| （2017）甬余法委评103号 位于余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021室商业房地产 | |||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称：余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021室商业房地产估价报告 [案号：（2017）甬余法委评103号］
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司
估价报告出具日期：2017年5月27日
估价报告编号：八达国瑞房估(2017)余（司）字第101号
致 估 价 委 托 人 函余姚市人民法院： 受贵院的委托，我公司按照《房地产估价规范》GB/T 50291-2015以及《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899-2013的标准，遵循独立客观公正等原则，对估价对象进行了科学、客观、公正的评估，结果如下： 1、估价目的：司法处置 2、估价对象：余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021室商业房地产[权利人为**，房屋建筑面积为52.90m2及其相应的出让土地使用权7.43㎡] 3、价值时点：2017年5月25日 4、价值类型：市场价值 5、估价方法：比较法、收益法 6、估价结果： 总市价：RMB56.84万元 (人民币大写：伍拾陆万捌仟肆佰元整) 折合建筑面积单价：RMB10745元/平方米 (人民币大写：每平方米壹万零柒佰肆拾伍元整)
注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的制约。 特此
2017年5月27日
目 录
估价师声明........................................ 4 估价假设和限制条件................................ 5 房地产估价结果报告................................ 7 一、 估价委托人.................................... 7 二、 房地产估价机构................................ 7 三、 估价目的..................................... 7 四、 估价对象..................................... 7 五、 价值时点.................................... 10 六、 价值类型.................................... 10 七、 估价原则.................................... 10 八、 估价依据.................................... 12 九、 估价方法.................................... 12 十、 估价结果.................................... 14 十一、注册房地产估价师........................... 15 十二、实地查勘期................................. 15 十三、估价作业期................................. 15 附 件........................................... 16
估 价 师 声 明
注册房地产估价师郑重声明：
1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制； 3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见； 4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行估价工作，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师已于2017年5月25日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。
估价假设和限制条件一、 一般假设 1、 本报告所指市场价值是估价对象房地产于价值时点在市场上出售并按以下条件可取得的合理价值： (1) 市场为公开公平的市场，买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值。 (2) 有一段合理交易时间。 (3) 在此期间房地产市场基本保持稳定。 (4) 房地产买卖程序符合国家法律规定。 2、 因客观原因，我们仅对估价对象房地产外观作一般性查看，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其内部质量足以维持正常的使用寿命为估价结果成立的前提。 3、 本报告认为委托方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋他项权证》资料是真实、可靠的，并以此作为评估的重要依据之一。若因其提供的资料有误而引起的责任，估价方不予以承担。 二、 未定事项假设 本报告无未定事项假设 三、 背离事实假设 本报告无背离事实假设 四、 不相一致假设 根据《房屋他项权证》资料显示，至估价时点，估价对象已抵押。
五、 依据不足假设 本报告无依据不足假设 六、 如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错，属于正常差错范围，请及时通知本公司进行更正，如因明知正常失误而不及时通知更正并对估价结果应用造成影响损失的，估价机构不承担责任。 七、 估价报告使用的限制条件 1、本报告仅为余姚市人民法院对估价对象进行司法处置提供参考，不可用做任何其他用途。未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本估价报告对任何第三者和其他目的、用途不承担责任。 2、当房地产市场较为稳定时，本报告的使用期限原则上可长达一年(即2017年5月27日至2018年5月26日止)。估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。
房地产估价结果报告一、 估价委托人委 托 方： 余姚市人民法院 二、 房地产估价机构名 称： 上海八达国瑞房地产土地估价有限公司 地 址： 上海东长治路701号A308-310室 法人代表： 张晓实 营业执照证照编号：09000000201510220070 估价机构资质： 房地产国家壹级 估价机构证书编号：沪建房估证字(2016)19号 报告撰写：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司 地址： 余姚市城区万年桥路212号 联系人： 尤孝永 联系电话： 0574-62699777 营业执照注册号： 330281000243216
三、 估价目的为委托方将估价对象房地产进行司法处置提供参考。
四、 估价对象1、 房地产概况
2、 房地产权利状况 （1）房屋状况:根据《房屋所有权证》[证号：余房权证朗霞街道字第B1402289号]记载情况如下： 房屋所有权人：** 共有情况：共同共有 房屋坐落：余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021 登记时间：2014-07-23 规划用途：商业 总层数：15 建筑面积：52.90平方米 套内面积：28.31平方米 （2）房屋状况:根据《房屋所有权证》[证号：余房权证朗霞街道字第B1402290号]记载情况如下： 房屋所有权人：** 共有情况：共同共有 房屋坐落：余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021 登记时间：2014-07-23 规划用途：商业 总层数：15 建筑面积：52.90平方米 套内面积：28.31平方米 (3)根据《国有土地使用权证》［证号：余国用（2014）第06223号］记载： 土地使用权人：** 座落：余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021 地号：330281009004GB01946 图号：138.50-560.25 地类用途：商业用地 使用权类型：出让 终止日期：2051-10-23 使用权面积：7.43㎡ （4）根据《房屋他项权证》［证号：余房他证朗霞街道字第C1410912号］记载情况如下： 房屋他项权利人：**银行股份有限公司宁波余姚支行 房屋所有权人：** 房屋所有权证号：B1402289、B1402290 房屋坐落：余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021 他项权利种类：最高额抵押权设立 债权数额：476000元 登记时间：2014-10-23 附记：土地证号：余国用（2014）第06223号 本次估价范围为余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021室商业房地产，（房屋建筑面积为52.90m2及其相应的出让土地使用权7.43㎡） 4、 房地产利用现状： 估价对象位于余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021室，为商业用地，土地使用权类型为出让。区域地块形状较为规则，宗地内地势平坦，宗地外基础设施配套齐全。至价值时点，估价对象所在区域市政基础设施条件达到五通（电力、上水、下水、通讯、道路）。 房屋状况： 估价对象位于余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021室，所在建筑物为钢混结构，共15层，配有电梯，估价对象位于第3层。房屋外立面为石材干挂，安装有铝合金窗。房屋内部为地面铺设地砖，墙面为玻璃隔断，顶部为石膏吊顶。房屋整体装修一般，维护保养状况一般。估价对象现与3033室打通后共同装修使用。 6、 交通情况 估价对象邻近329国道等交通干道，另有余姚530路、余姚512路、余姚535路等公交车，交通便利。 7、 周围环境 估价对象位于余姚国际裘皮城商圈内，商业氛围一般。周边基础设施和公共配套设施较为一般，生活设施一般。 8、 基础设施 至价值时点，估价对象所在区域市政基础设施条件达到五通（电力、上水、下水、通讯、道路）。 五、 价值时点2017年5月25日（实地查勘之日） 六、 价值类型价值名称：市场价值。 价值内涵：本报告所提供的是******所属位于余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021室商业房地产，国有土地使用权为出让取得，土地用途为商业，土地面积为7.43㎡，基础设施条件达到五通（电力、上水、下水、通讯、道路）；房屋为商业，建筑面积为52.90m2。上述房地产在全部假设和限制条件下于2017年5月25日的市场价值。 七、 估价原则本报告遵循独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则。 1、 独立客观公正原则 估价人员在执行估价业务时，应确保估价人员与委托单位之间没有任何利害关系，保持形式上和实质上的独立进行估价；对有关事项的调查、判断和意见的表述应基于客观的立场，以客观事实为依据，实事求是，不带有个人的主观意愿，也不受委托单位或第三者的意见所左右，不受个人的好恶、成见或偏见影响进行客观估价；应当正直、诚实，不偏不倚地对待有关利益各方，站在公正的立场进行估价。 2、 合法原则 房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条件。只有当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。因此本报告以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 3、 最高最佳使用原则 房地产用途是影响房地产未来收益的重要因素。房地产估价是以该房地产在合法使用方式下，其效用作最有效发挥为前提，即以估价对象的最高最佳使用为前提。估价对象合法用途为商业，本报告认为在其法定用途下，房地产能最大程度发挥效用，其使用状态符合最高最佳使用原则。 4、 替代原则 在同一市场中，具有相同使用价值，有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致。故在评估一宗房地产价格时，若附近地区或相似地区有若干效用相近的房地产价格存在，则可以依据“替代原理”推断出估价对象的价格。故本次估价遵循此项原则。 5、 价值时点原则 房地产市场是一个动态市场，房地产价格反映的是某一时点的价格。时点不同，相同的房地产价格会有所不同，即强调时间的相关性和时效性。故本次估价遵循此项原则。 八、 估价依据二、 有关估价标准 2、 《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899-2013； 三、 估价委托人提供和估价方查询的有关资料 四、 注册房地产估价师实地查勘资料及其与房地产估价机构掌握和搜集的估价所需资料。 九、 估价方法1、估价方法 根据《房地产估价规范》，房地产估价可选用的估价方法有比较法、收益法、假设开发法和成本法。 比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值的方法。 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价人员通过对余姚市社会经济发展状况的了解，结合对估价对象周边状况的调查，考虑估价对象现为商业房地产，目前该类房地产市场交易活跃，有比较充分的可比实例，有条件采用比较法进行估价。 同时，作为商业房地产，估价对象亦可通过出租获得收益，目前该类房地产租赁市场活跃，有比较充分的出租实例，采用收益法测算的估价对象房地产价值亦能反映其客观价值，故本次估价对收益法予以采用。 假设开发法是对具有投资开发或再开发潜力的房地产适用的估价方法，而估价对象是已建成的房地产，目前没有再开发规划，故对假设开发法不予采用。 成本法则是在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下才采用的估价方法，故对成本法不予采用。 综合考虑，本次估价决定采用比较法和收益法两种方法进行估价，在分析两种估价结果的基础上综合确定估价对象房地产的价格。 2、技术路线 (1) 比较法 根据替代原理，选择与估价对象房地产处于同一供需圈内、用途相同、结构相同且较近时期正常交易的多个实例作为比较实例，经过交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整（包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整），求取估价对象房地产比较价值。具体步骤如下: ①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行区位状况调整；⑦进行实物状况调整；⑧进行权益状况调整；⑨求取比较价值。 (2) 收益法 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法，本次收益法测算采用报酬资本化法。 估价对象房地产可以出租取得租金收益，将其未来各期的正常净收益通过运用适当的报酬率折算到价值时点，求其之和得到估价对象房地产收益价格，具体为：搜集有关房地产收入和费用的资料，估算估价对象每年的潜在总收益，考虑其出租情况后得到估价对象的有效总收益，再扣除社会平均的正常费用，得到估价对象每年的正常净收益，最后选用适当的报酬率、确定收益年期以及运用适宜的计算公式计算得出估价对象的收益价值。 根据以上两种估价方法计算结果，进行结果分析后综合确定估价对象房地产的市场价值。 十、 估价结果估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘，了解了该地区房地产市场行情，并认真分析现有资料的基础上，经过周密细致的测算，结合估价师的经验，综合评估出余姚市朗霞街道余姚中国裘皮城精品区商务大厦3021室于价值时点的市场价值。结论如下：
(人民币大写：伍拾陆万捌仟肆佰元整) 折合建筑面积单价：RMB10745元/平方米 (人民币大写：每平方米壹万零柒佰肆拾伍元整) 十一、 注册房地产估价师
施登科 3120000106
王 慧 3320130155
十二、 实地查勘期2017年5月25日
十三、 估价作业期2017年5月25日至2017年5月27日
上海八达国瑞房地产土地估价有限公司 法定代表人：
2017年5月27日 附 件1、[浙江省宁余姚市人民法院司法评估委托书（2017）甬余法委评103号]复印件； 2、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件； 3、《房屋他项权证》复印件； 4、估价对象地理位置示意图； 5、估价对象实景照若干； 6、估价公司营业执照复印件； 7、估价公司资质证书复印件； 8、房地产估价师注册证书复印件。
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