| （2017）甬余法委评84号 位于余姚市牟山镇新东吴村的工业房地产 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
房地产估价报告
估价项目名称： 余姚市**竹业建材厂名下的位于余姚市牟山镇新东吴村的工业房地产司法评估价值估价
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构：宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司
注册房地产估价师：岑立丰 3320150104 林岗峰 3320100054
估价报告出具日期： 2017年5月12日
估价报告编号：（慈）恒房[2017]（估）字第SF047号
致估价委托人函 余姚市人民法院： 接受贵单位的委托，我们对余姚市**竹业建材厂名下的位于余姚市牟山镇新东吴村的工业房地产价值进行了估价。 估价目的：为余姚市人民法院办理申请执行人**银行股份有限公司宁波余姚支行与被执行人余姚市**竹业建材厂执行一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。 估价对象：为余姚市**竹业建材厂名下位于余姚市牟山镇新东吴村的工业房地产，包括有产权建筑面积12418.33平方米、无产权建筑面积492.99平方米、钢棚面积821.39平方米，土地使用权面积13487.34平方米，厂区内的围墙、地坪、园林绿化等附属物。 价值时点：二〇一七年四月十九日。 价值类型：市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 估价结果：经过实地查勘和市场调查，遵照相关的法律法规和技术标准，选用成本法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一七年四月十九日的估价结果如下(总价保留至百位)： 土地使用权总价：RMB8564500元； 有产权建筑物总价：RMB12237300元； 无产权建筑物总价：RMB418000元； 钢棚总价：RMB90400元 房地产市场价值：RMB21310200元； 大写金额：人民币贰仟壹佰叁拾壹万零贰佰元整。 注：本评估报告应用的使用期限为报告出具之日起一年。 宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司 法定代表人： 二○一七年五月十二日
目 录1. 估价对象实景照片 2. 估价对象位置示意图 3. 房屋所有权证复印件 4. 土地使用权证复印件 5. 房屋他项权证复印件 6. 余姚市**竹业建材厂面积界定测量成果资料复印件 7. 余姚市人民法院司法评估委托书复印件 8. 评估机构资质证书复印件 9. 评估机构企业法人营业执照复印件 10. 估价师注册证书复印件 注册房地产估价师声明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师已于2017年4月19日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
注册房地产估价师： 注册号：3320150104
注册房地产估价师： 注册号：3320100054
估价假设和限制条件1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2、估价对象权属清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 3、估价师对估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件等估价对象权属、面积、用途、权益等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的；因提供的资料失实造成估价结果有误，估价机构不承担相应责任。 4、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量、建筑物地基、土壤基层地质环境条件及环境污染等进行专业性检测，本估价结果以估价对象建筑工程无结构性损害等质量缺陷，内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量等符合国家有关规范标准，建筑物地基、土壤基层地质环境条件及环境污染状况对估价对象无不良影响，能维持估价对象正常使用为前提。 二、未定事项假设 1、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等，不存在也不涉及任何法律纠纷及权属争议、不受任何权利限制、可以在公开市场上合法地进行转让为前提。 2、估价对象在有效使用期限内，能保持现状用途及功能，合法、持续使用。 3、未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响。 三、背离事实假设 本次估价无背离事实假设。 四、不相一致假设 本次估价无不相一致假设。 五、依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 六、估价报告使用的限制条件 1、估价报告以使用期限内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。 2、本估价报告书仅适用于本次评估目的，对于其他评估目的，该评估结果无效。 3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的评估目的而提出的公允评估意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。 4、现场经双方当事人及法官明确，厂区内的围墙、地坪、园林绿化等附属工程均属厂区配套，其价值已分摊到土地使用权和建筑价值中。 5、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。 6、本评估报告应用的使用期限为报告出具之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。 7、本次估价对象中的无产权建筑、钢棚面积根据宁波金土地勘测规划有限公司出具的余姚市**竹业建材厂面积界定测量成果资料确定，估价对象中的有产权房产面积、土地面积及用途、性质以现有权证显示而定。房地产四至界线及最终确权面积以有关部门核定为准，请报告使用者予以关注。 8、根据委托方提供的资料，无法了解除抵押权以外的其他他项权利，根据估价目的，本次估价不考虑抵押权及其他他项权利对房地产价值的影响。 9、根据宁波金土地勘测规划有限公司出具的余姚市**竹业建材厂面积界定测量成果资料，无产权建筑有部分面积位于宗地红线外，考虑到建筑的整体性，经承办法官确定，该红线内、外的无产权建筑价值列入估价对象范围。 七、特殊说明 若项目相关当事人对估价结果有异议，应于收到估价报告之日起10日内，向我估价机构提交异议书，请相关当事人予以关注。 房地产估价结果报告联系人：劳暖君、黄伟 联系电话：0574-62785550
单位地址：慈溪市白沙路街道中兴小区综合1号楼17-20号四层
为余姚市人民法院办理申请执行人**银行股份有限公司宁波余姚支行与被执行人余姚市**竹业建材厂执行一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。
（一）估价对象范围 估价对象为余姚市**竹业建材厂名下位于余姚市牟山镇新东吴村的工业房地产，包括有产权建筑面积12418.33平方米、无产权建筑面积492.99平方米、钢棚面积821.39平方米，土地使用权面积13487.34平方米，厂区内的围墙、地坪、园林绿化等附属物。 （二）估价对象基本状况 估价对象为一处工业房地产，坐落于余姚市牟山镇新东吴村（门牌号为双五路1号），估价对象南临新西路、西临双五路，近319省道、杭甬高速牟山互通。根据实地查勘情况，结合估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件，房屋所有权人与土地使用权人均为余姚市**竹业建材厂，有产权建筑面积12418.33平方米、无产权建筑面积492.99平方米、钢棚面积821.39平方米，土地使用权面积13487.34平方米。估价对象所在区域为工业区，工业集聚度较高；离牟山镇政府、余姚农村商业银行、牟山农贸市场等公共服务配套设施距离较远，319省道有501路公交经过并停靠，交通便捷。根据估价委托人提供的房屋他项权证复印件，估价对象设立了最高额抵押权，他项权利人为广东发展银行股份有限公司宁波余姚支行，债权数额28000000元。 （三）土地基本状况 估价宗地地处余姚市牟山镇新东吴村，宗地周围地势较平坦，所处宗地形状规则。《国有土地使用证》证号为余国用（2007）第03510号，证载土地使用权人为余姚市**竹业建材厂，地号为81-023-008-0007，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为13487.34平方米，终止日期为2054年5月10日，土地四至：东至：余姚市红顶建材有限公司；南至：道路；西至：五五线公路预留地；北至：新东吴耕地。土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）并已建有房屋建筑物及围墙、地坪、钢棚、园林绿化等附属物。宗地所在区域为工业区，工业集聚度较高，周围基础设施及配套设施一般。 （四）建筑物及附属物基本状况 估价对象为位于余姚市牟山镇新东吴村的一处工业房地产。根据估价委托方提供的余房权证牟山镇字第A0700009号房屋所有权证复印件，房屋所有权人为余姚市**竹业建材厂，房屋所有权证登记情况如下：
以上产证登记的建筑物具体如下： 1号建筑，南北朝向，总层数3层，外墙涂料墙面，安装铝合金窗，建筑东、西设有上行楼梯，楼梯大理石地面，东面楼梯安装铁木扶手，西面楼梯安装玻璃成品扶手，底层层高约为3.8米，建筑东面一、二层按层设有公共卫生间，卫生间地砖地面，瓷砖贴面，有吊顶，内设蹲坑；底层公共区域抛光砖地面，建筑东面用玻璃隔断隔有办公室，大堂位于建筑西面，大堂挑高，地砖地面、墙面，大堂固定有大理石吧台；二层抛光砖地面，玻璃隔断隔有办公室，部分办公室地板地面；三层楼梯间有渗水； 2号建筑面积由不相连的两幢建筑合成，根据余姚市单丘分户平面图，其中一幢建筑南北朝向，面积1178.28平方米，另一幢建筑呈“7”字型，主体部分东西朝向，面积7909.03平方米，具体如下： 南北朝向幢总层数2层，外墙涂料墙面，建筑东、西各设有上行楼梯及卫生间，楼梯均为花岗岩台阶，安装铁木扶手，卫生间地砖地面，瓷砖贴面，塑扣板顶面，设有花岗岩台盆；底层为食堂，分为大厅、包厢、厨房，大厅抛光砖地面，瓷砖墙裙，石膏板顶面，地面有沉降，包厢地砖地面，乳胶漆墙面，石膏板顶面，厨房花岗岩地面，瓷砖贴面，塑扣板顶面；二层为宿舍，走廊南面为房间，一室一卫布局，房间通阳台，房间地板地面，固定有衣柜，卫生间地砖地面，瓷砖贴面，塑扣板顶面，内设坐坑、玻璃淋浴房；走廊北面为厨房； 东西朝向幢总层数2层，外墙涂料墙面，卫生间按层设置，底层室内水磨石地面，油漆墙裙，室内固定有铝合金隔断，地面有沉降，建筑西北面设有货梯，二层环氧地坪地面，油漆墙裙，固定有铝合金隔断，二层有渗水； 3号建筑南北朝向总层数一层，该建筑东面与2号“7”字型主体建筑相通，两幢建筑形成“凹”字型，外墙涂料墙面，安装铝合金窗，为砼排架结构、屋面现浇模板，层高为10.5米，跨度约为12.5米，室内水磨石地面，油漆墙裙，涂料墙、顶，地面有沉降； 在价值时点上述建筑均处于闲置状态，建筑保养维护状况一般。 无产权建筑物有3幢，具体如下： 无产权建筑物基本情况
1号建筑位于宗地西南角，部分外墙为玻璃墙面，东西朝向，室内地砖地面，内设卫生间，设坐坑、花岗岩台盆； 2号建筑位于有产权建筑2号南面，外墙涂料墙面，室内花岗岩地面，涂料墙、顶，2号无产权建筑与有产权建筑之间搭建有钢棚； 3号建筑位于宗地北面，外墙涂料墙面，安装铁门。
二○一七年四月十九日。 根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。
本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二○一七年四月十九日的公开市场价值。 市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。 （一）独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 （二）合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 （三）价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 （四）替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 （五）最高最佳利用原则 房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据 （一）法律、法规依据 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释； 4、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》； 5、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》； 6、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。 （二）技术标准、规程、规范 1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）； 2、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2013）； 3、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。 （三）委托方提供的相关资料 1、（2017）甬余法委评84号余姚市人民法院司法评估委托书； 2、余房权证牟山镇字第A0700009号房屋所有权证复印件； 3、余国用（2007）第03510号国有土地使用证复印件； 4、余房他证牟山镇字第C0915431号房屋他项权证复印件； 5、余姚市**竹业建材厂面积界定测量成果资料。 （四）其他依据 1、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料； 2、本公司掌握的有关信息资料。 根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及房地产估价师实地查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。 (一)估价方法适用性分析及估价技术路线 估价对象所在区域类似专业市场整体转让或者交易案例较少，同时可比性较差，故不宜采用比较法进行评估。 估价对象作为工业房地产，虽具有收益性特点，但房地产收益很难从企业收益中剥离出来；作为出租工业房地产，虽周边可取得的出租案例较多，但工业房地产之间区位条件、建筑结构等差异较大，很难确定合理客观的出租收益，故估价对象不宜采用收益法进行评估。 估价对象为工业房地产，可根据其对应的客观成本、税费、合理利润确定重置成本，然后扣除建筑物折旧，得出估价对象的价值，故本次评估时适合采用成本法进行估价。 估价对象作为工业房地产，目前处于正常使用状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。 故本次评估时，采用成本法进行测算，得出的估价结果经定量和定性分析后，确定估价对象房地产的公开市场价值。 所谓成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其公式如下： 房地产价值=土地重新取得成本+建筑物重建价格-建筑物折旧
房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用成本法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一七年四月十九日的估价结果如下（总价保留至百位）： 有产权建筑物总价：RMB12237300元； 无产权建筑物总价：RMB418000元； 钢棚总价：RMB90400元 房地产市场价值：RMB21310200元； 大写金额：人民币贰仟壹佰叁拾壹万零贰佰元整。 注：本评估报告应用的使用期限为报告出具之日起一年。
十一、估价人员 参加估价的注册房地产估价师
二〇一七年四月七日至二〇一七年五月十二日
本报告应用的使用期限为自估价报告出具之日起壹年，即2017年5月12日起至2018年5月11日，超过此期限，本次估价报告及结果自动失效。
附 件1. 估价对象实景照片 2. 估价对象位置示意图 3. 房屋所有权证复印件 4. 土地使用权证复印件 5. 房屋他项权证复印件 6. 余姚市**竹业建材厂面积界定测量成果资料复印件 7. 余姚市人民法院司法评估委托书复印件 8. 评估机构资质证书复印件 9. 评估机构企业法人营业执照复印件 10. 估价师注册证书复印件
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 打印本页 关闭窗口 |
|
