房地产估价报告

估价项目名称：上海市沪闵路6269号202室的住宅房地产市场价值评估

估价委托人：  余姚市人民法院

估价机构名称：杭州永正房地产土地评估有限公司

估  价 人 员：郝**    中国注册房地产估价师

汪**    中国注册房地产估价师

估价报告出具日期：二Ο一五年七月八日

估价报告编号：杭永仑估（2015）法鉴字第044号

               第一部分  致估价委托人函

余姚市人民法院：

本公司受贵院委托，为委托方提供房地产市场价值参考，对陈**所有位于上海市沪闵路6269号202室（含固定装修、空调）的住宅房地产的进行市场价值评估。估价对象房地产合法建筑面积为134.41平方米，设计用途为住宅，土地使用权共用面积5088平方米，土地用途为住宅用地。经过估价人员实地查勘和市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用了比较法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点二Ο一五年七月一日的市场价值共计人民币276万元，大写为贰佰柒拾陆万元整。

详见表一、“估价结果明细表”。

                              杭州永正房地产土地评估有限公司

                                    法定代表人：赵**

                                    二Ο一五年七月八日

表一、估价结果明细表

第二部分   估价师声明

我们郑重声明：

1、          我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、          在估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。

3、          我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。

4、          我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、          估价人员已于2015年07月01日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价人员不承担对估价对象建筑质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难以接触到的部分进行查看的责任。

6、          估价报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响最终评估意见的准确性。

7、          没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

8、          本估价报告由本公司负责解释。

9、          参与本次估价的工作人员：

中国注册房地产估价师: 

    姓名            注册证号             签字

郝**          231998****           

汪**          332007****

          第三部分  估价假设和限制条件

一、估价的假设条件

1、本估价报告中涉及估价对象的房地产权利状况，系采用了委托方提供的《上海市房地产权证》复印件等相关资料，其真实合法权利状况和面积应以房地产权属管理部门档案记载为准。

2、本估价报告中涉及估价对象其现状用途使用能够在未来合法使用年限内得以持续。

3、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、本估价报告中的估价意见基于估价对象完整的物质实体状况和权益状况。

5、本估价报告中的估价意见是以估价对象权益未受限制为前提，提请报告使用人注意。

6、在价值时点二Ο一五年七月一日，上海市沪闵路6269号202室，为可正常使用状

7、本次估价结果是估价人员设定估价对象可正常交易前提下取得的公开市场价值，提请估价报告使用人注意。

8、本报告中的房地产市场价值是在公开市场前提下求取的房地产市场价值，未考虑快速变现等处置方式带来的影响。

9、本次估价未考虑查封、他项权利、租赁合同等因素对房地产价格的影响。

10、估价结果未考虑法院拍卖时产生的拍卖费、评估费、诉讼费等相关费用。

二、估价的限制条件

1、本估价报告必须在估价报告使用期限内使用。否则，本估价结果无效。

2、本估价报告为委托方提供房地产市场价值参考，仅作司法鉴定依据，不得作其它用途使用，否则，估价结果将失效。

3、未经本公司同意，本估价报告不得向估价委托方和按规定报送的有关部门外的单位和个人提供，亦不得将全部或部分内容见诸于任何公开媒体。

4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

第四部分  估价结果报告

一、估价委托人

估价委托人：余姚市人民法院

地      址：余姚市谭家岭西路140号

联 系 电话：0574-62770086

二、估价机构

估价机构名称：杭州永正房地产土地评估有限公司

法定代表人：赵**

住       所：杭州市上城区平海路37号  邮编：310006

资 格 等 级：国家壹级

证 书 编 号：浙建房估证字[2015]007号

联   系  人：郝**

联 系 电 话：0574-86960061

三、估价目的

为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值和司法处置价值。

四、估价对象

1、              估价对象的界定

估价对象位于上海市沪闵路6269号202室，房屋合法建筑面积134.41平方米，土地使用权共用面积5088平方米，本次估价的价值类型为房地产的市场价格，估价范围包括房地产、固定装修、空调的市场价格。

估价对象四至：东至碧泉路、南邻广贤路，西至沪闵公路，北临水清南路。

2、 估价对象权益状况

（1）房地产权属状况

根据估价委托人提供的沪房地闵字（2003）第017252号《上海市房地产权证》，权利人：陈**，房地坐落：沪闵路6269号202室；土地状况：权属性质为国有，用途为住宅，地号为闵行区莘庄镇316街坊1丘（6269-202），使用共用面积：5088平方米；房屋状况：所有权性质为私有，建筑面积为134.41平方米，室号或部位为202，类型为新工房1，结构为钢混，层数为25层，竣工日期为1996年。

（2）他项权利状况

根据估价委托人提供的沪房地闵字（2003）第017252号《上海市房地产权证》，其他权利人：**银行**支行，部位：202，权利种类：已购商品房抵押，其他权利证明号：闵2003008970，建筑面积：134.41平方米，贷款数额：410000元，债权履行期限：2002年12月01日至2022年12月01日，注销日期：2011年12月14日。

估价对象的房地产其他权利状况已注销。

3、 估价对象实物状况

（1） 土地实物状况

根据实地查勘情况，估价对象所处宗地地势平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件较小，利用状况较好，宗地红线内外开发程度为“五通一平”，即具备了红线内外道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件和红线内宗地场地平整。沪闵路6269号202室的土地利用现状为住宅。

（2）建筑物实物状况

根据现场查勘情况，估价对象位于沪闵路6269号202室（实际查勘为碧泉路35弄银宵大厦B楼），估价对象楼幢总层数为25层，钢混结构，估价对象采光良好、通风条件一般，景观较好。估价对象外墙为墙砖，铝合金窗，维修保养情况一般，公共部分，大厅为花岗石地面，墙面涂料，下部为墙砖，天棚为涂料，大门为铝合金门，配有电梯两部，消防楼梯一部，楼梯踏步为砼地面，墙面及天棚为涂料，并配有木扶手，估价对象所在楼层公共过道，地砖地面，墙面及天棚为涂料，入室门为防盗门，估价对象室内装修情况为：

估价对象为三室二厅一厨一卫布局

过道：地毯地面，墙纸墙面，天棚为涂料，配有橱柜一套。

卫生间：地砖地面，墙砖墙面，天棚为塑扣吊顶，配有坐便器、洗漱台盆、淋浴房等卫生洁具设施。

客厅及餐厅：客厅与餐厅相连，地毯地面，墙纸墙面，天棚为涂料，配有美的牌立式空调一台。

房间1：实木地板地面，墙纸墙面，天棚为涂料，配有橱柜一套及美的牌挂式空调一台。

房间2：实木地板地面，墙纸墙面，天棚为涂料，配有橱柜一套及美的牌挂式空调一台。

房间3：实木地板地面，墙纸墙面，天棚为涂料，配有橱柜一套及美的牌挂式空调一台。

厨房：地砖地面，墙砖墙面，天棚为塑扣吊顶，大理石灶橱一套，配有Rinnai吸油烟机、燃气灶、热水器等。

（详见估价对象实景照片）

4、 估价对象区位概况

位置状况：估价对象位于碧泉路与水清南路交叉口西南角，距离闵行区人民政府约690M，距离莘庄镇人民政府约2.3KM。

估价对象四至为：东至碧泉路、南邻广贤路，西至沪闵公路，北临水清南路。

交通状况：区域内交通条件较好，公交网密集，距离上海市火车站约20.5KM，距离上海市虹桥火车站约12.1KM，距离上海市南站约8.0KM，距离上海市长途汽车客运总站约21.0KM，距离上海浦东国际机场约48.0KM，紧邻地铁莘庄站，附近有759、173、189、708、763、150、153、700、712等多路公交经过。

环境状况：周边自然景观较好，附近有闵行区中心绿地、莘城中央公园、莘庄公园等，估价对象景观较好，紧邻闵行区中心绿地。

配套设施状况：市政配套设施完善，生活设施齐全，周边有从从家园、新珠苑、开城新村、紫欣公寓、水清一村等住宅小区；周边有红联超市、乐购超市、联发超市 、快客便利店、全家便利店、龙子梦购物中心、东苑.丽宝广场等购物商场和超市；周边有上海莘光学校、水清路幼儿园、机关幼儿园、上海开发大学、上海第二体育运动学校、闵行区卫生学校等教育设施；周边有上海银都中医门诊部、瑞金医院集团闵行医院、上海教工医学院教学医院、闵行中心医院肺结核门诊、现代齿科、心禾口腔等医疗设施；周边有交通银行、农业银行、建设银行、工商银行、平安银行、中国银行、广东发展银行等金融服务机构。

五、价值时点

二Ο一五年七月一日（实地查勘之日）。

六、价值类型

本项估价确定的价值为估价对象的房地产公开市场价值：

公开市场价值即在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

司法处置价值是指根据房地产市场价值综合考虑快速变现等处置方式带来影响的价值。

七、估价依据   

1、          《中华人民共和国物权法》。

2、          《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3、          《中华人民共和国土地管理法》。

4、          国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

5、          国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》。

6、          《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）。

7、          《浙江省高级人民法院关于进一步完善委托评估拍卖结论工作的意见》[浙高法（2009）426号]。

8、          《浙江省人民法院实施<人民法院对外委托司法鉴定管理规定>细则》。

9、          关于执行《最高人民法院关于评估、拍卖、变卖若干问题的规定》[甬中法（鉴）（2010）24号]。

10、      《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

11、      估价对象的《上海房地产权证》复印件等相关资料。

12、      余姚市人民法院（2015）甬余法委评189号《司法评估委托书》。

13、      本公司《房地产估价规范与技术参数》以及估价人员掌握和搜集的有关资料。

八、估价原则

本项估价遵循独立、客观、公正、合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。

独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则；

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则；

价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的的确定的某一特定时间的价值或价格的原则；

替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

九、估价方法

根据估价目的以及估价对象现状，采用比较法进行估价测算。比较法，指选取一定数量（通常3个以上）的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法，其计算公式为：

房地产比较价格 = 可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（包括区位状况、权益状况、实物状况）。

然后根据以上方法估算得出估价对象的房地产比较价格乘以房产建筑面积后确定估价对象的房地产客观合理的价值。

房地产司法处置价值

房地产司法处置价值是根据房地产市场价值综合考虑快速变现等处置方式带来影响的价值，用公式表示为：

司法处置价值 = 房地产市场价值×综合处置影响系数。

十、估价结果

经我公司估价人员对估价对象的综合评估，最终得出如下结果：位于上海市沪闵路6269号202室（含固定装修、空调）的住宅房地产在价值时点二Ο一五年七月一日的市场价值共计人民币276万元，大写为贰佰柒拾陆万元整。

十一、估价人员

中国注册房地产估价师: 

郝**     231998****

汪**     332007****

十二、估价实地查勘期

二Ο一五年七月一日

十三、估价作业期

二0一五年七月一日至二0一五年七月八日。

十四、估价报告使用期限

本估价报告的使用期限为壹年（自二Ο一五年七月八日至二Ο一六年七月七日）。