房地产估价报告

估价项目名称:  申请执行人××银行股份有限公司余姚支行与被执行人浙江××新材料科技有限公司、余姚××食品机械有限公司等执行一案对被执行人余姚××食品机械有限公司名下的位于余姚市小曹娥镇朗海村的房屋及国有土地使用权市场价值评估

估价委托人:  余姚市人民法院

估价机构：宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司

注册房地产估价师：赵海庆           3320040072

彭  孟           3320120026

估价报告出具日期：二0一五年二月二十七日

估价报告编号：镇永估字【2015】第E2024号

目    录

第一部分  致委托人函... 3

第二部分  估价师声明... 5

第三部分  估价的假设和限制条件... 6

第四部分  估价结果报告... 7

一、估价委托人... 7

二、估价机构... 7

三、估价目的... 7

四、估价对象概况... 7

五、价值时点... 10

六、价值类型... 10

七、估价依据... 10

八、估价原则... 11

九、估价方法、技术路线及价值的确定... 11

十、估价结果... 12

十一、估价作业日期... 12

十二、估价报告应用有效期... 12

十三、估价报告特别说明... 13

十四、房地产变现能力分析... 13

十五、估价结果分析与应用... 14

十六、房地产估价人员... 14

第五部分   估价技术报告（存档）... 15

第六部分   附 件... 15

1、估价对象位置图

2、估价人员实地拍摄的委估价对象照片

3、（2015）甬余法委评44号《司法评估委托书》复印件

4、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》资料复印件

5、《国有土地使用证》资料复印件

6、估价人员测量图纸

7、估价机构营业执照、资格证书复印件

8、现场查勘表（存档）

第一部分  致委托人函

余姚市人民法院：

受贵院的委托，本公司秉着独立、客观、科学、谨慎的原则，对贵院办理的申请执行人××银行股份有限公司余姚支行与被执行人浙江××新材料科技有限公司、余姚××食品机械有限公司等执行一案对被执行人余姚××食品机械有限公司名下的位于余姚市小曹娥镇朗海村的工业房地产（房屋建筑面积合计为22611.26m²<其中有证建筑面积18287.24m²、无证建筑面积4324.02m²>，另有钢棚面积为279.74m²，证载工业用地使用权面积为19999.43m²）的市场价值进行评估。

估价目的：为委托方执行司法裁决提供参考依据而评估房地产的市场价值。

价值时点：2015年01月30日（委托日）

估价结果：本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、《房地产估价规范》等，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查勘委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用成本法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点时的市场价值为￥4030.7万元整，大写金额为人民币肆仟零叁拾万零柒仟元整。（详见下页估价结果表）

上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

                              致函落款：宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司

                               法人代表：王 谡

                               致函日期：二零一五年二月二十七日

估价结果表

第二部分  估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准和相关行业权威数据进行分析进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

5、中国注册房地产估价师赵海庆，估价员胡炎锋于2015年02月06日对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘、记录和市场调查。但实地查勘仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。

8、因委托方提供了房屋及土地权属证书复印件，故估价人员无法履行对原件的核对程序；本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料（包括口头资料）的真实性、合法性和完整性负责，因资料真实性、合法性和完整性而影响估价结果的，责任由委托方承担；估价人员对权属登载资料是否与房地产现状吻合履行了必要的注意义务，依据我们现有的判断水准未发现异常情况。

9、非为法律、行政法规规定，本报告的全部或部分内容未经过我们或我们所在的估价机构的同意，使用者不得修改或提供给其他单位和个人，不得见诸各类媒体。

10、参与本次估价的工作人员

第三部分  估价的假设和限制条件

一、本次估价的一般假设
1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2、买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值保持稳定。

3、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买方的附加出价。

4、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

5、本次估价对象房屋证载建筑面积合计为18287.24m²，土地使用权面积为19999.43m²，数据根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》复印件确定；土地范围内另有未登记的钢结构建筑两幢——建筑面积约为4324.02m²，钢棚面积约为279.74m²，数据根据估价人员的现场测量资料确定。

二、不确定事项假设

1、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。

2、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

3、本次估价未考虑无证建筑行政处罚及规划范围内房屋申领权证所发生的相关费用。

三、背离事实假设

1、本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利以及租赁、查封等因素对房地产价值的影响为假设前提。特提请报告使用人注意！

四、不相一致假设

1、估价对象的价值时点、现场查勘日及报告使用日存在一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。

五、本报告使用的限制条件

1、限定估价对象是在其所在区域内近期不会出现不可抗力因素和不可预见因素（城市规划调整、道路改向等）及其它不发生影响其价值的变更、改造行为。
2、报告中的预测、估价是基于当前市场条件，预期的短期供给和需求以及经济持续稳定的基础上做出的。所以，这些预测会受到未来条件变化的影响。

3、本报告仅为确定房地产的市场价值为委托人执行司法拍卖提供参考依据，不作它用。

4、本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。

5、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

第四部分  估价结果报告

一、估价委托人：余姚市人民法院

联系人：黄伟

联系电话：0574-62785550

二、估价机构

估价机构名称：宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司

法定代表人：王 谡

机构地址：宁波市镇海区工农路8号

营业执照注册号：330211000039118

行政许可决定书号：浙建住房许【2014】0019号                  

资质等级：国家二级

证书编号：浙建房估证字[2001]019号

有效期限：2013年10月28日至2016年10月27日

三、估价目的：为委托方执行司法裁决提供参考依据而评估房地产的市场价值。

四、估价对象概况

(一) 估价对象的界定

估价对象位于余姚市小曹娥镇朗海村，证载土地使用权面积为19999.43m²，国有出让工业用地；房屋建筑面积合计为22611.26m²（其中有证建筑面积为18287.24m²，无证建筑面积为4324.02m²），另有钢棚面积为279.74m²。

(二) 估价对象权益状况

土地权属：估价对象登载于余国用（2012）第04122号《国有土地使用证》，土地使权人为余姚××食品机械有限公司，座落于余姚市小曹娥镇朗海村，地号为81-027-002-00052，地类用途为工业用地，终止日期为2057年6月27日，使用权面积为19999.43m²。

房屋权属：估价对象房屋登载于余房权证小曹娥镇字第A1207256号《房屋所有权证》，房屋所有权人为余姚××食品机械有限公司，房屋坐落余姚市小曹娥镇朗海村，登记时间为2012年5月18日，规划用途为工业，房屋总层数分别为3、3、1，建筑面积分别为5421.37m²、8319.76m²、4546.11m²。附记：估价对象存在他项权利未见注销，登记日期为2012年9月10日，他项权利号码为C1209928。另有无证钢结构建筑两幢——建筑面积约为4324.02m²，钢棚面积约为279.74m²。

他项权属：估价对象他项权利登载于余房他证小曹娥镇字第C1209928号《房屋他项权证》，房屋他项权利人为××银行宁波余姚支行，房屋所有权人为余姚××食品机械有限公司，房屋所有权证号为A1207256，房屋坐落于余姚市小曹娥镇朗海村，他项权利种类为最高额抵押权设立，债权数额为4000万元，登记时间为2012-09-10。附记：土地证号为余国用(2012)第04122号。

具体详见相关权证资料。

(三) 估价对象实体状况

1、土地实物状况

估价对象土地使用权面积为19999.43m²，所在宗地大体呈四边形，地势平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件较小，利用状况较好。场地内土地平整，已浇筑水泥地坪、绿化较少，宗地内外基础配套设施齐全，达到五通一平工业用地要求。

2、建筑物状况及利用现状

估价对象为余姚市小曹娥镇朗海村的工业房地产，房屋建筑面积合计为22611.26m²，钢棚面积为279.74m²，具体情况如下表：

（备注：无证房产的建筑面积由估价人员现场测量确定的，具体还需有资质的房屋测绘单位出具的房产测绘报告为准。请报告使用者谨慎使用）

综上所述，经估价人员实地查勘，估价对象中的建筑物使用及保养维护状况较好，具体详见估价人员实地勘察拍摄的实物照片。

4、 房地产区位状况

宁波位于中国大陆海岸线中段，商务业务扩展性非常好。通过宁波港的众多国内航运支线和发达的铁路、高速公路网，货物能够快速直达沿海各港口、长江沿岸城市以及江西、安徽、湖南、湖北等内陆省市的广大区域。通过宁波至上海的杭州湾跨海大桥，与上海国际大都市形成2小时交通圈的同城效应。杭州湾跨海大桥重塑了长三角南北两翼交通大平台，上海、南京、杭州、宁波共同构成长三角未来的菱形城市空间格局，尤其是宁波进入上海的2小时圈，形成了显著的“同城效应”。 宁波辐射长三角经济腹地大。宁波位于我国东部沿海黄金海道的中心位置，也是亚太经济区、太平洋西岸的中心，拥有极为优越的的港口和海上交通条件。自唐宋以来，宁波就是我国对外交通、贸易和文化交流的著名港口城市，被称为“海上丝绸之路”的起点。随着近年来宁波加快实施港桥海联动发展战略，宁波的要素集聚能力和对外辐射能力大大增强在长三角经济圈对外贸易的战略地位大大提升。

余姚市位于宁波市西北部，地处美丽富庶的长江三角洲，北濒杭州湾、南屏四明山、西连上虞市、东接宁波市，面积1527平方公里，人口83万，为宁绍平原的中心。地理位置为北纬29-30度，东经120-121度。余姚山川秀丽，人杰地灵，历史悠久，文化灿烂。相传是舜后支庶所封之地，舜姓姚，故名余姚。早在7000年前的创造了誉为世界文化瑰宝的“河姆渡文化”，使余姚成为中华民族的发祥之地。余姚市是一个新兴的工业城市，近年来，余姚工业产品知名度不断扩大，涌现了全国名牌帅康、全国驰名商标玉立和一批省著名商标。余姚于1985年7月26日撤县设市，隶属宁波市，设九区、八个镇、六十三个乡。到2002年底，全市设17个镇、2个乡、4个街道。

估价对象位于余姚市小曹娥镇朗海村，所在工业房地产东临河流、南邻厂房、西为待开发用地、北临高南线。厂区位于余姚大道和姚北大道交叉的西北方向，距离余姚大道、姚北大道约300米，进出交通便利。周边有宁波市禽丰食品有限公司、浙江创虹电机有限公司、海正仪器、余姚市滨海轴承公司等众多企业聚集，附近有华联超市、南新庵村社区卫生站、南新庵村菜市场等配套设施，生活便捷度较好，工业企业集聚程度较高。厂区内水、电、道路等基础设施齐全，是不错的工业用地场所。

五、价值时点

二0一五年一月三十日（委托日）

六、价值类型

所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按设计用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。

所称的市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

 七、估价依据

(一)、本次估价的法规依据

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国土地管理法》

4、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）

(二)、本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》

2、中华人民共和国国家标准GB/T18708-2001《城镇土地估价规程》

3、宁波市三江片土地房屋级别和市区基准地价调整方案（2006年10月24日）

4、《房屋完损等级评估标准》

5、《中国城市地价动态监测》

(三)、委托方提供的有关资料

1、司法评估委托书（2015甬余法委评44号）

2、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》复印件

3、《国有土地使用证》复印件

(四)估价机构和估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

1、宁波造价信息及宁波市2008年-2010年的工程造价指标

2、现场测量图纸

八、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正总体原则基础上，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。

（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则；

（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则；

（三）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则；

（四）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则；

（五）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则；

九、估价方法、技术路线及价值的确定

估价方法通常有市场法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。市场法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

由于估价对象周围类似工业土地(开发程度和建设规模)的交易案例欠缺，市场依据不充分，故不宜直接采用比较法。对于收益法、假设开发法等其他主要估价方法，因技术、市场资料缺乏也不宜采用。

我们根据估价目的以及估价对象现状，在工业房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，成本法具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们拟采用成本法作为本次工业用房估价的主要方法，成本法是以开发或建造估价对象全新房地产或类似全新房地产所需各项必要费用之和为基础，再加上正常利息、利润和应纳税金，扣除折旧，以此估算估价对象房地产价值的一种估价方法。

土地测算公式：土地取得成本+土地取得税费+土地开发费+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+投资利润

建筑物测算公式：开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧

公式简述：估价对象占用土地位于余姚市小曹娥镇朗海村，周边类似土地交易较多，拟用比较法进行测算其取得成本，加上土地取得税费、土地开发费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、投资利润综合分析后确定估价对象土地的市场价值。

比较法就是将估价对象与在价值时点的近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种方法，然后根据上述方法估算得出估价对象的取得成本。

类似生产用房的建造成本、利息、利润、税金等指标能够收集，可测算出房屋的重置价格，故适宜选用“重置成本法”进行估算。成本法是以开发或建造估价对象全新房地产或类似全新房地产所需各项必要费用之和为基础，再加上正常利息、利润和应纳税金，扣除折旧，以此估算估价对象房屋建筑物价值的一种估价方法；

价值的确定。

将上述各项建筑物、土地使用权等测得的价值经过综合分析汇总后，确定本次估价对象的市场价值。

十、估价结果

本公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用成本法计算结果，确定估价对象在价值时点时的房地产市场价值为￥4030.7元整，大写金额为人民币肆仟零叁拾万零柒仟元整。（详见估价结果表）

十一、估价作业日期

二0一五年一月三十日至二0一五年二月二十七日。

十二、估价报告应用有效期

本报告有效期自估价报告完成之日起一年内有效（自2015年02月27日至2016年01月26日止）。随着时间的推移，房地产市场状况和委估对象自身情况也会发生变化, 估价对象的市场价值将会发生相应变化，评估结果也需作相应调整。

十三、估价报告特别说明

1、本报告的估价结果为公开市场条件下的房地产价值，并没有考虑快速变现等特殊交易形式带来的影响，故评估价值与快速变现价格之间会存在一定的差异。

2、本估价结论未考虑委估房地产因产权转移时而应缴纳的有关税收及相关费用，报告使用人应充分关注产权转移可能承担的拍卖费、营业税、个人所得税等相关税费，而导致房屋最终取得价格远低于实际成交价格。

3、本估价报告以司法委托日为价值时点，但报告使用之日、实地勘察之日与价值时点的状况可能会发生变化，报告使用方应注意房屋现状与报告时点之间差异。

4、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。如有疑问，可在收到估价书十日内向本估价公司提出。

5、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。

6、本估价报告的估价结果内包含了未办理产权证的建筑物价值，相关建筑物是否合法由相关行政主管部门确认，本次估价不作为确权依据；建筑面积由估价人员现场初步测量得出，如有异议，请另行委托进行重新测量。

十四、估价结果分析与应用
   房地产估价是把客观存在的房地产价值揭示、表达出来，在估价结果中没有把有关风险因素（通货膨胀、市场供求、快速变现、政策变化、或然损失、未来经营、持有期、消费心理等）对房地产价格影响充分揭示出来，而估价结果中不包含转让或处置房地产的税费，因而在具体运用估价结果时应考虑这些因素对未来房地产价格的影响。

十六、房地产估价人员