房地产估价报告

估价项目名称：黄××所属位于杭州市余杭区五常街道杭州宏丰家居城6幢113；张××所属位于杭州市余杭区五常街道杭州宏丰家居城6幢114、115、5幢207、209、211、213的房地产司法鉴定评估

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：杭州中意房地产评估咨询有限公司

注册房地产估价师： 刘振义（注册号2320040084）

                   崔伟峰（注册号3420110007） 

估价报告出具日期：二〇一五年四月二十四日

估价报告编号：杭中意房估［2015］余（司）字第025号

一、致 估 价 委 托 人 函

余姚市人民法院：

 受贵院委托，本公司对贵院【《余姚市人民法院司法评估委托书》（2015）甬余法委评110号】办理的申请执行人余姚××小额贷款股份有限公司与被执行人张××、黄××等执行一案中，所涉及的被执行人黄××所属位于杭州市余杭区五常街道杭州宏丰家居城6幢113；张××所属位于杭州市余杭区五常街道杭州宏丰家居城6幢114、115、5幢207、209、211、213的房地产进行了司法鉴定评估，估价目的为司法拍卖房地产确定拍卖保留价提供参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值，价值时点为2015年4月20日。

纳入本次评估范围为：位于杭州市余杭区五常街道杭州宏丰家居城6幢113、114、115、5幢207、209、211、213的房地产（包括5幢207、209、211、213的室内装修）。其中土地证载总使用权面积93.00M²；房屋证载总建筑面积934.48M²。

本公司根据委托的内容、估价目的、遵照中华人民共和国《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）及相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，经过细致的实地勘察后，在现有资料的基础上，通过认真分析影响房地产价格因素, 并结合估价经验,采用收益法和比较法分别对委估房地产进行了评估，经过综合测算，得出如下评估结论：

估价对象于价值时点在满足估价假设和限制条件下的市场价值为人民币1430.38万元，大写金额人民币壹仟肆佰叁拾万叁仟捌佰元整。详见评估结果汇总表：

评估结果汇总表

杭州中意房地产评估咨询有限公司

法定代表人：沈  强

二〇一五年四月二十四日

二、估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本次估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、

意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人

没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司注册房地产估价师及估价员于2015年4月20日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量及其被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行测试和检验的责任。

6、没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。

7、估价房地产资料由委托方提供，委托方应对提供资料的完整性、真实性负完全责任。若由于委托方所提供的资料的完整性、真实性而影响估价结果，责任由委托方承担。

8、如本评估报告的相关当事人对评估结果有异议，请在十天内以书面形式申请复核。

注册房地产估价师：

注册房地产估价师：

三、估价假设和限制条件

1、本报告估价结果为估价对象的市场价值和快速变现价值。所谓市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额；快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

2、本报告估价结果所得出的快速变现价值，仅供委托方以快速变现方式进行处置估价对象提供价格参考，最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

3、假设委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题，其评估结果是假设委估房地产无他项权利设定和无房地产租赁协议约束的条件下得出的。

4、根据现场勘查，估价对象6幢113、114、115在设计原状的基础上已进行了重新平面布置。其中6幢114、115现状室内已整合为一间，并与6幢113室内联通，共用其室内楼梯上下层通行。本次估价以估价对象恢复设计原状（包括室内隔墙、上下层通行楼梯、卫生间等附属物）并满足独立使用功能为前提条件，扣除了估价对象在恢复设计原状中所发生的建安费用。特提请报告使用人注意！

5、本公司没有接受进行房屋结构测试和检验设施的要求，因此不能确定房屋没有缺损，评估时假设纳入本次评估范围的房屋结构和设施质量合格。

6、由于特殊原因本公司估价人员未能进入5幢207、213室内查勘，根据调查，配套公寓用房室内均由开发商统一装修，本次估价对5幢207、213室内装修状况的设定均参照与其建筑面积相近的5幢209、211室内装修标准。

7、本报告估价的房地产价值已包含了5幢207、209、211、213室内装修（不包含室内可移动设施）的价值；不包含6幢113、114、115室内装修及室内可移动设施的价值。

8、本评估报告的有效期壹年。如过有效期，本评估报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。本报告在价值时点后，有效期以内估价对象发生变化或房地产市场发生较大的变化时，评估价值要进行调整，若政府有关房地产方面的法律法规、标准、税收等发生变化，并对房地产价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

9、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错，属于正常差错范围，请及时通知本公司进行更正，如因明知正常失误而不及时通知更正并对估价结果应用造成影响损失的，估价机构不承担责任。

10、本房地产估价结果报告中的内容及估价价值等事宜，由杭州中意房地产评估咨询有限公司余姚分公司负责解释，其评估结果仅供委托方参考，未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

四、估价结果报告

（一）估价委托人：

委托人名称：余姚市人民法院； 

委托人住所：余姚市兰江街道谭家岭西路140号；

联系电话：  0574-62785550。

（二）估价机构：

估价机构：杭州中意房地产评估咨询有限公司；

估价机构地址：杭州市下城区凤起路334号1009室；

资格等级：建设部房地产价格评估壹级；

资质证书号：建房估证字[2011]023号。

（三）估价对象：

1、估价对象区位状况：

估价对象地处杭州市余杭区五常街道杭州宏丰家居城内。杭州宏丰家居城坐落于杭州城西天目山路延伸段，杭徽高速公路起点与绕城高速留下出口处，是集“环保、节能、智能”型家居材料卖场、特色商业街、生活超市、物流仓储、商务办公、配套公寓于一体的综合性商业项目，现已建成四幢商务与配套公寓为一体的高层建筑、二幢为专业卖场的多层建筑及地下停车场，该商业物业处于培育期，商业成熟度一般。四至：东临空地、南临天洋大厦【西溪璞园（在建）】、西临内河、北临天目山西路。对外地理位置及交通条件较优越，346、367、505路等公交汽车在附近停靠，公共及基础配套设施较完善，环境质量一般。周围分布有浙商银行、天洋大厦、西溪璞园（在建）、荆山翠谷小区等物业。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

2、估价对象权利状况：

权利状况分别为：

1）从《房屋所有权证》复印件所载内容中获知：（1）《房屋所有权证》证号：“余房权证闲移字第10090355号”；房屋所有权人：黄××；房屋坐落：五常街道杭州宏丰家居城6幢113；登记时间：2010年6月17日；规划用途：非住宅；总层数：15；建筑面积：120.70 M²；套内建筑面积：110.61 M²。（2）《房屋所有权证》证号：“余房权证闲移字第10090354号”；房屋所有权人：张××；房屋坐落：五常街道杭州宏丰家居城6幢114；登记时间：2010年6月17日；规划用途：非住宅；总层数：15；建筑面积：296.57 M²；套内建筑面积：271.78 M²。（3）《房屋所有权证》证号：“余房权证闲移字第10090353号”；房屋所有权人：张××；房屋坐落：五常街道杭州宏丰家居城6幢115；登记时间：2010年6月17日；规划用途：非住宅；总层数：15；建筑面积：283.50 M²；套内建筑面积：259.80 M²。（4）《房屋所有权证》证号：“余房权证闲移字第10097748号”；房屋所有权人：张××；房屋坐落：五常街道杭州宏丰家居城5幢207；登记时间：2010年10月12日；规划用途：非住宅；总层数：15；建筑面积：42.14 M²；套内建筑面积：31.73 M²。（5）《房屋所有权证》证号：“余房权证闲移字第10097747号”；房屋所有权人：张××；房屋坐落：五常街道杭州宏丰家居城5幢209；登记时间：2010年10月12日；规划用途：非住宅；总层数：15；建筑面积：42.14 M²；套内建筑面积：31.73 M²。（6）《房屋所有权证》证号：“余房权证闲移字第10097745号”；房屋所有权人：张××；房屋坐落：五常街道杭州宏丰家居城5幢211；登记时间：2010年10月12日；规划用途：非住宅；总层数：15；建筑面积：75.27 M²；套内建筑面积：56.68 M²。（7）《房屋所有权证》证号：“余房权证闲移字第10097744号”；房屋所有权人：张××；房屋坐落：五常街道杭州宏丰家居城5幢213；登记时间：2010年10月12日；规划用途：非住宅；总层数：15；建筑面积：74.16 M²；套内建筑面积：55.84 M²。

2）从《国有土地使用证》复印件所载内容中获知：（1）《国有土地使用证》证号：“杭余商国用(2010)第14882号”；土地使用权人：黄××；坐落：五常街道杭州宏丰家居城6幢113；用途：商业；使用权类型：出让；终止日期: 2044年8月31日；使用权面积：12.00 M²；其中分摊面积：12.00 M²。（2）《国有土地使用证》证号：“杭余商国用(2010)第14880号”；土地使用权人：张××；坐落：五常街道杭州宏丰家居城6幢114；用途：商业；使用权类型：出让；终止日期: 2044年8月31日；使用权面积：29.50 M²；其中分摊面积：29.50 M²。（3）《国有土地使用证》证号：“杭余商国用(2010)第14879号”；土地使用权人：张××；坐落：五常街道杭州宏丰家居城6幢115；用途：商业；使用权类型：出让；终止日期: 2044年8月31日；使用权面积：28.20M²；其中分摊面积：28.20 M²。（4）《国有土地使用证》证号：“杭余出国用(2010)第118-794号”；土地使用权人：张××；坐落：五常街道杭州宏丰家居城5幢207；用途：商业用地；使用权类型：出让；终止日期: 2044年8月31日；使用权面积：4.20 M²；其中分摊面积：4.20 M²。（5）《国有土地使用证》证号：“杭余出国用(2010)第118-793号”；土地使用权人：张××；坐落：五常街道杭州宏丰家居城5幢209；用途：商业用地；使用权类型：出让；终止日期: 2044年8月31日；使用权面积：4.20 M²；其中分摊面积：4.20 M²。（6）《国有土地使用证》证号：“杭余出国用(2010)第118-795号”；土地使用权人：张××；坐落：五常街道杭州宏丰家居城5幢211；用途：商业用地；使用权类型：出让；终止日期: 2044年8月31日；使用权面积：7.50 M²；其中分摊面积：7.50 M²。（7）《国有土地使用证》证号：“杭余出国用(2010)第118-796号”；土地使用权人：张××；坐落：五常街道杭州宏丰家居城5幢213；用途：商业用地；使用权类型：出让；终止日期: 2044年8月31日；使用权面积：7.40 M²；其中分摊面积：7.40 M²。

3）他项权利：从委托方提供的资料显示，估价对象于估价时点抵押权利尚未注销。

3、估价对象实物状况：

估价对象位于杭州市余杭区五常街道杭州宏丰家居城6幢113、114、115、5幢207、209、211、213。其中6幢113、114、115为1～2层商业用房、5幢207、209、211、213为配套公寓用房，5、6幢总层数为15层，钢混结构，其中1～2层为商业用房（部分为配套公寓用房）、其余层为配套公寓用房。根据现场勘查，估价对象6幢113、114、115在设计原状的基础上已进行了重新平面布置。其中6幢114、115现状室内已整合为一间，并与6幢113室内联通，共用其室内楼梯上下层通行。6幢113、114、115房屋证载总建筑面积700.77平方米，建成年份2008年，一层层高约5.00米、二层层高约3.60米，主朝向分别为北中、北西，采光通风一般，室内根据实际用途做了普通装修；5幢207、209、211、213房屋证载总建筑面积233.71平方米，建成年份2008年，单元内设有垂直电梯二部，主朝向分别为南中、南西，采光通风良好，室内已由开发商统一做了中档装修。外墙面花岗岩、铝合金窗，房屋维护保养状况良好，楼内附属配套设施较齐全。

（四）估价目的：

   为司法拍卖房地产确定拍卖保留价提供参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值。

（五）价值时点：

    二〇一五年四月二十日。

（六）价值类型：

    本次评估的价值是指满足全部假设与限制条件下于价值时点2015年4月20日的市场价值和快速变现价值，以人民币为价值标准。

（七）估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

5、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》GB/T50899

-2013；

8、《余姚市人民法院司法评估委托书》（2015）甬余法委评110号；

9、《房屋所有权证》证号：“余房权证闲移字第10090353～10090355、10097744、10097745、10097747、10097748号”复印件；

10、《国有土地使用证》证号：“杭余商国用(2010)第14879、14880、14882、118-793～118-796号”复印件；

11、杭州宏丰家居城同类房地产市场价格行情等资料；

12、现场查勘记录资料及其他有关评估法律、法规参考资料。

（八）估价原则：

本次估价时，我们遵循了以下估价原则：

1、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

2、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

3、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

4、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的的价值或价格的原则。

5、谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的的一面的原则。

（九）估价方法：

估价人员通过实地勘查、调查，在综合分析所掌握的资料的基础上，根据估价对象特点和估价目的，遵照估价规范及相关法规，结合估价经验，经过反复研究，确定估价技术路线。

估价对象为商业用途房地产，该区域与估价对象类似的物业大部分用于出租经营，其租赁案例较多，且估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，能产生长期预期收益。因此，采用收益法进行价值测算。

收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

估价对象为配套公寓用房，该区域此类物业的交易实例较多，可供选择的交易实例作为可比实例，选择比较法进行本次估价。

比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。

（十）估价结果：

本估价公司根据评估目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,选取科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过仔细的分析测算,并结合估价经验和对影响房地产的因素分析,最后确定估价对象于价值时点在满足估价假设和限制条件下的市场价值为人民币1430.38万元，大写金额人民币壹仟肆佰叁拾万叁仟捌佰元整。

（十一）估价人员：

注册房地产估价师：

注册房地产估价师：

（十二）估价作业期：

2015年4月10日起至2015年4月24日止。

（十三）估价报告使用期限：

本估价报告的使用期限为壹年，即2015年4月24日至2016年4月23日期间内估价结果有效。

杭州中意房地产评估咨询有限公司  

二〇一五年四月二十四日