土地估价报告

项 目 名 称：宁波××塑业有限公司位于余姚市临山镇湖堤村地块的国有出让工业用地土地使用权及地上建筑物司法鉴定价格评估

受托估价单位：宁波甬兴土地评估有限公司

土地估价报告编号：甬兴估[2015]（估）字第1009号

电子备案编号：3306115IA0007

提交估价报告日期：二○一五年五月十四日

土地估价机构注册证书编号：B200433109

土地估价报告

第一部分   摘  要

一、估价项目名称

宁波××塑业有限公司位于余姚市临山镇湖堤村地块的国有出让工业用地土地使用权及地上建筑物司法鉴定价格评估

二、委托估价方

余姚市人民法院

三、估价目的

余姚市人民法院办理的申请执行人××银行股份有限公司宁波余姚支行与宁波××塑业有限公司金融借款合同纠纷一案，经合议庭讨论决定对宁波××塑业有限公司名下的位于余姚市临山镇湖堤村的国有土地使用权（包括地上建筑物）进行司法评估。根据《城镇土地估价规程》和《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》等文件规定,我公司受理余姚市人民法院委托，向其提供委估地块科学、合理、客观的司法鉴定价格参考。

四、估价期日

二○一五年四月十四日

五、估价日期

二○一五年四月八日至二○一五年四月二十九日

六、地价定义

本报告中的土地使用权价格是指估价对象在现状利用条件下并满足以下设定条件于估价时点二○一五年四月十四日的公开市场价值。

1、土地使用权类型设定为出让;

2、土地登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，本次评估设定用途为工业用地;

3、土地实际开发程度达到宗地红线外五通(通路、通上水、通下水、通电、通讯),宗地红线内场地平整。本次评估设定为宗地红线外五通(通路、通上水、通下水、通电、通讯),宗地红线内场地平整;

4、设定土地使用权面积为3905.74平方米，土地使用终止日期至2057年5月27日, 至评估期日土地剩余使用年限为42.12年；

5、设定建筑总面积为3594.68平方米，包括钢结构主厂房一幢、一层砖混结构房屋一幢、钢棚若干及厕所一间。

七、估价结果

经估价人员现场查勘和市场分析，按照土地评估的基本原则及估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途及开发程度条件下，在估价期日二○一五年四月十四日的土地使用权及地上建筑物价格如下：

1、土地使用权价格：

土地使用权面积：3905.74平方米

单位面积地价：714.00元/平方米

总地价: 278.8698万元

大写人民币贰佰柒拾捌万捌仟陆佰玖拾捌元整

2、地上建筑物现值：

地上建筑物现值：258.9798万元

   大写人民币贰佰伍拾捌万玖仟柒佰玖拾捌元整

3、土地及地上建筑物总价：537.8496万元

   大写人民币伍佰叁拾柒万捌仟肆佰玖拾陆元整

八、土地估价师签字

土地估价师       资格证书编号       注册章及签名

周占宏          2000330244

周朝奎          2004330180

九、土地估价机构

估价机构负责人签字：            （公章）

宁波甬兴土地评估有限公司

二○一五年四月二十九日

第二部分    估价对象界定

一、委托估价方

余姚市人民法院

二、估价对象

估价对象位于临山镇湖堤村，土地使用权人为宁波××塑业有限公司，《国有土地使用证》号为“余国用（2010）第07718号”，地号为81-025-025-0189-5，用途为工业用地，使用权类型为出让，土地使用权面积为3905.74平方米，土地使用终止日期至2057年5月27日。目前该土地使用权已设定抵押权，抵押权人为××银行股份有限公司宁波余姚支行。

估价对象与同单位另一宗地连为一体，实地无明确界线。内部场地平整，有独立钢棚二处、钢结构主厂房一幢及钢棚披屋、一层砖混结构房屋一幢和厕所一间，经估价人员实地踏勘与丈量，总建筑面积为3594.68平方米。周围工业企业有宁波三和壳体模具有限公司、宁波智邦科技有限公司、宁波辉腾工量具包装有限公司、贝蒂电器有限公司等。宗地北临天通路，南临河流，西邻宁波××塑业有限公司另一宗地，东临砖房、河流。周边道路有天通路、同济路、共济路、镇北路等，至镇北路约450米，离泗门镇直线距离约1.1千米，产业集聚规模优，地理位置优，交通便捷度优。

三、估价对象概况

（一）、土地登记状况：

估价对象的土地使用权人、土地证书号、土地座落、土地用途、使用权面积、权属性质、地号等土地登记状况详见下表

估价对象土地登记状况表

估价对象四址表

（二）、土地权利状况

估价对象的土地使用权性质为国有，使用权类型为出让，土地使用权人为宁波××塑业有限公司，登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，土地使用权终止日期为2057年5月27日，至估价期日土地剩余使用年限为42.12年。

他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象目前已设定抵押权。“余姚市他项（2013）第0445号”中记载：

（三）、土地利用状况

根据估价师实地踏勘与丈量，估价对象与同单位另一宗地连为一体，实地无明确界线。内部场地平整，有独立钢棚二处、钢结构主厂房一幢及钢棚披屋、一层砖混结构房屋一幢和厕所一间，总建筑面积为3594.68平方米。

四、影响地价的因素说明

（一）、一般因素

1、自然地理

余姚位于东经120至121度,北纬29度至30度。地处美丽富庶的长江三角洲南翼,东与宁波市江北区、鄞州区相邻,南枕四明山,与奉化、嵊州接壤,西连上虞市,北毗慈溪市,西北与钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港约半小时和 40 分钟车程, 至杭州萧山国际机场约1小时车程,经沪杭甬高速公路去上海约需2个半小时,经杭州湾跨海大桥到上海约需1小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段,水陆交通便捷。全境属亚热带海洋性季风气候，阳光充沛，温暖湿润，四季分明，雨热同步，年平均气温16.2°C，日照2061小时，无霜期227天，降水量1361毫米。

2、行政区划与人口

1985年7月16日撤县设市,隶属宁波市。现辖阳明、凤山、梨洲、兰江、低塘、朗霞6个街道,黄家埠、临山、泗门、小曹娥、牟山、马渚、丈亭、三七市、河姆渡、陆埠、大隐、梁弄、大岚、四明山14个镇和鹿亭乡,2012年末户籍人口83.45万人。

3、经济发展

2014年余姚市实现地区生产总值807.68亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。其中，第一产业实现增加值41.34亿元，增长5.3%；第二产业实现增加值467.55亿元，增长8.8%；第三产业实现增加值298.79亿元，增长8.5%。三次产业之比为5.1︰57.9︰37.0。按户籍人口计算人均生产总值为96625元（按年平均汇率折算为15730美元）。

全年完成财政总收入119.43亿元，比上年增长12.3%，其中公共财政预算收入64.81亿元，增长8.7%。

实现工业增加值426.31亿元，比上年增长8.4%，其中规模以上工业企业实现增加值231.41亿元，增长9.9%。其中电气机械和器材制造业完成增加值49.61亿元，总量居各行业之首；计算机、通信和其他电子设备制造业增加值增长35.9%，增速居各行业之首。全年规模以上轻工业完成增加值80.84亿元，增长2.4%；重工业150.57亿元，增长14.4%，轻重工业之比由上年的1︰1.68变化为1︰1.86。全年规模以上工业企业实现总产值1324.78亿元，增长7.6%；实现销售产值1273.68亿元，增长7.3%。其中，内销为900.18亿元，增长7.5%；出口交货值为373.50亿元，增长6.9%，内销增速高于出口0.6个百分点。全年规模以上工业企业实现利润59.78亿元，增长15.4%，实现利税总额95.68亿元，增长15.1%。

4、发展规划

⑴、市域城镇体系规划

城镇等级结构：规划建立中心城市—中心镇—建制镇组成的三级城镇结构。

中心城市：中心城市由中心城区和姚北新区组成。中心城区，作为全市政治、经济和文化中心；姚北新区，开发建设现代工业开发区、商贸区和居住区，发展成一座新兴工贸型新区。

中心镇：在余姚市北部、中部和南部各规划一个中心镇，即泗门镇、陆埠镇、梁弄镇。

一般镇：主要包括位于中部地区的马渚、丈亭两个城镇和南部地区的四明山镇。

⑵、用地发展方向

余姚市南部、东部为山体，而北部为平原地带，地质条件良好，因此，余姚城市未来的发展方向为“南延北拓，东展西调”，即主要以向北发展为主，适度向西南、东南方向拓展。

从区域整体发展看，余慈地区作为宁波都市区的组成部分主要由余姚中心城区、慈溪城区和姚北新区组成，以三区之间的山体为生态涵养区，由梁周公路、余慈公路和 329 国道通过改造后组成的快速干道系统、规划中的环形轻轨线作为组合城市之间的快速客货运输体系。

未来余姚市城市发展的格局可以概括为：一城两区，北园南城，空间间隔，功能互补。

⑶、工业、仓储用地规划

根据城市用地特点，工业用地分布在 4 个片区。姚北工业区、北部工业片区、城东工业区和南部工业区。

姚北工业片区：作为余姚市工业产业的集聚地和余姚市引进新兴产业的发展区，将成为余姚市工业产业中长期发展的主要地带。主要为一、二类工业。

北部工业片区：位于余慈公路南侧，新建北路西侧，作为市中心城区的工业加工区，应严格控制工业类别，形成余姚市上档次、上规模、高效益、现代化的集中工业区。

城东工业区：城东工业区位于城东新区的北部，主要以发展具有一定科技含量的技术密集型产业为主。

南部工业区：在现有远东工业城、原扶贫开发区的基础上安排余姚市的传统工业产业，用地规模可结合梁辉工业园的建设适当扩大。

5、城乡建设

余姚市中心城区建成区面积45.56平方公里，其中居住面积11.58平方公里。全年供水总量6883.68万吨，供气总量1905万立方米，液化石油气供气总量20437吨。建成区绿地率达到37.79 % ，绿化覆盖率达到42.8％。

（二）、区域因素

估价对象位于余姚市临山镇湖堤村。

1、概况

临山镇位于余姚西北部，北濒杭州湾，南临四明山余脉，东与泗门接壤，西邻黄家埠镇，呈南山北海中平原的地貌特征，境内河道纵横、湖泊众多，具有典型的江南水乡风貌。全镇境域面积46.5平方公里，海岸线2.9公里，属亚热带季风性气候，季风显著，四季分明,气候温和。该镇于1992年撤区并镇，辖湖堤、汝东、临山、临城、临浦、临海、临南、兰海、梅园、邵家邱等10个行政村及凤麟1个居委会，全镇总户数13372户，3.9万人口，外来人口1.9万人，总人口5.8万人。2014年全镇社会总产值达到151.8亿元，财政总收入3.33亿元，是“浙江省体育强镇”、“浙江省东海文化明珠乡镇”、“宁波市书画之乡”、“浙江省生态镇”、“宁波市文明镇”、“宁波市卫生镇”。

2、交通条件

临山地理位置优越，水陆交通便捷， 329国道横贯境内，距杭甬高速公路入口仅10公里，距萧甬铁路余姚站为30公里，西至杭州（萧山）国际机场、东至宁波栎社机场和北仑港深水码头仅70公里，329国道复线与杭州湾跨海大桥贯通，基本形成了可以辐射周边城市的水陆空立体大交通网络，交通极为便利。

3、产业集聚

以姚北滨海产业园区西区这一新的发展框架之下，镇东示范区、镇中制笔专业区、镇西环保区三大园区依329国道而建，以一流的设施、一流的服务吸引着海内外客商前来洽谈，已经初步形成企业集聚效应。

临山又是姚北经济重镇，临山镇已形成制笔、电子电器、蓄电池、机械制造等优势行业，尤其是临山制笔闻名全国，是名副其实的“制笔王国”。近几年来，临山镇着力于开发出高科技含量、高附加值的整机产品，如高科技指纹锁、制冰机、车载冰箱、家用冰箱、割灌机、离心式水泵、绿篱剪、加气砼砌块、镍-氢电池等产品的开发成功，为该镇工业经济的发展注入了新的活力。目前全镇有各类企业1100多家，其中制笔企业267家，各类整机产品近30种，建成了镇东示范区、镇西环保特色区和镇中制笔区三大工业功能区块，2014年工业总产值达到116亿元。

4、规划目标

发展定位目标为“田园古镇、品质临山”。找准两大主攻方向。一是主攻产业发展高地。突出招商选资和项目推进力度，择优引进一批优质项目，做大做实做强临山实体经济板块，力争完成固定资产投资12.7亿元，引进外资370万美元，内资14000万元。全力推进24个新建续建项目、5个报批新建项目以及16家注册企业的早落实，早建成，早投产，加快推进总投资2.68亿元的宁波甬丰科技示范园项目和一期投资3亿元的杭州欧银铁皮石斛高科技培育种植加工项目的建设步伐。二是主攻城乡建设阵地。一要加快实施美丽乡村.幸福家园精品区建设，在重点建设邵家丘村美丽乡村的基础上，加速推进临城村农民公寓、临南村农房“两改”和土地综合整治等项目建设；二要加快新集镇北城缺商住地块、大浦江东侧地块和西门桥西侧商业地块的开发建设，实施环境提升、绿化再造专项行动计划，提升迎凤路、南塘路的核心街区立面改造，积极打造魅力风情小集镇；三要加快老城部分街区提升改造。以创省历史文化名镇为抓手，根据《临山历史名镇保护规划》纲领，重点推进南门岭公园建设、部分文保单位（古遗迹）修缮、沿街房屋立面改造等。四要加快推进“三改一拆”专项工作，改出发展新空间，拆出集镇新形象。
　　搭建三大发展平台。一是搭建以“一带两区”（329复线，工业西、北功能区）为主的工业功能区实体经济平台，以创润新材料高科技企业为依托，聚焦行业龙头和领军企业，选好资，选好商，做强做大我镇经济蛋糕；二是搭建以创国家级现代农业精品区为抓手的现代农业园区平台，逐步形成集现代高效、休闲观光、绿色生态、智慧创意等多形态的农业综合体，占据现代农业发展的制高点；三是搭建宜居宜业宜游的集镇新区平台，通过规划修编、区块开发、环境提升等，加速形成投资环境优越、人居环境优美的集镇核心区。

（三）、个别因素

1、宗地位置及交通

估价对象位于余姚市临山镇湖堤村，北临天通路，南临河流，西邻宁波××塑业有限公司另一宗地，东临砖房、河流。周边道路有天通路、同济路、共济路、镇北路等，至镇北路约450米，离泗门镇直线距离约1.1千米, 地理位置优越，交通便捷度优。

2、宗地面积、形状

估价对象土地使用权面积为3905.74平方米，地块形状规则，土地可利用程度高。

3、土地用途和利用状况

估价对象土地登记用途为工业用地，实际为工业用地，内部场地平整，建有独立钢棚二处、钢结构主厂房一幢及钢棚披屋、一层砖混结构房屋一幢和厕所一间，经估价人员实地踏勘与丈量，建筑总面积为3594.68平方米。

4、土地使用期限：

估价对象土地使用权类型为国有出让，终止日期为2057年5月27日，至估价期日土地剩余使用年限为42.12年。

5、他项权利状况：

估价对象已设定抵押权，抵押权人为××银行股份有限公司宁波余姚支行。

6、实际开发程度：

宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地红线内场地平整“五通一平”。

7、产业集聚规模

估价对象位于工业区内，周围工业企业有宁波三和壳体模具有限公司、宁波智邦科技有限公司、宁波辉腾工量具包装有限公司、贝蒂电器有限公司等，产业集聚规模优。

第三部分   土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）、法律法规和政策文件

1、《中华人民共和国物权法》—（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，2007年3月16日国务院令第62号公布，自2007年10月1日起施行）

2、《中华人民共和国土地管理法》—（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》—（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》—（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）

5、《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》—(法释[2002]8号，2002年2月22日由最高人民法院审判委员会第1214次会议通过，自2002年4月1日起施行。）

6、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖，变卖财产的规定》（法［2004］16号）

7、《浙江省人民法院实施〈人民法院对外委托司法鉴定管理规定〉细则（试行）》—(浙高法〔2010〕299号，于2010年10月19日由浙江省人民法院审判委员会第2230次会议通过）

8、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》（2007年6月12日宁波市中级人民法院审判委员会第629次会议通过）

9、《余姚市人民政府关于调整城镇土地使用税适用税额和征收范围的通知》—（余政发〔2008〕23号)

10、余姚市发展和改革局、国土资源局、建设局《关于征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置价格及有关补偿费用标准的通知》-余发改价（2010）27号

（二）、技术规程

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》—（GB/T18508-2014）

2、原国家土地管理局发布的《城镇地籍调查规程》—（TD1001-1993）；

3、《城镇土地分等定级规程》—（GB/T18507-2014）

4、《土地利用现状分类》—（GB/T21010-2007）

（三）、其他

1、委托方提供的资料：

⑴、《司法鉴定委托书》-(2015)甬余法委评88号

⑵、《国有土地使用权证》-余国用(2010)第07718号

2、受托方掌握的资料

⑴、《2014年余姚市统计资料》

⑵、估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划分、人口等方面的基本情况资料

⑶、估价对象所在地城市规划资料

⑷、估价对象所在地城市基础设施基本情况资料

⑸、估价对象所在地土地交易案例及其他资料

3、估价人员实际勘察、调查所获得的资料

⑴、估价人员现场踏勘和调查的有关估价对象权属、区域因素、个别因素等方面的资料

⑵、绘制估价对象地理位置图

⑶、估价人员现场拍摄的有关估价对象土地利用、建筑物状况等方面的照片、视频

⑷、其他相关资料。

二、土地估价

（一）、估价原则

本次评估根据评估目的主要遵循以下原则：

1、估价时点原则

土地市场随着时间的变化而变化，因此在不同的时点上同一宗土地往往有不同的价格水平。

2、替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

3、供需原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

4、协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

5、最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

6、综合分析原则

不动产价格受自然、经济、社会及政治等许多因素的影响，因此，在进行价格评估工作中，就要充分考虑影响价格的各种因素，抓住主导因素，并进行综合分析，才能评出比较合理并切合实际的价格。

（二）、估价方法选取

根据《城镇土地估价规程》，常用的土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，根据估价对象土地的特点及其自身的实际情况，决定选取市场比较法和成本逼近法作为本次评估土地使用权价格的基本方法，用房屋重置价结合成新率计算建筑物现值。主要出于以下考虑：

1、估价对象位于余姚临山镇湖堤村，用途为工业用地，周边类似工业用地有较多的政府挂牌案例，故选取市场比较法求取估价对象土地的价格；

2、一般情况下，收益还原法适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，但是估价对象周边土地出租案例较少，较难收集到能客观反映估价对象价格的租金资料，故不适宜采用收益还原法；

3、剩余法又称假设开发法，适用于开发后用于销售或出租的未开发土地或欲重新开发项目价格评估，对开发完成后主要是自用的工业用地的评估不太合适，故不选用剩余法来计算估价对象土地使用权价格。

4、估价对象为工业用地，因近两年政府出让的土地价格无太大的波动，土地取得费可以通过估价对象所在区域政府出让工业用地的平均价格得出，故采用成本逼近法计算其土地使用权价格；

5、《余姚市城镇土地基准地价更新方案》于2008年8月29日公布实施，期日为2007年12月31日，距估价时点2015年4月14日已过去7年多时间，基准地价期日与本次估价时点相距时间长，在准确、客观反映现实的土地市场价格水平方面有一定的难度和较大的差距，故不采用基准地价系数修正法。

（三）、估价结果

1、土地使用权价格：

经综合测算，用市场比较法测算的比准地价为728.00元/平方米，用成本逼近法测算的积算价格为680.00元/平方米，我们决定采用二种方法测算结果的加权平均值且以市场比较法测算结果取较大权重作为本次估价的最终结果，主要取出于以下考虑：

(1)、土地的价值取决于土地的效用和未来收益，成本费用的多少并不表明土地的效用和价值高低，因此采用成本逼近法测算的积算价格取较小的权重。

(2)、估价对象所在区域市场发育良好，估价对象选取的交易案例选取洽当，参数的选取合理，其计算结果能较客观反映估价对象的市场价格，因此对其测算结果取较大的权重。

则土地价格为：

单位面积地价：714.00元/平方米

土地使用权面积：3905.74平方米

总地价:278.8698万元

大写人民币贰佰柒拾捌万捌仟陆佰玖拾捌元整

2、地上建筑物现值

根据余姚市发展和改革局、国土资源局、建设局《关于征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置价格及有关补偿费用标准的通知》“余发改价（2010）27号”公布的房屋重置价，结合不同的房屋结构，按相应的重置价并设定成新率来计算地上建筑物现值。

经计算，地上建筑物现值为258.9798万元

大写人民币贰佰伍拾捌万玖仟柒佰玖拾捌元整

3、土地使用权及地上建筑物总价：537.8496万元

大写人民币伍佰叁拾柒万捌仟肆佰玖拾陆元整

三、估价结果和估价报告的使用

（一）、估价的前提条件和假设条件

1、估价对象土地所有权为国家所有，土地使用者合法取得估价对象土地使用权，委托方所提供的《国有土地使用权证》复印件为有效的凭证，且所涉及的相关税费均已全额缴纳。

2、在估价期日，土地市场为公正、公开、公平的均衡市场。

3、估价对象在设定用途条件下将得到最有效利用，并会产生相应的收益。

4、估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。

5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

6、报告中的预测、预估或经营结果估计，是基于当前市场条件、预期短期需求和供给因素及连续稳定的经济状况的基础之上。因此,这些预测将随着将来条件的不同而改变。

7、假设委托方提供资料均属实可信，但不保证其正确性。如因资料错误造成的估价结果失真，我公司不承担相应责任。

（二）、估价结果和估价报告的使用

1、本报告仅为余姚市人民法院办理的申请执行人××银行股份有限公司宁波余姚支行与宁波××塑业有限公司金融借款合同纠纷一案中所涉及的宁波××塑业有限公司位于临山镇湖堤村的国有出让土地使用权及地上建筑物提供科学、合理、客观的司法鉴定价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询后作必要修正甚至重新估价。

2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权及地上建筑物价格，若估价对象的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、使用权面积等影响价格的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

3、本报告所示地价与实际成交地价没有直接关联。

4、本报告必须完整使用，任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

5、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。

6、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本估价机构对估价结果有解释权。

（三）、其他需要说明的事项

1、由于委托方未提供现有建筑物的产权证书，作为工业厂房的建筑物结构及建筑面积等均由估价师实地踏勘与丈量所得，仅作为测算建筑物现值用，最终以有关部门提供及确认的资料为准。

2、根据委托方提供的《国有土地使用权证》的宗地图，经估价师与实际建筑物核对，发现东、南二面土地权属界线与建筑物边线不一致，西面土地权属界线与同单位另一宗地实地无明确界线。东面临河边有二排砖混结构建筑物，目测其中一排在宗地红线内，另一排在宗地红线外；

南面（包括东面靠南部分）由于钢棚与钢结构主厂房连为一体，无法确认宗地红线的实地位置。

因此在计算建筑物面积时东面只计算在宗地红线内一排建筑物，另一排未计；南面（包括东面靠南部分）计算到河边，宗地红线以外部分未扣除。

3、本次评估所涉及的土地使用权人、土地用途、使用权类型、终止日期、使用权面积等情况以《国有土地使用权证》上记载为准。

4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关评估技术标准，结合估价对象的具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

5、本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其他任何影响估价结果的关系。

6、若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，否则文字、数据等错漏部分无效。

7、本报告以人民币为本位币。

8、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，在收到估价报告后十日内以书面形式向法院提出。