| （2015）甬余法委评102号 位于余姚经济开发区滨海新城朗海北路西侧工业地块（含地上建筑物） | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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土 地 估 价 报 告
项目名称: 宁波××新材料有限公司位于余姚经济开发区滨海新城朗海北路西侧工业地块（含地上建筑物）市场价值评估
委托单位: 余姚市人民法院
受托估价单位：宁波海德房地产土地评估咨询有限公司
土地估价报告编号: 甬海德（2015）评字第TF05001号
提交估价报告日期: 二0一五年五月十三日
土地估价报告
第一部分 摘要
一、估价项目名称 宁波××新材料有限公司位于余姚经济开发区滨海新城朗海北路西侧工业地块（含地上建筑物）市场价值评估
二、委托估价方 委托单位：余姚市人民法院 单位地址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号
三、估价目的 根据国家有关法律、法规的规定，余姚市人民法院特委托宁波海德房地产土地评估咨询有限公司，对位于余姚经济开发区滨海新城朗海北路西侧一宗工业用地的土地使用权（含地上建筑物）市场价格进行评估，为委托方确定估价对象土地使用权（含地上建筑物）司法鉴定价格提供合理、公正、客观的价格参考依据。
四、估价基准日 根据委托方要求，本报告提供所评估的土地使用权价值（含地上建筑物）为二0一五年四月十四日之土地资产价值。
五、估价日期 二0一五年四月八日至二0一五年五月十三日
六、地价定义 1、用途设定：估价对象土地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》GB/T 21010—2007的规定，本次评估设定用途为工业用地。 2、开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）及场地部分平整，根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和红线内场地部分平整。 3、国有建设用地使用权年限设定：设定土地使用权年限至2062年6月8日为止（47.1年）。 4、国有建设用地使用权价格类型设定： 根据此次评估目的，估价对象土地使用权价格是按照土地市场价格参考评估。由于中国土地实际情况，国家作为土地所有权的代表者，在完全的土地市场反映的拟处置的土地使用权价格都会体现出国家所有权人的意志，土地的市场价格在一定程度上又是政府指导价。 本报告评估的使用权价格是在上述设定用途、开发程度、土地使用年限条件下于基准日2015年4月14日的国有建设用地使用权价格。
七、估价结果 余姚市人民法院委托评估的位于余姚经济开发区滨海新城地块的一宗工业用地，土地面积为233333平方米，至估价基准日(2015年4月14日)土地使用年限47.1年的土地使用权及地上建筑物价格为: 总价：12220.7万元，大写金额：人民币壹亿贰仟贰佰贰拾万柒仟元整（其中土地价值：8120万元，建筑物价值：4100.7万元）。 估价结果详见附表《估价结果一览表》
八、土地估价人员签名及土地估价师资格证书号：
土地估价人员 职称 资格证书号 签名
杜晓峰
九、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：
宁波海德房地产土地评估咨询有限公司 （盖章） 二0一五年五月十三日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方 委托单位：余姚市人民法院 单位地址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号
二、估价对象 本次评估对象是位于余姚经济开发区滨海新城朗海北路西侧的工业用地，土地面积为233333平方米，及地上建筑物，建筑面积为51288.9平方米，估价基准日2015年4月14日。
三、估价对象概况 （一）土地位置状况及土地登记状况 1、宗地位置：余姚经济开发区滨海新城朗海北路西侧。 2、宗地用途：估价对象登记用途为工业用地，此次估价设定用途为工业用地。 3、宗地四至：估价对象位于余姚经济开发区滨海新城，东至朗海北路，南至兴滨路，西至规划道路，北至兴海路。 4、土地面积：土地总面积为233333平方米。 5、土地等级：参照余姚经济开发区滨海新城三等六级工业用地。 6、土地证号：余国用（2012）第09989号。
（二）土地权利状况 1、土地所有权：国家所有。 2、土地使用权人：宁波××新材料有限公司。 3、土地使用年限：至2062年6月8日为止（47.1年） 4、土地他项权利：委托方未提供估价对象的土地他项权利状况信息。
（三）土地利用状况 1、至评估基准日止，该地块为场地部分平整的土地。 2、用途：工业用地。 3、该地块目前地上有未完成的建筑物。 钢结构的厂房共3幢，现场测量建筑面积共39896.7平方米，其中两幢已完成主体结构、内外墙粉刷、窗安装，未浇筑水泥地坪、门未安装、水电未通；另一幢仅完成主体结构；层高分别为13.2米、11.2米、7.4米。 钢混结构共7幢，现场测量建筑面积共11084.4平方米，均已完成主体结构、内外墙粉刷，其中两幢小别墅未浇筑水泥地坪、门未安装、水电未通，层高为3.5米；其余均未完成水电配套，层高分别为4.7米、3.5米、4.4米、2.7米、3.6米。 砖混结构共4幢，现场测量建筑面积共307.8平方米，均仅完成主体结构，层高分别为6米、6米、2.8米、2.8米。
四、影响地价的因素说明 （一）一般因素 1、城市资源状况 余姚市地处美丽富庶的长江三角洲南翼，位于工商经济发达的宁绍平原中心，平面地理坐标介于东经120°52′15″至121°25′15″，北纬29°33′56″至30°21′58″，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州市接壤，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界，是杭甬铁路线上的一座历史文化名城。余姚市中心距宁波市中心约55公里、距上海约175公里左右、距杭州约110公里。 余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷，地貌轮廓清楚，在构造上属新华夏系。地质构造带由一系列东北向断裂带以及由此产生的隆起与凹陷相间的褶皱组成，南部为四明山区，山峦起伏，散布大小不等的台地和谷地，最高峰大长山青虎湾岗海拔979米；中部为姚江冲积河谷平原，地势平坦，河流成网；北部为钱塘江、杭州湾冲积平原。山地丘陵、平原（含海涂）、水域（含海域）面积比为53：29：18。低山丘陵主要分布在南部，面积839平方公里，占陆地面积的63%。平原主要分布在中部和北部，面积498平方公里，占全市面积的37%。北部濒海，海岸线长度为23公里。 余姚属亚热带气候区，温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长，由于冬、夏季风在年度之间出现迟、早、强、弱不等，气候年际变化较大，台风、暴雨、干旱等灾害性天气时有出现。全市平均气温17.8℃，年总降水量1777.2mm，年平均日照时数1756.5小时，年日照率40%。 全市蓄水量27436万立方米，最大的河流为姚江，余姚市境内长度55公里，平原地带河网密布。最大的湖泊为牟山湖，蓄水量400万立方米。全市有10万立方米以上的水库44座，总库容20740万立方米，正常库容14304万立方米，最大的水库为四明湖水库，总容量12354万立方米。 余姚市辖梨洲、阳明 、凤山 、兰江 、低塘 、朗霞6个街道办事处，泗门、马渚、陆埠、丈亭、梁弄、临山、河姆渡、大隐、三七市、牟山、小曹娥、黄家埠、大岚镇、四明山14个镇，鹿亭1个乡，共30个社区，22个居民委员会和265个村民委员会；总面积1527平方公里，其中建成区面积28.5平方公里；83.11万人。 2、房地产市场状况 随着宁波市区行政区划的调整和城市建设的发展，城市规模不断扩大，城市结构和功能不断完善，逐步形成了一个良好的投资环境，吸引着众多的投资者来甬投资，对房地产的需求不断增长，使宁波城区的地产市场得到了较快的发展，从而使得宁波市的地价在整体上保持稳中有升的趋势。宁波市将政府储备的经营性用地纳入市场运作，全部实行招标挂牌出让。国土资源部门积极争取用地指标，缓解了宁波用地紧张的局面。全面推行国土资源有偿使用制度，严肃查处土地违法案件，制订老城区闲置土地动态监管制度，建立城区上下联动的闲置土地动态监管网络。宁波市围绕实现“房等人”的目标，调整商品房结构，加快经济适用房建设，增加廉租房房源，基本形成经济适用房、低价位商品房、经济租赁房和廉租房“四位一体”的中低收入家庭住房保障体系。将住房公积金贷款最高额度由40万元提高到60万元；延长住房公积金贷款期限，降低住房公积金贷款首付比例，实行契税、印花税补贴，对新出让的经营性房地产用地，特别是价款超5亿元的地块，可适当放宽地价款支付期限和比例。鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求；及时搭建银企对接的互动平台，协调解决企业面临的困难。 3、产业政策 根据最新的税收征管政策，个人销售房屋应缴纳的税收包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税合计税率为5.6％；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20％；普通住宅的契税为1.5％，高档商品房契税为3％。营业税的缴纳主要分以下两种情况：（1）对于个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按取得的售房收入金额征收营业税。（2）对于个人购买住房超过2年转手交易的，如是普通住房，免征营业税；如非普通住房，销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。两种情况可免征个税国家税务总局日前透露，对个人自用房交易给予税收优惠。即对个人二手住房交易所得征收个人所得税有一些优惠规定：一、对个人出售住房以后，在一年内换购住房的，合乎规定的可以免个人所得税；同时，对于个人转让自用满5年、且是家庭唯一生活用房的所得，可免征个人所得税。 4、城市规划与发展目标 城乡规划体系不断完善，“一核、二副、三片区、多节点”城乡发展格局基本确立，城市化率由50%提高到55%。中心城区旧城改造和重点区块开发步伐加快，新建成现代住宅小区112个，建成区面积从28.5平方公里扩大到45平方公里，人均公共绿地面积达到9.33平方米。城乡基础设施日臻完善，累计实施限额以上基础设施投资项目379个，完成投资197.4亿元，杭州湾跨海大桥余慈连接线、双溪口水库等一批重大基础设施相继建成投用。“强镇扩权”工作稳步推进，泗门卫星城和梁弄等中心镇建设步伐明显加快。“八网进村”工程深入实施，村庄整治工作通过省优秀县市考核，共建成宁波市全面小康村42个、绿化示范村119个。我市成功创建成为国家园林城市和省首批“生态市”。 余姚市发展目标：今后20年，余姚市经济社会将保持快速发展，2020年基本实现现代化。市区将加快城市功能的调整和产业升级，重点发展现代物流业、科技文化教育、医疗卫生和房地产业，形成现代服务业发展中心。发展现代制造业，推动全市工业的技术进步和产业升级，形成新兴产业发展基地。城市人口规模达到约55万。成为长江三角洲南翼经贸发达的现代化城市。 5、城市社会经济发展状况 改革开放以来，余姚的经济实力增长较快，综合实力不断增强。全市地区生产总值年均增长11.6%，五年间翻了近一番。财政一般预算收入和地方财政收入年均分别增长15.2%和17.6%。累计完成全社会固定资产投资820亿元，是“十五”期间的1.8倍。县域经济基本竞争力名列全国百强县第10位，先后获得“中国优秀创新型城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国十大（县级）最具幸福感城市”等荣誉称号。 全市建成粮食生产功能区11.5万亩，宁波市农业产业基地16个，新增农业龙头企业42家、农民专业合作社87家。我市两次荣获“全国粮食生产先进县”称号，被认定为“省农业特色优势产业综合强县”。先进制造业基地建设迈出坚实步伐。余姚经济开发区扩容发展，余姚工业园区开发建设逐步加快，十大块状经济和战略性新兴产业发展规划全面实施，工业的支撑作用进一步增强。规模以上工业企业增加到1773家，高新技术企业达到82家，实施国家“863”计划3项。我市被授予“中国家电制造业基地”和“省科技强市”等称号。现代服务业发展势头良好。中心城区商圈、镇级商贸中心建设步伐加快，专业市场发展领跑宁波全大市，中国塑料博览会、中国裘皮服装节等重大展会的影响力日益扩大，现代物流、电子商务、创意设计、休闲旅游等加快发展，第三产业增加值比重由33.6%提高到34.5%。 (二)区域因素 1、区域概况 本区片规划以工业用地为主，共规划工业用地343.17公顷，占总规划面积的55.71％，其中一类工业用地面积237.25公顷，要求为科技含量较高的无污染或低污染的工业；二类工业用地105.92公顷，主要依托小曹娥镇的现有工业园布置。工业用地按照产业集群的理念进行规划及建设。 2、道路通达度 产业园区用地周围有已确定的高速公路及主干道。其中高速公路有南北向的南北大通道（100米宽），主干道有东西向的杭甬高速公路复线（50米宽）。其中正在建设的南北大通道已延伸至用地范围的边界，为园区内南北向主要道路的形成奠定了良好的基础。 产业园区用地内其他道路主要是由海塘形成的7米左右的道路，其中，根据水利部门的相关要求，南面、北面及东面海塘近期将不能用于道路建设用地。现状海塘形成的路基对产业园区内部道路的形成奠定了良好的基础。 3、基础设施条件 （1）供水 规划区域近期由小曹娥供水网供应，远期由姚北水厂供水，产业园规划期内不单独设工业水厂，远景可考虑利用海涂水库作为工业用水水源。规划姚北水厂供水能力为20.0万立方米/日，水源为牟山湖和四明湖水库。 （2）排水 规划采用雨污分流的排水体制。污水统一收集后，集中汇入污水处理厂，经处理达标后，排入水体。工业废水必须接入工业园的污水系统，统一处理，自行处理必须符合国家有关排放标准，达标后才能排放。雨水经统一收集后就近排入附近河道。 （3）供电 近期在滨海地区新建设置110KV变电所，扩建并升级现状35KV小曹娥变至110KV,装机容量为3*5万千伏安。规划区范围内共设8处10kv开闭所，各承担约0.8平方公里范围内的电力供应。 （4）电讯 在园区内建成以光缆为主的环状网，实现传统电话网向智能网转变和由综合数字网向综合业务数字网过渡。进一步加速向宽带化、智能化、综合化、个人化方向发展，建成智能网和宽带结合数字网（B-ISDN），普遍实现光纤到大楼，光纤到路边。部分实现光纤到用户。电信电缆尽可能地埋。 4、区域环境因素 园区的区位优势十分明显。余姚市姚西北有23公里海岸线，沿线海涂可围垦土地10万余亩，是十分难得的发展空间。随着杭州湾大桥的建设，这里的土地资源优势和交通、区位优势更加明显。政府积极招商引资，目前已有二十多家企业签约，对于提升产业园和小曹娥工业经济集聚水平、优化产业结构具有重要的意义。可利用河道景观资源丰富，易于构建富有特色的滨水生态环境景观。 5、产业集聚状况 根据目前本地经济发展的实际情况及相关规划对本区的定性定位，确定规划期内滨海产业园区的发展战略为：以一、二类工业为主；以吸收外资和本土企业家并重；以大规模、集团企业为主、也欢迎个私中小企业加盟；着重突出以高新技术产业、科研、孵化、中试等为主导的适合产业园区发展的特色产业，形成有特色的智慧型产业集群园区。 6、规划限制 以技术密集型和资源密集型产业为主导的，物流服务等配套协调发展的，具有集聚优势的，智慧创新型、生态产业集中区。具有生产机能、研发机能、居住机能、休闲机能、物流机能、教育机能、生态机能、服务机能于一体的多功能园区。基本形成产城一体化，居工聚集化，扩大和加强现代化产业基地的经济规模和综合实力，基本形成与余姚中心城市相匹配的产业功能布局，具有示范效应的现代城市滨海产业区。 7、自然灾害状况 待估宗地所在区域洪涝灾害、地质灾害等自然灾害发生概率相对较高。 （三）个别因素 1、宗地位置 待估宗地位于余姚经济开发区滨海新城地块，工业用地三等六级地段。 2、待估宗地规划、设定用途为工业用地。 3、宗地形状、面积与地势、地基条件 待估宗地形状规则，面积为233333平方米，地势平坦，地基条件次优，宗地条件次优。 4、宗地开发程度 待估宗地在估价基准日设定的开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、通电、通水、通讯、排水）和宗地红线内场地部分平整（现状）的开发程度。 5、最有效使用分析 估价对象位于余姚经济开发区滨海新城，目前周边地块多以工业企业为主，其企业集聚规模相对较优，附近公路发达（如朗海北路），整体交通条件优。结合地块实际情况及具体位置,待估宗地作为工业用地能达到最有效使用。 6、土地权利状况与使用年限 （1）待估宗地为国有出让土地，目前已抵押。 （2）本次评估设定估价对象的使用年限为47.1年。 7、宗地临路情况 估价对象临交通干道朗海北路，质量次优，车辆进出方便，临路条件次优。
第三部分 土 地 估 价 结 果 及 其 使 用 一、估价依据 （一）、委托方的有关资料 1、委托方提供的资料 (1)（2015）甬余法委评102号《余姚市人民法院司法鉴定委托书》复印件 (2)《土地登记资料查询单》复印件 (3)《宗地图》复印件 (4) 估价人员现场调查收集的其它相关资料 2、估价人员现场勘查取得的资料 (1)估价对象宗地位置图 (2)估价对象的照片 (3)估价对象的因素 (4)现场测量的无证建筑的建筑面积 (5)估价人员现场调查收集的其它相关资料 （二）、有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T 18508—2001 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507—2001 3、《土地利用现状分类》GB/T 21010—2007 （三）、地方政府及有关部门颁布的有关法规、条例、文件、通知 1、《浙江省人民政府关于开征地方教育附加的通则》浙政发[2006]31号 2、《余姚市人民政府关于公布余姚市城镇土地基准地价更新方案的通知》（余政发[2008]88号） 3、《浙江省高级人民法院关于进一步完善委托评估拍卖结论工作的意见》[浙高法（2009）426号]; （四）、全国人大、国务院及有关部门颁布的有关法律、法规及规章 1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号 ，2004年8月28日） 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号 ，2007年8月30日） 3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》 4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号 ，2007年10月28日） 5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月19日） 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 国发〔2004〕28号 7、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》国发〔2006〕31号 8、《国务院关于促进节约集约用地的通知》 国发〔2008〕3号 9、中华人民共和国国务院令第518号《土地调查条例》 10、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号） 11、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号） 12、《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》国土资发〔2004〕222号 13、国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知（国土资发[2007]112号） 14、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》国土资发〔2008〕308号 15、关于执行《最高人民法院关于评估、拍卖、变卖若干问题的规定》[甬中法（鉴）（2010）24号]。
二、土地估价 （一）估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有： 1、客观性、公正性、科学性、独立性原则 从实际出发，认真进行调查研究和实地勘察，按照有关法规政策和技术规程，实事求是分析地价资料的有效性、真实性，客观反映当前地价的实际水平，采用科学的评估方法、标准和程序，保证评估结果的公正与合理。评估机构和评估人员与委托估价方无任何利害关系。 2、估价时点原则 地产市场随时间不断地发生变化，因此在不同的时点上，同一宗土地往往有不同的价格水平。 3、替代原则 当待估标的物与比较标的物之间具有相关性和替代可能时，比较标的物近期在市场上交易，待估标的物若在该市场上出售，将具有类似的市场价位反应（具有同等的竞争力）。因此，地价评估中的替代原则可概括如下：地价水平由具有相同性质即具有替代可能性的土地的价格所决定。地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。地价可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 4、最有效使用原则 由于土地用途的多样性，不同的利用方式为权利人带来的收益量不同，且权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的来确定土地利用方式的依据。所以，地价是以该宗地的最有效使用为前提的。 总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
（二）估价方法 根据《城镇土地估价规程》（试行），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 1、详细分析不能采用此方法的理由： （1）由于待估宗地用途为工业用地，该类用途不宜采用收益还原法评估； （2）由于待估宗地用途为工业用地，不适宜采用剩余法评估。 2、详细分析能够采用此方法的理由： （1）估价对象位于宁波市的基准地价覆盖范围内，且有完整的基准地价修正体系，故可采用基准地价系数修正法评估。 （2）估价对象所在位置近期有出让成交案例,故可采用市场比较法评估。 （3）依据宁波市房屋结构等级评定和重置价格标准表，地上建筑物部分可采用成本法参照文件确定结构采用相应重置价格并对建筑物进行层高、完成率等因素进行修正进行评估。 综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、市场比较法和成本法进行评估。 （三）估价结果 1、宗地地价的确定 根据地价评估技术规则及估价对象的具体情况，在宗地地价的确定上我们以基准地价系数修正法作为该宗地的最终评估价格，如下： 表1 土地估价结果表 单位：元/平方米
（总价结果四舍五入至千位） 2、地上建筑物市场价值的确定 表2 地上建筑物估价结果
3、评估总价 余姚市人民法院委托评估的位于余姚经济开发区滨海新城地块的一宗工业用地，土地面积为233333平方米，至估价基准日(2015年4月14日)土地使用年限47.1年的土地使用权及地上建筑物价格为: 总价：12220.7万元，大写金额：人民币壹亿贰仟贰佰贰拾万柒仟元整（其中土地价值：8120万元，建筑物价值：4100.7万元）。
三、估价结果和估价报告的使用 （一）估价的前提条件和假设条件 1．本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、政策文件及《城镇土地估价规程》等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。 2．本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵。 3．本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设： （1）具有一个公开、比较活跃、发达的土地市场； （2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动； （3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化； （4）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的； （5）估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。 4. 假设估价对象地上未完成建筑物对估价对象的土地价值无影响。 （二） 估价结果和估价报告的使用 1．估价人员依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。 2．本报告估价结果仅用于本次评估目的时才有效。 3．本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。 4．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。 5．本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。 6．本报告的估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。 7．本报告的估价结果四舍五入至千元。 （三）资料来源说明 1．土地权利状况等资料由委托方提供。 2．土地区位条件、地产市场交易资料、土地利用现状等评估相关资料由估价人员实地调查而得，无证建筑建筑面积为评估人员现场测量所得。 3．估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 （四）估价中的特殊处理 1．报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以《土地登记资料查询单》为准。 2．关于土地用途的设定：按土地《土地登记资料查询单》上登记用途，对照《土地利用现状分类》表设定。 3．关于土地使用年期的设定：47.1年。 4．土地开发程度设定：按宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况设定。 （五）需要特殊说明的事项 1．委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。 2．任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。 3．本次评估未考虑已抵押对地价的影响。 4.本估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价报告”提供给委托方，“土地估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。
四、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 （一）通用性 1.用途的专业化 用途越专业化的土地，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。估价对象为工业，变现能力较强。 2.结构质式与房屋质量 无证建筑为钢结构、钢混结构、砖混结构，变现能力较强。 3.价值大小 一般说，价值越大的物业，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力就越弱。 估价对象价值量相对该区域较大，变现能力较弱。 4.房地产的开发程度 一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。 估价对象为地上建筑物未完全建成，变现能力较弱。 5.区位条件 所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。 估价对象所处区位成熟度一般，变现能力一般。 （二）独立使用性 所谓独立使用性，就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。 估价对象作为独立工业用地，独立性良好。 （三）可分割转让性 所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的物业。 估价对象用途为工业，不可分割出售，其分割使用受限，可分割转让性较弱。 （四）变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度 变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖”的情形。这种差异程度主要取决于：存在短期强制处分、购买群体受到心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格通常比评估的市场价值（当然是指合理的市场价值）要低。 （五）变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序 变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，当然还包括其他的一些客观和主观因素。一般说通用性好的比通用性差的房地产变现时间来的短。 费用主要包括拍卖（处置）的佣金及拍卖过程所产生的费用。税金的种类和数额要依据估价时点当地关于房地产转让规定的有关税种及标准求取。清偿顺序为： ①支付处置费用和佣金； ②偿还法定优先受偿款； ③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金； ④余款交委托人（或抵押人）。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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