对象地处余姚市城区群立村，南临余夫公路，地理位置及交通条件较优越，该区域企业集聚度一般，基础及公服设施较齐全。周围分布有浙江国华余姚燃气发电厂、余姚市诚诚物资公司、中石化加油站、余姚市建庆物资贸易有限公司、民宅等物业。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

2、估价对象权利状况：

权利状况分别为：

（1）从《余姚房管中心房屋登记薄所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》复印件所载内容中获知：房屋所有权人：浙江××钢结构有限公司；共有情况：100%；房屋所有权证号：A0509432、A0509434、A0509433；登记日期：2005-9-9；房屋坐落：余姚市城区群立村；所在建筑物总层数：5、1、3；建筑面积：5437.64  M²、6959.63 M² 、671.22 M²。

（2）从《土地登记资料查询单》复印件所载内容中获知：土地使用权人：浙江××钢结构有限公司；土地坐落：余姚市西北街道群立村；权属性质：国有土地使用权；土地用途：工业用地；使用权类型：出让；证书编号：“余国用（2005）字第05885号”；使用权面积：12335.57 M²。

（3）他项权利：从委托方提供的资料显示，估价对象于估价时点抵押权利尚未注销。

3、估价对象实物状况：

估价对象所属有权证土地为余姚市城镇工业用地。四至：东临空地、南临余夫公路、西临道路、北临内河，土地形状呈梯形。宗地开发程度：宗地红线外达到“五通”、红线内“一平” （通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。

估价对象厂区周围部分由砖院墙围挡而成，其占用的宗地由有权证土地和无权证土地两部分组成，其中无权证土地未纳入本次评估范围【包括其地上门卫房、钢构大门、电动伸缩门等其他附属物，依据附件《国有土地使用证》复印件中宗地图所示的土地界址线范围】。纳入本次评估范围的有权证土地上分布有生产综合用房、办公用房、生产用房及附属用房等建筑设施, 厂区内道路为混凝土路面。

（1）有产权证的房屋共3幢。其中第1幢用作生产综合用房，房屋为钢混结构，2005年竣工，外墙面彩砂涂料（局部大理石），铝合金窗，卷材防水屋面，房屋总层数5层，所在层数1～5层，房屋证载建筑面积5437.64M²，1层层高约4.90 M，2～5层平均层高约3.80 M，1层入口大厅地面铺抛光砖、墙面乳胶漆、中档吊顶；卫生间地、墙面贴瓷砖、塑扣板吊顶；其它室内为白坯。2层每间办公用房用铝合金框玻璃成品分隔，除部分地面铺强化地板外，其余地面刷地漆，墙、顶面乳胶漆；卫生间地、墙面贴瓷砖、塑料板吊顶。3层部分面积分隔为办公用房，其地面铺强化地板，墙面乳胶漆、矿棉装饰板吊顶；卫生间地、墙面贴瓷砖、塑扣板吊顶。4～5层室内为白坯。第2幢用作办公用房，房屋为钢结构，2005年竣工，外墙面彩砂涂料（局部大理石），铝合金窗，坡屋面，房屋总层数3层，所在层数1～3层，房屋证载建筑面积671.22M²，1～3层平均层高约3.60 M，1层入口大厅地面铺抛光砖、墙面乳胶漆、中档吊顶；其余分隔的办公用房地面铺抛光砖、墙面乳胶漆、普通吊顶；卫生间地、墙面贴瓷砖、塑料板吊顶。2～3层办公用房地面铺强化地板，墙面乳胶漆、中档吊顶；卫生间地、墙面贴瓷砖、塑料板吊顶。第3幢用作生产用房，房屋为钢结构，2005年竣工，外墙面、屋面为彩钢板，塑钢窗，房屋总层数1层，房屋证载建筑面积6959.63M²，平均层高约9.00 M，室内白坯。

（2）无产权证的房屋共3幢。其中第1幢用作附属用房，房屋为混合结构，外墙面涂料，塑钢窗（卷闸门），坡屋面，房屋总层数2层，所在层数1～2层，房屋实测建筑面积1155.26 M²，平均层高约2.90 M，室内简装。第2幢用作配电用房，房屋为砖混结构，外墙面涂料，钢窗，房屋总层数1层，房屋实测建筑面积70.09 M²，层高约4.70 M，室内白坯。第3幢用作厕所用房，房屋为砖混结构，外墙面涂料，房屋总层数1层，房屋实测建筑面积28.37 M²，层高约3.40 M，室内简装。

（3）有权证土地上室外附属物为钢棚、砖围墙、绿化等。

委估房产自建成使用至今，房屋结构质量和维护保养状况良好。总体来看，估价对象市政基础设施条件较完备，所需供电、通讯、供水、排水、道路等条件能够满足该工业性物业的使用要求。

（四）估价目的：

   为司法处置提供价值参考依据。

（五）价值时点：

    二〇一五年一月十三日。

（六）价值类型：

    本次评估的价值是指满足全部假设与限制条件下于价值时点2015年1月13日的市场价值和快速变现价值，以人民币为价值标准。

（七）估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

5、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》GB/T50899

-2013；

6、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》（试行）；

7、余姚市人民政府关于公布《余姚市城镇基准地价更新方案》（2008年8月29日起执行)通知及“余姚市城镇基准地价更新研究”（技术报告）；

8、《浙江省余姚市人民法院司法鉴定委托书》（2014）甬余法委评389号；

9、《余姚房管中心房屋登记薄所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》复印件；

10、《土地登记资料查询单》复印件；

11、《房屋所有权证》证号：“余房权证城区字第A0509432、A0509434、A0509433号”复印件；

12、《国有土地使用证》证号：“余国用(2005)第05885号”复印件；

13、余姚市同类房地产市场价格行情等资料；

14、现场查勘记录资料及其他有关评估法律、法规参考资料。

（八）估价原则：

本次估价时，我们遵循了以下估价原则：

1、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

2、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

3、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

4、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的的价值或价格的原则。

5、谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的的一面的原则。

（九）估价方法：

估价人员通过实地勘查、调查，在综合分析所掌握的资料的基础上，根据估价对象特点和估价目的，遵照估价规范及相关法规，结合估价经验，经过反复研究，确定估价技术路线。

估价对象为工业房地产，估价对象区域内同类型的房地产交易实例较少，并且较少有出租案例参考，难以采用比较法评估，故本估价报告采用成本法和基准地价修正法进行评估。

成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

基准地价修正法：在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。

（十）估价结果：

本估价公司根据评估目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,选取科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过仔细的分析测算,并结合估价经验和对影响房地产的因素分析,最后确定估价对象在维持现状前提下，于价值时点在满足估价假设和限制条件下的市场价值为人民币2641.87万元，大写金额人民币贰仟陆佰肆拾壹万捌仟柒佰元整。

（十一）估价人员：

注册房地产估价师：

注册房地产估价师：

（十二）估价作业期：

2014年12月23日起至2015年1月16日止。

（十三）估价报告使用期限：

本估价报告的使用期限为壹年，即2015年1月16日至2016年1月15日期间内估价结果有效。

杭州中意房地产评估咨询有限公司  

二〇一五年一月十六日