土 地 估 价 报 告

项目名称：宁波**火机制造有限公司位于余姚市低塘街道黄湖农场的一宗工业用地国有土地使用权市场价值司法评估

受托估价单位：宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司

委托估价单位：余姚市人民法院

评估报告编号：慈地估[2017]（估）字第SF005号

提交估价报告日期：二Ｏ一七年九月二十八日

第一部分   摘   要

一、估价项目名称

宁波**火机制造有限公司位于余姚市低塘街道黄湖农场的一宗工业用地国有土地使用权市场价值司法评估

二、委托估价方

委托估价方：余姚市人民法院

联系人：劳暖君

联系电话：0574-62785550

三、受托估价方

受托估价单位：宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司

机构地址：慈溪市白沙路街道中兴小区综合1号楼东南转角四层

法人代表：胡洁瑶

评估资质：具备在全省范围内从事土地评估的资格

资质注册号：B200633126

联系人：李少玮

联系电话：（0574）63895122、63809023

传真：（0574）63895122

邮政编码：315300

四、估价目的

根据国家有关法律、法规的规定，余姚市人民法院特委托宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司，对位于余姚市低塘街道黄湖农场的一宗工业用地国有土地使用权价格进行评估，为委托方办理申请执行人中国**银行股份有限公司余姚支行与宁波**火机制造有限公司执行一案提供价格参考依据。

五、估价基准日

根据委托方要求，本报告提供所评估的土地使用权价值为二Ｏ一七年八月二十一日之土地资产价值。

六、估价日期

二Ｏ一七年八月十八日至二Ｏ一七年九月二十八日

七、地价定义

估价期日待估宗地土地登记用途为工业用地，土地权属性质和类型为国有出让土地，现状土地开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地基本平整（局部有坑洼）、围墙构筑。            

根据地价评估技术规程，本次评估的价格是指估价对象在估价基准日二Ｏ一七年八月二十一日在现状利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外 “五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地基本平整（局部有坑洼）、围墙构筑，设定用途为工业用地和设定土地使用年期为工业用地剩余使用年限32.81年下的国有土地使用权价格。

八、地价结果

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于评估基准日的土地使用权价格为（总价四舍五入至百位）

本次评估土地使用权面积：122137.13平方米；

单位地价：RMB545元/平方米；

土地总价：RMB6656.47万元；

大写金额：人民币陆仟陆佰伍拾陆万肆仟柒佰元整。

宗地估价结果详见表1-1《土地估价结果一览表》

九、土地估价人员签名及土地估价师资格证书号：

土地估价人员           职称          资格证书号             签章

林岗峰            土地估价师        2012330043

胡洁瑶            土地估价师     96110102

十、土地估价机构

土地估价机构法定代表人签字：

宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司

二Ｏ一七年九月二十八日

第二部分    估价对象描述及地价影响因素分析

一、委托估价方

委托估价方：余姚市人民法院

联系人：劳暖君

联系电话：0574-62785550

二、估价对象

根据委托方提供的司法评估委托书，本次估价对象是指宁波**火机制造有限公司使用的位于余姚市低塘街道黄湖农场的一宗工业用地国有土地使用权，土地使用权面积为122137.13平方米，土地用途为工业用地，本次估价设定土地开发程度为宗地红线外达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），宗地红线内场地基本平整（局部有坑洼）、围墙构筑。

三、估价对象描述

1、土地位置状况及土地登记状况

（1）土地使用权人：宁波**火机制造有限公司。

（2）宗地位置：余姚市低塘街道黄湖农场。

（3）宗地用途：登记用途为工业用地，评估设定用途工业用地。

（4）土地面积：证载面积为122137.13平方米，本次评估面积为122137.13平方米。

（5）使用权类型：国有出让。

（6）土地使用证号：余国用（2005）第06313号。

（7）宗地地号：81-006-008-0004。

（8）终止日期：2050年6月4日。

2、土地权利状况

（1）土地所有权：国家所有。

（2）土地使用权：宁波**火机制造有限公司拥有该地块的土地使用权。

（3）土地他项权利：截止估价基准日二Ｏ一七年八月二十一日，无法确定该宗地是否存在除抵押权外的其他他项权利设定。

3、土地利用状况

至评估基准日止，待估宗地界址清楚，现状红线外为“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地基本平整（局部有坑洼）、围墙构筑。

四、地价影响因素分析

(一)一般因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在自然、社会、经济和行政等方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各个地块土地价格的基础。

1、区位概述

余姚市地处长江三角洲南翼，位于工商经济发达的宁绍平原中心，平面地理坐标介于东经120°52′15″至121°25′15″，北纬29°33′56″至30°21′58″，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州市接壤，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界，是杭甬铁路线上的一座历史文化名城。余姚市中心距宁波市中心约55公里、距上海约175公里左右、距杭州约110公里。

余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷，地貌轮廓清楚，在构造上属新华夏系。地质构造带由一系列东北向断裂带以及由此产生的隆起与凹陷相间的褶皱组成，南部为四明山区，山峦起伏，散布大小不等的台地和谷地，最高峰大长山青虎湾岗海拔979米；中部为姚江冲积河谷平原，地势平坦，河流成网；北部为钱塘江、杭州湾冲积平原。山地丘陵、平原（含海涂）、水域（含海域）面积比为53：29：18。低山丘陵主要分布在南部，面积839平方公里，占陆地面积的63%。平原主要分布在中部和北部，面积498平方公里，占全市面积的37%。北部濒海，海岸线长度为23公里。

余姚属亚热带气候区，温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长，由于冬、夏季风在年度之间出现迟、早、强、弱不等，气候年际变化较大，台风、暴雨、干旱等灾害性天气时有出现。全市平均气温17.8℃，年总降水量1777.2mm，年平均日照时数1756.5小时，年日照率40%。

全市蓄水量27436万立方米，最大的河流为姚江，余姚市境内长度55公里，平原地带河网密布。最大的湖泊为牟山湖，蓄水量400万立方米。全市有10万立方米以上的水库44座，总库容20740万立方米，正常库容14304万立方米，最大的水库为四明湖水库，总容量12354万立方米。

余姚市辖梨洲、阳明、凤山、兰江、低塘、朗霞6个街道办事处，泗门、马渚、陆埠、丈亭、梁弄、临山、河姆渡、大隐、三七市、牟山、小曹娥、黄家埠、大岚镇、四明山14个镇，鹿亭1个乡，共30个社区，22个居民委员会和265个村民委员会；总面积1527平方公里，其中建成区面积28.5平方公里；83.11万人。

2、城市社会经济发展状况

地区生产总值。2016年全市实现地区生产总值887.11亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%。其中，第一产业实现增加值45.15亿元，增长2.7%；第二产业实现增加值486.89亿元，增长6.3%；第三产业实现增加值355.07亿元，增长9.4%。

财政收支。2016年全市财政总收入139.11亿元，比上年增长3.8%，其中一般公共预算收入81.16亿元，增长7.8%。在税收收入中，增值税和个人所得税分别增长21.3%和6.8%，营业税和企业所得税分别下降43.7%和7.1%。

农业生产。2016年全市实现农林牧渔业总产值为69.75亿元，按可比价格计算，比上年增长3.0%。据粮食生产统计监测数据显示，全年粮食作物播种面积43.41万亩，下降3.5%，粮食总产量19.45万吨，增长0.7%。现代农业生产建设进一步推进，新建宁波市级标准化粮食功能区标准化区2万亩，扎实推进现代农业先导区建设，组织实施主导产业示范区2个，特色农业精品园6个，完成先导区现代农业综合服务中心榨菜博物馆、检测中心等项目建设，并投入运营。

工业经济。2016年全市规模以上工业企业实现增加值269.18亿元，增长8.1%。分行业看，在31个行业大类中，18个行业的全年增加值同比呈上升态势，行业发展普遍向好；占比前十位的行业共完成工业增加值217.42亿元，占全部规模以上工业增加值的比重达80.8%，比上年提高3.3个百分点。全年规模以上工业企业实现销售产值1354.4亿元，增长5%。2016年全市规模以上工业企业新产品产值率达到40.2%，同比提高3.4个百分点。全年实现规模以上战略性新兴产业增加值110.98亿元，规模以上高新技术产业增加值136.05亿元。

城市建设。2016年末中心建成区面积50.54平方公里，比上年扩大1.3平方公里。全年对舜南新村、南园新村、丹凤新村等老小区进行整治改造，改造面积35万平方米。努力推进11项道路工程建设，四明西路(箐江路-直江路）污水管道新建工程、北滨江路东延三期工程完工，启动实施新建北路改造、金山路一期新建工程等一批道路建设改造项目。公园绿地方面，完成谭家岭路、南雷南路道路绿化提升工程和主要公园绿地内的水体、水池整治工作。排涝治污工程方面，完成中心城区排涝工程一期、城区污水纳管一期、二期工程、大隐镇污水外排管工程、富巷新村泵站改建工程等项目。

交通运输。截至年底，境内各类等级公路里程1941.22公里，其中一级及以上公路196.88公里，高速公路41.99公里。境内铁路营业里程80.7公里，拥有火车站点2个。全年共对31条公交线路进行优化调整，新增公交线路4条,完成了大隐、梁弄两大公交首末站场新建及火车站公交站场改造，临山、鹿亭、大岚和河姆渡公交站场建设全面启动。年末出租汽车拥有量460辆；城区公交线路21条，投放运营车辆314辆；城乡公交线路81条，投放运营车辆349辆。

教育事业。2016年末全市共有各级各类学校335所，在校学生总数15.12万人。其中，普通高中10所，在校学生1.04万人；中职学校7所，在校学生0.87万人；初中30所，在校学生2.78万人；小学83所，在校学生6.71万人；幼儿园205所，在园学生3.69万人。年内全市投入建成学校共2所，投资7.3亿元。小学、初中适龄人口入学率均达到100%；小学升初中比例为100%；初升高比例达到99.16%。全市通过浙江省标准化学校评定学校111所，占全市现有义务段学校总数的98.2%。数字化校园达标学校总计103所，其中优秀级学校18所，达标率80.5%。

卫生事业。城乡居民医疗卫生条件进一步改善，2016年末全市实有病床3251张，卫生技术人员6174人，其中执业医师（含助理）2344人，注册护士2521人。按常住人口统计，每千人床位数、卫技人员数、执业医师（含助理）数和注册护士数分别达到3.22张、6.11人、2.32人和2.50人。全市适龄儿童七苗覆盖率93.07%，免疫预防服务质量保持全省先进水平。

（二）区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。

估价对象位于余姚市低塘街道黄湖农场，根据余姚市基准地价更新研究，属余姚市五级土地。

待估宗地位于余姚市低塘街道，该街道位于浙江省余姚城区正北12公里处。东与慈溪城区、横河镇相连，南与凤山街道、阳明街道接壤，西至梁周公路与朗霞街道为邻，北隔大沽塘与慈溪的周巷、天元镇相望。

低塘街道南北长7.61公里，东西宽9.137公里，面积43.32平方公里，辖洋山、历山、黄湖、黄清堰、芦城、低塘、汤家闸、姆湖、镆剑山、郑巷、西郑巷11行政村和历山、直河路、郑巷3个居委会。境内东南部是丘陵地带，西北部为平原，海拔4.5—5米（按吴凇高程），平均气温16.2℃，年平均降水量100毫米，土壤为黄斑、松泥、黄化、青紫泥、黄泥土为主。水利资源丰富。境内上河、中河、下河（按水位高低）汇集，江河网布、中江（低塘江）由低塘新堰头穿境8公里入姚江，还有剑江、大塘江、半山堰江等主要河流，全境大小河流58条，总长88公里。

由于影响地价的区域因素很多，土地用途不同，影响因素也不一样，并且影响程度有主次之分，所以我们首先根据估价对象的用途确定影响该类用地地价的区域因素，再根据估价对象所在区位特点分析区域因素的优劣并判断对地价的影响程度。

影响其工业用地的区域因素主要包括交通条件、基础设施条件、企业集聚规模、公服设施条件、规划限制等。

1、交通条件

（1）对外交通：待估宗地外围道路为329国道、33省道，对外交通优。

（2）对内交通：待估宗地临历陶段（220县道），离交通主干道距离近，较优。

2、基础设施条件：待估宗地周边设施齐全，保证率较好。

3、企业集聚规模：待估宗地周边农宅较多，企业集聚规模较差。

4、公服设施条件：待估宗地附近生活比较方便，距离住区距离较近，公服配套设施一般。

5、规划限制：待估宗地所在区域近期开发潜力一般，用途稳定，无规划限制。

（三）个别因素

1、影响工业用地价格水平的个别因素主要包括基地地形、邻接地块用途、地块形状和地块面积大小、宗地临路状况、地基承压条件、土地开发状况、土地权利状况与使用年限等。经现场调查及有关设定，估价对像有下列个别特征。

（1）邻接地块用途。估价对象相邻地块为非工业用地。

（2）地块形状、地形。经现场调查，估价对象宗地呈不规则形，地势平坦。

（3）地块面积。估价对象总用地面积为122137.13平方米，面积较大。

（4）宗地临路状况。估价对象西临220县道，出入方便，临路宽深比小于1:1左右，停车比较方便。

（5）土地开发状况。在估价期日，估价对象开发程度为宗地红线外“五通” （通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整（局部有坑洼）、围墙构筑。

2、土地权利状况与使用年限

（1）土地权利状况。待估宗地为国有出让土地，无法确定该宗地是否存在除抵押权外的其他他项权利设定。本次评估按出让、无他项权利限制设定土地权利状况，设定的土地权利状况完整。

（2）土地使用年期。待估宗地为国有出让土地，根据委托方提供的国有土地使用证使用权终止日期，设定估价对象剩余使用年限为32.81年。

第三 部 分     土 地 估 价

一、估价依据                                          

（一）有关法律法规

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《中华人民共和国担保法》

5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知

（1）《浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知》浙政办发[2015]130号

（2）《关于余姚市土地分等定级和基准地价更新方案的通知》余政发[2016]93号

（3）其他涉及土地评估的有关政策、规定、办法、通知等法规文件

（二）有关技术标准

1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）

3、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）

（三）委托估价方提供的有关证明文件

1、国有土地使用证复印件：余国用（2005）第06313号

（四）其它与土地资产评估有关的文件、资料和财务凭证

1、《余姚市土地利用总体规划》（2011-2015年）

2、《余姚市城市总体规划》（2011-2020年）

3、《余姚市统计年鉴》（2010-2014年）

4、《余姚市土地志》

5、《余姚市基准地价更新研究》

（五）其他资料

1、估价人员实地查勘、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的其他相关信息、资料。

二、估价原则

此次评估根据评估目的主要遵循以下原则：

1、合法原则

在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据《土地估价规程》，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估，对评估资料的合理性、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合理界定土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。

2、替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。估价对象所在区域土地市场较为发育，在估价中，土地估价师充分调查了估价对象所在地区的土地市场状况，充分选取了与估价对象最具有可比性的交易案例进行估价。

3、最有效利用原则

由于土地具有多样性，不同利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望所占用的土地上获得更多的收益，并已能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提，判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。

4、多种方法相比较原则

目前，地价评估的方法较多，不同的方法有着不同的运用范围和自身的限制条件。评估方法如果运用不当，可能使土地估价的结果有较大的误差。因此，在进行土地估价工作中，应以一种方法为主，再用其他方法进行验证比较，这样才能得出合理、公正、令人信服的评估结果。

5、供需原则

土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。估价对象所处区域属新开发的工业园区，地产市场处在供需两旺的阶段，整体价格有逐渐走高的趋势，但同时由于工业项目的特殊性，很难达到完全充分的市场竞争，因而在估价中土地估价师充分考虑了该区域工业用地的实际供需情况，合理判断了其对地价的影响。

6、估价时点原则

由于房地产市场是不断变化的，因此，在不同估价期日，同一宗土地往往具有不同的价格水平，本报告对委估宗地的房地产市场情况及自身情况的界定，均以其在估价期日的状况为准。

7、变动原则

估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

8、审慎原则

在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

9、公开市场原则

评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

10、价值主导原则

土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

三、估价方法与估价过程

根据《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的、估价师收集的资料等，选择适当的估价方法。

估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育状况以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，选择恰当的估价方法。

根据估价对象的具体条件、用地性质、评估目的以及土地特点及本身的实际情况，估价人员在对待估宗地进行实地踏勘和对有关资料认真分析后，本次评估主要选用以下方法进行评估：

1、待估宗地处于余姚市基准地价覆盖范围内，因此可选用基准地价系数修正法进行评估；

2、待估宗地所在区域周边土地市场较活跃,相同类型的交易实例较多, 因此可选用市场比较法进行评估。

四、地价结果

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于评估基准日的土地使用权价格为（总价四舍五入至百位）

本次评估土地使用权面积：122137.13平方米；

单位地价：RMB545元/平方米；

土地总价：RMB6656.47万元；

大写金额：人民币陆仟陆佰伍拾陆万肆仟柒佰元整。

宗地估价结果详见表1-1《土地估价结果一览表》

五、需要特殊说明的有关事项

（一）假设条件

1、产权人合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

2、估价对象在估价设定用途，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。

3、估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定土地使用年期内经营管理的正常进行。

4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

5、任何有关待估宗地的运作方式，程序符合国家、地方的法律、法规。

6、委托方提供资料属实。

（二）本报告使用限制条件

1、估价师依照中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告，估价报告和估价结果依照法律、法规的有关规定发生法律效力。

2、本报告及估价结果仅作为本报告评估目的下价格的参考依据，当用于其它目的，本报告评估结果无效。

3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

4、本报告结果是对估价对象于估价时点和估价目的下土地价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对土地价值的影响。

5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

6、本报告的估价结果自估价报告提交报告日起一年内有效。

（三）资料来源说明

1、土地利用状况等资料由委托方提供。

2、本次评估待估宗地评估土地权利状况、评估土地面积以委托提供的国有土地使用证复印件为准，委估土地用途以设定用途为准。

3、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（四）其它说明

1、本次评估的国有土地使用权价格未包含土地开发费用。

2、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

3、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

4、本报告由宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司负责解释。

5、本评估报告估价结果经估价机构签字盖章后生效。

第四部分     附   件

1、估价机构营业执照复印件

2、估价机构资质证书复印件

3、土地估价师资格证书复印件

4、余姚市人民法院司法评估委托书复印件

5、国有土地使用证复印件

6、委估宗地实地照片

7、委估宗地区位图

【土地估价报告正文完】