房地产估价报告

致估价委托人函

余姚市人民法院:

受贵院的委托，本公司对贵院（2017）甬余法委评129号《司法评估委托书》委托的申请执行人中国**银行股份有限公司余姚分行与被执行人浙江****有限公司执行一案中所涉及的浙江****有限公司名下的位于余姚市黄家埠镇郡王府52套住宅进行了实地查勘，并对有关资料进行了搜集、整理。按照估价程序和估价原则，采用比较法等估价方法对估价对象进行了估价，目的是为司法拍卖（变卖）提供参考依据。

估价对象共52套住宅，总建筑面积5444.15平方米。经估价，结果如下：

估价对象在价值时点2017年05月08日的市场价值合计为￥2299.3万元，大写：人民币贰仟贰佰玖拾玖万叁仟元整。详见附件《估价结果明细表》。

宁波市豪斯房地产估价有限公司

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2017年05月16日

目   录

估价师声明........................................................ 4

估价假设和限制条件................................................ 5

一、估价的假设................................................... 5

二、估价报告使用限制条件......................................... 6

估价结果报告...................................................... 8

一、估价委托人................................................... 8

二、房地产估价机构............................................... 8

三、估价目的..................................................... 8

四、估价对象..................................................... 8

五、价值时点.................................................... 13

六、价值类型.................................................... 13

七、估价原则.................................................... 13

八、估价依据.................................................... 14

九、估价方法.................................................... 14

十、估价结果.................................................... 15

十一、注册房地产估价师.......................................... 15

十二、实地查勘期................................................ 15

十三、估价作业期................................................ 15

附件.............................................................. 16

一、《估价结果明细表》

二、估价对象位置图

三、估价对象实地查勘情况和相关照片

四、《司法评估委托书》复印件

五、《国有土地使用证》复印件

六、《房屋所有权证》复印件

七、《房屋他项权证》复印件

八、房地产估价机构营业执照复印件

九、估价资质证书复印件

十、注册房地产估价师估价资格证书复印件

估价师声明

我们郑重声明：

    一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

    二、估价报告中分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；

    三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

    四、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

估价假设和限制条件

一、估价的假设

（一）一般假设

1. 估价对象在价值时点的房地产市场是公开、平等、自愿交易的市场，即能够满足以下条件：

（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方处于利己动机进行交易；

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

2. 估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件、《房屋他项权证》复印件等资料，我们没有向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

（二）未定事项假设

估价对象土地尚没有分割，分户的土地使用权证暂没有办出，本次估价有关土地使用权类型、用途、终止日期等以估价对象所在地块的国有土地使用证（大证）记载为依据。

（三）背离事实假设

本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故本估价报告无背离事实假设。

（四）不相一致假设

本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故本估价报告无依据不足假设。

二、估价报告使用限制条件

1.本估价报告有效期为自估价报告出具之日起一年，即自2017年05月16日起至2018年05月15日止；

2.在报告有效期内，如房地产市场波动较大，并对估价对象价值产生明显影响时，应委托本公司进行重新估价；

3.本报告之估价结果为估价对象现状的市场价值，未考虑未来物业强制处置、短时间变现对估价结果的影响，也不包括未来处置物业时应缴纳的税费；

4.本估价报告仅为人民法院司法拍卖（变卖）提供参考依据，不作其他用途；

5. 本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及有关报告使用者通知本估价机构更正，否则误差部分无效；

6.未经本公司书面同意，本报告的全部或部分均不得用于公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表；

7. 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

估价结果报告

一、估价委托人 

名称：余姚市人民法院

地址：余姚市谭家岭西路140号

二、房地产估价机构 

机构名称：宁波市豪斯房地产估价有限公司

法定代表人：**

地址：宁波市江东区彩虹南路15号

    资质等级：国家贰级

资质证书编号：浙建房估证字[2002]069号

三、估价目的 

为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估房地产的市场价值。

四、估价对象

（一）评估范围

余姚市黄家埠镇郡王府的52套住宅及分摊的土地使用权。

（二）估价对象权属状况

估价对象位于余姚市黄家埠镇郡王府小区，共52套住宅，总建筑面积5444.15平方米，产权人浙江****有限公司。房产登记情况如下：

余姚市黄家埠镇郡王府52套住宅房产登记情况明细表

续表：

续表：

估价对象52套住宅土地证尚没有分割，产权人持有土地大证，据《国有土地使用证》复印件记载：土地证号分别为余国用（2013）第06697号和和余国用（2013）第06696号，用途住宅用地，使用权类型国有出让，土地使用权面积分别为15318.00平方米和27306.00平方米，土地使用权终止日期2083年05月08日。

该房地产已抵押，抵押权人中国**银行股份有限公司余姚分行。

（三）、估价对象实物状况

估价对象分别位于1幢、2幢、3幢、4幢、7幢和13幢，钢混结构，建成年份2015年。1幢位于宗地南部，临河；7幢和13幢位于宗地北部，临路。1幢、2幢、3幢、4幢为多层住宅楼，朝向南，底层为架空层、用途为车库和储藏室；7幢和13幢为小高层，每单元一部电梯，7幢总楼层8层，朝向南，13幢总楼层10层，朝向南，7幢和13幢底层均为架空层、用途为车库和储藏室。单元门设有门禁系统，估价对象52套住宅室内均为白坯，共3种套型，分别为二室二厅一厨一卫、三室一厅一厨二卫和三室二厅一厨二卫。

（四）估价对象所在小区概况

估价对象所在的郡王府小区位于余姚市黄家埠镇高兰公路西侧，为浙江****有限公司开发建设，小区一期由2幢别墅、10幢多层、2幢小高层和临街商铺组成，2015年竣工。小区内供水、排水、供电、燃气、通讯、道路、绿化、消防等基础设施完善，有物业管理服务，目前部分入住或营业。

（五）估价对象区位状况

估价对象位于余姚市黄家埠镇区的郡王府小区（详见估价对象位置图），小区东临高兰公路、西临农田、南临小河、北临公路。估价对象所在区域基础设施较完善，公共服务配套设施较齐全。周边有镇政府、宁波银行、邮储银行、农村合作银行、黄家埠小学、黄家埠中学、商场、医院、菜市场等服务配套，居住环境较好。

（六）估价对象所在区域概况

余姚市位于浙江东部，长江三角洲南羽翼，东接港口城市宁波，西连省会城市杭州，沪杭甬高速公路、萧甬铁路、329国道、杭甬运河横贯市区，距宁波国际机场和北仑港仅半小时和40分钟车程，至杭州萧山国际机场只有1小时车程。2008年5月，杭州湾跨海大桥建成通车，余姚纳入上海“二小时交通圈”和“以上海为中心的世界级特大型国际都市圈”范围，最大限度地接受上海的经济辐射。

黄家埠镇位于宁绍平原中部，北濒杭州湾，南临牟山镇，东靠临山镇，西与上虞市接壤，329国道及复线横贯全镇，是宁波市的西大门。全镇总面积41.08平方公里，由原黄家埠镇、回龙乡、横塘乡合并而成。全镇有10个行政村，现有常住人口4.2万，外来流动人口1.6万。

五、价值时点

根据估价目的，结合估价对象特点，确定估价对象的价值时点为实地查看之日，即2017年05月08日。

六、价值类型

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

八、估价依据

1.《中华人民共和国物权法》(国家主席令第62号)；

2.《中华人民共和国资产评估法》（国家主席令第46号）

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第72号)；

4.《中华人民共和国土地管理法》(国家主席令第28号)；

5.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；

6.中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）；

7.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

8. 余姚市人民法院甬余法委评129号《司法评估委托书》；

9.委托人提供的《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件、《房屋他项权证》复印件等资料；

10.评估人员现场查勘取得资料；

11.查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。

九、估价方法

本次估价采用比较法。

比较是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

比较法计算公式：

比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

十、估价结果

本估价公司根据估价目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的估价方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定估价结果如下：

估价对象在价值时点2017年05月08日的市场价值合计为￥2299.3万元，大写：人民币贰仟贰佰玖拾玖万叁仟元整。附件详见估价《结果明细表》。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2017年05月08日

十三、估价作业期

2017年05月06日——2017年05月16日