房地产估价报告

估价报告编号：皖中信房估字[2017] Z2-1643号

估价项目名称：被执行人***名下位于余姚市朗霞街道丹桂苑13幢202室住宅房地产司法鉴定估价

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：****房地产土地资产价格评估有限公司

注册房地产估价师：姓  名：***  ***

                  注册号：***  ***

估价报告出具日：2017年11月24日

致  委  托  人  函

余姚市人民法院：

受贵院委托,我公司对被执行人***名下位于余姚市朗霞街道丹桂苑13幢202室住宅房地产[房屋所有权证号：余房权证朗霞街道字第A1221759号，国有土地使用证号：余国用（2013）第04920号，证载建筑面积74.60m²，证载土地使用权面积17.39m²]在现状利用条件下的市场价值进行了估价，价值时点为2017年11月20日，目的为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据。

我公司派出房地产估价师于2017年11月20日对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用比较法、收益法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

被执行人***名下位于余姚市朗霞街道丹桂苑13幢202室住宅房地产[房屋所有权证号：余房权证朗霞街道字第A1221759号，国有土地使用证号：余国用（2013）第04920号，证载建筑面积74.60m²，证载土地使用权面积17.39m²]在价值时点（2017年11月20日）满足所有假设与限定条件下不考虑司法限制及他项权利条件下的评估价值为：

总      价：44.59万元

大写人民币：肆拾肆万伍仟玖佰元整

单      价：5977元/平方米

估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（2017年11月24日）起壹年内有效。估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的《房地产估价结果报告》

此致

法定代表人（盖章）      

     ****房地产土地资产价格评估有限公司           

                           二0一七年十一月二十四日

目   录

估 价 师 声 明...................................................... - 4 -

估价的假设和限制条件................................................ - 5 -

房地产估价结果报告.................................................. - 7 -

一、估价委托人...................................................................................................................................................... - 7 -

二、估价机构........................................................................................................................................................... - 7 -

三、估价目的........................................................................................................................................................... - 7 -

四、估价对象........................................................................................................................................................... - 7 -

五、价值时点......................................................................................................................................................... - 10 -

六、价值类型......................................................................................................................................................... - 10 -

七、估价依据......................................................................................................................................................... - 10 -

八、估价原则......................................................................................................................................................... - 11 -

九、估价方法..................................................................................................................................................... - 12 -

十、估价结果..................................................................................................................................................... - 12 -

十一、注册房地产估价师........................................................................................................................ - 12 -

十二、实地查勘期......................................................................................................................................... - 13 -

十三、估价作业日期.................................................................................................................................... - 13 -

十四、估价报告应用有效期................................................................................................................... - 13 -

附件

一、估价委托书复印件

二、估价对象位置图

三、估价对象实地查勘照片

四、估价对象权属证明复印件

五、估价机构营业执照和估价资质证书复印件

六、注册房地产估价师资格证书复印件           

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、本公司及本次参与估价的注册房地产估价人员与估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告；

5、注册房地产估价师***等已于2017年11月20日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、本估价报告由****房地产土地资产价格评估有限公司宁波分公司负责解释。

7、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

9、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

估价的假设：

1、一般性假设：

（1）注册房地产估价师已对委托方提供的资料进行了检查，并将估价对象的权属、面积、用途等资料记载入估价报告，假设委托方提供资料合法、真实、准确，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留和隐瞒；

(2)估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了充分关注，但估价对象在价值时点是否存在安全隐患没有相应的专业机构进行鉴定、检测，本次估价假设其无安全隐患和环境污染；

(3)假设该估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

(4)估价对象面积来源于委托方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件。

2、未定事项假设：

 (1)假设估价对象在价值时点和未来合理存续期间，按目前使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。

(2)假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变

(3)假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。

(4)假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

3、依据不足假设：无依据不足假设。

4、背离事实假设：根据委托方提供的相关资料，估价对象已设定抵押他项权利，已被司法查封，至价值时点，抵押他项权利尚未注销。由于本次评估目的为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据，故本次评估假设无抵押他项权利及无司法查封。

5、不相一致假设：无不相一致假设

估价报告使用限制：

1、本报告估价结果仅为委托方办理案件提供价格参考依据，不得作其它用途使用。

2、本次估价结果是为委托方执行涉及估价对象的司法裁决而提供的价值鉴定意见，估价结果的定义是估价对象在估价时点的市场价值。该结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价对象的影响。

3、本次估价结果未考虑抵押他项权利及司法查封对市场价值的影响，在此提请报告使用者注意。

4、报告价值时点为2017年11月20日。根据余姚市当前房地产市场价格的变化程度，本房地产估价报告使用期限不应超过（壹年），估价报告使用期限自（2017年11月24日）起计算（壹年）。

5、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

6、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。

7、本次估价时，估价结论已包含估价对象储藏室价格。

8、本次估价时，估价人员在物业管理办了解到估价对象物业管理存在欠费情况（2013年11月至2017年10月共五年累计欠费2215元，详细情况咨询物业管理公司），电费、水费、电信费用是否有欠费情况不详，请报告使用者予以注意。

房地产估价结果报告

皖中信房估字[2017]Z2-1643号

一、估价委托人

姓    名：余姚市人民法院

联系地址：余姚市谭家岭西路140号

联系电话：62785550

二、估价机构

估价机构：****房地产土地资产价格评估有限公司

地    址：合肥市蜀山区潜山北路凤凰帝豪商办楼1502室

法定代表人：***

机构等级：国家壹级资质

资格证书号：建房估证字[2013]108号

三、估价目的

为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据。

四、估价对象

余姚市人民法院办理申请执行人**银行股份有限公司**支行与被执行人***执行一案，经合议庭讨论决定予以司法评估。经人民法院随机选定委托我司对被执行人***名下位于余姚市朗霞街道丹桂苑13幢202室住宅房地产[房屋所有权证号：余房权证朗霞街道字第A1221759号，国有土地使用证号：余国用（2013）第04920号]进行评估。

估价对象为位于余姚市朗霞街道丹桂苑13幢202室住宅房地产，证载建筑面积74.60平方米，证载土地使用权面积17.39平方米。根据委托方要求，本次估价范围为余姚市朗霞街道丹桂苑13幢202室住宅房地产及13幢储藏室02一间。

（一）房地产权益状况

（1）房产登记状况

（2）土地登记状况

（3）其他权利状况

（二）区域状况

估价对象位于余姚市朗霞街道。朗霞街道距余姚市区8千米。办事处驻地于迎霞路88号。东与低塘街道相邻，南与阳明街道、马渚镇相连，北至小曹娥镇及慈溪市，西与泗门镇接壤。辖区东西最大距离7.8千米，南北最大距离10.1千米，面积43.88平方公里。下辖龙王堂、西墟、邵巷、镇西、新南王、熊家街、赵家、新新、天华、天中、朗霞、干家路、杨家十三个行政村和一个居委会。街道地处宁绍平原，属亚热带季风气候，四季分明、光照充足、雨量充沛，年平均气温16.2℃，年日照时数2100小时，年平均降水量1300毫米，年平均湿度80%，无霜期240天，地势北高南低，地面标高在3.4—— 4.2米左右，南部有少量山丘，为四明山余脉。街道内共有大小河流206条，总长163.8公里，纵长泠江，横临周江、大塘江为主要河道。农业历来以粮棉生产为主，间有少量经济作物。境内交通方便，已建成道路62条，73.09公里。

估价对象为住宅用途房地产，位于锦霞路与竹桥路交叉口，周边道路有崇文路，三三省道等，附近设有“朗霞街道”公交站点，530路公交路线通过，公共交通便捷度一般；小区内环境景观一般，附近自然环境一般，空气质量一般，噪音污染一般，周边有金桂苑、小塘花园、迎霞家园等住宅小区，毗邻姚北新城实验幼儿园、余姚市第二中学、宁波中一综合门诊部等，周边餐馆、超市、银行、菜场等各种基础设施和公共设施较齐全。估价对象位置示意图：

（三）实物状况

估价对象为位于余姚市朗霞街道丹桂苑13幢202室住宅房地产，证载土地使用权面积17.39平方米，土地所有权为国有，使用权类型为出让，终止日期至2079年10月13日，土地使用权人为***。宗地地势平坦，已达五通一平。

估价对象位于丹桂苑，于2012年交付，小区有物业管理。所在建筑系钢混结构，房屋总层数五层，外墙涂料，底层为自行车棚、车库，所在单元一梯二户，主结构方向朝南，单元入口位于建筑北侧，安装有电子门禁系统，估价对象位于第二层，证载建筑面积74.60平方米，入户防盗门，塑钢窗，室内白坯。

另有储藏室02一间，使用面积6.04平方米，位于本幢底层北侧。

至价值时点，估价对象为空置状态。

估价对象建筑物经现场勘察，室内装修装饰维护保养状况尚可，承重结构未见不均匀沉降，通风采光条件良好，整体观感尚可。

五、价值时点

本次价值时点委托人未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以估价人员现场勘查之日2017年11月20日作为本次估价对象的价值时点。

六、价值类型

本次估价所指价格是：估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下在价值时点（2017年11月20日）所具有的客观合理价值。

七、估价依据

（一）法律法规

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》；

5、《司法鉴定程序通则》；

6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》；

（二）有关估价标准

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/50899-2013）;

（三）委托方提供的文件资料

1、（2017）甬余法委评356号《余姚市人民法院司法评估委托书》；

2、《房屋所有权证》复印件（证号：余房权证朗霞街道字第A1221759号）；

3、《国有土地使用证》复印件（证号：余国用（2013）第04920号）；

4、余姚市不动产登记情况证明复印件（编号：G20171026-0017534）

5、《房屋他项权证》复印件（证号：余房他证朗霞街道字第C1310632号）

6、委托方提供的其他相关材料

（四）房地产估价机构收集的有关资料

1、现场勘察资料；

2、市场调查资料；

3、估价师收集的其他资料。

八、估价原则

根据估价委托，结合估价对象的有关情况，本次房地产估价遵循下列原则：独立、客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1、独立、客观、公正原则：指站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。估价机构和估价师与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益关系，不带着自己的情感、好恶和偏见，按照事物的本来面目、实事求是地进行估价，估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，坚持原则、公平正直地进行估价；

2、合法原则：估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。依法判定的估价对象权益可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。

（1）依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属 ，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据。

(2)依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。

(3)依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或者合同等允许的处分方式为依据。

(4)依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策及采用的估价技术标准等。

3、价值时点原则：指估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。

4、替代原则：指估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格，应考虑相似的房地产的价格牵掣。

5、最高最佳利用原则：估价是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按照法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、改变规模、重新开发等前提作出判断和选择。

九、估价方法

根据余姚市房地产市场状况，结合估价对象的住宅用房使用性质，考虑到在同一供给圈的住宅房地产交易行为活跃，市场交易案例较多，可以采用比较法进行估价；估价对象可以对外出租，获得较稳定的收益，可以采用收益法进行估价。

比较法是将估价对象与在价值时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。

收益法是通过估算估价对象在未来预期收益并折算成现值，以估算估价对象的客观合理的价格。

十、估价结果

我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用比较法、收益法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

被执行人***名下位于余姚市朗霞街道丹桂苑13幢202室住宅房地产[房屋所有权证号：余房权证朗霞街道字第A1221759号，国有土地使用证号：余国用（2013）第04920号，证载建筑面积74.60m²，证载土地使用权面积17.39m²]在价值时点（2017年11月20日）满足所有假设与限定条件下不考虑司法限制及他项权利条件下的评估价值为：

总      价：44.59万元

大写人民币：肆拾肆万伍仟玖佰元整

单      价：5977元/平方米

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2017年11月20日

十三、估价作业日期

2017年11月7日至2017年11月24日

十四、估价报告应用有效期

根据余姚市当前房地产市场价格的变化程度，本房地产估价报告使用期限不应超过壹年，估价报告使用期限自（2017年11月24日）起计算壹年。

****房地产土地资产价格评估有限公司

2017年11月24日

附   件

1、估价委托书复印件

2、估价对象位置图

3、估价对象实地查勘照片

4、估价对象权属证明复印件

5、估价机构营业执照和估价资质证书复印件

6、注册房地产估价师资格证书复印件