房地产估价报告

估价项目名称：***位于余姚市余姚镇中国塑料城Z区1007A、1007B号商业房地产司法评估项目

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：****房地产土地评估有限公司

注册房地产估价师：***    ***   

估价报告出具日期：2017年12月06日

估价报告编号：甬信评字217120458号

致估价委托人函

甬信评字217120458号

余姚市人民法院:

受贵院委托，****房地产土地评估有限公司（以下简称本公司）对贵院（2017）甬余法委评359号《司法评估委托书》委托办理的申请执行人中国**公司与被执行人***、***执行一案中所涉及的评估被执行人***名下的位于余姚市余姚镇中国塑料城Z区1007A、1007B号，建筑面积合计为265.95平方米（其中：1007A号建筑面积为28.37平方米，1007B号建筑面积为237.58平方米），分摊土地使用权面积合计为88.64平方米，属出让商业服务业用地（终止日期为2033年06月09日）的商业的房地产市场价值进行评估，估价目的是为司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值，价值时点为2017年11月28日。

遵照国家有关房地产评估的规范，本公司评估人员在2017年11月28日至2017年12月06日按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地勘察，市场调查。本着客观、独立、公正、科学的原则，采用比较法，对估价对象房地产进行了评估。经过评估人员科学周密、细致的测算，并结合估价经验，根据估价目的，遵循估价原则，确定估价对象的市场价值为人民币205.53万元，大写金额为人民币贰佰零伍万伍仟叁佰元整（RMB：2,055,300.00元）（其中：1007A号为39.23万元，单价为13827元/平方米；1007B号为166.30万元，单价为7000元/平方米），详见附件评估清单。报告使用期限2017年12月06日至2018年12月05日。

特函告贵方。

此致！

****房地产土地评估有限公司

                                法人代表：***

                 二Ｏ一七年十二月六日

目 录

注册房地产估价师声明. 3

估价的假设和限制条件. 4

房地产估价结果报告. 6

（一）估价委托人. 6

（二）估价机构. 6

（三）估价目的. 6

（四）估价对象. 6

（五）价值时点. 9

（六）价值类型. 9

（七）估价依据. 10

（八）估价原则. 10

（九）估价方法. 11

（十）估价结果. 12

（十一）估价人员. 12

（十二）估价作业期. 12

附件. 13

附录一. 估价对象实景照片

附录二. 估价对象地理位置图

附录三. 评估清单

附录四.《房屋所有权证》复印件

附录五.《国有土地使用证》复印件

附录六.《房屋他项权证》复印件

附录七. 《司法评估委托书》复印件

附录八. 评估人员资格证明复印件

附录九. 评估机构营业执照复印件

附录十. 评估机构资格证书复印件

附录十一.评估机构资信证书复印件

注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载，误导性陈述和重大遗漏。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

（3）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

（4）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

（5）我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（6）注册房地产估价师已于价值时点2017年11月28日对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录。

（7）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

（8）参加本次估价的注册房地产估价师人员

估价的假设和限制条件

（一）一般假设

1. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2. 估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》《房屋他项权证》，我们对上述资料上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合理性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3. 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4. 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

5. 估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）自愿销售的卖方和自愿购买的买方；（2）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；（3）交易双方了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在特殊买者的附加出价。

6. 估价结果已包含室内固定装修等价值。

（二）未定事项假设

无。

（三）背离事实假设

1. 在本次评估作业期间估价对象存在他项权力的限制，但在本次评估中不考虑他项权力扣减产生的权力价值的减少。

2. 因委托方要求本次估价未考虑租约限制，并以此为前提进行价值评估。

（四）不相一致假设

无。

（五）依据不足假设

无。

（六）估价报告使用限制

1. 任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2. 委托人对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托人提供情况和资料失实或有所隐匿而造成结果的偏失，本估价机构和估价人员不承担相应责任。

3. 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

4. 本估价结果及其相关的估价技术过程有效期一年，即本报告出具日起一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

5. 本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应责任。

6. 本报告估价结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。

7. 本估价报告须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

8. 本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

9. 本估价报告由****房地产土地评估有限公司负责解释。

房地产估价结果报告

（一）估价委托人

名称：余姚市人民法院

地址: 余姚市谭家岭西路140号

（二）估价机构

名称：****房地产土地评估有限公司

法人代表: ***

地址：宁波市江北区人民路132号25楼银亿外滩大厦

证书编号：浙建房估证字[2002]073号

资质等级：贰级

证书编号：浙估协资信证书[2017]015号

资信等级：A级

（三）估价目的

为司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值。

（四）估价对象

1. 估价对象所在区域概况

余姚市，隶属于浙江省宁波市。1985 年，经国务院批准，余姚撤县设市。1995 年，余姚被国务院升格为二类市。位于东经120度至121度，北纬29度至30度。地处美丽富庶的长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和40分钟车程，至杭州萧山国际机场只有1小时车程，经沪杭甬高速公路去上海也只需2个半小时，经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时，余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段，水陆交通便捷。2016年全市实现地区生产总值887.11亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%。其中，第一产业实现增加值45.15亿元，增长2.7%；第二产业实现增加值486.89亿元，增长6.3%；第三产业实现增加值355.07亿元，增长9.4%。三次产业之比为5.1:54.9:40，第三产业增加值占地区生产总值比重比上年提高1.8个百分点。按户籍人口计算，全市人均地区生产总值为105973元（按年平均汇率折合15954美元）。

2. 估价对象范围及基本状况

估价对象位于余姚市余姚镇中国塑料城Z区1007A、1007B号，建筑面积合计为265.95平方米（其中：1007A号建筑面积为28.37平方米，1007B号建筑面积为237.58平方米），分摊土地使用权面积合计为88.64平方米（其中：1007A号分摊土地使用权面积为9.45平方米，1007B号分摊土地使用权面积为79.19平方米），为中国塑料城内商业用房。

估价对象位于余姚中国塑料城，四至范围：东邻近新建北路；南邻近北环西路；西邻近河流；北邻近舜达西路。周边有余姚101路、余姚102路等公交线路经过，邻近的新建北路、北环西路为区域交通主干道，交通便捷程度较好。所在商城设有停车位，停车便捷程度一般。估价对象为余姚中国塑料城内商铺，中国塑料城目前是国内最大的集塑料原料销售、塑料信息发布、塑料会展、塑料机械、塑料模具、塑料制品及其他辅助材料于一体的专业生产资料市场，商业氛围已形成。

根据“余房权证余姚镇字第A0109481号”《房屋所有权证》记载：房屋所有权人为***，私有房产，房屋坐落余姚市余姚镇中国塑料城Z区1007A号，混合结构，房屋总层数3层，所在层数1层，建筑面积为28.37平方米，设计用途为商业。附记：其中包括分摊面积0.66平方米。

根据“余姚镇国用（2001）字第3595号”《国有土地使用证》记载：土地使用权人为***，座落余姚镇中国塑料城Z区1007A号，用途为商业服务业用地，使用权类型为出让，终止日期为2033年06月09日，共用分摊土地使用权面积为9.45平方米。

根据“余房他证城区字第C1112644号”《房屋他项权证》记载：房屋他项权利人为**支行，房屋所有权人为***，房屋坐落余姚市余姚镇中国塑料城Z区1007A号，他项权利种类最高额抵押权设立，债权数额为391500，登记时间为2011年12月8日。

根据“余房权证余姚镇字第A0109490号”《房屋所有权证》记载：房屋所有权人为***，私有房产，房屋坐落余姚市余姚镇中国塑料城Z区1007B号，混合结构，房屋总层数3层，所在层数1-3层，建筑面积为237.58平方米，设计用途为商业。附记：其中包括分摊面积5.53平方米。

根据“余姚镇国用（2001）字第3596号”《国有土地使用证》记载：土地使用权人为***，座落余姚镇塑料城Z区1007B号，用途为商业服务业用地，使用权类型为出让，终止日期为2033年06月09日，共用分摊土地使用权面积为79.19平方米。

根据“余房他证城区字第C1112643号”《房屋他项权证》记载：房屋他项权利人为**支行，房屋所有权人为***，房屋坐落余姚市余姚镇中国塑料城Z区1007B号，他项权利种类最高额抵押权设立，债权数额为2608500，登记时间为2011年12月8日。

根据现场勘查，估价对象为中国塑料城内商铺，位于塑料城Z区中心位置，所在建筑物混合结构，房屋总层数三层，1007A所在层数一层，1007B所在层数一至三层，房屋质量完好，一、二层维护尚可，三层维护一般。估价对象实际门牌地址与产权证记载地址略有不同，1007B一层朝南部分实际门牌地址为“中国塑料城Z区1007A号”，现为“余姚**公司”经营用房，其余一至三层与1007A打通使用，实际门牌地址为“中国塑料城Z-1007号”，现为“余姚**”经营用房，室内简单装修，明细如下表：

经现场勘察，估价对象产权证记载内容与勘查结果相符，至价值时点，其处于出租状态。

（五）价值时点

估价人员于2017年11月28日完成了对估价对象的现场实地查勘，因此确定价值时点为2017年11月28日(实地查勘之日)。

（六）价值类型

本次估价采用市场价值标准。

市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

（七）估价依据

1．委托方提供的依据：

（1）委托方提供的《房屋所有权证》复印件；

（2）委托方提供的《国有土地使用证》复印件；

（3）委托方提供的《房屋他项权证》复印件；

（4）委托方提供的《司法评估委托书》资料。

2．估价行业规范等依据：

（1）国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》；

  （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产交易管理办法》、《城市房地产产权产籍管理办法》；

  （3）国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》。

3．估价机构调查取得的依据：

（1）评估人员现场查勘取得的资料；

（2）所在区域现行房地产市场价格等资料。

（八）估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则。

1．遵循独立、客观、公正原则：

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2．遵循合法原则：

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3．遵循价值时点原则：

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4．遵循替代原则：

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5．遵循最高最佳利用原则：

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

（九）估价方法

根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法（剩余法）、成本法、基准地价修正系数法等。估价方法的选择应按照房地产评估的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估测算。根据委托方提供，本次估价对象为商业用途，经过研究确定采用比较法进行估价较为合适，同时考虑市场价值因素，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。

比较法是指将估价对象与在价值时点近期交易的类似房地产进行比较和适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

计算公式为：房地产价值=可比实例已知价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域状况修正系数×权益状况修正系数×实物状况因素修正系数×建筑面积。

（十）估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，采用比较法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，估价对象在价值时点的市场价值为人民币205.53万元，大写金额为人民币贰佰零伍万伍仟叁佰元整（RMB：2,055,300.00元）（其中：1007A号为39.23万元，单价为13827元/平方米；1007B号为166.30万元，单价为7000元/平方米），详见附件评估清单。

（十一）估价人员

（十二）估价作业期

2017年11月28日至2017年12月06日 

****房地产土地评估有限公司

                 二Ｏ一七年十二月六日

附件

附录一. 估价对象实景照片

附录二. 估价对象地理位置图

附录三. 评估清单

附录四.《房屋所有权证》复印件

附录五.《国有土地使用证》复印件

附录六.《房屋他项权证》复印件

附录七. 《司法评估委托书》复印件

附录八. 评估人员资格证明复印件

附录九. 评估机构营业执照复印件

附录十. 评估机构资格证书复印件

附录十一.评估机构资信证书复印件

估价对象照片

估价对象地理位置