房地产估价报告

估价项目名称：位于余姚市小曹娥镇朗海村的工业房地产价值评估

委托人：余姚市人民法院

估价机构：宁波中冠房地产估价有限公司

估价作业日期：2015年4月24日至2015年5月15日

估价人员：  王世芬（注册房地产估价师）

            方纪伟（注册房地产估价师）

评估报告编号：甬冠估字（2015）第0609号

致 委 托 人 函

余姚市人民法院：

受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对委托人提供的位于余姚市小曹娥镇朗海村工业房地产进行了价值评估。估价对象东临朗海南路，南临加油站，西、北临相邻房屋。

据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载：估价对象房屋所有权人为余姚市××压铸厂，房屋坐落于余姚市小曹娥镇朗海村，共有四幢有产权证建筑物，房屋总建筑面积为549.06平方米，房屋设计用途为工业；估价对象土地使用权人为余姚市××压铸厂，使用权面积共计1014.97平方米，土地使用权类型为出让，用途为工业。估价对象各产权状况详见如下：

经估价人员现场查勘，估价对象与相邻宗地处于同一厂区，共用东侧厂区大门进出，现门牌号为朗海南路48号，目前无法另辟独立进出口，独立性较差。估价对象宗地形状大致规则，地势平坦，地质条件好，土地利用强度高，基础设施较好。估价对象宗地上共建有产权证建筑物四幢，经估价人员现场暂测，另有无证建筑物面积约153.6平方米，简易棚的建筑面积304.9平方米（最终结果以相关测绘部门确认为准），详见附件三中的地面建筑物平面位置示意图。

本次估价结果不考虑估价对象的抵押设定权的权益状况限制，但包含估价对象土地部分（含基础设施、围墙、道路等地面附属设施）、地面有证建筑物及无证建筑物的房地产价值。

本次估价的估价目的是为该房地产进行司法处置提供价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价规范，按照估价程序，根据国家、地方有关法律、法规和政策，采用科学合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过科学估算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定位于余姚市小曹娥镇朗海村的工业房地产在价值时点2015年4月24日的市场价值为人民币135.7万元，大写人民币壹佰叁拾伍万柒仟元整。

详见如下表：

特此函告贵院

宁波中冠房地产估价有限公司

法定代表人：王世芬

                                    二〇一五年五月十五日

估价师声明

我们郑重声明：

    1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

    2、本估价报告中的分析意见和结论是我们公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

    3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

    4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》和（GB/T 50899－2013）《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

    5、我们已于2015年5月7日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

    6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

    7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本估价评估结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

注册房地产估价师：  

估价的假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

一、估价假设条件

1、合法性前提。合法性是指估价对象必须具有合法产权、能够合法使用、合法处分。

2、委托人提供的资料真实可靠，委估房地产权益没有争议，不考虑委估房地产评估范围以外的法律问题。

3、估价对象的市场价值估价结果依据如下假设:

(1)具有一个公开、平等、自愿的房地产交易市场；

(2)委估标的物能够在公开市场上自由交易，不受特殊的交易方式而可能追加或扣减等对房地产正常价格的影响；

(3)为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，国家政策、宏观经济环境及市场状况、估价对象物理状态等微观经济环境等均近似保持相对静止不变；

(4)在价值时点，估价对象可以自由的流通，不受租赁、担保、抵押、典当等他项权利的限制。

(5)委托人提供的关于房地产权属、用途、国有土地使用权性质、面积数据等一切情况都是完整、真实的，且委托人提供的有关资料都是合法、有效的。

4、估价对象在价值时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致；

5、对物业进行司法拍卖或变卖处置价值的评估即快速变现价值，依据了如下假设：

    (1)被强制销售；

    (2)没有一段合理的谈判周期，不能周到考虑评估对象性质和市场情形；

    (3)在这个周期内，市场状态、价值水平是静止不变的；

(4)不考虑特殊性质买家的附加叫价；

(5)处置时额外增加的费用；

(6)估价对象不受其他可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支及他项权利约束。

二、估价限制条件

    1、本报告之评估价值为2015年4月24日之委托房地产司法处置的参考价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应的调整。如使用本估价结果的时间与本估价报告的价值时点相差12个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

    2、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

3、在本估价报告中，考虑了短期快速变现、强制处分等因素对房地产价格的影响，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结论的影响。

4、本报告估价结果包含与房地产不可分割的,必须满足其使用功能的水、电以及配套的相关辅助设施在内的附属物价值。

5、估价对象无证建筑物的建筑面积根据估价人员现场查勘暂测所得，最终结果均以相关测绘部门确认为准。

6、估价对象有两块宗地，分别登载在“小曹娥镇国用（1998）字第022号”、“ 余国用（2009）第07779号”《国有土地使用证》上，但据估价人员现场查勘估价对象的两块宗地界址不明确，无法独立分割，所以本次估价为两块宗地整体性评估。

7、本报告中计算以人民币为本位币。

    8、本估价结果仅为房地产司法拍卖或变卖提供价值参考，不得用于其它用途。  

     9、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

10、未经本估价单位同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价报告   

一、委托人

名    称：余姚市人民法院

 地    址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、估价机构

估价机构名称：宁波中冠房地产估价有限公司

地址：宁波市江东区彩虹南路16号（10-2）

法人代表：王世芬          资质等级：贰级

资质证书编号: 浙建房估证字[2001]015号

联系电话：0574-87620828

三、估价对象

根据（2015）甬余法委评123号的司法评估委托书，本次评估范围为余姚市××压铸厂所有的位于余姚市小曹娥镇朗海村，证载土地使用权面积为1014.97平方米的工业土地（含基础设施、围墙、道路等部分地面附属设施）、总建筑面积为549.06平方米的地上有证建筑物、建筑面积为153.6平方米的无证建筑物及面积约304.9平方米的简易棚的工业房地产。

1、估价对象区域概况：

余姚位于东经 120 至 121 度 , 北纬 29 度至 30 度。地处长江三角洲南翼 , 东与宁波市江北区、鄞州区相邻 ,南临四明山 , 与奉化、嵊州接壤 , 西连上虞市 , 北连慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。1985年7月16日余姚撤县设市,隶属宁波市。现辖阳明、凤山、梨洲、兰江、低塘、朗霞六个街道,黄家埠、临山、泗门、小曹娥、牟山、马渚、丈亭、三七市、河姆渡、陆埠、大隐、梁弄、大岚、四明山十四个镇和鹿亭乡。2014年末户籍人口83.67万人。

余姚全境属亚热带海洋性季风区，阳光充沛，温暖湿润，四季分明，雨热同步。年平均气温16.2°C,日照2061小时，无霜期227天，降水量1361毫米，自然条件优越。余姚距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和 40 分钟车程 , 至杭州萧山国际机场只有 1 小时车程 , 经沪杭甬高速公路去上海也只需 2 个半小时,经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段，水陆交通便捷。

2014年，全市实现地区生产总值807.68亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%；公共财政预算收入64.81亿元，比上年增长8.7%，公共财政预算支出80.47亿元，增长7.9%；固定资产投资515.62亿元，比上年增长17.2%；2014年全市居民消费价格比上年上涨1.9%；全体居民人均可支配收入36304元，同比增长9.8%，其中，城镇常住居民人均可支配收入41921元，农村常住居民人均可支配收入24312元，分别比上年增长9.2%和10.5%。

估价对象位于余姚市小曹娥镇朗海村，四至为：东临朗海南路，南临加油站，西、北临相邻房屋。估价对象厂区内基础设施齐全，周边工业企业较少，集聚效应一般，工业氛围一般。附近有三江购物、宁波银行、农村合作银行、小曹娥镇初级中学、小曹娥镇中心市场等配套设施，生活服务配套设施较齐全；估价对象临近余姚大道、高夹线，交通便捷。

2、估价对象权益状况

据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载：估价对象房屋所有权人为余姚市××压铸厂，房屋坐落于余姚市小曹娥镇朗海村，共有四幢有产权证建筑物，房屋总建筑面积为549.06平方米，房屋设计用途为工业；估价对象土地使用权人为余姚市××压铸厂，使用权面积共计1014.97平方米，土地使用权类型为出让，用途为工业。估价对象各产权状况详见如下：

3、估价对象实物状况

经估价人员现场查勘，估价对象与相邻宗地处于同一厂区，共用东侧厂区大门进出，现门牌号为朗海南路48号，目前无法另辟独立进出口，独立性较差。估价对象宗地形状大致规则，地势平坦，地质条件好，土地利用强度高，基础设施较好。估价对象宗地上共建有产权证建筑物四幢，南侧一层砖木结构（幢号为1幢），建筑面积为237.88平方的房屋，东边进深12米且建筑面积为91.2平方米的砖木房已被拆除，并扩建成二层的建筑面积为244.8平方米的混合结构房屋，根据产权证的合法性，一层91.2平方米为原址建造，计入产权面积，另一层扩建部分及整个二层房屋，建筑面积共153.6平方米为无证建筑物。目前均处于空置状态。（各房屋简介如下：）

注：幢号详见附件中“估价对象建筑物平面位置示意图”

本次估价结果不考虑估价对象的抵押设定权的权益状况限制，但包含估价对象土地部分（含基础设施、围墙、道路等地面附属设施）、地面有证建筑物及无证建筑物的房地产价值。

四、估价目的：为房地产进行司法处置提供价值参考依据。

五、价值时点：依据“（2015）甬余法委评123号”《余姚市人民法院司法鉴定委托书》，价值时点为2015年4月24日。

六、价值定义：本次估价采用公开市场价值及考虑短期强制处分等因素的快速变现价值。

七、估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《房地产估价规范》（GB/T 50291－1999）；

4、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）；

5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

6、余政发〔2008〕88号《余姚市人民政府关于公布余姚市城镇土地基准地价更新方案的通知》；

7、文件“余发改价（2010）27号”中的《余姚市房屋结构等级评定及重置价格标准表》；

8、委托人提供的“（2015）甬余法委评123号”《余姚市人民法院司

法鉴定委托书》，“余房权证小曹娥字第A9806367号、余房权证小曹娥镇字第A0809034号”《房屋所有权证》及“小曹娥镇国用（1998）字第022号、余国用（2009）第07779号”《国有土地使用证》的复印件；

9、评估方掌握的同类物业现行市场行情。

八、估价原则

1、根据房地产估价规范，在本估价报告中的有关假设前提条件下，本估价报告遵循了房地产估价的合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行估价。

2、遵循价值时点原则，即本估价结果是估价对象在价值时点的客观合理的价格。

3、为了保证本估价报告能够通过运用市场资料进行和完成，确保本估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，本估价报告遵循了房地产估价的替代原则；

    4、坚持估价人员深入现场查勘、调查，保证估价结果客观、合理、公平的原则。

    5、遵循最高最佳使用原则，即该房地产是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

九、估价方法

    估价人员通过对余姚市类似评估对象的物业现状进行调查了解，并通过实地勘查和调研，分析项目的特点和实际状况，研究委托人提供的及估价人员所掌握的资料。考虑到估价对象为工业房地产，此类房地产地上建筑物情况差别较大，很难找到类似的交易实例。工业房地产的容积率，地上建筑物的状况千差万别，影响收益的不确定因素较多，而成本法求得的房地产价值比较客观、直接，使人一目了然，故本估价报告采用成本法进行估价，其中土地部分采用基准地价修正法和比较法，建筑物采用重置成本法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。

十、估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学、合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定位于余姚市小曹娥镇朗海村的工业房地产，于价值时点2015年4月24日的市场价值为人民币135.7万元，大写人民币壹佰叁拾伍万柒仟元整。

十一、估价人员

王世芬（注册房地产估价师）

方纪伟（注册房地产估价师）

十二、估价作业日期

2015年4月24日至2015年5月15日。

十三、估价报告应用的有效期

估价报告应用的有效期自2015年5月15日至2016年5月14日，随着时间的推移和市场价格的波动，估价结果应作相应调整。

十四、估价对象特殊事项说明：

1、估价对象有两块宗地，分别登载在“小曹娥镇国用（1998）字第022号”、“ 余国用（2009）第07779号”《国有土地使用证》上，但据估价人员现场查勘估价对象的两块宗地界址不明确，无法独立分割，所以本次估价为两块宗地整体性评估。

2、估价对象南侧一层砖木结构（幢号为1幢），建筑面积为237.88平方的房屋，东边进深12米且建筑面积为91.2平方米的砖木房已被拆除，并扩建成二层的建筑面积为244.8平方米的混合结构房屋，根据产权证的合法性，一层91.2平方米为原址建造，计入产权面积，另一层扩建部分及整个二层共计建筑面积153.6平方米为无证建筑物。

3、估价对象没有独立出口，未设立门卫，东侧的出人口，进出需通过相邻厂房的公共通道。

4、估价对象1幢西侧的相邻房屋不在本次评估范围内。

以上关于估价对象的特殊事项说明尤请报告使用人注意。