对拆迁安置用房的执行处置探讨

                                 韩韬

近年来，拆迁安置用房出现在了法院被处置财产中，法院能否对被执行人拆迁安置用房直接采取执行措施，理论界有不同看法，同时其所具有的一些特殊性，也给法院执行处置带来了新的难题。

一、拆迁安置房屋的特殊性

(一)拆迁户取得拆迁安置用房时间久

拆迁户与拆迁办公室签订《住宅用房收购调产安置协议》后，根据协议，拆迁户现有住房将被拆迁办公室收购，也就是拆迁户丧失原房屋所有权，该房屋的所有权将归拆迁办公室所有，而拆迁办公室将依据本地区的《征收拆迁条例》对拆迁户进行安置，例如《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第四款第26条的规定：住宅用房的拆迁补偿安置，可以实行调产安置，也可以实行货币安置，对符合市和县（市）、区人民政府规定条件的被拆迁人，还可以实行迁建安置。被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。

调产安置是指由拆迁人提供住宅用房作为产权调换，安置被拆迁人。调产安置时，安置用房存在现房或者期房，对于现房不存在取得时间久的问题，但对于期房就不同了，（所谓期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的房屋。）期房可能仍在建设过程中，而且需要拆迁户通过摇号或者抽签的方式来确定具体的房屋。

在这一阶段，拆迁安置房屋可以说是拆迁户的可期待利益，可期待利益是指权利人以其所有的或者由其经营管理的财产为前提和基础，通过一定的行为期待实现和取得的财产增值利益。[①]

（二）拆迁安置用房所有权存在共有

对于拆迁户选择调产安置的，拆迁办公室将会依据被被拆房屋确权面积或应安置人口确定可安置面积。应安置人口按被拆迁人家庭常住户口且实际居住的状况和一些特殊情况来增、减相应安置人口。例如《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第二十三条被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政管理部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。第二十七条拆迁住宅用房，应当以集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据，拆迁时符合市和县（市）、区宅基地管理办法规定的分户条件的，可以作为安置计户依据。

被拆迁住房的安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

《余姚市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》第二十五条被拆迁人选择调产安置的，按被拆房屋确权面积或应安置人口确定可安置面积。被拆房屋确权面积超过应安置人口人均60平方米建筑面积的，按确权面积安置，但最高安置面积每户不超过250平方米；被拆房屋确权建筑面积超过250平方米的，按第二十四条第三款的规定给予补偿。确权面积不足应安置人口人均60平方米建筑面积的，按人均60平方米建筑面积进行安置。

同住已婚的子女要求与父母分户安置的，其中已婚子女户的安置面积按我市现行规定的农村个人建房宅基地使用非耕地标准的2倍计算，另一户的安置面积按应安置人口人均60平方米确定。

被拆迁人家庭成员中，在拆迁公告发布之日止，有下列情形之一的，可相应增加安置人口，但同一成员同时符合几种情形的，择一情形增加安置人口：（一）已达法定婚龄未婚的，可增加一个安置人口；（二）已满18周岁，但未达法定婚龄的，可增加二分之一个安置人口；（三）已登记结婚的，可增加二分之一个安置人口；（四）登记结婚后已怀第一胎或生育一胎后已领取独生子女证的，可增加一个安置人口。

依据上述拆迁安置条例与若干办法的规定，对于拆迁安置用房的所有权较难区分，存在共有的情况，而且是多个人的共有，根据《物权法》第九十三条的规定不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

对于拆迁安置用房，每一个安置人口可以分到一定的面积，整个拆迁安置户也可以分到一定面积，在这样的情况下，拆迁安置用房的所有权如何确定，是共同共有，还是按份共有，值得商榷。

二、拆迁安置房屋执行中存在的问题

对于拆迁安置用房的执行，可能会出现在任何时间点，上述问题的存在给法院的执行带来了不小的难题。

首先，当拆迁户与拆迁办公室签订《住宅用房收购调产安置协议》至正式取得房屋产权证前，我们从合同法的角度来说，其已经享有了可期待利益，只是该利益具体价值尚未明确，具体的标的或者是对象尚未明确，可以说对于可期待利益去具有一定的未来性。在现阶段可期待利益较不易被发现，具有一定的隐蔽性，法院很难通过现有的四查手段发现，一般都需要申请人提供相应的线索后，通过对被执行人的询问及调查才能被发现。执行中的可期待利益，对被执行人来说是一种实际的、潜在的可以用具体数额进行表述的财产，它具有未来性、隐蔽性、非确定性和可执行性等特征。[②]当法院发现有可期待利益可以执行时，1.有关部门缺少的协助能力。拆迁安置房屋在取得房产证或者尚未抽签确定时，法院无法通过房地产管理中心和住建局进行查封，需要向街道办事处或者拆迁安置办公室出具协助执行通知书等材料，这些部门不像金融、房地产和工商等单位经常与法院接触和协助，已经建立了一套健全的，完善的协助程序和系统，而这些部门任然处于纸质办公，在协助时也就简单的将法院的裁定与协助执行通知书放入相应的档案中，这样一方面材料容易丢失或遗忘，另一方面不利于寻找；2.法律尚未对协助执行时间与协助方式作出明确的法律规定。执行都需要防止被执行人转移财产，对于协助执行单位应当在收到法院的协助执行通知书后马上办理相应的协助事项，部分协助单位更会以不知道，没有规定或者内部规定为理由，拒绝协助执行。

其次,对于拆迁安置用房所有权的性质，我们在执行前必须明确，因为执行虽然是人民法院对生效法律文书中确定的给付内容，运用国家强制力来实现的行为。执行必须遵守必然程序与法律规范，执行的对象是被执行人的财产，对于他人的财产没有权利去处分，不能超范围执行。

拆迁安置用房的所有权比较特殊，其原因在于我们认定的依据是在拆迁户与拆迁办公室签订《住宅用房收购调产安置协议》以及协议附属的面积结算清单，在面积结算清单中我们会发现：

安置面积=个人安置标准×人数

安置总面积=安置面积+户头面积

从中我们可以发现，在安置总面积中即存在个人安置标准又存在集体的户头面积，并且还存在一个购买面积，购买面积才是最终决定拆迁安置用房数量和面积大小。有时购买面积大于安置总面积，有时购买面积小于安置总面积。这一情况对于我们认定所有权带来了很大不便，并且拆迁户与拆迁办公室签订《住宅用房收购调产安置协议》时，一般只需要户主签字就可以了，而去办理房产证时依据协议办理，只登记在了一人名下。

对于安置用房所有权的认定有一下几种观点：

有部分人认为安置用房属于不动产，应当以不动产登记为准。根据《物权法》第九条第1款的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，安置用房登记在谁的名下，对不知情的第三人而言所有权就归谁所有。对内共有人之间对共有财产所有权如何区分于不知情的第三人无关。执行法院在处理被执行人财产时，如果发现拆迁安置房屋登记在被执行人名下的，就应当认定是其个人财产，执行法院可以处置，无须考虑其他情况。

有部分人认为安置用房应当认定按份共有。按份共有，是指数人按照确定的份额对于同一项财产享有所有权的形态。[③]其认为户头面积也是依据家庭人口来分配的，也可以认定为按份共有，只需通过简单的计算就可以得出个人所占的面积，加上其个人安置标准获得的面积就是个人的总的安置面积，如此就可以得出每个家庭成员所占份额。有部分人认为安置用房应当认定共同共有。共同共有是指数人间由于一定的原因成立共同关系，基于共同关系而共享一物所有权。[④]

根据《物权法》第一百零三条的规定共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。依据共有关系不明对共有关系性质推定原则，拆迁安置用房是以户为单位进行分配的，共有人之间都是家庭成员，因此具有家庭关系，所以不能视为按份共有，应当认定为共同共有。

对于第一种观点，作者认为不太妥当。首先，拆迁安置具有其特殊性。拆迁安置房屋，拆迁户与拆迁办公室签订《住宅用房收购调产安置协议》是政府对于整个户口内所有成员的安置，户主只是作为整个拆迁户的委托代理人与拆迁办公室签订安置协议，并不是户主的个人意愿。其次，因为房屋登记制度的规定，在房屋登记时需要提供合同文本，根据合同来制作房产证，因此发生了上述的问题，在拆迁安置房屋的房产证上只有户主名字，没有其他共有人名字的情况，这一情况是因拆迁安置与房屋登记等相关法律法规的问题而引起，虽然拆迁户的其他家庭成员可以在取得房产证后马上进行变更登记，他们并未行使这一权利，存在一定的过错，如果将这一后果全部由拆迁户来承担，对于拆迁户来说有些太过严苛了，有失公平。近年来，对于拆迁安置房登记问题，政府也作出了一些变通，虽然在协议中是由户主签字，但是在第一次登记时，政府允许将房屋登记在户主或户主直系亲属的名下。但随之而来也出现了新的问题，对于登记后视为其他家庭成员对于该成员的赠与还是与以前一致，需要有新的法律法规来完善了，本文不再扩展讨论。

对于第二种观点，作者不认同。第一，拆迁安置房是安置被拆迁房屋户的，不是安置被拆迁房屋户口簿上的成员的；第二，虽然在面积结算清单中有个人的安置面积的列明，但我认为，这不应认定为分配给个人的面积，应当是一种依据或是方式，来计算该拆迁户总共可以获得多少安置面积；第三、拆迁户获得安置房屋，需要支付一定安置房价，一般情况下，都是在总的安置补偿款中扣除，就算总补偿款不足支付，也是夫妻共同财产，或者家庭成员共同出资来支付的；第四，这一观点与我国《物权法》相违背。

作者认同第三种观点，将拆迁安置用房认定为家庭成员共同共有。第一，依据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第二十七条 拆迁住宅用房，应当以集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据。由此可知，拆迁安置是以户为单位来安置的；第二，这一观点符合我国《物权法》第一百零三条的规定共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。拆迁安置用房的所有共有人都是家庭成员，具有家庭关系，故拆迁安置用房应当被认定为共同共有；第三，符合家庭成员的共同意愿。拆迁安置用房是通过拆迁其共同生活的房屋来获得的，并且家庭成员协商确定了通过调产安置的方式来安置，是家庭成员共有意志的体现。

确定了拆迁安置用房的所有权属性，就如同给我们执行指出了一个处理方向。有利于在司法实践中，执行法院在对被执行人共同共有的财产采取查封等控制性措施，甚至采取拍卖等处分性措施时正确处理，防止损害其他共有人的财产。

三、对拆迁安置房屋执行机制的完善

对于拆迁安置房屋的执行已然成为我们的执行难题，在这个难题中又存在这两个小难题，一个是可期待利益处理的难题，在执行标的明确前，也就是拆迁户只取得了可期待利益，如何发现与处理可期待利益；另一个则是如何处理共有财产的难题，拆迁安置房屋可以说大部分都是共有财产，如何在执行被执行人财产时，保护案外人的财产不受到损害。这都需要我们不断强化与完善相关执行机制，为我们对拆迁安置房屋执行提供保障。

（一）可期待利益处理的难题

在处理尚未取得房产证但已签订拆迁安置协议的被执行人可期待利益时，法院应当从发现财产与部门协作两个方面进行完善。

1.完善执行财产发现机制

相对于已获得房产证并已登记的房屋而言，被执行人在尚未取得拆迁安置房屋前，对于这种可期待利益更依赖于财产发现机制，发现和控制财产是强制执行的核心环节。对于这种可期待利益，我们首先应当明确财产申报制度，对于现阶段虽然法院会向被执行人送达财产申报令并告知其不实申报的法律后果，但最后对于不履行申报义务的被执行人也就处以最多15天的司法拘留，不能真正的对于被执行人起到警示作用。对于不履行申报义务的被执行人应承受刑事法律责任，应当列入拒不履行判决、裁定罪。我们还可以在执行阶段增加悬赏举报被执行人等发现财产的辅助措施。

2.完善执行协助机制

在对拆迁安置房屋执行处置时，法院需要很多部门的协助，有时时跨地域，跨领域的各种不同部门，因此给执行工作带来了很多困扰，需要不断的完善。一、明确协助期限。执行的时间非常重要，越早冻结，越早查封就能断绝被执行人转移财产的机会，对于协助单位应当在收到法院的执行裁定书和协助执行通知书后马上办理协助事项，最长不应超过3天；二、明确法律规定。扩大协助范围，并规定各协助单位的协助责任，禁止给法院执行设置障碍，拖延时间。对于不履行法律协助义务或拖延时间的部门和单位应当承担相应的法律责任；三、提高协助水平。各部门应当与法院建立一个点对点的信息查询系统，建立一个统一的信用系统。法院可以设计一款多用途的协助登记系统，提升协助单位的协助能力，减少协助单位的风险。

（二）拆迁安置房屋的分割确执

共有财产的处置的难点就在于财产的分割，共同共有财产难以执行的症结在于确执，它是执行共有财产、达到执行目的的前提，只有解决好这一环节问题，才能达到执行目的。[⑤]当执行中处理拆迁安置房屋时，其他家庭成员也就是共有财产人都会向法院提出执行异议，如果异议成立，在财产没有分割的情况下，法院只好将案件先终结，因为执行必须依照已经发生法律效力的判决和裁定，不能超出其范围，分割被执行人的财产超出了执行范围。现实情况下，共有人一般在申请执行异议成立后，认为已经达到自己的目的，不会主动的去分割财产。在这种情况下，申请执行人的权益无法受到保护，被执行人有财产法院却不去执行，认为是法院的问题，一直向执行法官施压，要求其处理拆迁安置房屋。法院应当在完善共有财产处置机制的同时兼顾对案外人财产的保护。

第一，人民法院在处置被执行人拆迁安置房屋时，发现该房屋登记在多人名下，应当在查封后主动通知其他共有人，告知其应当主动去分割财产，也已通关共有人之间相互协商决定或者通过析产诉讼。分割共有物，共有人之间能够协商的，协议分割须经全体共有人同意的后，必须经债权人的认可后，才能按照协商确定的分割方式进行；不能协商一致的情况下，就只能通过诉讼分割的方式进行。[⑥]因此，共有人在进行财产分割时，人民法院须告知申请执行人并暂时中止执行。

第二，上文中也提到了拆迁安置房屋在登记时，一般都登记在户主的名下，如果户主成为被执行人，法院不能简单的依据登记而否定共有的事实。对于事实共有，一般情况下法院通过调查也很难确定其他家庭成员是否是该拆迁安置房屋的共有人，在这种情况下法院应该告知其他家庭成员提起执行异议。如果执行异议成立，人民法院应当中止执行，并告知共有人分割财产和进行析产诉讼，人民法院不应当在执行过程中对共有财产进行分割。执行权毕竟不能是“万能权”，不能取代审判权范畴，否则就是“越俎代庖”。[⑦]

第三，在现阶段的执行中，共有人在提起执行异议，人民法院认定异议成立裁定中止执行后，共有人知道在共有财产分割前，人民法院执行无法继续进行，帮助被执行人达到规避执行的目的，就不提起析产诉讼，主动分割财产。依据共同共有的特征来说，共同共有是在共同的关系上成立的，各共同共有人间有人的结合关系存在，在共有关系结束前，各共有人不得处分其应有部分，也不得请求分割共有物。[⑧]该行为严重的损害了申请执行人的权益，大大增加了法院的执行难度，在这一情况下，最高人民法院通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》设立了代为析产诉讼，代位析产诉讼指法院民事强制执行过程中，在被执行人（债务人）与他人享有共有财产而不主动析产清偿债务的情况下，由申请执行人（债权人）依法代替被执行人（债务人）提前的析产诉讼。[⑨]代为析产诉讼的设立，即保护申请执行人的权益，也很好的保护了其他共有权人的利益，有利于执行案件的继续执行，不至于一直存续在中止阶段，而无法继续执行。

 第四，当拆迁安置房屋经过析产诉讼或者共有人达成分割协议并经债权人同意后生效，人民法院就可以依照判决、裁定或协议对被执行人的财产进行处置。但需要注意的是，法院在处置拆迁安置房屋前，需要向共有人告知其所具有的权益，对该财产的优先购买权。

四、结语

 在执行拆迁安置房屋时，根据其取得时间跨度长，存在不同的财产性质的特点，我们在执行过程应当分成可期待利益与共同共有两个阶段来处理，完善财产发现机制和协助机制，通过代位析产诉讼，保护申请人权益的同时保障被执行人的基本权利，更不侵害第三人财产的情况下，真正解决拆迁安置房屋的执行难题。

[①] 王剑：《议期待利益损失赔偿》，载中国法院网，2005年4月26日。

[②]汪菊：《健全可期待利益的执行机制》，载《决策与信息》刊，2011年第12期，第71页。

[③]江平：《物权法》，法律出版社2009年版，第194页。

[④]同上注，第200页。

[⑤]沈中昊：《共同共有财产执行中的分割》，载《人民法院报》2009年8月23日，第7版。

[⑥]黄勤武：《共有财产裁判分割问题探析》，载《人民法院报》2009年12月1日，第6版。

[⑦]陈亚尔：《执行程序中审执关系难题与权限规制》，载《福建法学》2014年第3期，第74页。

[⑧]谢在全：《民法物权论》（上），中国政法大学出版社1999年版，第324页。

[⑨]钱昳心：《简析代位产诉讼》，载《西南政法大学学报》，2012年。