| （2015）甬余法委评10号 位于余姚市马渚镇九功寺村的工业房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
房地产估价报告
估价项目名称：余姚市××摩托车配件厂位于余姚市马渚镇九功寺村的工业房地产司法鉴定评估
估价委托人： 余姚市人民法院 估价机构名称：宁波忠正房地产土地资产评估有限公司 估 价 人 员：中国注册房地产估价师：王文献 注册证号:3319970052 中国注册房地产估价师：沈 建 注册证号:3320090048 估价作业期： 2015年01月27日至2015年02月13日 估价报告编号：甬忠正估（2015）法鉴字第005号
目 录
1、估价对象位置示意图 2、估价对象现场查勘照片 3、司法鉴定委托书 4、《国有土地使用权证》复印件 5、《房屋所有权证》复印件 6、《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制查阅证明》复印件 7、估价机构营业执照复印件 8、估价机构资质证书复印件 9、估价师执业资格证书复印件
余姚市人民法院： 本公司接受贵院的委托，对贵院（2015）甬余法委评10号《司法鉴定委托书》委托办理的申请执行人××农村合作银行股份有限公司与被执行人余姚市××摩托车配件厂执行一案中涉及的被执行人名下的位于余姚市马渚镇九功寺村的工业房地产，总建筑面积为5411.48平方米（其中有证房产为2174.05平方米，无证房产为3237.43平方米），土地使用权面积4011.54平方米，在二0一五年一月二十七日所表现的市场价值进行了评估。估价目的是为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估房地产的市场价值。 本次对工业房地产采用成本法（土地取得价格采用比较法）进行评估，估价人员遵循独立、客观、公正、合法等原则，按照估价程序和技术标准，经过实地查勘和市场调查，并进行认真的分析和测算，将估价结果陈述如下： 估价对象在价值时点的工业房地产（含室内固定装修）及室外附属物的市场价值为人民币壹仟壹佰叁拾柒万肆仟陆佰元整（￥11,374,600元）（详见估价结果明细表）。 上述估价结果的确定受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 本项目估价报告使用期限为壹年，从2015年02月13日至2016年02月12日止。
宁波忠正房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：王文献 二0一五年二月十三日
表一、估价结果明细表
我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与估价利害关系人没有利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师王文献、沈建已在2015年01月27日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公开性承担责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业技术帮助。 7、参加本次估价的中国注册房地产估价师
中国注册房地产估价师：
中国注册房地产估价师：
1、估价对象产权明晰，可在公开市场上自由交易。 2、房地产交易期间房地产价值保持一定的稳定。 3、市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。 4、估价对象在价值时点处于正常使用状态并达到估价委托人所提供的使用功能。 1、我们认为估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》复印件真实可靠，并未进行核实程序。 2、本次估价未对该房地产的物业费、水电费等相关费用欠缴情况进行调查，估价人员未考虑物业费、水电费等相关费用对房地产价值的影响。 3、注册房地产估价师只对估价对象建筑物进行一般性的查看，未对建筑物做基础和结构上的测量与实验，本次估价假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。 1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价值，未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、市场供求关系变化、市场结构转变、遇有不可抗力等因素对房地产及装修附属物市场价值的影响。当上述情况发生时，估价结果一般会发生变化。 2、本次估价的土地证书编号、土地使用权人、土地坐落、地号、土地用途、使用权类型、使用权面积、终止日期按《国有土地使用权证》为准进行评估。 3、本次估价已办理《房屋所有权证》的建筑物的房屋所有权证号、房屋所有权人、共有情况、规划用途、房屋状况（除建筑结构）等按《房屋所有权证》为准进行评估。 4、本次估价已办理《房屋所有权证》的三幢建筑物的建筑结构登记均为混合结构，估价人员从现场查勘情况看，三幢建筑物的建筑结构均为钢混结构，本次估价建筑结构以现场查勘为准进行估价。 5、本次估价未办理《房屋所有权证》的建筑物，按估价委托人核定的范围进行价值评估，但对于建筑物的产权归属和合法性无法认定，特提请估价报告使用人注意。 6、本次估价未办理《房屋所有权证》的建筑物，建筑面积按估价人员现场丈量为准进行评估，建筑物的价值以宁波市造价信息结合估价机构和估价人员掌握的市场行情（不考虑销售税费、开发利润）进行评估，建筑面积仅作为本次估价参考使用。 7、本次估价的房屋他项权证号、房屋他项权利人、债务人、他项权利种类、债权数额、登记日期等按《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》为准进行评估。 8、本次估价简易房、铁棚等附属物的工程量按估价人员现场丈量为准、价格以宁波市造价信息结合估价机构和估价人员掌握的市场行情进行评估，工程量仅作为本次估价参考使用。 9、本次估价未考虑查封、他项权利、租赁合同等因素对房地产价值的影响。 10、估价结果未考虑法院拍卖时产生的拍卖费、评估费、诉讼费等相关费用。 1、本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得用作其他用途。 2、本估价报告使用期限为自报告出具之日起壹年，若在估价报告使用期限内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象市场价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。 3、本报告专为估价委托人所使用，未经本公司和估价人员同意，估价报告不得向估价委托人和估价报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的法律责任。 4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 5、本估价报告的内容不得发表于任何公开媒体，估价报告的解释权归本公司所有。
单位名称：余姚市人民法院 联系电话：0574- 62770086 单位名称：宁波忠正房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：王文献 地 址：北仑区新碶好时光大厦1幢505室 资格等级：国家贰级 证书编号：浙建房估证字[2008]010号 电话/传真：0574-86878066/0574-86806266 （一）、估价对象的界定 估价对象为余姚市××摩托车配件厂，位于余姚市马渚镇九功寺村，总建筑面积为5411.48平方米（其中有证房产为2174.05平方米，无证房产为3237.43平方米），土地使用权面积为4011.54平方米，本次估价的价值类型为房地产的市场价值，估价范围包括土地、建筑物、室内固定装修、室外附属物的市场价值（不包括动产和设备价格）。
（二）、估价对象权益状况 1、土地权属状况：根据估价委托人提供的《国有土地使用权证》，估价对象的土地权属状况如下（详见表二）。 表二、土地权属状况
2、房屋权属状况：估价对象房屋总建筑面积为5411.48平方米，其中2174.05平方米已办理《房屋所有权证》，3237.43平方米未办理《房屋所有权证》，具体各幢房屋情况详见表三。 表三、房屋权属状况
3、他项权利状况：根据估价委托人提供的《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》，具体房屋他项权利情况详见表四。 表四、房屋他项权利状况
（三）、估价对象实物状况 1、土地实物状况：估价对象土地使用权面积为4011.54平方米，根据估价人员调查了解，估价对象所处宗地近年来无明显的或可见诸报端的地质灾害、地基沉降、长期暴雨积水等不良利用情况。估价对象所处两宗土地形状较规则，地势较平坦，地质、水文状况较好，建筑密度一般，规划限制条件少，总体利用状况一般。宗地红线内外开发程度达到“五通一平”，即具备了红线内外道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件和红线内宗地场地平整。 2、建筑物实物状况：根据现场查勘情况，估价对象宗地上共有9幢建筑物，具体各套建筑物实物状况详见表五 表五、各幢建筑物实物状况
3、附属物实物状况：根据现场查勘情况，附属物主要包括简易房、铁棚、室外铁梯等，均为工业配套附属设施。 （四）、估价对象区位概况 1、位置状况：估价对象位于余姚市马渚镇九功寺村（现为余马路26号），为余姚市马渚镇工业区，距余姚市市人民政府约9.2KM，距离余姚市马渚镇人民政府约4.4KM，距离余姚市万达广场约7.8KM。 估价对象四至：东至河流，西至余姚市华凯电器有限公司，南至余马路，北至厂区道路。 2、交通状况：区域内交通较便利，估价对象距离余姚市火车站约8.0KM，距离余姚市汽车南站约10KM，距离余姚市汽车西站约4.0KM，距离杭州湾环线高速余姚互通高速收费站约11KM，周边有501、531等路公交经过。 3、企业集聚度：估价对象所处区域为余姚市马渚镇工业区，企业集聚度高，周边有余姚市华凯电器有限公司，余姚斗门纸箱厂、一佳塑业、余姚维盈电器厂、余姚奥胜电机制造公司等工业厂房。 4、公服配套状况：市政配套设施较完善，基础设施较齐全，周边有怡佳名苑等小区；周边有发联超市（斗门店）、好又多超市（斗门店）、家家福生活超市（斗门店）等商业服务设施；周边有斗门幼儿园、斗门小学、余姚市友爱学校等教育机构；周边3KM范围内有余姚市红十字医院、马渚中心卫生院、诚信大药房、广济堂等医疗设施；周边有余姚农村合作银行（斗门分行），中国邮政储蓄银行（斗门营业部）等金融服务机构。 为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估房地产的市场价值。 本次估价的价值类型为市场价值，指估价对象经适当营销后，自熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章 （1）、《中华人民共和国土地管理法》； （2）、《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）、《中华人民共和国物权法》； （4）、《中华人民共和国房地产拍卖法》； （5）、《司法鉴定程序通则》； （6）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）； （7）、《浙江省高级人民法院关于进一步完善委托评估拍卖结论工作的意见》[浙高法（2009）426号]； （8）、关于执行《最高人民法院关于评估、拍卖、变卖若干问题的规定》[甬中法（鉴）（2010）24号]； （9）、《宁波市工程造价信息》； 2、本次估价采用的技术规程 （1）、《房地产估价规范》（GB/T5029-1999）； （2）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）； （3）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。 3、估价委托人提供的有关资料 （1）、（2015）甬余法委评10号《司法鉴定委托书》； （2）、《国有土地使用权证》复印件； （3）、《房屋所有权证》复印件； （4）、《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制查阅证明》复印件。 4、估价机构和估价人员实地查勘、市场调查所收集的资料 我们在估价时遵循了以下原则： 1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 房地产估价常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择科学的估价方法。 该项目是为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估工业房地产的市场价值。根据《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》，工业房地产的评估可以选择成本法进行评估（土地取得价格采用比较法进行评估）。 成本法，指测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 比较法，选取一定数量（通常三个或三个以上）的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，科学合理的运用估价方法，通过对影响房地产价值的因素进行认真的分析、测算并结合估价师的估价经验，将估价结果陈述如下： 估价对象在价值时点的工业房地产（含室内固定装修）及室外附属物的市场价值为人民币壹仟壹佰叁拾柒万肆仟陆佰元整（￥11,374,600元）。 十一、估价人员
中国注册房地产估价师：
中国注册房地产估价师：
二0一五年一月二十七日至二0一五年二月十三日。 本项目估价报告使用期限为壹年，从2015年02月13日至2016年02月12日止。
宁波忠正房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：王文献 二0一五年二月十三日
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 打印本页 关闭窗口 |