房地产估价报告

估价项目名称：慈溪市宗汉街道康鑫梵石花园19号楼1701室(含一号地下室南-1-223、-1-224、-1-195、-1-196)的房地产价值评估

委   托   方：浙江省余姚市人民法院

估   价   方：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司

估 价  人 员：注册房地产估价师    施登科

              注册房地产估价师    王  慧 

联 系 电 话： 0574-62699777

估价作业期：2015年03月05日至2015年03月12日

估价报告编号：八达国瑞房估(2015)余（司）字第029号

地址:余姚市城区万年桥路212号Add:No.212,Wan nianqiaoRoad,Yy

电话：0574-62699777          Tel: 0574-62699777

传真: 0574-62699777          Fax: 0574-62699777

邮编: 315400                 P.C: 315400

目      录

    第一部分、致估价委托人函 ……………………………………第2页

    第二部分、估价师声明 ………………………………………  第4页

    第三部分、估价假设和限制条件 ……………………………  第5页

第四部分、估价结果报告 ………………………………………第6页

第五部分、附件………………………………………………… 第11页

一、致 估 价 委 托 人 函

浙江省余姚市人民法院：

受贵院委托，本公司对贵院[《浙江省余姚市人民法院司法评估委托书》（2015）甬余法委评42号]办理的申请执行人××银行有限公司宁波余姚支行与被执行人宁波××国际贸易有限公司、陈××执行一案中，所涉及的陈××所属位于：慈溪市宗汉街道康鑫梵石花园19号楼1701室(含一号地下室南-1-223、-1-224、-1-195、-1-196)的住宅用房房地产市场价和司法处置价进行了评估，估价目的为司法处置提供价值参考依据，价值时点为2015年03月10日。

纳入本次评估范围为位于：慈溪市宗汉街道康鑫梵石花园19号楼1701室(含一号地下室南-1-223、-1-224、-1-195、-1-196)的住宅用房房地产。据有权证土地证载使用权面积27.37（15.12、15.12、14.84、14.84）平方米其中，有权证房屋证载建筑面积347.46平方米。

我公司根据委托的内容、估价目的、遵照中华人民共和国《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）及相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，经过细致的实地勘察后，在现有资料的基础上，通过认真分析影响房地产价格因素, 并结合估价经验,采用比较法对委估房地产进行了评估，经过综合测算，得出如下评估结论：

估价对象在维持现状前提下，于价值时点在满足估价假设和限制条件下的市场价值为人民币356.79万元，大写金额人民币叁佰伍拾陆万柒仟玖佰元整。

详见评估结果汇总表：

评估结果汇总表

上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司

2014年03月12日

二、估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本次估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、

意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人

没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司注册房地产估价师及估价员于2015年03月05日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量及其被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行测试和检验的责任。

6、没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。

7、估价房地产资料由委托方提供，委托方应对提供资料的完整性、真实性负完全责任。若由于委托方所提供的资料的完整性、真实性而影响估价结果，责任由委托方承担。

8、如本评估报告的相关当事人对评估结果有异议，请在十天内以书面形式申请复核。

注册房地产估价师：施登科

注册房地产估价师：王  慧

三、估价假设和限制条件

1、本报告估价结果为估价对象的市场价值和快速变现价值。所谓市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额；快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

2、假设委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题，其评估结果是假设委估房地产无他项权利设定和无房地产租赁协议约束的条件下得出的。

3、本报告估价结果所得出的快速变现价值，仅供委托方以快速变现方式进行处置估价对象提供价格参考，最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

4、本评估公司没有接受进行房屋结构测试和检验设施的要求，因此不能确定房屋没有缺损，评估时假设纳入本次评估范围的房屋结构和设施质量合格。

5、本评估报告的有效期壹年。如过有效期，本评估报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。本报告在价值时点后，有效期以内估价对象发生变化或房地产市场发生较大的变化时，评估价值要进行调整，若政府有关房地产方面的法律法规、标准、税收等发生变化，并对房地产价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

6、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错，属于正常差错范围，请及时通知本公司进行更正，如因明知正常失误而不及时通知更正并对估价结果应用造成影响损失的，估价机构不承担责任。

7、本房地产估价结果报告中的内容及估价价值等事宜，由上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司负责解释，其评估结果仅供委托方参考，未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

四、估价结果报告

（一）委托方：

委托人名称：浙江省余姚市人民法院 

委托人地址：兰江街道谭家岭西路140号

联系电话：  0574（12368）

（二）估价方：

估价机构：    上海八达国瑞房地产土地估价有限公司

估价机构地址：上海市东长治路701号A308-310室

法人代表：    张晓实

估价机构资质：房地产国家壹级

估价机构证书编号：建房估证字(2013)073号

估价报告编号：八达国瑞房估(2015)余（司）字第29号

报告撰写：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司

联系人：  尤孝永

联系电话：0574-62699777

（三）估价对象：

1、估价对象区位状况：  

⑴土地状况：估价对象位于慈溪市宗汉街道。位于西外环路以西，天潭路以南。该小区路段比较热闹，小区周边宾馆和各类商店林立，自然景观宜人，公共交通便捷。小区外有银行、电信等各类服务部门。公共及基础配套设施较好，环境质量较好，商服繁华度较高。

权利状况分别为：

（1）《房屋所有权证》：“慈房权证2011字第009263号”；房屋所有权人：陈××，房屋坐落：慈溪市宗汉街道康鑫梵石花园19号楼1701室；结构：钢混；房屋总层数：18；所在层数：17；建筑面积347.46平方米；设计用途：住宅。建造日期：2011年。（附记：1号地下室南<-1-224>车位套内建筑面积15.12平方米。1号地下室南<-1-196>车位套内建筑面积14.84平方米。1号地下室南<-1-195>车位套内建筑面积14.84平方米。1号地下室南<-1-223>车位套内建筑面积15.12平方米）

（2）《土地使用权证》：慈国用(2011)第183311号；土地使用权人：陈××；房屋坐落：慈溪市宗汉街道康鑫梵石花园19号楼1701室；地号：82-018-038-0424；用途：城镇住宅用地；使用权类型：出让；终止日期: 2075年02月01日；使用权面积：27.37平方米。

2、估价对象实物状况：

估价对象所属宗地为慈溪市宗汉街道住宅用地，小区四至：位于西外环路以西，天潭路以南。宗地开发程度：宗地红线内外达到“五通”、红线内“一平” （通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。

估价对象位于慈溪市宗汉街道康鑫梵石花园19号楼1701室，为住宅用房，该房共18层。估价对象位于第17层，室内为精装修。两梯一户。主朝向南，采光通风良好，外墙面为水泥喷浆、铝合金窗、房屋维护保养状况良好。小区周界防范管理系统、有线电视系统、视频监控系统、停车场管理系统等全方位保障品质生活。

（四）估价目的：

   为司法处置提供价值参考依据。

（五）价值时点：

    二〇一五年三月十二日。

（六）价值类型：

本次评估的价值是指满足全部假设与限制条件下于价值时点2015年03月12日的市场价值和快速变现价值，以人民币为价值标准。

（七）估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

5、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》GB/T50899

-2013；

6、《余姚市人民法院司法鉴定委托书》（2015）甬余法委评42号；

7、《房屋所有权证》复印件；

8、《土地使用权证》复印件；

9、慈溪市同类房地产市场价格行情等资料；

10、现场查勘记录资料及其他有关评估法律、法规参考资料。

（八）估价原则：

本次估价时，我们遵循了以下估价原则：

1、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

2、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

3、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

4、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的的价值或价格的原则。

5、谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的的一面的原则。

（九）估价方法：

估价人员通过实地勘查，在综合分析所掌握的资料的基础上，根据估价对象特点和估价目的，遵照估价规范及相关法规，结合估价经验，经过反复研究，确定估价技术路线。

估价对象为住宅用途房地产，该区域住宅物业的交易实例较多，可供选择的交易实例作为可比实例，选择比较法进行本次估价。

比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。

（十）估价结果：

本估价公司根据评估目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,选取科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过仔细的分析测算,并结合估价经验和对影响房地产的因素分析,最后确定估价对象在维持现状前提下，于价值时点在满足估价假设和限制条件下的市场价值为人民币356.79万元，大写金额人民币叁佰伍拾陆万柒仟玖佰元整。

（十一）估价人员：

注册房地产估价师:施登科

注册房地产估价师:王  慧

（十二）估价作业期：

2015年03月05日起至2015年03月12日止。

（十三）估价报告使用期限：

本估价报告的使用期限为壹年，即2015年03月12日至2016年03月11日期间内估价结果有效。

上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司

二〇一五年三月十二日

五、 附 件

《余姚市人民法院司法鉴定委托书》（2015）甬余法委评42号复印件；

1、估价对象地理位置示意图；

2、估价对象现状内外照片；

3、《房屋所有权证》复印件；

4、《土地使用权证》复印件；

5、估价机构营业执照复印件；

6、估价机构资质证书复印件；

7、估价人员资格证书复印件。

六、房地产估价技术报告

（一）个别因素分析：

1、估价对象实物状况：

估价对象所属宗地为慈溪市宗汉街道住宅用地，小区四至：位于西外环路以西，天潭路以南。宗地开发程度：宗地红线内外达到“五通”、红线内“一平” （通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。

估价对象位于慈溪市宗汉街道康鑫梵石花园19号楼1701室，为住宅用房，该房共18层。估价对象位于第17层，室内为精装修。两梯一户。主朝向南，采光通风良好，外墙面为水泥喷浆、铝合金窗、房屋维护保养状况良好。小区周界防范管理系统、有线电视系统、视频监控系统、停车场管理系统等全方位保障品质生活。

2、估价对象权利状况：

权利状况分别为：

（1）《房屋所有权证》：“慈房权证2011字第009263号”；房屋所有权人：陈××，房屋坐落：慈溪市宗汉街道康鑫梵石花园19号楼1701室；结构：钢混；房屋总层数：18；所在层数：17；建筑面积347.46平方米；设计用途：住宅。建造日期：2011年。（附记：1号地下室南<-1-224>车位套内建筑面积15.12平方米。1号地下室南<-1-196>车位套内建筑面积14.84平方米。1号地下室南<-1-195>车位套内建筑面积14.84平方米。1号地下室南<-1-223>车位套内建筑面积15.12平方米）

（2）《土地使用权证》：慈国用(2011)第183311号；土地使用权人：陈××；房屋坐落：慈溪市宗汉街道康鑫梵石花园19号楼1701室；地号：82-018-038-0424；用途：城镇住宅用地；使用权类型：出让；终止日期: 2075年02月01日；使用权面积：27.37平方米。

（二）区域因素分析：

土地状况：估价对象位于慈溪市宗汉街道。位于西外环路以西，天潭路以南。该小区路段比较热闹，小区周边宾馆和各类商店林立，自然景观宜人，公共交通便捷。小区外有银行、电信等各类服务部门。公共及基础配套设施较好，环境质量较好，商服繁华度较高。

（三）市场背景分析：

慈溪地处东海之滨，杭州湾南岸。东离宁波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里，是长江三角洲南翼环杭州湾地区沪、杭、甬三大都市经济金三角的中心。慈溪市行政区域面积1361平方公里，辖14个镇、5个街道，297个行政村、27个居委会、58个社区。

慈溪市经济发达，2013年全市实现生产总值1031.09亿元，按可比价格计算，比上年增长9.0%，增速分别高于全国（7.7%）、全省（8.2%）、宁波市（8.1%） 1.3、 0.8和0.9个百分点。慈溪市完成地方财政预算支出86.60亿元，新增财力70%以上用于民生。地方财政预算支出中，社会保障和就业支出10.52亿元；文化体育和传媒支出1.22亿元；科学技术支出4.38亿元；教育支出19.43亿元；公共安全支出7.59亿元。

近年来，慈溪市城乡居民收入持续增加，收入的提高和城市化进程的加快，带动了市区住宅房地产市场的活跃，近年各类住宅房产越来越受到城乡居民的青睐，住宅用房地产价格也呈逐步上涨趋势。今年受经济增长回落和中央政府坚定的调控政策影响，住宅房地产价格稳中有降。

（四）最高最佳利用分析：

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

经实地查勘并对委估对象及其周边房地产的分析比较，并根据估价的合法性原则，委估房产作为住宅用房使用合理，市场定位明确。

（五）估价方法：

估价人员通过实地勘查，在综合分析所掌握的资料的基础上，根据估价对象特点和估价目的，遵照估价规范及相关法规，结合估价经验，经过反复研究，确定估价技术路线。

估价对象为住宅用途房地产，该区域住宅物业的交易实例较多，可供选择的交易实例作为可比实例，选择比较法进行本次估价。

（六）估价测算过程：

1、选取可比实例：

选择实例原则：与估价对象处在同一供求范围内；与估价对象用途应相同；与估价对象的交易类型相同；交易时期与估价对象的价值时点应接近；交易实例必须为正常交易或修正为正常交易。我们选取处在同一供求范围内近期交易实例中三个价格适中的交易实例作为本次评估的可比实例。

可比实例状况表

   （以上房屋都自带一车位）

2、比较因素选择：

影响估价对象价格的主要因素有：交易时间（确定房地产价格指数）；交易情况（是否为正常、公开、公平、自愿的交易）；区域因素（主要有商服繁华度、交通便捷度、公共配套设施、环境质量等）；个别因素（主要有所在楼层、朝向、综合成新率、房屋结构、装修状况等）。

3、编制比较因素条件说明表：

表一　比较因素条件说明表

4、编制比较因素条件指数表：

    根据估价对象与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

A、交易情况修正：以上所选的三个可比实例，均为房地产咨询的成交价格，通过对同类物业市场成交价格调查，从房产中介咨询的成交价格一般高于实际市场成交价格的0%-5%。以估价对象为100，则实例一、二、三均设定为101。

B、交易日期修正：三个可比实例的交易日期与价值时点相距（最大）近6个月左右，设定市场价格变化不大，以估价对象为100，则实例一、二、三均为100。

C、区域因素修正：估价对象与选取的交易实例位于同一小区，区域状况相同，故区域因素不作修正。

D、个别因素修正：

a）、估价对象与可比实例的楼层价位区间一致、综合成新率、房屋结构、附属配套设施均一致，故不作修正。

b）、朝向修正：以估价对象朝向南为基数，可比实例一、二、三均为朝向南，故不做修正。

c）、装修状况修正：以估价对象装修状况毛坯为基数，可比实例一、二、三均为精装。所以估价对象为100，则实例一、二、三均为100。

表二  比较因素条件指数表

5、编制因素比较修正系数表：

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。

表三   因素比较修正系数表

根据以上对可比实例修正后的比较价值，采用算术平均法，求取估价对象的单位市场价值为：（9157+9711+9347）/3=9405元/平方米。

则估价对象市场价值为：9405元/平方米347.46平方米=3267861.3元，取整为326.79万元。

另据调查该小区车位价格约为100000一个，除去比较法已经算进去一个，剩余是三个，取总价为3×100000=300000,取整为30万元。

则估价对象市场价值总金额为：326.79+30=356.79万元

（七）估价结果确定：

本次估价以掌握的有关估价对象资料为依据，根据估价目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经实地勘察及以上分析计算，最后确定估价对象在维持现状前提下，于价值时点在满足估价假设和限制条件下的市场价值为人民币356.79万元，大写金额人民币叁佰伍拾陆万柒仟玖佰元整。