慈溪市弘一房地产评估有限责任公司

CIXI  HONGYI  REAL ESTATE EVALUATION CO.,LTD

　　地址：慈溪市三北大街700号3楼　           邮政编码(PC)：315300

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房 地 产 估 价 报 告

估价项目：关于余姚市××工程有限公司所属的位于余姚市余姚镇舜水南路37号房地产市场价值和变现价评估

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：慈溪市弘一房地产评估有限责任公司

估价人员：注册房地产估价师：蒋亚娣

          注册房地产估价师：陈琰萍

估价报告出具日期：2015年2月13日

估价报告编号：慈弘房[2015]司字第014号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵单位委托，我公司组织专业估价人员于2015年2月10日对估价对象按规定的估价程序进行了评估工作。特此函告如下：

一、估价对象：余姚市余姚镇舜水南路37号房地产，根据估价委托人提供的《房屋所有权证》、《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》、《国有土地使用证》、《土地登记资料查询单》（复印件）记载，房屋所有权人为余姚市××工程有限公司，房屋建筑面积为656.04㎡，土地使用权面积为234.04㎡。

二、估价目的：为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值和变现价。

三、价值类型：本次估价采用公开市场价值标准和变现价。

四、价值时点：以实地查勘日2015年2月10日为本次价值时点。

五、估价方法：比较法和收益法。

六、估价结果：

估价对象公开市场价值为（RMB）1126.2万元，大写人民币为壹仟壹佰贰拾陆万贰仟元整。

慈溪市弘一房地产评估有限责任公司

                                       法定代表人：蒋亚娣  　　　     　　

      　                                2015年2月13日

以上内容均摘自估价报告书正文，欲详细了解本次估价全面情况，请认真阅读本估价报告书全文。

目　       　录

第一部分：注册房地产估价师声明…………………………………………………01

第二部分：估价的假设和限制条件…………………………………………………02

第三部分：房地产估价结果报告……………………………………………………05

一、估价委托人…………………………………………………………………05

二、估价机构……………………………………………………………………05

三、估价目的……………………………………………………………………05

四、估价对象……………………………………………………………………05

五、价值时点……………………………………………………………………06

六、价值类型……………………………………………………………………06

七、估价依据……………………………………………………………………07

八、估价原则……………………………………………………………………07

九、估价方法……………………………………………………………………08

十、估价结果……………………………………………………………………08

十一、估价人员…………………………………………………………………08

十二、估价作业期………………………………………………………………09

十三、估价报告使用期限………………………………………………………09

第四部分：附件………………………………………………………………………10

一、《司法评估委托书》复印件

二、《房屋所有权证》、《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》复印件

三、《国有土地使用证》、《土地登记资料查询单》复印件

四、估价对象实地查勘照片

五、企业法人营业执照复印件

六、房地产估价机构资质证书复印件

七、房地产估价师注册证书复印件

第一部分   注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）及《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、注册房地产估价师已于2015年2月10日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录。

六、没有本估价机构以外的人对本估价报告提供了重要专业帮助。

七、本报告仅为估价委托人司法拍卖提供参考依据，未经本估价机构书面同意，估价报告的全部或任何一部分内容均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。本估价机构对非法使用本报告或报告之部分的第三者或用作他项用途者，均不负任何法律或经济责任。              

八、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

注册房地产估价师：  

注册房地产估价师：                    

第二部分   估价的假设和限制条件

一、估价的假设条件

（一）估价委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不隐瞒或者提供虚假情况和资料。本次评估估价委托人提供了《房屋所有权证》、《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》、《国有土地使用证》、《土地登记资料查询单》复印件等资料，估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查，无理由怀疑估价委托人提供的情况和资料的真实性、合法性，其真实性、合法性和完整性由估价委托人负责。

（二）估价对象的建筑面积是以估价委托人提供的《房屋所有权证》、《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》复印件上记载的为准。

（三）估价对象的土地使用权面积是以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《土地登记资料查询单》复印件上记载的为准。

（四）本次估价首先评估公开市场价值，公开市场价值应满足下列条件：

1、交易双方是自愿地进行交易的。

2、交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。

3、交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情。

4、交易双方有较充裕的时间进行交易。

5、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

本次估价假定在价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场为假设前提。

（五）估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，其质量足以维持正常的使用寿命为前提。

（六）本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，权属清晰无异议，无法律、法规规定禁止按本次评估目的使用的其他情形为假设前提。

（七）本报告中市场价值未考虑在处置估价对象房地产时需支付的额外的相关费用，未考虑相关负债及抵押担保等因素对估价结果的影响。

二、估价的限制条件

（一）本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况和估价对象房地产状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，本报告估价结果也应作相应调整。

（二）本次估价结果是实地查勘日估价人员所见现状下的估价结论，如期后该房地产实物及权益状况发生变化，并对估价结果有重大影响应重新委托评估。

    （三）估价对象按其合法用途处于最高最佳利用状态，即认为保持现状继续使用最为有利。

（四）本报告必须完整使用方为有效，仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。

（五）本报告仅供法院使用，非为法律规定的情况，未经本机构许可，不得提供给上述以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

（六）本报告所称“市场价值”，是根据估价对象在价值时点所表现的特定环境下提出的公允价值意见，随着时间的推移及市场行情的变化，该估价对象价值需作相应的调整。如使用本估价结果的时间与本估价报告的价值时点相差12个月或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价值进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

（七）合理使用评估价值，本次估价结果仅为法院进行司法鉴定确定该房屋的市场价值和变现价提供参考依据，得出的结果仅供参考，超出此范围本报告无效。

三、其他事项说明。

（一）本次评估所采用的市场资料等评估相关资料由估价人员调查而得。

（二）估价人员根椐国家有关法律、法规、估价规程及估价对象具体状况确定估价原则、方法及参数的选取。

（三）本报告估价人员与估价委托人除委托估价关系外，无其他任何影响估价结果的关系。

（四）若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，否则文字、数据等错漏部分无效。

第三部分   房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

地址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、估价机构

名称：慈溪市弘一房地产评估有限责任公司

地址：慈溪市白沙路街道三北大街700号（三层）

法定代表人：蒋亚娣

资质证书号：浙建房估证字[2002]079号

估价资质等级：贰级　　　　　

三、估价目的

为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值和变现价。

四、估价对象

（一）估价对象范围：

根据估价委托人提供的资料及估价人员实地查勘，估价对象为坐落于余姚市余姚镇舜水南路37号房地产，房屋建筑面积为656.04㎡，土地使用权面积为234.04㎡。

（二）房地产实物状况：

1、土地实物状况：

估价对象所占用的土地位于余姚市余姚镇舜水南路37号，土地使用权面积为234.04㎡。土地用途为商业用地，土地使用权类型为出让。

2、建筑物实物状况：

估价对象位于余姚市余姚镇舜水南路37号，房屋建筑面积为656.04㎡，为6间3楼，房屋结构为混合，用途为办公，层高：1层3.8米，2层2.7米，3层3.05米，室内装修2-3楼简易办公装修，主要以复合地板地面，乳胶漆墙面，乳胶漆顶为主，1楼现出租作花店使用。该房屋维护及保养一般。

（三）房地产权益状况：

1、建筑物权益状况：

（1）房屋所有权：

（2）出租情况：至价值时点，估价对象部分出租、部分自用。

（3）其他权利设立情况：估价对象设定抵押权。

2、土地权益状况：

（1）土地所有权：估价对象土地所有权属国家所有。

（2）土地使用权：

（3）土地他项权利：待估价对象现处于抵押状态。

（四）房地产区位状况：

估价对象位于余姚市余姚镇舜水南路37号，西临舜水南路，南邻北滨江路，交通便利。周边有恒星公寓、中国银行、余姚名人馆、圣杰纳酒庄等，商业氛围较浓厚，办公环境一般。

五、价值时点

2015年2月10日（实地查勘之日）

由于本次估价目的为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值和变现价。原则上为完成估价对象实地查勘之日。我们实地查勘之日为2015年2月10日，故确定价值时点为2015年2月10日。

六、价值类型

本次估价采用公开市场状态下的价值标准和变现价。

公开市场价值是指在价值时点估价对象在该市场上交易双方进行交易，目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性的公开市场上所最可能形成的价格。

变现价是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

七、估价依据

（一）《中华人民共和国物权法》。

（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

（三）《中华人民共和国土地管理法》。

（四）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。

（五）《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）；

（六）估价人员现场勘察记录及市场调查信息资料。

（七）本估价机构掌握的房地产市场相关资料。

（八）估价委托人提供的《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》、《国有土地使用证》、《土地登记资料查询单》复印件等相关资料。

八、估价原则

本次估价在遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据估价原则如下：

（一）遵循独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是，公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）遵循合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）遵循价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）遵循替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）遵循最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

九、估价方法

估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。

本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，在对其进行实地勘察和类似物业调查后，按照估价程序，认真分析了影响委估项目价值的相关因素，并深入细致地分析了委估项目的特点和实际情况，根据估价委托人提供及本估价机构所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，采用比较法和收益法评估其市场价值。房地产变现价=公开市场价*变现系数。

十、估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定余姚市××工程有限公司所属的位于余姚市余姚镇舜水南路37号房地产在价值时点2015年2月10日的市场价值为（RMB）1126.2万元，大写人民币为壹仟壹佰贰拾陆万贰仟元整。

十一、估价人员

注册房地产估价师：   

注册房地产估价师： 

十二、估价作业期

2015年2月6日至2015年2月13日

十三、估价报告使用期限

估价报告使用期限截止2016年2月12日，如过使用期限，本评估报告房地产价值应作相应调整或重新评估。

第四部分    附   件

（一）、《司法评估委托书》复印件

（二）、《房屋所有权证》、《余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明》复印件

（三）、《国有土地使用证》、《土地登记资料查询单》复印件

（四）、估价对象实地查勘照片

（五）、企业法人营业执照复印件

（六）、房地产估价机构资质证书复印件

（七）、房地产估价师注册证书复印件