| （2016）甬余法委评168号 位于余姚市城区君悦国际花园22幢1106 1106A室住宅房地产 | ||||
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房地产估价报告
估价项目名称：李**名下位于余姚市城区君悦国际花园22幢1106 1106A室住宅房地产司法鉴定评估 估价委托人： 余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波市中博房地产估价有限公司 注册房地产估价师：项大江（注册号：3320110054）； 胡群伟（注册号：3320060022） 估价报告出具日期：2016年7月29日 估价报告编号：甬博估字第2016S0076号
致估价委托人函 余姚市人民法院： 受贵院的委托，本公司对贵院编号为（2016）甬余法委评168号《司法评估委托书》委托办理的申请执行人顾**与被执行人李**执行纠纷一案中涉及的被执行人李**名下的位于余姚市城区君悦国际花园22幢1106 1106A室住宅房地产，证载房屋建筑面积为143.14平方米，地下车位（D2幢车位289）12.72平方米，土地使用权面积9.04平方米。本公司以为确定司法拍卖（变卖）提供价值参考依据而评估房地产市场价值为估价目的，对上述房地产进行估价。估价人员根据估价目的，按照估价程序，采用比较法并遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则，对委估房地产进行了客观、公正、合理的价格测算，确定委估房地产（含地下车位）在价值时点二0一六年七月二十七日的市场价值为人民币122.08万元（单价8529元/平方米），大写人民币壹佰贰拾贰万零捌佰元整。
宁波市中博房地产估价有限公司 法定代表人：潘学彬 二0一六年七月二十九日
目 录
第一部分 注册房地产估价师声明........................ 5 第二部分 估价假设和限制条件......................... 7 第三部分 估价结果报告............................... 9 一、估价委托人..................................... 9 二、房地产估价机构................................. 9 三、估价对象概况................................... 9 四、估价目的...................................... 12 五、价值时点...................................... 12 六、价值类型...................................... 12 七、估价依据...................................... 12 八、估价原则...................................... 13 九、估价方法...................................... 14 十、估价结果...................................... 14 十一、变现能力分析................................ 15 十二、估价人员.................................... 15 十三、估价作业日期................................ 16 十四、估价报告应用的有效期........................ 16 第四部分 附 件.................................... 17 1、估价对象位置示意图 2、估价对象现场查勘照片 3、《司法评估委托书》复印件 4、《房屋所有权证》复印件 5、《土地使用证》复印件 6、他项权利证书复印件 7、估价机构营业执照复印件 8、估价机构资质证书复印件 9、估价师执业资格证书复印件
我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们公司己指派注册房地产估价师于2016年7月27日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业技术帮助。 7、本报告估价结果仅供估价委托人在本报告估价目的下使用，不得用做其它用途。 8、估价房地产资料（包括口头资料）由估价委托人提供，估价委托人应对提供资料的完整性、真实性负完全责任。 9、若由于估价委托人提供资料的完整性、真实性而影响估价结果，责任由估价委托人承担。 10、本估价报告是本公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格的因素进行分析，选取科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上而确定的估价对象公开市场价格，但受本估价机构相关估价人员的业务技术水平和个人能力的影响。 11、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。
注册房地产估价师： 注册号：3320110054
注册房地产估价师： 注册号：3320060022
一、估价的假设条件 1、估价对象产权明晰，手续齐全，且不受有关地方优惠政策的限制并允许在市场上进行正常交易。 2、本估价报告中涉及估价对象的房屋自然状况、房屋权利状况等按委托方提供的《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《土地使用证》为准进行评估，我公司并未进行核实，委托方对资料的真实性和完整性负责。因委托方提供的资料失实造成估价结果有误，估价机构不承担相应责任。 3、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象在查勘期的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。 4、本估价结果是以估价对象在正常维护条件下合理经济寿命内持续使用,不改变用途使用为前提。未考虑因自然力或其它不可抗力而造成的房屋灭失及经济寿命非正常减短；未考虑查封、他项权利等因素对房地产价格的影响；也未考虑法院拍卖时产生的拍卖费、评估费、诉讼费、交易税费等相关费用。 5、本次估价结果包括该房地产（含地下车位）及房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等相关的辅助配套设施的价值，不包括室内可移动物品价值。 二、估价的限制条件 1、报告之评估价值为二0一六年七月二十七日委估房地产的市场价值，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应的调整。 2、本估价报告有效期为一年（自2016年7月29日至2017年7月28日止），如使用本估价结果的时间超过估价报告之有效期，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 3、在估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。 4、本报告中所采用的房屋建筑面积、土地面积是根据估价委托人提供的《房屋所有权证》及《土地使用证》面积确定，估价人员未作实地测量。 5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 6、本次估价目的为确定司法拍卖（变卖）提供价值参考依据而评估房地产市场价值，本报告仅对该估价目的负责，超出此范围使用本评估机构不负法律责任。 7、本估价报告仅限于本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 第三部分 估价结果报告 单位名称：余姚市人民法院 地 址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号 估价机构全称：宁波市中博房地产估价有限公司 法定代表人: 潘学彬 地址：宁波市海曙区解放南路208号6F 估价资质等级：国家贰级 证书编号：浙建房估证字[2006]012号 1、估价对象的界定： 估价对象位于余姚市城区君悦国际花园22幢1106 1106A室，所在小区整幅宗地四至：东至月梅路，南沿望梅路，西至兵马司路，北至金型路。房屋建筑面积为143.14平方米，土地使用权面积9.04平方米，本次估价的价值类型为房地产的市场价格，包括房地产（含地下车位）及房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等相关的辅助配套设施价值，但不包括室内外可移动物品价值。 2、房地产权益状况： 根据估价委托人提供《房屋所有权证》显示：估价对象房屋所有权人为李**，共有情况为单独所有。产权证号为“余房权证城区字第A1314329号”，房屋坐落为余姚市城区君悦国际花园22幢1106 1106A室。钢混结构，房屋总层数18，所在层数11层，建筑面积为143.14平方米，（其中套内建筑面积108.69平方米），规划用途为住宅。附记栏：另附D3幢车位29一间，套内建筑面积12.72平方米。登记时间为2013年9月24日。 根据估价委托人提供的《土地使用证》显示：土地使用权人为李**，土地证号为“余国用（2013）第12249号”，座落余姚市城区君悦国际花园22幢1106 1106A室，地号为011-003-00227-008，土地使用权面积为9.04平方米，土地使用权类型为出让,地类（用途）城镇住宅用地，终止日期为2079年9月19日。 估价对象已向顾**设定抵押权利，他项权证号：“余房他证城区字第C1314904号”，登记日期2013年12月23日，他项权利种类为抵押登记，债权数额70万元。附记：（已设立抵押权登记，债权数额100万元，抵押权人中国建设银行股份有限公司余姚支行。） 3、房地产实物状况： （1） 土地实物状况 估价对象土地使用权面积9.04平方米，估价对象所处小区整幅宗地四至：东至月梅路，南沿望梅路，西至兵马司路，北至金型路。宗地平面形状规则，地势平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件较小，利用状况良好，宗地红线内外土地开发程度已达“六通一平”，即具备了红线内外道路、给水、排水、电力、电信、燃气等基础设施条件和红线内宗地场地平整。 （2）建筑物状况及利用现状 根据现场实地查勘，估价标的坐落于余姚市城区君悦国际花园22幢1106 1106A室，属于新中宇集团有限公司开发的君悦国际花园二期商品住宅小区。估价对象所在幢房屋总层数为十八层，估价对象位于三单元第十一层西首，为高层住宅用房。该房建成于2013年，建筑结构为钢混，建筑物主体朝南，采光通风条件较好。地下为停车场，一梯两户，配备2部KONE电梯。房屋外墙为墙砖；大堂及过道地面铺设抛光砖，估价对象室内平面布局为三室两厅一厨二卫结构。厨房朝北，房间朝南。经估价人员现场查勘，该房屋白坯未装修，水、电、卫等附属设施齐全，房屋内部、基础、结构及外立面保养、维护状况较好。另有地下车位一个，幢号D3，房号289，层次地下室，建筑面积12.72平方米，目前房屋使用状态为空置。 4、房地产区位状况： 余姚市地处美丽富庶的长江三角洲南翼 , 东与宁波市江北区、鄞州区相邻 ,南枕四明山 , 与奉化、嵊州接壤 , 西连上虞市 , 北毗慈溪市 , 西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和 40 分钟车程 , 至杭州萧山国际机场只有 1 小时车程 , 经沪杭甬高速公路去上海也只需 2 个半小时,经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段 , 水陆交通便捷。2014年全市实现地区生产总值807.68亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。按户籍人口计算人均生产总值为96625元（按年平均汇率折算为15730美元）。2014年全市完成财政总收入119.43亿元，比上年增长12.3%，其中公共财政预算收入64.81亿元，增长8.7%。 估价对象位于余姚市城区君悦国际花园22幢1106 1106A室，沿望梅路由南往北第一排22幢西首。小区内东南侧位置，君悦国际花园总用地面积为13万平方米，总建筑面积约为40万平方米。该地段交通便捷程度较好，距离公交车站约200米，有218、311等多条公交线路经过；周边有城东佳园星光苑、锦湖华庭等住宅小区和余姚市东城小学、世南中学、嘉悦购物广场、望湖公园、余姚市人民医院、宁波银行、农业银行等生活、商业配套设施。该小区周边生活配套设施齐全、交通便捷，是余姚市城东较为高档的住宅小区。 四、估价目的 为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估房地产的市场价值。 2016年7月27日，以估价师现场查勘日期为价值时点。 本次估价的价值类型为市场价值，指估价对象经适当营销后，自熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，以人民币为计价单位。 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第72号)； 2.《中华人民共和国土地管理法》(国家主席令第28号)； 3.《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）； 4.《房地产估价规范》(国标GB/T50291—2015)； 5.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）； 6.估价委托人提供的《司法评估委托书》、《房屋所有权证》及《土地使用证》复印件等资料； 7.余姚市城区住宅房地产市场行情； 8.估价人员实地查勘、市场调查所收集的资料。 本项估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则。 1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 房地产估价常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择科学的估价方法。 该项目是为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估住宅房地产的市场价值。根据《房地产估价规范》，在有充足可比实例的情况下，住宅房地产市场价格的评估一般选取比较法进行评估。 比较法，指选取一定数量（通常3个以上）的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。其计算公式为：房地产比准价格（单价） = 可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。 本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，科学合理的运用估价方法，通过对影响房地产价值的因素进行认真的分析、测算并结合估价师的估价经验，确定委估房地产（含地下车位）在价值时点的市场价值为人民币122.08万元（单价8529元/平方米），大写人民币壹佰贰拾贰万零捌佰元整。 房地产变现能力是指假定在价值时点实现其价值时，在没有过多损失的条件下，将房地产转换为现金的可能性。 估价对象房屋用途为住宅，通用性比较强；估价对象为高层住宅用房，不受相邻权和地役权的影响，故独立使用性强；估价对象为成套住宅用房，具有不可分割性，故其可分割转让性差。估价对象所在小区地处余姚市城东新区，该小区所处区域基础设施条件、交通便捷度及公共服务配套设施均较好，生活也较便利，所在小区又是高档社区。综上所述，该住宅房地产目前变现能力总体较好。假定在价值时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期，快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会对处置房地产产生一定的价格减损。 十二、估价人员 注册房地产估价师： 注册号：3320110054
注册房地产估价师： 注册号：3320060022
本项目估价报告使用期限为壹年，从2016年7月29日至2017年7月28日止，如超过有效期，本评估报告房地产价格应作相应调整或重新评估。
1、估价对象位置示意图 2、估价对象现场查勘照片 3、《司法评估委托书》复印件 4、《房屋所有权证》复印件 5、《土地使用证》复印件 6、他项权利证书复印件 7、估价机构营业执照复印件 8、估价机构资质证书复印件 9、估价师执业资格证书复印件
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