房地产估价报告

致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵院的委托，本公司对贵院编号为（2017）甬余法委评241号《司法评估委托书》委托办理的申请执行人XXXX与被执行人XXXX执行一案中涉及的被执行人XXXX名下位于余姚市城区富士花园5幢202室住宅房地产进行市场价值评估，证载建筑面积合计为118.04平方米（另有附属用房车库一间），土地使用权面积为23.61平方米。本公司以为确定司法拍卖（变卖）提供价值参考依据而评估房地产市场价值为估价目的，对上述房地产进行估价。估价人员根据估价目的，按照估价程序，采用比较法并遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则，对委估房地产进行了客观、公正、合理的价格测算，确定委估房地产（室内固定装修及车库）在价值时点二〇一七年九月二十七日总的市场价值为人民币112.5万元，大写人民币玖拾肆万柒仟陆佰元整（单价9531元/平方米）。

宁波市XX房地产估价有限公司

     法定代表人：XXX

                                            二〇一七年九月三十日

目　　　录

估价师声明........................................... 5

估价假设和限制条件................................... 6

估价结果报告......................................... 9

一、估价委托人..................................... 9

二、房地产估价机构................................. 9

三、估价对象概况................................... 9

四、估价目的...................................... 13

五、价值时点...................................... 13

六、价值类型...................................... 13

七、估价依据...................................... 13

八、估价原则...................................... 14

九、估价方法...................................... 15

十、估价结果...................................... 16

十一、变现能力分析................................ 16

十二、注册房地产估价师............................ 17

十三、实地查勘期.................................. 17

十四、估价作业日期................................ 17

  附    件...................................... 18

1、估价对象位置示意图

2、估价对象现场查勘照片

3、《司法评估委托书》复印件

4、《房屋所有权证》复印件

5、《余姚市不动产登记情况证明》复印件

6、估价机构营业执照复印件

7、估价机构资质证书复印件

8、估价师执业资格证书复印件

 估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）和《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

估价假设和限制条件

一、一般假设

    1、估价对象产权明晰，手续齐全，且不受有关地方优惠政策的限制并允许在市场上进行正常交易。

2、估价对象在有效使用期限内，能保持现状用途及功能，合法、持续使用。

3、本估价报告中涉及估价对象的房屋自然状况、房屋权利状况等按委托方提供的《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《余姚市不动产登记情况证明》复印件为准进行评估。我公司并未进行核实。委托方对资料的真实性和完整性负责。因委托方提供的资料失实造成估价结果有误，估价机构不承担相应责任。

4、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象在查勘期的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。

5、市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象的公开市场价值，它依据了如下假设：

（1）存在自愿的卖者和买者；

（2）买卖双方的交易行为都是谨慎的、理性的；

（3）在价值时点前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成及达至合理价格，有一个合理的谈判周期；

（4）在此周期内，房地产市场状态是保持稳定的；

（5）该房地产可以在公开市场上自由转让；

 （6）不考虑买卖双方因特殊的因素或偏好对房地产价格的影响。

二、未定事项假设

本估价项目无未定事项，故本估价报告无未定事项假设。

三、背离事实假设

 1、本估价结果是以估价对象在正常维护条件下合理经济寿命内持续使用,不改变用途使用为前提。未考虑因自然力或其它不可抗力而造成的房屋灭失及经济寿命非正常减短；未考虑查封、他项权利、租约、未开发利用等因素对房地产价格的影响；未考虑法院拍卖时产生的拍卖费、评估费、诉讼费、交易税费等相关费用; 未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响。

四、不相一致假设

   本估价项目无不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。

五、依据不足假设

   本估价项目无依据不足事项，故本估价报告无依据不足假设。

六、估价报告使用限制

1、报告之评估价值为二〇一七年九月二十七日委估房地产的市场价值，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应的调整。

2、本估价报告有效期为一年（自2017年9月30日至2018年9月29日止），如使用本估价结果的时间超过估价报告之有效期，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

3、在估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。

4、本报告中所采用的房屋建筑面积、土地面积是根据估价委托人提供的《房屋所有权证》、《余姚市不动产登记情况证明》复印件面积确定，估价人员未作实地测量。

5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

6、本次估价目的为确定司法拍卖（变卖）提供价值参考依据而评估房地产市场价值，本报告仅对该估价目的负责，超出此范围使用本评估机构不负法律责任。

7、本估价报告仅限于本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

估价结果报告

一、估价委托人

    单位名称：余姚市人民法院

    住    所：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

估价机构全称：宁波市XX房地产估价有限公司

法定代表人: XXX

住所：宁波市海曙区丽园北路668号美丽园大厦3F

估价资质等级：国家贰级

证书编号：浙建房估证字[2006]012号

三、估价对象概况

1、估价对象范围：

估价对象位于余姚市城区富士花园5幢202室，所在宗地四至：东临电大弄，南至世南西路，西至下菱新村，北至仓前路。总建筑面积合计为118.04平方米（另有附属用房车库一间），土地使用权面积为23.61平方米。本次估价的价值类型为房地产的市场价值，含房地产（室内固定装修及车库）及与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等相关的辅助配套设施价值，不包含室内外可移动物品价值。

2、房地产权益状况：

1、建筑物权益状况

根据估价委托人提供《房屋所有权证》显示：估价对象房屋所有权人为XXXX，所有权证号为“余房权证余姚镇字第A0109141号”，房屋坐落为余姚市城区富士花园5幢202室。结构混合，总层数5层，所在层数2层。房屋建筑面积118.04平方米，其中包括分摊面积9.92平方米，另附属用房车库一间，产别为私有房产，设计用途为住宅。

2、土地权益状况

根据估价委托人提供的“余国用（2012）第01663号”《余姚市不动产登记情况证明》显示：土地使用权人为XXXX，座落余姚市城区富士花园5幢202室，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2071年2月7日，土地使用权面积为23.61平方米。

3、房地产实物状况：

（1）   土地实物状况

估价对象土地使用权面积为23.61平方米，估价对象所处宗地四至：东临电大弄，南至世南西路，西至下菱新村，北至仓前路。宗地平面形状较为规则，地势平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件较小，利用状况良好，宗地红线内外土地开发程度已达“六通一平”，即具备了红线内外道路、给水、排水、电力、通信、燃气等基础设施条件和红线内宗地场地平整。

（2）建筑物状况及利用现状

根据现场实地查看，估价标的坐落于余姚市城区富士花园5幢202室，属于余姚市城区富士花园多层住宅用房。估价对象房屋总层数为五层，所在层数二层，架空层为汽车库，为由东往西第7间，建筑物结构为混合结构，建筑物南北朝向，估价对象南中朝向，外墙为条形墙砖，铝合金窗。估价对象户型为二室二厅一厨一卫一阳台。室内装修情况：南面二个卧室，其中两个卧室地面铺设实木地板，墙面为乳胶漆及三夹板，顶面为石膏角线，各配整体衣柜；客厅地面为实木地板，墙面为乳胶漆，顶面为石膏造型顶；餐厅地面铺设实木地板，墙面为乳胶漆，顶面为三夹板顶；厨房地面铺设地砖，墙面为墙砖，顶为塑扣板吊顶，配整体橱柜；卫生间地面为地砖及防滑地砖，墙面为墙砖，顶为塑扣板吊顶；经估价人员现场查勘，该房屋水、电、卫等附属设施齐全，房屋内部保养较好，基础、结构及外立面维护状况较好。目前房屋使用状态为自用。

4、房地产区位状况：

1、位置状况

（1）坐落与方位

估价对象位于余姚市城区富士花园5幢202室，余姚市世南西路以北。

（2）与重要场所的距离

估价对象近余姚市政府、余姚市职业技术学院、余姚市世南小学、余姚中学、银亿四明广场、富达广场等。

（3）朝向与楼层

房屋总层数为5层，估价对象位于第2层，南北朝向。

2、交通条件

（1）道路状况

估价对象周边有世南西路和舜水南路等道路，周边路网密集度较好，道路通达度较好。

（2）出入可利用交通工具

附近有下菱新村公交站，有余姚301、401、403、405等多路公交线路经过。

（3）交通管制情况

至估价时点，估价对象所在区域暂无交通管制的限制。

（4）停车方便程度

估价对象所在小区有地上车库，停车方便度相对较好。

3、周围环境和景观

（1）自然环境

估价对象位于姚江交汇处东侧，不临路，噪音污染较少，区域绿化度较好，无空气污染源，空气质量较好。

（2）人文环境

区域治安状况较好，人文环境较好。

（3）景观

估价对象西侧为余姚，人文和自然景观较好。

4、公共配套设施

 估价对象周边住宅小区较多，居住氛围较好，周边一公里范围内有世纪名苑、下菱新村、新世纪花园等住宅小区，有世南小学、余姚中学、余姚市政府、银亿·四明广场、富达广场、余姚图书馆、太平洋大酒店、中国工商银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行等生活、商业配套设施。估价对象周边配套较为齐全，生活较为便利。

四、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估房地产的市场价值。

五、价值时点

2017年9月27日，以估价师现场查勘日期为价值时点。

六、价值类型

   本次估价的价值类型为市场价值，指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，以人民币为计价单位。

七、估价依据

（一）国家有关法律、行政法规、规章和估价行业技术标准

1、《中华人民共和国资产评估法》(国家主席令第46号)；

2、《中华人民共和国物权法》(国家主席令第62号)；

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第72号)；

4、《中华人民共和国土地管理法》(国家主席令第28号)；

5、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）；

6、《房地产估价规范》(国标GB/T 50291—2015)；

7、《房地产估价基本术语标准》(国标GB/T 50899—2013)；

8、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

9、《浙江省房地产估价技术指引》（浙估协{2016}46号）；

  （二）委托人提供的有关资料

《司法鉴定委托书》、《房屋所有权证》、《余姚市不动产登记情况证明》复印件等资料；

  （三）估价机构调查取得的有关资料

1、余姚市住宅房地产市场行情；

2、估价机构和估价人员实地查勘、市场调查所收集的资料。

八、估价原则

本项估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则。

1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及房地产估价师实地查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为住宅用房，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的交易实例较多，故宜采用比较法进行估价。

比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式如下：

房地产价格（单价） = 可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。

十、估价结果

本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，科学合理的运用估价方法，通过对影响房地产价值的因素进行认真的分析、测算并结合估价师的估价经验，确定委估房地产（含室内固定装修及车库）在价值时点二〇一七年九月二十七日总的市场价值为人民币112.5万元，大写人民币玖拾肆万柒仟陆佰元整（单价9531元/平方米）。

十一、变现能力分析

变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的可能性。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响房地产变现能力的主要因素有：

1、房地产的通用性：是指估价对象规划用途相对于特殊类型的房地产而言是否常见、普遍使用。估价对象设计用途为住宅，为成套住宅用房，故通用性较好。

2、房地产的独立使用性：是指估价对象可否独立使用而不受限制。估价对象为成套住宅用房，受相邻权和地役权的影响较小，故独立使用性较强。

3、房地产的可分割转让性：是指估价对象在物理上、经济上是否可以分开来使用。估价对象为成套住宅用房，已取得独立产权，产权清晰，具有不可分割性，故其可分割转让性弱。

估价对象所在区域基础设施和公共服务设施较好，估价对象所处世南西路北面，交通便捷程度与周边配套设施良好，交通通达性良好，估价对象所处区域居住氛围较好。综上所述，该住宅房地产变现能力总体尚可。假定在价值时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期，快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会对处置房地产产生一定的价格减损。

十二、注册房地产估价师

十三、实地查勘期

     2017年9月27日

十四、估价作业日期

    2017年7月16日-2017年9月30日

  附    件

1、估价对象位置示意图

2、估价对象现场查勘照片

3、《司法评估委托书》复印件

4、《房屋所有权证》复印件

5、《余姚市不动产登记情况证明》复印件

6、估价机构营业执照复印件

7、估价机构资质证书复印件

8、估价师执业资格证书复印件

房地产卫星位置图