余姚市人民法院评估报告（2016）甬余法委评338号位于余姚市城区通达小区16幢201室的住宅房地产

本公司接受贵院的委托，对贵院编号为（2016）甬余法委评338号《司法评估委托书》涉及的被执行人胡**名下的位于余姚市城区通达小区16幢201室的住宅房地产，房屋建筑面积为155.07平方米，土地使用权面积为31.01平方米，附架空层车库各一间，在二0一六年十月二十四日所表现的市场价值进行了评估。估价目的是为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估房地产的市场价值。

本次对住宅房地产采用比较法进行评估，估价人员遵循独立、客观、公正、合法等原则，按照估价程序和技术标准，经过实地查勘和市场调查，并进行认真的分析和测算，将估价结果陈述如下：

估价对象在价值时点的房地产（含架空层、车库）及室内固定装修的市场价值为人民币壹佰贰拾叁万柒仟柒佰元整（￥1,237,700元）。

（详见估价结果明细表）

表一、估价结果明细表

房屋坐落	土地面积（m²）	建筑面积（m²）	房屋价值（万元）	室内固定装修价值（万元）	评估价值（万元）	备注
余姚市城区通达小区16幢201室	31.01	155.07	112.60	11.17	123.77


合计	31.01	155.07	112.60	11.17	123.77

上述估价结果的确定受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

本项目估价报告使用期限为壹年，从2016年10月28日至2017年10月27日止。

宁波忠正房地产土地资产评估有限公司

法定代表人：王文献

二0一六年十月二十八日

第二部分 估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

6、注册房地产估价师已在2016年10月24日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公开性承担责任。

7、没有外部专家和单位对本估价报告提供专业帮助。

8、参加本次估价的中国注册房地产估价师

中国注册房地产估价师：

第三部分 估价假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

1、估价对象产权明晰，可在公开市场上自由交易。

2、房地产交易期间房地产价值保持一定的稳定。

3、市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4、估价对象在价值时点处于正常使用状态并达到估价委托人所提供的使用功能。

二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据

1、我们认为估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》复印件真实可靠，并未进行核实程序。

2、本次估价未对该房地产的物业费、水电费等相关费用欠缴情况进行调查，估价人员未考虑物业费、水电费等相关费用对房地产价值的影响。

3、注册房地产估价师只对估价对象建筑物进行一般性的查看，未对建筑物做基础和结构上的测量与实验，本次估价假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价值，未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、市场供求关系变化、市场结构转变、遇有不可抗力等因素对房地产、装修、车库等市场价值的影响。当上述情况发生时，估价结果一般会发生变化。

2、本次估价的土地证书编号、土地使用权人、土地座落、地号、土地用途、使用权类型、终止日期、使用权面积等按估价委托人提供的《国有土地使用证》为准进行评估。

3、本次估价的房屋所有权证号、房屋所有权人、产别、设计用途、房屋状况等按估价委托人提供的《房屋所有权证》为准进行评估。

4、本次估价的房屋他项权证号、房屋他项权利人、他项权利种类、债权数额等按估价委托人提供的《房屋他项权证》为准进行评估。

5、估价对象产权证记载附架空层车库各一间，具体架空层车库的编号需相关各方核定，提请估价报告使用人注意。

6、本次估价未考虑查封、他项权利、租赁合同等因素对房地产价格的影响。

7、估价结果未考虑法院拍卖时产生的拍卖费、评估费、诉讼费等相关费用。

四、本报告使用的限制条件

1、本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得用作其他用途。

2、本估价报告使用期限为自报告出具之日起壹年，若在估价报告使用期限内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象市场价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

3、本报告专为估价委托人所使用，未经本公司和估价人员同意，估价报告不得向估价委托人和估价报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的法律责任。

4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

5、本估价报告的内容不得发表于任何公开媒体，估价报告的解释权归本公司所有。

第四部分 估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

地址：余姚市谭家岭西路140号

联系电话： 0574- 62785550

二、受托估价机构

单位名称：宁波忠正房地产土地资产评估有限公司

法定代表人：王文献

地址：北仑区新碶好时光大厦1幢505室

资格等级：国家贰级

证书编号：浙建房估证字[2008]010号

电话/传真： 0574-86881666/0574-86806266

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估房地产的市场价值。

四、估价对象

（一）、估价对象的界定

估价对象为胡**名下的位于余姚市城区通达小区16幢201室的住宅房地产，房屋建筑面积为155.07平方米，土地使用权面积为31.01平方米，附架空层车库各一间，本次估价的价值类型为房地产的市场价值，包括房地产、室内固定装修、架空层、车库的市场价值，室内动产及设施设备不纳入评估范围。

（二）、估价对象权益状况

1、土地权属状况

根据估价委托人提供的余国用（2013）第10935号《国有土地使用证》，土地使用权人为胡**，座落于余姚市城区通达小区16幢201室，地号为002-026-00193，土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为31.01平方米，终止日期为2040年01月17日。

2、房屋权属状况

根据估价委托人提供的余房权证（余姚镇）字第A0102416号《房屋所有权证》，房屋所有权人为胡**，房屋坐落于余姚市余姚镇通达小区16幢201室，产别为私有房产，幢号为16，房号为201，混合结构，房屋总层数为5层，所在层数为2层，建筑面积为155.07平方米，设计用途为住宅，建成年份2000年，附记：其中包括分摊面积18.26平方米，附架空层车库各一间。

3、他项权利状况

根据估价委托人提供的余房他证（城区）字第C1314342号《房屋他项权证》，房屋他项权利人为****银行股份有限公司****支行，房屋所有权人为胡**，房屋所有权证号为A0102416，房屋坐落于余姚市余姚镇通达小区16幢201室，他项权利种类为最高额抵押权设立，债权数额为1550000元，登记时间为2013年12月6日，附记：土地证号：余国用2013第10935号。

（三）、估价对象实物状况

1、土地实物状况

根据估价人员现场查勘和调查了解，估价对象的土地利用现状为住宅用地，所在小区宗地近年来无明显的或可见诸报端的地质灾害、地基沉降、长期暴雨积水等不良利用情况。估价对象所在小区宗地形状一般，地势较平坦，地质、水文状况较好，建筑密度一般，规划限制条件少，总体利用状况较好。宗地红线内外开发程度达到“五通一平”，即具备了红线内外道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件和红线内宗地场地平整。

2、建筑物实物状况

根据现场查勘，估价对象位于余姚市城区通达小区16幢201室，为1梯1户混合结构多层普通住宅用房。所在楼幢总层数为5层，估价对象位于第2层，外墙为涂料、铝合金窗。建筑物主体朝南、估价对象为东边套，房屋维护、保养一般，采光、通风条件较好，景观一般。

根据现场查勘，所在单元楼梯为砼地面，并设有扶手。房屋入室防盗门，室内已装修，呈三室一书房二厅一厨二卫一阳台布局，具体情况为：

餐厅、客厅：地板地面，墙面与顶棚为涂料，配有电视背景墙及橱柜。

厨房：地砖地面，墙面为墙砖，顶棚为塑扣吊顶，配有灶橱一套。

卫生间：地砖地面，墙面为墙砖，顶棚为塑扣吊顶，配有坐便器、洗脸盆、浴缸等卫浴设施。

主卧室：地板地面，墙面与顶棚为涂料，配有橱柜；内设卫生间，地砖地面，墙面为墙砖，顶棚为塑扣吊顶，配有坐便器、洗脸盆、浴缸等卫浴设施。

次卧室1：地板地面，墙面与顶棚为涂料，配有橱柜。

次卧室2：地板地面，墙面与顶棚为涂料，配有橱柜。

书房：地板地面，墙面与顶棚为涂料，配有橱柜。

阳台：铝合金窗封闭，地砖地面，墙面为墙砖，顶棚为塑扣吊顶。

储藏室、车库：位于本幢架空层，未进入。

（详见估价对象现场查勘照片）

（四）、估价对象区位概况

1、位置状况

估价对象位于余姚市余姚镇通达小区16幢201室，距离余姚市人民政府约3.5KM，距离余姚市火车站约1.0KM。

估价对象四至：东至包家路、南临体育场路，西邻新建路，北邻子陵路。

2、交通状况

区域内交通条件较好，附近有公交站点，有102、205、301、402、367等多路公交经过。

3、景观状况

周边自然景观一般，小区绿化一般。

4、公服配套状况

基础设施较完善，公共服务设施较齐全。周边有舜北新村、金桂名苑等住宅小区；周边有华润万家、发达超市、金城便利店等购物商场与超市；周边有余姚市舜北小学等教育机构；周边有姚江门诊、包家路诊所等医疗机构；周边有中国银行、中国农业银行、中国工商银行、余姚农村合作银行等金融机构。

五、价值时点

二0一六年十月二十四日（现场查勘日）

六、价值类型

本次估价的价值类型为市场价值，指估价对象经适当营销后，自熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价依据

1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章

（1）、《中华人民共和国土地管理法》；

（2）、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）、《中华人民共和国物权法》；

（4）、《中华人民共和国房地产拍卖法》；

（5）、《司法鉴定程序通则》；

（6）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

（7）、《浙江省高级人民法院关于进一步完善委托评估拍卖结论工作的意见》[浙高法（2009）426号]；

（8）、关于执行《最高人民法院关于评估、拍卖、变卖若干问题的规定》[甬中法（鉴）（2010）24号]；

（9）、《宁波市工程造价信息》。

2、本次估价采用的技术规程

（1）、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

（2）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；

（3）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。

3、估价委托人提供的有关资料

（1）、（2016）甬余法委评338号《司法评估委托书》；

（2）、《国有土地使用证》复印件；

（3）、《房屋所有权证》复印件；

（4）、《房屋他项权证》复印件。

4、估价机构和估价人员实地查勘、市场调查所收集的资料

八、估价原则

我们在估价时遵循了以下原则：

1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

九、估价方法

房地产估价常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择科学的估价方法。

该项目是为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估房地产的市场价值。根据《房地产估价规范》，在有充足可比实例的情况下，住宅房地产市场价值的评估适宜选取比较法进行评估。

比较法，指选取一定数量（通常3个或3个以上）的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，科学合理的运用估价方法，通过对影响房地产价值的因素进行认真的分析、测算并结合估价师的估价经验，将估价结果陈述如下：

估价对象在价值时点的房地产（含架空层、车库）及室内固定装修的市场价值为人民币壹佰贰拾叁万柒仟柒佰元整（￥1,237,700元）。

（详见估价结果明细表）

十一、估价人员

中国注册房地产估价师：

十二、估价作业期

二0一六年十月二十四日至二0一六年十月二十八日。

十三、估价报告使用期限

本项目估价报告使用期限为壹年，从2016年10月28日至2017年10月27日止。

宁波忠正房地产土地资产评估有限公司

法定代表人：王文献

二0一六年十月二十八日

第五部分 附件

1、估价对象位置图

2、估价对象现场查勘照片

3、《司法评估委托书》复印件

4、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》复印件

5、估价机构营业执照复印件

6、估价机构资质证书复印件

7、估价师执业资格证书复印件

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