| （2017）甬余法委评51号 位于余姚市城区日月星苑47幢03室的住宅房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：黄**位于余姚市城区日月星苑47幢03室的住宅房地产价值评估
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构：宁波永信房地产估价有限公司
注册房地产估价师：傅东栋（注册号：3320120064)
胡月桥（注册号：3319980022）
估价作业日期：2017年4月28日至2017年5月3日
估价报告编号：甬永估（2017）法委字第038号
余姚市人民法院： 接受贵单位的委托，我们对黄**位于余姚市城区日月星苑47幢03室的住宅房地产价值进行了评估。 估价对象：系指黄**位于余姚市城区日月星苑47幢03室的住宅房地产，包括281.04平方米的房屋（其中阁楼74.63平方米），47.2平方米的架空层及其对应分摊的175.61平方米土地使用权。 估价目的：为余姚市人民法院办理申请执行人**银行股份有限公司余姚支行与被执行人黄**执行纠纷一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。 价值时点：二〇一七年四月二十八日。 价值类型：公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。 估价结果：经过实地查勘和市场调查，遵照相关的法律法规和技术标准，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一七年四月二十八日的估价结果如下： 房地产估价结果明细表
注：估价结果中已包含架空层价值，本估价报告应用的有效期为报告完成之日起一年。
宁波永信房地产估价有限公司 法定代表人： 二〇一七年五月三日
目 录
十四、估价报告有效期...................................................................................... 10 1.估价对象实景照片 2.估价对象位置示意图 3.《房屋所有权证》复印件 4.《土地使用权证》复印件 5.余姚市人民法院司法评估委托书复印件 6.估价机构企业法人营业执照复印件 7.估价机构资质证书复印件 8.估价师注册证书复印件
注册房地产估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师已于2017年4月28日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本报告中所依据的有关估价对象面积和权益资料由估价委托人提供，估价委托人应对资料的真实、可靠性负责。 8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。 参加估价的注册房地产估价师
（一）一般假设 1、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假设上述权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。 2、注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象是安全的。 3、估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。 4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （二）未定事项假设 无未定事项假设。 （三）背离事实假设 无背离事实假设。 （四）不相一致假设 无不相一致假设。 （五）依据不足假设 无依据不足假设。 1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。 2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。 3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的估价目的而提出的公允估价意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。 4、本估价报告中房屋建筑面积、土地使用权面积依据估价委托人所提供的房屋所有权证、国有土地使用证确定，其真实性准确性由估价委托人负责。 5、本次估价结果中已包含固定装修价值和架空层价值，请报告使用者予以关注。 6、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。 7、本估价报告应用的有效期为报告完成之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。
房地产估价结果报告联系人：劳暖君 联系电话：0574-62785550
机构名称：宁波永信房地产估价有限公司 住所：慈溪市白沙路街道新城大道北路328号嘉里商务大厦2号楼13-1 法定代表人：傅东栋 资质等级：贰级 资质证书编号：浙建房估证字[2001]020号
为余姚市人民法院办理申请执行人**银行股份有限公司余姚支行与被执行人黄**执行纠纷一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。
（一）估价对象范围 估价对象为黄**位于余姚市城区日月星苑47幢03室的住宅房地产，包括281.04平方米的房屋（其中阁楼74.63平方米），47.2平方米的架空层及其对应分摊的175.61平方米土地使用权。 （二）估价对象区域状况 估价对象位于余姚市城区日月星苑，东临蕙丰路、南临东庄路、西临肖东路、北临谭家岭西路。区域内公用服务设施较好、基础设施配套较好，道路通达度高。区域内有兰江街道办事处、中国邮政储蓄银行、农村合作银行、肖东第一小学、肖东中学、赛格特幼儿园、金太阳幼儿园、风亭幼儿园、超市、口腔诊所等配套设施，有公交204路、503路、509路、513路、532路等多条线路经过并停靠，交通便捷度好。 （三）估价对象基本状况 估价对象为一处住宅用房，坐落于余姚市城区日月星苑47幢03室。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》，证载房屋所有权人为黄**，房屋建筑面积为281.04平方米（其中阁楼74.63平方米），另有架空层面积47.2平方米。根据估价委托人提供的《国有土地使用证》，证载土地使用权人为黄**，土地使用权分摊面积为175.61平方米。 （四）土地基本状况 估价对象中的土地使用权为分摊土地使用权，地处余姚市兰江街道日月星苑47幢3室。据估价委托人提供的证号为余国用（2007）第11641号的《国有土地使用证》，证载用途为单一住宅，使用权类型为出让，使用权分摊面积为175.61方米，终止日期为2073年11月9日。土地红线内已建有房屋建筑物及道路、围墙、绿化等附属物。宗地周围基础设施及配套设施较完善，道路通达度高，交通便捷。 （五）建筑物基本状况 估价建筑物为一处坐落于余姚市城区日月星苑47幢03室的联排别墅。根据估价委托人提供的证号为余房权证城区字第A0709030号的《房屋所有权证》，主体房建筑面积为281.04平方米（其中阁楼建筑面积为74.63平方米），另有架空层面积47.2平方米，证载设计用途为住宅、阁楼。根据现场踏勘情况，估价对象位于余姚市城区日月星苑47幢03室，为一幢地上2层（有架空层和阁楼）的钢混结构联排别墅，房屋朝向南，中间套型。房屋主入口位于南侧一层，车库入口及房屋次入口位于房屋北侧架空层。建筑南侧外墙为涂料，北侧外墙底部为花岗岩、上部为面砖，安装有铝合金窗、铁艺防盗窗。房屋南侧有私家庭院，庭院安装有带门禁系统的铁艺门，庭院内为花岗岩地面、白玉石柱栏杆围护。主体房屋入户为紫铜大门，内部呈叠层式，主体二层、底部架空层、顶部阁楼，室内已进行装修。一层室内呈两厅一厨一卫布局，客厅与其余部位错层设计，客厅部位挑高，层高约3.7米，其余部位层高约2.8米，客厅为实木地板地面、墙纸和乳胶漆墙面、石膏板吊顶，内安装有大理石背景；餐厅为实木地板地面、墙纸墙面（底部部分墙纸已剥落）、石膏板吊顶；厨房为地砖地面、瓷砖墙面、集成吊顶，内安装有实木整体橱柜、吊柜、帅康油烟机；卫生间干湿分区，干区为地砖地面、瓷砖墙面、集成吊顶，湿区为地砖地面、瓷砖墙面、石膏板吊顶，内安装有抽水马桶、拖把池等卫生设施。二层层高约2.9米，室内为1套房1室1卫1洗衣房布局。二层南面设计为套房，套房为1厅1室1衣帽间1卫1阳台布局，套房内厅为实木地板地面、墙纸墙面、石膏板吊顶，卧室装饰为实木地板地面、墙纸墙面、石膏板吊顶，衣帽间为实木地板、石膏板吊顶、内安装有固定储物柜，卫生间为地砖地面、瓷砖墙面、内安装有淋浴房等卫浴设施，阳台为地砖地面、石膏板吊顶、铝合金窗阳台围护；东北侧设计为带衣帽间的房间，房间为实木地板地面、墙纸墙面、石膏板吊顶，衣帽间为实木地板地面、石膏板吊顶、内安装有固定储物柜；二层公用卫生间位于西侧中间，为地砖地面、瓷砖墙面、集成吊顶，内安装有摩浴缸、抽水马桶等卫浴设施；洗衣房位于西北侧，为地砖地面、瓷砖墙面、钢化玻璃顶，内安装有洗衣柜、拖把池等设施。房屋顶层带阁楼，为2室2卫1储藏间1阳光房布局，阁楼西南设计为带衣帽间的房间，房间为实木地板地面、墙纸墙面、石膏板吊顶，衣帽间为实木地板地面、石膏板吊顶、内安装有固定储物柜；东侧房间为实木地板地面、墙纸墙面、石膏板吊顶，房间南侧过道部分地板泡水拱起；阁楼卫生间位于西侧中间，为地砖地面、瓷砖墙面、集成吊顶，内安装有摩浴缸、抽水马桶等卫浴设施；储藏间位于阁楼北侧，为实木地板地面、墙纸墙面，内安装有固定储物柜；阳光房位于阁楼南侧，为地砖地面、瓷砖墙面、钢化玻璃顶，内安装有洗衣柜和拖把池等设施。架空层位于房屋底层，为2储藏间1卫1车库布局，南侧储藏间为地砖地面、乳胶漆顶面，内安装有三面固定储物柜；西北侧储藏间为地砖地面、瓷砖墙面、乳胶漆顶面，内安装有固定壁柜；卫生间为地砖地面、瓷砖墙面、塑扣顶，内安装有钢化玻璃淋浴房、抽水马桶、拖把池、镜子等卫生设施；车库为地砖地面、瓷砖墙面、乳胶漆顶面，车库入口安装有电动卷闸门。房屋上下各层通过楼梯相连，楼梯间为实木地板台阶、高档木扶手、墙纸墙面、石膏板吊顶。估价对象装有中央空调，室内通水、通电、通讯、通网络、通燃气。在价值时点估价对象处于空置状态，房屋整体维护状况一般。
二○一七年四月二十八日。 根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。
本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二○一七年四月二十八日的公开市场价值。 公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。
本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。 （一）独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 （二）合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 （三）价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 （四）替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 （五）最高最佳利用原则 房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
（一）法律、法规依据 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释； 4、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》； 5、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》； 6、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。 （二）技术标准、规程、规范 1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）； 2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。 （三）估价委托人提供的相关资料 1、（2017）甬余法委评51号余姚市人民法院司法评估委托书； 2、余房权证城区字第A0709030号房屋所有权证； 3、余国用（2007）第11641号国有土地使用权证； （四）其他依据 1、房地产估价师现场查勘、调查、收集的相关资料； 2、本公司掌握的有关信息资料。
根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及估价人员现场查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。 （一）估价方法适用性分析及估价技术路线 比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为住宅用房，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的交易实例较多，故采用比较法进行估价。 收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，估价对象为住宅用房，可用于出租，但估价师通过大量的市场调查，同类住宅房地产出租案例较少，故不宜采用收益法进行估价。 估价对象为住宅房地产，对活跃的交易市场来说，房地产市场价格主要与宏观经济环境、市场供需状况、周边类似房地产价格等因素相关，而与花费的成本之间没有必然的联系，成本法所得到的价格并不能真正体现估价对象房地产的市场价格。故本次估价时不适合采用成本法进行估价。 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，估价对象作为住宅房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。 故本次对估价对象进行估价时，采用比较法进行测算，得出的结果经定量和定性分析后，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。 （二）估价方法定义 比较法:选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 计算公式如下:房地产评估价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（其中房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整）。
房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一七年四月二十八日的估价结果如下表： 房地产估价结果明细表
注：估价结果中已包含架空层价值。
参加估价的注册房地产估价师
二〇一七年四月二十八日
二〇一七年四月二十八日至二〇一七年五月三日。
本报告应用的有效期为壹年，从估价报告出具之日2017年5月3日起至2018年5月2日止，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。
附 件1.估价对象实景照片 2.估价对象位置示意图 3.《房屋所有权证》复印件 4.《国有土地使用证》复印件 5.余姚市人民法院司法评估委托书复印件 6.估价机构企业法人营业执照复印件 7.估价机构资质证书复印件 8.估价师注册证书复印件
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