| （2017）甬余法委评97号 位于余姚市泗门镇西郊工业区 工业房地产 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称：***所有的位于余姚市泗门镇西郊工业区工业房地产市场价值评估
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构： 浙江国信房地产土地估价咨询有限公司
注册房地产估价师：林冠球 注册号3320040099 李红丽 注册号3320130094
估价报告出具日期：二零一七年四月二十五日
估价报告编号：浙国房估甬字（2017）第0037号
致估价委托人函 余姚市人民法院： 根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零一七年四月十七日对估价对象进行了实地查勘，同时依据《司法评估委托书》确定二零一七年四月十四日为价值时点。 估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用成本法，对***所有的位于余姚市泗门镇西郊工业区的工业房地产进行估价，估价目的为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象房屋证载建筑面积合计为6172.48平方米，土地使用权面积为19253.46平方米，另有红线范围内未登记建筑物建筑面积合计为2250.41平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法等估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零一七年四月十四日）市场价值为人民币2563.4万元，大写为贰仟伍佰陆拾叁万肆仟元整（其中土地使用权价值为1867.6万元，证载建筑物价值为585.7万元，红线内未登记建筑物价值为110.1万元）。（详见附表） 本次评估价值不包含估价对象所有权人交易中应缴纳的各项税费。 本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 本估价报告的使用期限为自二零一七年四月二十五日起壹年。 特此函告 浙江国信房地产土地估价咨询有限公司 法定代表人：陈波 二零一七年四月二十五日
附表一：证载建筑物
附表二：红线内未登记建筑物
附表三：证载土地使用权
目 录
第一部分 估价师声明我们郑重声明： 1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5、注册房地产估价师于二零一七年四月十七日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。
第二部分 估价假设和限制条件一、估价假设1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法性、真实性、准确性和完整性为前提。 3、估价对象在合法前提下，按其设计用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来以此用途持续使用为前提。 4、估价对象《房屋所有权证》登载的房屋坐落为余姚市泗门镇西郊工业区，《国有土地使用证》登载的坐落为余姚市泗门镇窎桥头村，本次评估是以《房屋所有权证》登载的房屋坐落即余姚市泗门镇西郊工业区为前提。 5、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。 6、本报告中没有未定事项假设、背离事实假设、依据不足假设。 二、限制条件1、本报告仅作为司法裁决提供价值参考依据，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。 2、估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任。 3、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。 4、根据委托方的要求，本次估价将红线范围内未登记建筑物纳入估价范围内，其建筑面积以委托方提供的《面积界定测量成果资料》为准。由于估价委托人未能提供该部分房屋有关审批建设的合法资料，可能存在涉及违章建设的可能性，本公司对其权益不负任何责任。 委托方提供的《面积界定测量成果资料》中证载建筑物的面积与《房屋所有权证》登载的面积不一致，本次评估是以《房屋所有权证》登载的建筑面积为准，提醒报告使用方注意。 我们在评估时，是按现状房地产进行评估，未考虑在办理变更登记时要对未审批部分建筑物进行拆除或者补办审批手续所造成的减值效应，另本次评估未作他项权利限制的减值处理，提醒报告使用人关注。 5、估价对象是否存在未缴纳的水电费，请至相关单位自行查询；本次评估价值未扣除可能存在的未缴纳的水电费，提请报告使用方注意。 6、本报告使用期限自估价报告出具之日起壹年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差壹年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。 本报告由浙江国信房地产土地估价咨询有限公司负责解释。
第三部分 房地产估价结果报告一、估价委托人估价委托人：余姚市人民法院 二、房地产估价机构估价机构名称：浙江国信房地产土地估价咨询有限公司 住 所：杭州市下城区延安路515-521号第七层722-724室 法定代表人：陈波 估价资质等级：国家一级 估价资质证书编号：浙建房估证字[2016]004号 联系人：李红丽 联系电话：0574-27676050 三、估价目的为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象1、估价对象界定 本次估价对象为***所有的位于余姚市泗门镇西郊工业区的工业房地产，房屋证载建筑面积合计为6172.48平方米，土地使用权面积为19253.46平方米，另有红线范围内未登记建筑物建筑面积合计为2250.41平方米。 2、区位状况 估价对象位于余姚市泗门镇西郊工业区，329国道与南环路交叉口附近。估价对象所处区域周围基础设施完善，区域内有宁波亚美毛绒制品有限公司、宁波乔士橡塑有限公司、余姚市益佳印铁制罐有限公司，工业聚集度较高，附近有宾馆、超市、银行网点等设施，公共配套齐全，自然环境较好，所在区域周围路况较好，紧邻329国道，对外交通状况较好。
估价对象位于余姚市泗门镇西郊工业区，房屋所有权人及土地使用权人均为***，房屋设计用途均为工业，地类（用途）为工业用地，土地使用权类型为出让。其他权益状况详见“致估价委托人函附表”。 估价对象已设定抵押权，至价值时点，尚未注销。 4、土地实物状况 宗地坐落于余姚市泗门镇窎桥头村，土地使用权面积为19253.46平方米，估价对象所处宗地四至：东临南环路、南至329国道、西至宁波亚美毛绒制品有限公司、北临宁波乔士橡塑有限公司。所在宗地平面形状为近似矩形，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“五通一平”，地质条件较好，地基承载力较好，土壤状况较好，无不利规划限制条件，利用状况较好。 5、建筑物实物状况 （1）证载建筑物
（2）红线内未登记建筑物
估价对象设计及现状用途均为工业用途，查勘时为自用，利用状况较好。 五、价值时点估价人员于二零一七年四月十七日对估价对象进行了实地查勘，同时依据《司法评估委托书》确定二零一七年四月十四日为价值时点。 六、价值类型估价结果中的市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价依据1、《中华人民共和国物权法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正） 3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2004年修正） 4、《中华人民共和国资产评估法》 5、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015） 6、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013） 7、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号） 9、《浙江省国土资源厅关于宁波市区基准地价更新结果的批复》（浙土资厅函[2016]52号） 10、估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《面积界定测量成果资料》、《房屋他项权证》及其它相关的复印件资料 11、鉴定委托书 12、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据 八、估价原则本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。 独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。 九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，选取成本法作为本次估价的基本方法。 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 其中土地使用权价值采用比较法求取，比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法 十、估价结果根据估价人员综合评估，确定估价对象房地产在价值时点（二零一七年四月十四日）的市场价值为人民币2563.4万元，大写为贰仟伍佰陆拾叁万肆仟元整（其中土地使用权价值为1867.6万元，证载建筑物价值为585.7万元，红线内未登记建筑物价值为110.1万元）。（详见致估价委托人函附表） 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期二零一七年四月十七日 十三、估价作业期二零一七年四月十七日至二零一七年四月二十五日
第四部分 附件
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