| （2015）甬余法委评74号 位于余姚市城区佳家苑4幢204室住宅房地产 | ||||
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房地产估价报告
项目名称：余姚市城区佳家苑4幢204室住宅房地产司法鉴定项目
估价机构：浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司
注册房地产估价师： 葛邦泽 注册房地产估价师 简金平 注册房地产估价师
估价作业日期：二〇一五年三月二十四日至二〇一五年四月二十八日
估价报告编号：浙众宁估[2015]司字第0428001号
致 估 价 委 托 方 函 浙众宁估（2015）司字第0428001号 余姚市人民法院: 受贵院委托，浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司（以下简称本公司）对贵院（2015）甬余法委评74号《司法评估委托书》委托办理的××银行股份有限公司宁波余姚支行与被执行人余姚市××不锈钢有限公司、陈××等执行一案中所涉及陈××名下的位于余姚市城区佳家苑4幢204室的住宅房地产，已办理房产证、土地证，建筑面积为139.75平方米，土地使用权面积为13.21平方米，在价值时点（2015年3月27日）所表现的市场公开价值和参考变现价值进行了估价。本项目采用市场比较法进行估价，在估价过程中，遵循独立、客观、公正、合法的原则，在对委托估价的房地产进行了核实、勘察、询证、分析，并实施了必要的市场调查以及必要的估价程序后予以估算判定的。本次估价目的是为确定估价对象司法鉴定价格提供参考依据。估价结果如下： 估价对象在价值时点的公开市场价值为人民币壹佰贰拾伍万元整（￥：1250000元）。详见估价结果明细表。 特函告贵方。 此致！
浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司 负责人：葛邦泽 二〇一五年四月二十八日
注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性和重大遗漏。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 我们估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 本估价报告由估价师完成，没有人对此提供重要专业帮助。 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 参加本次估价的注册房地产估价师：
葛邦泽 简金平
注册证号：3320110092 注册证号: 3320060134
估价的假设和限制条件 （一）估价的假设 1.本次评估委托方提供了《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《房屋登记簿查阅证明》、《国有土地使用证》、《土地登记资料查询单》等资料，其真实性、合法性和完整性由提供资料方负责。 2.估价对象的土地面积以《国有土地使用证》、《土地登记资料查询单》上记载为准，建筑面积是以《房屋所有权证》、《房屋登记簿查阅证明》上记载为准，估价师未进行专业测量。 3.本次估价评估的采用公开市场价值的标准，公开市场价值满足下列条件： ①交易双方是自愿进行交易的； ②交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益； ③交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情； ④交易双方有较充裕的时间进行交易； ⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 本次估价以价值时点的房地产市场状况为公开、平等、自愿的公开交易市场为假设前提。 本报告得出的变现价值结果，仅供委托方以快速变现方式进行处置提供价格参考，变现价格的最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。 4.本次估价是以估价对象规划设计用途条件不变，整体持续有效使用为前提。 5.本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权不存在抵押权、典权等他项权利，无法律、法规规定禁止按本次评估目的使用的其它情形为假设前提。 6.估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象在查看日的外观和使用状况，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，其质量足以维持正常的使用寿命为前提。 7、本次评估结果已包含室内固定装修等价值。 （二）限制条件 1、本估价结果及其相关的估价技术过程使用期限为一年，即本报告出具日的一年内有效。在报告使用期限内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 2、本估价评估结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 3、本报告之结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。 4、本次估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。 5、本估价报告以委托方提供的有关资料的真实性为前提，如果资料失实或有所隐匿导致估价结果失实，本公司不承担任何责任。 6、未经本公司书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本估价报告对任何第三者不承担责任。 7、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 8、本估价报告仅为确定房地产司法鉴定价格提供参考依据，不作其他用途。
房地产估价结果报告
（一）估价委托人 名称：余姚市人民法院 地址: 余姚市谭家岭西路140号 （二）估价机构 名称：浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司 法定代表人：朱建荣 宁海分公司负责人:葛邦泽 地址：宁海县跃龙街道中山东路76-78号 资质等级：壹级 证书编号：浙房估备[2007]023号 （三）估价对象 1、估价对象所在区域概况 宁波位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州，是我国首批沿海对外开放城市、计划单列市和全国15个副省级城市之一，也是全国历史文化名城、国家园林城市、国家优秀旅游城市和全国文明城市。全市海域面积9758平方公里，陆域面积9365平方公里，总人口560.4万人，其中市区面积2560平方公里，市区人口215.8万人。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。 宁波是中国大陆著名的港口城市，拥有我国四大国际深水良港之一的北仑港，水深、浪小、不冻、不淤、陆域宽广。2011年，港口货物吞吐量达4.33亿吨，港口吞吐量在全国沿海主要港口继续名列前茅；完成集装箱吞吐量1451.24万标箱，继续保持大陆沿海港口第三位和世界集装箱港口第六位，国际远洋干线吞吐量占全部集装箱吞吐量的90％。 宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是华东地区重要的先进制造业基地。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的地区之一。2012年，全市实现生产总值6524.70亿元。 宁波市2012年财政收支快速增长。全市实现财政一般预算收入1536.5亿元，比上年增长7.3%，其中地方财政一般预算收入完成725.5亿元，增长10.3%。中央财政收入811亿元，增长4.8%。全市财政一般预算支出完成828.4亿元，增长10.4%。2012年，全市国税收入突破900亿元，达917.30亿元，同比增长3.2%，创历史新高。全市地税系统共组织税收收入595.7亿元，同比增长9.6%。 宁波是全国重要的沿海对外开放城市和对外贸易口岸。2012年，外贸自营进出口总额为965.7亿美元。目前，宁波经济技术开发区、保税区、出口加工区、大榭开发区、高新技术产业园区等5个国家级开发区，以及一批工业产业园区与工业产业集聚区、特色产业园区，已成为宁波对外开放的重要窗口和招商引资的热土。 宁波拥有巨大的发展潜力。全市上下正积极推进港口开发、科教发展、对外开放、城市化“四个突破”，实施“产业立市”战略，加快沿海、沿湾、沿路三大产业带的规划建设和先进制造业基地的建设，进一步确立“长三角”南翼的经济中心地位。 余姚市位于中国浙江省宁绍平原，东经120至121度，北纬29至30度，中心地理坐标为东经121°09′、北纬30°30′。宁波市代管县级市地处长江三角洲南翼，杭州湾南岸，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡，总人口约120万。 2006年余姚市国内生产总值340亿元；财政一般预算收入50.2亿元，其中地方级收入24.1亿元，全社会固定资产投资166亿元，社会消费品零售总额115亿元，进出口贸易32.5亿美元。 2008年底，余姚市实现生产总值484.7亿元，财政收入70.2亿元，其中地方财政收入33.3亿元，全社会固定资产投资155.4亿元，社会消费品零售总额159.7亿元，外贸出口总额53.4亿美元，其中自营出口43.5亿美元，实际利用外资4亿美元，连续5年位居全省引进外资第一位县（市），城镇居民人均可支配收入25114元，农村居民人均纯收入10997元，城乡居民储蓄存款余额282.3亿元，城市化水平50%。 2012年余姚市实现地区生产总值711.77亿元，按可比价计算，比上年增长9.0%。分产业看，第一产业实现增加值43.51亿元，比上年增长2.0%，第二产业实现增加值421.75亿元，比上年增长10.0%。其中工业实现增加值393.18亿元，比上年增长10.0%；第三产业实现增加值246.51亿元，比上年增长8.5%。人均生产总值为85287元（按年平均汇率6.3125折算为13511美元）。
估价对象位于余姚市城区佳家苑4幢204室，房屋总层数11层，估价对象位于第2层，为佳家苑内高层住宅，佳家苑小区有3幢多层，8幢小高层，共426套住房，小区东临星光路，南临江星路，西临星中路，北临文山路，小区附近设有丰泽华庭站，有106、201、301路等多条公交车线路经过，交通便捷程度较好。其周边有星星港湾、万里·阳光水岸、丰泽华庭、舜龙·四季东城、东台公寓等多个成熟住宅小区及余姚市人民医院、华联超市、鲜花水果超市、嘉悦购物广场、工商银行、建设银行、中国银行、邮政储藏银行等配套设施。该小区由宁波市建设置业有限公司于2008年2月开盘，12月入住，小区内绿化环境良好，基础设施完善，功能齐全，小区内设有地面停车位及地下停车库，停车便捷程度尚可，电话、天然气、因特网直接到户，居住条件成熟。 根据《房屋所有权证》记载：房屋所有权证号为“余房权证城区字第A1002998号”，该幢建筑所在房屋共11层，委估对象位于第2层，建筑面积为139.75平方米，套内面积为121.13平方米，房屋坐落余姚市城区佳家苑4幢204室，该房屋为陈××单独所有。 根据《国有土地使用证》记载：土地证号为“余国用（2010）第04856号”，委估标的土地使用权人为陈××，座落：余姚市城区佳家苑4幢204室，土地使用权面积为13.21平方米，地类（用途）为单一住宅，使用权类型为出让，终止日期至2076年7月19日止。 根据现场实地勘察，该幢房屋共11层,委估对象位于第2层，估价对象外墙为外墙涂料、墙砖，公共通道地面为花岗岩，墙面、顶棚均为乳胶漆，入户为防盗门，客厅地面为地砖，墙面为乳胶漆、墙纸，顶棚为装饰吊顶，窗户为塑钢窗、防盗窗；房间地面为实木地板，墙、顶棚均为乳胶漆，门为木门，窗户为塑钢窗、防盗窗；厨房地面为普通地砖，墙面为普通墙砖，顶棚为集成扣板，整体厨柜；卫生间地面为普通地砖，墙面为普通墙砖，顶棚为集成扣板，经现场勘察，委估对象质量基本完好，现场勘查结果与产权证记载内容相符。目前自用。 （四）估价目的 为确定估价对象司法鉴定价格提供参考依据。 （五）价值时点 2015年3月27日 （六）价值类型 本次估价评估的采用公开市场价值的标准，公开市场价值满足下列条件： ①交易双方是自愿进行交易的； ②交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益； ③交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情； ④交易双方有较充裕的时间进行交易； ⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 本次估价以价值时点的房地产市场状况为公开、平等、自愿的公开交易市场为假设前提。 变现价值是市场价值快速变现情况下的评估价。 （七）估价依据 1、《中华人民共和国物权法》。 2、《中华人民共和国土地管理法》。 5、委托方提供的《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《房屋登记簿查阅证明》、《国有土地使用证》、《土地登记资料查询单》复印件等。 6、评估人员现场查勘及现行余姚市房地产市场价格等资料。 （八）估价原则 房地产估价遵循客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则。 1、遵循独立、客观、公正原则：要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。 2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。 3、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。 4、遵循替代原则：要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 5、遵循价值时点原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定是时间的价值。 （九）估价方法 根据委托方提供，本次估价对象用途为住宅。估价对象所在区域的房地产市场活跃，价值时点近期有类似房地产的交易故优先选用市场法进行测算。 市场法:是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价进行适当处理来求取估价对象价值的方法。 （十）估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，采用市场比较法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，确定估价对象在价值时点的公开市场价值为人民币壹佰贰拾伍万元整（￥：1250000元）。详见估价结果明细表。
（十一）参加本次估价的注册房地产估价师 葛邦泽 简金平 注册证号：3320110092 注册证号: 3320060134 （十二）估价作业日期 2015年3月24日至2015年4月28日 （二十）估价报告使用期限： 本估价报告使用期限为自报告完成之日起一年，即2015年4月28日至2016年4月27日。 浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司 二〇一五年四月二十八日 | ||||
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