| （2017）甬余法委评301号 位于余姚市城区金地澜悦花园2幢1601室及附带的67、68车位的房地产 | |||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价报告编号：甬博估司字（2017）第130号 估价项目名称：毛**名下的位于余姚市城区金地澜悦花园2幢1601室及附带的67、68车位的房地产司法鉴定评估 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波博信房地产估价有限公司 注册房地产估价师：蔡银君 3320150050 苏仁刚 3320170012 估价报告出具日期：2017年09月27日
致估价委托人函 余姚市人民法院： 受贵院的委托，本公司对贵院（2017）甬余法委评301号《司法评估委托书》委托办理的申请执行人****银行股份有限公司***支行与被执行人毛**执行纠纷一案中所涉及的毛**名下的位于余姚市城区金地澜悦花园2幢1601室及附带的67、68车位的房地产的市场价值进行评估。 估价目的：为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。 价值时点：2017年09月19日。 估价对象一：根据贵院提供的资料和本公司估价人员现场查勘结果，估价对象为一宗住宅房地产，房屋所有权证号为“余房预城区字第Y1300240号”，建筑面积162.54平方米，规划用途为住宅，总层数17层，位于第16层。土地使用权面积31.65平方米，为出让住宅用地，终止日期为2082年12月14日。 估价对象二：根据贵院提供的资料和本公司估价人员现场查勘结果，估价对象为二个地下车位，该不动产楼牌号为车位67、68号，建筑面积均为13.25平方米，钢混结构，位于-1层。 估价结果：本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用比较法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象一在价值时点的房地产市场价值为人民币221.95万元整，大写：人民币贰佰贰拾壹万玖仟伍佰元整，单价人民币13655元/平方米；估价对象二在价值时点的房地产市场价值为人民币32.00万元整，大写：人民币叁拾贰万元整，单价人民币12076元/平方米。详见下表1 上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 表1、估价对象评估结果一览表
特 此 函 告
宁波博信房地产估价有限公司 法定代表人：王锡军 二○一七年九月二十七日
目 录
第一部分 估价师声明----------------------------------------------------------------------------------4 第二部分 估价假设和限制条件--------------------------------------------------------------------5 第三部分 估价结果报告------------------------------------------------------------------------------6 一、估价委托人-----------------------------------------------------------------------------------------6 二、房地产估价机构-----------------------------------------------------------------------------------6 三、估价目的--------------------------------------------------------------------------------------------6 四、估价对象--------------------------------------------------------------------------------------------6 五、价值时点--------------------------------------------------------------------------------------------7 六、价值类型--------------------------------------------------------------------------------------------8 七、估价原则--------------------------------------------------------------------------------------------8 八、估价依据--------------------------------------------------------------------------------------------8 九、估价方法--------------------------------------------------------------------------------------------9 十、估价结果--------------------------------------------------------------------------------------------9 十一、注册房地产估价师-----------------------------------------------------------------------------11 十二、实地查勘期--------------------------------------------------------------------------------------11 十三、估价作业期--------------------------------------------------------------------------------------11 第四部分 附件 一、估价对象位置图二、估价对象实景照片三、估价对象相关资料复印件四、司法评估委托书五、估价机构营业执照复印件六、房地产估价机构备案证书复印件七、注册房地产估价师估价资格证书复印件
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象及有关当事人没有利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》和国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》对房地产价值进行分析、估算和判定，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5、我们已由注册房地产估价师蔡银君于2017年09月19日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任；但我们的现场查勘仅限于对估价对象外观的客观描述。对被遮盖、未暴露及难以接触和观察到的部分，依据委托方提供的资料及经验进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料（包括口头资料）的真实性、合法性和完整性负责。因资料真实性、合法性和完整性而影响估价结果的，责任由委托方承担。 8、本次估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本公司和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。 10、注册房地产估价师签名、盖章 注册房地产估价师 注册号 签名（盖章） 蔡银君 3320150050
苏仁刚 3320170012 估价假设和限制条件 （一）估价假设条件 1、本评估中所依据的有关资料由委托方所提供，委托方应对其真实性负责。本公司在评估时假设委估房地产的权益均没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。 2、委托方提供的估价对象商品房合同备案信息查询结果、余姚市不动产登记情况证明和商品房买卖合同，真实有效。 3、本报告以估价对象在价值时点及估价报告应用的有效期内，均处于合理、合法的保持现状条件可正常持续使用的状态，并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。 4、本次估价现场实地查勘日期为2017年09月19日，我们查勘了该物业视力可及的部分，但我们并未对其进行结构测试，因此不能确定该物业有无结构性损坏。估价对象价值时点与完成实地查勘之日一致。 5、本次评估为司法裁决提供价值参考依据，不考虑抵押、租赁、典权等他项权利等的影响，也不考虑欠缴的水电费、物业费等的影响。 6、本次估价前提为估价对象可正常办理不动产权证，无其他限制条件。 （二）估价限制条件 1、本次估价结果为估价对象在价值时点的房地产正常市场价格，估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价格可能产生影响，不能直接使用本估价结论。 2、本次估价结果的市场价值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力、其他不可抗力和特殊交易方式对估价结论的影响。 3、本估价报告仅限于委托人及本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 5、本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起壹年，从2017年09月27日至2018年09月26日。
估价结果报告 一、估价委托人 机构名称：余姚市人民法院 地 址：浙江省余姚市兰江街道谭家岭西路140号 二、房地产估价机构 估价机构名称：宁波博信房地产估价有限公司 机构地址：宁波市鄞州区首南街道鄞县大道中段1357号1108、1109室 法定代表人：王锡军 资质等级：贰级，资质证书编号：浙建房估证字【2012】001号 营业执照注册号：330212000207669（1/1） 联系电话：0574-82809992 传真：0574-87728315 三、估价目的 为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象 （一）估价对象范围的界定 本次估价对象为毛**名下的位于余姚市城区金地澜悦花园2幢1601室（建筑面积162.54平方米，土地使用权面积31.65平方米）及附带的67、68车位（建筑面积合计26.5平方米）。 (二)估价对象实物状况 1、建筑物实物状况 估价对象一：估价对象位于余姚市城区金地澜悦花园2幢1601室。估价对象为一套钢混结构高层住宅用房，位于第十六层，建筑总层数为十七层，楼层理想。建筑物外墙干挂石材，建成于2015年，外观较新。估价对象所在楼为二梯二户，有较好的私密性，物业管理也较为规范。经估价人员实地查勘，估价对象为白坯，层高约2.8m，为三室两厅一厨二卫二阳台格局，进户防盗门，塑钢窗，位于东首，视野开阔。估价对象处于未交付状态。 估价对象二：估价对象位于余姚市城区金地澜悦花园车位67、68号。估价对象所在建筑为钢混结构，位于-1层，建筑建成于2015年，地下室内照明、通风等设施齐全，视野明亮，规划设计合理，位于出入口，停车方便。 2、土地实物状况 宗地位于四明西路和开封路交汇处，估价对象所属小区四至：东至黄郎闸江，南至四明西路，西至工地，北至沈家闸河。所在宗地地块地势平坦，基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件，利用状况较好。 (三)估价对象权益状况 估价对象权益状况详见下表： 房产信息： 1、房产坐落：余姚市城区澜悦花园2幢1601室，权利人：毛**，权证号：Y1300240，建筑面积：162.54m2，登记时间：，抵押查封情况：房产：有查封，有预告抵押，无抵押，宗地：有查封，无抵押。 另据估价人员实地调查，住宅12-18层物业收费标准为3.00元/月/平方米，地下车位公共设施使用费为60元/月/只，估价对象一从2015年9月1日至2018年8月31日共计欠缴的物业费用为人民币17554.32元，估价对象二从2015年9月1日至2018年8月31日共计欠缴的车位费为4320元，合计21874.32元，供法院参考。 (四)估价对象区位状况 余姚市位于中国浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道；临山镇、泗门镇、马渚镇、牟山镇、丈亭镇、梁弄镇、陆埠镇、大隐镇、大岚镇、河姆渡镇、四明山镇、小曹娥镇、黄家埠镇、三七市镇、鹿亭乡。 估价对象金地澜悦花园位于四明西路和开封路的交汇处，南侧紧邻万达广场，东、西、北三面环水，地理位置较好，视野开阔。楼盘占地约87亩，总建筑面积约14万方，住宅总户数约700户，由11幢高层住宅和1万多方的临街底商组成。小区目前由深圳市金地物业管理有限公司余姚分公司管理，物业管理规范。小区周边教育资源非常优质，有余姚中学、实验学校、兰家小学等学校；附近兰墅公寓、中央公馆、万达豪庭、名仕花园等住宅集中，小区绿化率达40%，居住氛围较好。超市、银行、菜场、公园等基础设施均在1公里以内，交通便捷，周边目前还处在不断开发阶段，发展前景较好。 五、价值时点 2017年9月19日，为现场查勘日。 六、价值类型 本次估价的房地产价格为估价对象在价值时点的房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价原则 根据房地产估价有关规范规定，结果本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则： 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用，即指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国资产评估法》； 4、国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》； 5、国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》； 6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）； 7、余姚市人民法院（2017）甬余法委评301号《司法评估委托书》； 8、委托方提供的估价对象商品房合同备案信息查询结果、余姚市不动产登记情况证明和商品房买卖合同资料； 9、估价人员现场查勘所得的资料及本公司掌握的市场行情等参考资料。 九、估价方法 根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此次评估中，考虑到估价对象的实际情况选用比较法作为本次评估的基本方法，其依据是： 比较法是指将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价对象所处区域附近有类似房地产的交易案例，故可以选用比较法评估其房地产价格。 比较法公式：公开市场比准价格=可比实例价格×市场状况（交易日期）修正×交易情况修正×房地产状况（实物、权益、区位因素）调整。 测算过程： 1、根据估价对象所在区域、利用类型、建筑规模、档次、估价目的、价值时点，按照替代原则，选取近期同一供需圈内、邻近区域的三个类似交易案例进行比较； 2、编制住宅用房比较法因素条件说明表，比较因素包括交易时间、交易情况、区位状态、实物状况、权益状况； 3、根据比较因素打分情况，编制住宅用房比较法比较因素条件指数表； 4、编制住宅用房比较法因素比较修正系数表。 十、估价结果 本公司估价人员根据本次估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用比较法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象一在价值时点的房地产市场价值为人民币221.95万元整，大写：人民币贰佰贰拾壹万玖仟伍佰元整，单价人民币13655元/平方米；估价对象二在价值时点的房地产市场价值为人民币32.00万元整，大写：人民币叁拾贰万元整，单价人民币12076元/平方米。 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期 2017年09月19日—2017年09月19日 十三、估价作业期 2017年09月12日—2017年09月27日 附 件一、估价对象位置图二、估价对象实景照片三、估价对象相关资料复印件四、司法评估委托书五、估价机构营业执照复印件六、房地产估价机构备案证书复印件七、注册房地产估价师估价资格证书复印件
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