房地产估价报告

估价项目名称：余姚市低塘街道新堰西路1号、宇慈家园4幢201室、301室的房地产价值评估

委   托   方：余姚市人民法院

估   价   方：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司

估 价  人 员：注册房地产估价师    施登科

              注册房地产估价师    王  慧 

联 系 电 话： 0574-62699777

估价作业期：2015年05月08日至2015年05月15日

估价报告编号：八达国瑞房估(2015)余（司）字第061号

地址:余姚市城区万年桥路212号Add:No.212,Wan nianqiaoRoad,Yy

电话：0574-62699777          Tel: 0574-62699777

传真: 0574-62699777          Fax: 0574-62699777

邮编: 315400                 P.C: 315400

一、致 估 价 委 托 人 函

余姚市人民法院：

受贵院委托，本公司对贵院[《余姚市人民法院司法评估委托书》（2015）甬余法委评130号]办理的××银行股份有限公司宁波余姚支行与被执行人张××执行纠纷一案中，所涉及的张××所属位于：余姚市低塘街道新堰西路1号、宇慈家园4幢201室、301室的商业用房房地产市场价和司法处置价进行了评估，估价目的为司法处置提供价值参考依据，价值时点为2015年05月15日。

纳入本次评估范围为位于：余姚市低塘街道新堰西路1号、宇慈家园4幢201室、301室的商业用房房地产。据有权证土地证载使用权面积148.62平方米，有权证房屋证载建筑面积469.14平方米；套内建筑面积391.02平方米。

我公司根据委托的内容、估价目的、遵照中华人民共和国《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）及相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，经过细致的实地勘察后，在现有资料的基础上，通过认真分析影响房地产价格因素, 并结合估价经验,采用比较法对委估房地产进行了评估，经过综合测算，得出如下评估结论：

估价对象在维持现状前提下，于价值时点在满足估价假设和限制条件下的市场价值为人民币384.27万元，大写金额人民币叁佰捌拾肆万贰仟柒佰元整。

          上海八达国瑞房地产土地估价有限公司

             2015年05月15日

二、估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本次估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、

意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人

没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司注册房地产估价师及估价员于2015年05月08日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量及其被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行测试和检验的责任。

6、没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。

7、估价房地产资料由委托方提供，委托方应对提供资料的完整性、真实性负完全责任。若由于委托方所提供的资料的完整性、真实性而影响估价结果，责任由委托方承担。

8、如本评估报告的相关当事人对评估结果有异议，请在十天内以书面形式申请复核。

注册房地产估价师：施登科

注册房地产估价师：王  慧

 三、估价假设和限制条件

1、本报告估价结果为估价对象的市场价值和快速变现价值。所谓市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额；快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。

2、假设委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题，其评估结果是假设委估房地产无他项权利设定和无房地产租赁协议约束的条件下得出的。

3、本报告估价结果所得出的快速变现价值，仅供委托方以快速变现方式进行处置估价对象提供价格参考，最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

4、本评估公司没有接受进行房屋结构测试和检验设施的要求，因此不能确定房屋没有缺损，评估时假设纳入本次评估范围的房屋结构和设施质量合格。

5、本评估报告的有效期壹年。如过有效期，本评估报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。本报告在价值时点后，有效期以内估价对象发生变化或房地产市场发生较大的变化时，评估价值要进行调整，若政府有关房地产方面的法律法规、标准、税收等发生变化，并对房地产价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

6、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错，属于正常差错范围，请及时通知本公司进行更正，如因明知正常失误而不及时通知更正并对估价结果应用造成影响损失的，估价机构不承担责任。

7、本房地产估价结果报告中的内容及估价价值等事宜，由上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司负责解释，其评估结果仅供委托方参考，未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

四、估价结果报告

（一）委托方：

委托人名称：余姚市人民法院 

委托人地址：兰江街道谭家岭西路140号

联系电话：  0574（12368）

（二）估价方：

估价机构：    上海八达国瑞房地产土地估价有限公司

估价机构地址：上海市东长治路701号A308-310室

法人代表：    张晓实

估价机构资质：房地产国家壹级

估价机构证书编号：建房估证字(2013)073号

估价报告编号：八达国瑞房估(2015)余（司）字第061号

报告撰写：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司

（三）估价对象：

1、估价对象区位状况：  

估价对象地处镇南路以西、新堰西路以南。估价对象所属的建筑物为钢混结构，总层数为4层，所在层位于1-3层，规划用途为商业，采光较好、通风情况好。该房屋路段比较热闹，附近还有格调城市等住宅小区。房屋周边宾馆和各类商店林立，公共交通便捷。房屋周边有幼儿园、中小学、银行、公园、超市、购物中心等各类便民服务部门。该房屋公共及基础配套设施较好，环境质量较好，商服环境较好。

权利状况分别为：

（1）《房屋所有权证》：“余房权证低塘街道字第A0925328号”；房屋所有权人：张××，房屋坐落：余姚市低塘街道新堰西路1号、宇慈家园4幢201室、301室；登记时间：2009年12月21日；共有情况：单独所有；房屋总层数：4；所在层数：1-3；建筑面积469.14平方米；设计用途：商业。

（2）《土地使用权证》：“余国用（2010）第01787号”；土地使用权人：张××；坐落：余姚市低塘街道新堰西路1号、宇慈家园4幢201室、301室；地号：81-006-013-0334；用途：商业用地；使用权类型：出让；终止日期: 2046-08-10；使用权面积：148.62平方米。

（3）余姚房管中心房屋登记所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明：房屋所有权人：张××；身份证号：330219197307147226；所有权证号：A0925328；登记时间：2009-12-21；房屋坐落：余姚市低塘街道新堰西路1号、宇慈家园4幢201室、301室；所在建筑物总层数：4；建筑面积469.14平方米；用途：商业；抵押权人：××发展银行股份有限公司宁波余姚支行、××银行股份有限公司宁波余姚支行；债务人：宁波××实业有限公司；权利种类：最高额抵押权利；债权数额：3965000；房屋他项权利证书号：C1208021、C1311354；债务履行期限：2012-05-17至2013-05-16、2013-09-05至2016-09-04；登记日期：2012-7-27、2013-9-6；受理编号：2014125075、2014091249；查封限制类型：法院查封；查封限制单位：余姚市人民法院；查封限制文书：2014甬余引调字第4728-1号、2014甬余立预字第224-1号；登记日期：2014-12-16、2014-9-5。

2、估价对象实物状况：

   估价对象所属宗地为余姚市低塘镇商业用地，小区四至：镇南路以西、新堰西路以南。宗地开发程度：宗地红线内外达到“五通”、红线内“一平” （通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。

估价对象位于余姚市低塘街道新堰西路1号、宇慈家园4幢201室、301室，为商业用房，2009年建造，该房共4层，估价对象位于第1-3层。房屋证载建筑面积469.14平方米，南北朝向，采光通风较好，外墙面为花岗岩、小方砖。该房屋1层高约4.3米，一大展厅一卫，铝合金落地门，落地窗，大理石地面，抛光砖墙面，造型吊顶，现出租。2层高约3.4米，抛光砖地面，石膏板吊顶，墙面为乳胶漆，铝合金窗。现出租，该层被承租方分成若干间用作办公室、餐厅、卫生间等。3层高约3.45米，地面为复合地板，石膏板吊顶，墙面为乳胶漆，装有铝合金防盗窗。现出租，该层被承租方分成若干房间用作办公室、卫生间等。房屋整体装修较好，保养维护较好。房屋周界防范管理系统、有线电视系统、视频监控系统等全方位保障。

（四）估价目的：

   为司法处置提供价值参考依据。

（五）价值时点：

    二〇一五年五月十五 日。

（六）价值类型：

本次评估的价值是指满足全部假设与限制条件下于价值时点2015年05月15日的市场价值和快速变现价值，以人民币为价值标准。

（七）估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

5、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》GB/T50899

-2013；

6、《余姚市人民法院司法评估委托书》（2015）甬余法委评130号；

 7、《房屋所有权证》；

8、《土地使用权证》；

9、余姚市同类房地产市场价格行情等资料；

10、现场查勘记录资料及其他有关评估法律、法规参考资料。

（八）估价原则：

本次估价时，我们遵循了以下估价原则：

1、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

2、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

3、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

4、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的的价值或价格的原则。

5、谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的的一面的原则。

（九）估价方法：

估价人员通过实地勘查，在综合分析所掌握的资料的基础上，根据估价对象特点和估价目的，遵照估价规范及相关法规，结合估价经验，经过反复研究，确定估价技术路线。

估价对象为商业用途房地产，该区域商业物业的交易实例较多，可供选择的交易实例作为可比实例，选择比较法进行本次估价。

比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。

（十）估价结果：

本估价公司根据评估目的,遵循估价原则,按照评估工作程序,选取科学的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过仔细的分析测算,并结合估价经验和对影响房地产的因素分析,最后确定估价对象在维持现状前提下，于价值时点在满足估价假设和限制条件下的市场价值为人民币384.27万元，大写金额人民币叁佰捌拾肆万贰仟柒佰元整。

（十一）估价人员：

注册房地产估价师:施登科

注册房地产估价师:王  慧

（十二）估价作业期：

2015年05月08日至2015年05月15日止。

（十三）估价报告使用期限：

本估价报告的使用期限为壹年，即2015年05月15日至2016年05月14日期间内估价结果有效。

         上海八达国瑞房地产土地估价有限公司

                                           二〇一五年五月十五日