房 地 产 估 价 报 告

                  估价项目名称: 余姚市××厨房设备厂所有的位于余姚市马渚镇下沙畈村的工业房地产司法评估

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司

注册房地产估价师：丁幸波

                   朱德平

      估价报告出具日期：二○一五年二月九日

估价报告编号：鄞中评（2015）字第（009）号

致估价委托人函

余姚市人民法院：            

本公司接受贵法院的委托，对余姚市××厨房设备厂所有的位于余姚市马渚镇下沙畈村的工业房地产（土地使用权面积6325.58平方米，证载房屋建筑面积1573.29平方米，另有无证房屋建筑面积2453.13平方米）的市场价值进行评估。

为法院司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。

遵照国家有关房地产评估的规范，本公司评估人员在2015年1月27日对估价对象进行了实地勘察，并确定查勘日期为价值时点。

本着客观、独立、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，采用成本法对估价对象房地产进行了评估。经过评估人员科学周密、细致的测算，并结合估价经验，根据估价目的，遵循估价原则，确定余姚市××厨房设备厂所有的位于余姚市马渚镇下沙畈村的工业房地产在价值时点（2015年1月27日）的市场价值为人民币柒佰陆拾万陆仟伍佰元整（RMB7606500元）。详见下表：

本报告的使用期限为自2015年2月9日起1年。

特此函告！

宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司

                                         2015年2月9日

目    录

注册房地产估价师声明.... 1

估价的假设和限制条件.... 2

估价结果报告.... 4

一、估价委托人.... 4

二、估价机构.... 4

三、估价目的.... 4

四、估价对象.... 4

五、价值时点.... 6

六、价值类型.... 6

七、估价依据.... 6

八、估价原则.... 7

九、估价方法.... 8

十、估价结果.... 9

十一、估价人员.... 9

十二、估价作业日期.... 10

十三、估价报告应用的有效期.... 10

附     件.... 11

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们（丁幸波、朱德平）已在2015年1月27日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

8、委托方对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托方提供情况和资料的虚假而造成结果的偏失由委托方承担全部法律责任。

参加本次估价的注册房地产估价师签名

注册房地产估价师       

注册房地产估价师

 估价的假设和限制条件

一、估价的假设条件

1、本次估价的假设前提

（1）估价对象合法产权可在公开市场上自由转让，无证建筑在转让后可继续使用。

（2）市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。

（3）在价值时点的房地产市场为公开、公平的均衡市场，市场交易关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

（4）估价对象其现状用途使用能够在未来合法使用年限内持续。

（5）本次评估的无证房屋建筑面积由本公司估价人员实地测量，测量数据若与实际不符，应据实调整评估价值，在此提醒报告使用者注意。

2、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价值参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产市场价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。

（2）估价结果未考虑估价对象及其房屋所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

二、本报告使用的限制条件

1、本次评估报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供相关部门确定房地产市场价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非相关部门采用引起不当后果，本公司概不负责。

2、本估价报告须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

3、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

4、未经本公司书面同意，本报告的全部或任何部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表，本评估报告对其他目的用途不承担责任。

5、本估价报告由宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司负责解释。

估价结果报告

  一、估价委托人

名称：余姚市人民法院

住所：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

  二、估价机构

名称：宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司

法定代表人：王朝良

住所：宁波市余姚市惠风东路278号

资格等级：贰级

证书编号：浙建房估证字[2001]006号

   三、估价目的

为余姚市人民法院司法裁决提供价值参考依据，评估估价对象的市场价值。

   四、估价对象

估价对象为余姚市××厨房设备厂所有的位于余姚市马渚镇下沙畈村的工业房地产：土地使用权面积6325.58平方米，证载房屋建筑面积1573.29平方米，另有无证房屋建筑面积2453.13平方米。

1、估价对象实物状况描述

（1）估价对象土地实物状况

估价对象位于余姚市马渚镇下沙畈村村级道路西侧，呈长方形，厂区东邻道路（村级道路），南邻道路，西面临空地，北临余姚市××厨房设备厂相邻地块。地势平坦，排水良好。宗地红线外供电、供水、排水、道路、通讯等基础设施完备，宗地红线内场地平整。宗地面积6325.58平方米。

（2）估价对象建筑物实物状况

估价对象位于余姚市马渚镇下沙畈村村级道路西侧，地上建筑物共有6幢建筑物，幢号2为权证建筑，其余5幢为无证建筑。根据现场实地查勘，建筑物及附属物概况如下：

2、估价对象权益状况

《国有土地使用证》：证号为余国用（2005）第04221号，估价对象所有权人为余姚市××厨房设备厂，座落为马渚镇下沙畈村，地号为81-008-021-0009，用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2053年12月21日，使用权面积6325.58平方米。

《房屋所有权证》：证号为余房权证马渚镇字第A0505104号，房屋所有权人为余姚市××厨房设备厂，坐落为余姚市马渚镇下沙畈村，建筑面积为1573.29平方米，设计用途为工业，无共有权人。厂区内其余5幢建筑均为无证建筑，无证房屋建筑总面积共计2453.13平方米。

据我司估价人员调查，估价对象已抵押，本次评估目的为司法处置提供市场价值参考，不考虑抵押查封等因素的影响。

3、估价对象区位状况

估价对象位于余姚市马渚镇下沙畈村。马渚镇距余姚市区7公里，东与方桥镇相邻，西与牟山镇相邻，北与泗门镇相连。S61省道横贯全境，交通便利。

下沙畈村位于马渚镇北面，介于马渚镇与泗门镇之间，距S61省道约3公里。周边为村庄和农田，道路状况一般，附近设有余姚508内环线公交车停靠，交通便捷度一般；估价对象周边道路基本无交通管制，车辆停靠较为方便。周边企业较少，企业聚集度一般，区域内基础设施一般，公共配套服务设施较差。

   五、价值时点

根据估价目的，结合估价对象特点，确定估价对象的价值时点为实地查勘之日，即价值时点为2015年1月27日。

   六、价值类型

本次估价结果是指估价对象在价值时点具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价值。

房地产市场价值是指理性而谨慎的交易双方，出于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象，知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。

   七、估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第72号)；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》(国家主席令第62号)；

4、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）；

5、《房地产估价规范》(国标GB/T50291—1999)；

6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

7、余国用（2005）第04221号《国有土地使用证》及余房权证马渚镇字第A0505104号《房屋所有权证》；

8、余姚市房地产市场行情；

9、现场查勘资料；

10、委托方提供的其他相关资料；

11、本公司掌握和搜集的有关资料。

   八、估价原则

根据房地产估价有关规范规定，结果本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则：

1、独立、客观、公正原则

遵循独立、客观、公正原则，要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。即估价机构和估价师在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，不带着自己的情感、喜恶和偏好，不偏袒相关当事人中的任何一方，按照事物的本来面目，凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，坚持原则，公平正直，实事求是地进行估价。

2、合法原则

遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值，以估价对象的合法占有，合法使用、合法收益、合法处分为前提。

针对本次估价对象的具体情况和估价目的，合法原则要求估价对象为合法取得、合法使用为前提。

3、最高最佳使用原则

遵循最高最佳使用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，即指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分的合理论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。

本公司估价人员通过对估价对象使用现状与其他使用情况的调查比较分析后，认为估价对象保持现状继续利用最为有利，因此以保持现状利用为前提估价。

4、价值时点原则

由于影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场也是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。随着时间流逝，房地产自身状况也在发生变化。价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。即根据在该价值时点时，估价对象的实物、权益、区位状况，所处市场环境、国家地方有关房地产业政策等因素影响下，所确定的估价对象价值。

5、替代原则

替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常市场价格。类似房地产指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

   九、估价方法

根据《房地产估价规范》，房地产估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

估价人员通过分析项目的特点和实际状况，并研究委托方提供及掌握的资料，通过实地勘查和调研，本次估价采用房、地分估的办法，土地采用市场比较法评估，房屋采用重置成本法评估，再汇总确定估价对象的工业房地产价格。

市场比较法：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在价值时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。

重置成本法：求取估价对象建筑物在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。

   十、估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，经过测算，确定估价对象在符合报告中已说明的有关假设以及限制条件的基础上，估价对象在价值时点（2015年1月27日）的市场价值为人民币柒佰陆拾万陆仟伍佰元整（RMB7606500元）。详见下表：

   十一、估价人员

注册房地产估价师：

注册房地产估价师：

   十二、估价作业日期

2015年1月27日至2015年2月9日

   十三、估价报告应用的有效期

估价报告的有效期截止2016年2月8日，如过有效期，本评估报告房地产价格应作相应调整或重新评估。

附     件

1、司法鉴定委托书

2、《房屋所有权证》复印件

3、《国有土地使用证》复印件

4、估价对象位置示意图

5、估价对象现状照片

6、估价机构营业执照复印件

7、估价机构资质证书复印件

8、注册房地产估价师证书复印件