房地产估价报告

    估价项目名称：郑××位于余姚市城区杜义弄126号商业房地产司法评估项目

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：宁波信德房地产评估有限公司

注册房地产估价师：胡平宇    陆文杰

估价报告出具日期：2015年07月13日

估价报告编号：甬信评字215070185号

致估价委托方函

甬信评字215070185号

余姚市人民法院:

受贵院委托，宁波信德房地产评估有限公司（以下简称本公司）对贵院    （2015）甬余法委评198号《司法评估委托书》委托办理的申请执行人××农村合作银行与被执行人沈华、郑××执行纠纷一案中所涉及的被执行人郑××所有位于余姚市城区杜义弄126号，建筑面积为33.47平方米，分摊土地使用权面积为11.16平方米，属划拨商业用地的商业房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产公开市场价值，价值时点为2015年06月29日。

遵照国家有关房地产评估的规范，本公司评估人员在2015年06月16日至2015年07月13日按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地勘察，市场调查。本着客观、独立、公正、科学的原则，采用比较法和收益法，对估价对象房地产进行了评估。经过评估人员科学周密、细致的测算，并结合估价经验，根据估价目的，遵循估价原则，确定估价对象的公开市场价值为人民币62.07万元，大写金额为人民币陆拾贰万零柒佰元整（RMB 620,700.00元）。报告使用期限2015年07月13日至2016年07月12日。

特函告贵方。

此致！

宁波信德房地产评估有限公司

                                法人代表：陆文杰

                 二Ｏ一五年七月十三日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

（4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（5）胡平宇、陆文杰已对本估价报告中的估价对象于2015年06月29日进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

（7）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

（8）本估价报告由宁波信德房地产评估有限公司负责解释。

（9）委托方仅提供权证资料复印件，又未陈述仅提供权证资料复印件的理由，估价人员无法履行原件核对程序。

（10）委托方对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托方提供情况和资料的虚假而造成结果的偏失由委托方承担全部法律责任。

（11）参加本次估价的注册房地产估价师人员

估价的假设和限制条件

（一）估价假设条件：

1、本报告之估价结果为估价对象的公开市场价值标准。

公开市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

2、本次估价对象属于郑××所有的合法资产，权证资料齐全；

3、在本次评估作业期间估价对象存在他项权利的限制，但在本次评估中不考虑他项权利扣减产生的权利价值的减少； 

4、本报告以估价对象在价值时点及期后估价报告应用的有效期内，均处于合理、合法的可正常持续使用的状态，并达到委托方所提供的使用功能为假设前提；

5、估价对象在价值时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致；

6、本估价报告中所采用计算的面积是依据委托方所提供的资料中所显示的数据，其真实性准确性由委托方负责；

7、估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量、建筑物地基及土壤基层地质环境条件等进行检测，本估价结果以估价对象建筑工程无结构性损害等质量缺陷，内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量符合国家有关规范标准、建筑物地基及土壤基层地质环境条件对估价对象无不良影响，能维持估价对象正常使用为前提。

8、任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

9、估价结果包含固定装修等价值。

（二）估价限制条件：

1、本估价结果及其相关的估价技术过程有效期一年，即本报告出具日起一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

2、本估价评估结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

3、本报告之结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。

4、本次估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。

5、本估价报告以委托方提供的有关资料的真实性为前提，如果资料失实或有所隐匿导致估价结果失实，本公司不承担任何责任。

6、未经本公司书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本估价报告对任何第三者不承担责任。

7、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

8、本估价报告仅为确定房地产司法评估价格提供参考依据，不作其他用途。 

房地产估价结果报告

（一）估价委托人

名称：余姚市人民法院

地址: 余姚市谭家岭西路140号 

（二）估价机构

名称：宁波信德房地产评估有限公司

法人代表: 陆文杰

地址：宁波市江东区中兴路737号天润商座1幢1号408室

证书编号：浙建房估证字[2002]073号

资质等级：贰级

（三）估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产公开市场价值。

 （四）估价对象

1、估价对象所在区域概况

余姚市，隶属于宁波市，位于浙东宁绍平原，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州市接壤，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界，距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和40分钟车程，至杭州萧山国际机场只有1小时车程，经沪杭甬高速公路去上海也只需2个半小时，经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时，余姚已纳入上海“二小时交通圈”，总面积1526.86平方公里。全市共辖14 个镇、1个乡、6个街道，即为黄家埠镇、小曹娥镇 、泗门镇 、马渚镇、牟山镇、丈亭镇、三七市镇 、河姆渡镇、梁弄镇 、陆埠镇、大隐镇、大岚镇 、四明山镇、临山镇、鹿亭乡、凤山街道、阳明街道 、梨洲街道 、兰江街道、朗霞街道、低塘街道，人口83.11万。

2014年，全市实现地区生产总值807.68亿元，增长8.5%，增幅居宁波各县市区并列第二；规模以上工业企业实现主营业务收入1266.96亿元，增长7.0%，实现利税95.68亿元，增长15.1%，其中利润59.78亿元，增长15.4%；进出口总额91.73亿美元，增长10.2%,增幅居宁波各县市区第二,其中出口70.84亿美元，增长9.0%;全体居民人均可支配收入36304元，增长9.8%，城镇居民人均可支配收入41921元，增长9.2%，农村居民人均可支配收入24312元，增长10.5%。

2、估价对象范围及基本状况

估价对象位于余姚市城区杜义弄126号，建筑面积33.47平方米，分摊土地使用权面积11.16平方米，为沿杜义弄商业用房。

估价对象位于余姚市城区，所在建筑物东面邻近魏星路；南面靠住宅小区，距学弄约140米；西面靠近余姚市实验小学，距南雷路约300米；北面临杜义弄，距南滨江路约130米。周边基础配套设施齐全，公共服务设施完善，有余姚市实验小学学弄校区、余姚市第二人民医院保庆路院区、余姚市妇幼保健所等。靠近交通次干道南滨江路、魏星路，附近有公交念慈桥站，有102路公交路线经过，杜义弄自西向东单行，交通便捷程度一般。杜义弄沿路有若干停车位，但周边住宅小区、沿街商铺、学校、医院集中，停车位较紧张。所在区域为老城区，道路较窄，自然环境一般，靠近学校，人文环境尚可。区域内开发建设基本完成，未来发展稳定。

根据“余房权证城区字第A1308924号”《房屋所有权证》记载：房屋所有权人郑××，单独所有，房屋坐落余姚市城区杜义弄126号，登记时间2013年5月2日，总层数3层，建筑面积33.47平方米，设计用途为商业。

根据“余国用（2013）第06814号”《国有土地使用证》记载：土地使用权人郑××，座落余姚市城区杜义弄126号，地号001-004-00070，图号125-566-13，地类（用途）为商业用地，使用权类型划拨，使用权面积11.16平方米，其中分摊面积11.16平方米。

根据现场勘察、询问，估价对象为余姚市城区杜义弄126号沿街商铺，所在建筑物混合结构，建成年份为1992年，房屋总层数3层，估价对象位于第1层。该商业用房平面结构规则，层高约3.6米，面宽3.3米，进深约8.5米，现场分割成前后两半间，前半间进深约4.3米，后半间进深约4.2米，通风、采光一般，房屋维护情况一般，完损程度为完好。建筑物外墙面马赛克；正门卷帘门、玻璃门，后门拉闸门、铝合金玻璃门；室内装修维护较差，地面水磨石，前半间铺有复合地板；墙面乳胶漆，前半间墙纸；顶乳胶漆。目前该房屋处于空置状态。土地地块基本呈矩形，地势平坦，土壤地基承载较好，已经通水（给水、排水）、通电、通路、通讯，土地平整，土地为划拨用地，需补交土地出让金。现场勘查结果与产权证记载内容相符。

（五）价值时点

估价人员于2015年06月29日完成了对估价对象的现场实地查勘，因此确定价值时点为2015年06月29日(实地查勘之日)。

（六）价值类型

本次估价采用公开市场价值标准。

公开市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

（七）估价依据

      1、  委托方提供的依据：

（1）委托方提供的《房屋所有权证》资料；

（2）委托方提供的《国有土地使用证》资料；

（3）委托方提供的《司法评估委托书》资料；

2、估价行业规范等依据：

（1）国家标准GB/T50291-1999《房地产估价技术规范》；

  （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产交易管理办法》、《城市房地产产权产籍管理办法》；

 （3）国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》。

 3、估价机构调查取得的依据：

（1）评估人员现场查勘取得的资料；

（2）所在区域现行房地产市场价格等资料。

（八）估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则。

1、遵循独立、客观、公正原则：

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、遵循合法原则：

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、遵循价值时点原则：

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、遵循替代原则：

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、遵循最高最佳利用原则：

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

（九）估价方法

根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法（剩余法）、成本法、基准地价修正系数法等。估价方法的选择应按照房地产评估的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估测算。根据委托方提供，本次估价对象为商业用途，经过研究确定采用比较法和收益法进行估价较为合适，同时考虑市场价值因素，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。

比较法是指将估价对象与在价值时点近期交易的类似房地产进行比较和适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

计算公式为：房地产价值=可比实例已知价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域状况修正系数×权益状况修正系数×实物状况修正系数×建筑面积。

收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

测算同类物业的客观正常收益，确定合理资本化率，根据收益年限计算出价格，确定价值。基本公式：

V—评估值； Ai—第i年净收益； Y—折现率； n—收益年限

（十）估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，采用比较法和收益法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，确定估价对象在价值时点2015年06月29日时的公开市场价值为人民币62.07万元，大写金额为人民币陆拾贰万零柒佰元整（RMB 620,700.00元）。

（十一）估价人员

胡平宇         注册房地产估价师           3320020060

 陆文杰         注册房地产估价师           3320060096

（十二）估价作业期

2015年06月16日至2015年07月13日 

宁波信德房地产评估有限公司

                 二Ｏ一五年七月十三日