房地产估价报告

估价项目名称：干××所有的位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢2010号商业房地产市场价值评估

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构： 浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

注册房地产估价师：林冠球、高峰

估价报告出具日期：二〇一五年五月八日

估价报告编号：浙国房估甬字（2015）第0039号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二〇一五年四月三十日对估价对象进行了实地查勘，根据估价目的确定价值时点为二〇一五年四月二十四日。

估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用比较法，对干××所有的位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢2010号商业房地产进行估价，估价目的为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。

估价对象房屋证载建筑面积为75.06平方米，土地使用权面积为17.35平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法的估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二〇一五年四月二十四日）的市场价值为人民币178.7万元，大写为壹佰柒拾捌万柒仟元整，单价为23808元/平方米，大写为每平方米贰万叁仟捌佰零捌元整。

本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

本估价报告的使用期限为自二〇一五年五月八日起一年。

 特此函告。

浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

法定代表人：金序能

二〇一五年五月八日

第一部分  估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

6、根据最高人民法院法释[2004]16号《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》，相关当事人若对价格有异议，在收到评估报告后10日内向委托方书面提出异议。

7、注册房地产估价师于二〇一五年四月三十日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

8、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。

注册房地产估价师姓名（签章）              注册证书编号

第二部分  估价假设和限制条件

一、估价假设

1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法性、真实性、准确性和完整性为前提。

3、估价对象在合法前提下，按其规划用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来以此用途持续使用为前提。

4、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。

二、限制条件

1、本报告仅作为司法裁决提供价值参考依据，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。

2、估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任。

3、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。

4、本报告使用期限自估价报告出具之日起一年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差一年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。

本报告由浙江国信房地产土地估价咨询有限公司负责解释。

第三部分  房地产估价结果报告

一、估价委托人

估价委托人：余姚市人民法院

二、房地产估价机构

估价机构名称：浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

住    所：宁波市下城区延安路515-521号第七层722-724室

公司负责人：金序能

估价资质等级：国家一级

估价资质证书编号：建房估证字[2013]043号

联系人：邹亦锋

联系电话：0574-27676016

三、估价目的

为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

1、估价对象界定

本次估价对象为干××所有的位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢2010号商业房地产，房屋证载建筑面积为75.06平方米，土地使用权面积为17.35平方米。

 2、区位状况

估价对象位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢2010号，329国道与朝阳路交叉口附近。估价对象距离朗霞街道办公楼约300米，周围基础设施完善，附近有西干村、单家村，该区域住宅小区较少，附近有意达皮草广场，人流量一般，商业氛围一般，有裘皮城大酒店、宁波银行、朗霞街道卫生院、朗霞中学等设施，公共配套齐全，自然环境及景观一般 ，所在区域周围路况良好，附近有余姚512路、余姚530路公交线路通过，公共交通便捷度一般。

3、权益状况

估价对象权益状况详见下表：

4、土地实物状况

宗地坐落于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢2010号，土地使用权面积为17.35平方米，估价对象所处宗地四至：东临长青控股集团，南临永和东路，西至朝阳路，北至329国道。所在宗地平面形状为规则多边形，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件，利用状况较好。

5、建筑物实物状况

估价对象所在房屋为钢混结构，总层数共5层，南北朝向，建于2007年，设备总体维护良好，外墙为花岗岩。估价对象所在层数为第2层，总建筑面积为75.06平方米，朝西，一间店面，开间约8米，深度约5.33米，层高约3.6米，地面为抛光砖，墙面为墙纸，门为卷帘门，扣板吊顶，一般照明用电，布局一般，通风采光情况良好，查勘时作服装店经营。

估价对象规划及现状用途均为商业用途，查勘时为出租，利用状况一般。

五、价值时点

估价人员于二〇一五年四月三十日对估价对象进行了实地查勘，根据估价目的确定价值时点为二〇一五年四月二十四日。

六、价值类型

估价结果中的市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价依据

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）

3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2004年修正）

4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

5、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

6、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2004]16号、法释[2009]16号）

7、《司法鉴定程序通则》(司法部令第107号)

8、估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋查阅证明》、《土地登记资料查询单》及其它相关的复印件资料

9、鉴定委托书

10、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据

八、估价原则

本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。

独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后，根据估价对象房地产的特点，并且考虑到近期该区域内类似房地产的转让成交实例较多的实际状况，选取比较法作为本次估价的基本方法。

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

根据估价人员综合评估，确定估价对象房地产在价值时点（二〇一五年四月二十四日）的市场价值为人民币178.7万元，大写为壹佰柒拾捌万柒仟元整，单价为23808元/平方米，大写为每平方米贰万叁仟捌佰零捌元整。

十一、注册房地产估价师

注册房地产估价师姓名（签章）              注册证书编号

十二、估价作业期

二〇一五年四月三十日至二〇一五年五月八日

十三、估价报告使用期限