| （2017）甬余法委评220号 位于余姚市城区新城市花园70幢503、504室的房地产 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告 甬仲恒估字（2017）第SF079号
估价项目名称：位于余姚市城区新城市花园70幢503、504室的房地产价值评估 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波仲恒房地产估价有限公司 注册房地产估价师： ***（注册号******） ***（注册号******） 估价报告出具日期：2017年8月2日
余姚市人民法院： 受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对委托人提供的位于余姚市城区新城市花园70幢503、504室的房地产进行价值评估。本次估价为房地产进行司法处置提供价值参考依据。 根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载，房屋所有权人和土地使用权人均为***，其他具体情况如下表：
经估价人员现场查勘，估价对象位于余姚市城区新城市花园，小区东至西石山北路，南至阳明西路，西至庙弄路，北至萧甬铁路。所在建筑物位于小区西侧，共6层，南北朝向，外墙为涂料饰面，铝合金窗，所在单元为一梯两户，估价对象均位于第五至六层，503和504室合并使用，采光及通风良好，六层及屋顶有自搭建。另有架空层附属用房两间（编号为27、28号）。估价对象室内已装修，维护状况良好，目前处于使用状态。 截止价值时点，估价对象共欠物业费约为人民币400元。本次估价结果不考虑估价对象抵押权的权益状况限制，包含估价对象室内固定装修、楼顶自搭建部分及附属用房的价值，不包含可移动家具、设施设备及物品的价值。 本次估价的估价目的是为该房地产进行司法处置提供价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价规范，按照估价程序，根据国家、地方有关法律、法规和政策，采用比较法，在认真分析现有资料的估价基础数据上，经过仔细测算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点2017年7月14日的市场价值（含室内固定装修、附属用房及自搭建部分）为人民币185.6万元，大写人民币壹佰捌拾伍万陆仟元整。 具体结果如下表：
特此函告贵院
特别提示：估价报告应用的有效期自2017年8月2日至2018年8月1日。
宁波仲恒房地产估价有限公司 法定代表人：王世芬 二〇一七年八月二日
目 录 致 估 价 委 托 人 函..................................... 2 估 价 师 声 明........................................... 5 估价的假设和限制条件..................................... 7 房地产估价结果报告....................................... 9 一、估价委托人....................................... 9 二、房地产估价机构.................................... 9 三、估价目的......................................... 9 四、估价对象......................................... 9 五、价值时点........................................ 11 六、价值类型........................................ 11 七、估价原则........................................ 11 八、估价依据........................................ 12 九、估价方法及技术路线............................... 12 十、估价结果........................................ 13 十一、 注册房地产估价师.............................. 14 十二、 实地查勘期.................................... 14 十三、估价作业期.................................... 14 附 件................................................. 15 附件3、委托人提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》复印件
我们郑重声明： 1、我们在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、我们按照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》规定进行估价工作，撰写估价报告。 5、注册房地产估价师***已于2017年7月19日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8、本估价评估结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
参加估价的注册房地产估价师
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。一、估价假设条件 1、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2、我们已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 3、估价对象的市场价值假设在①适当营销下，②买卖双方都了解估价对象并熟悉市场行情，③买方和卖方都是冷静、理性、谨慎，非感情用事，④买卖双方都出于自发需要进行交易，⑤买卖双方公平交易，没有特殊和特别关系，不是关联交易。 4、本次估价包含了固定装修装饰价值，但因委托人未提供装饰工程预算清单、室内设计施工图、施工进度表、使用主材的品牌、型号、规格清单等资料，本次对室内的装修的价值评估只作普通装修大致粗略估算，仅供司法处置参考，委托人若有补充资料说明，装修价值另作相应调整。 5、在价值时点，估价对象可以自由的流通，不受租赁、担保、抵押、典当、查封等他项权利的限制。 6、假设估价对象在价值时点2017年7月14日的状况与完成实地查勘之日2017年7月19日时的状况一致。
二、估价限制条件 1、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。 2、本报告之评估价值为浙江省余姚市人民法院于2017年7月14日之委托房地产司法处置的参考价格。如使用本评估结果的时间与自完成估价报告之日起相差12个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 3、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。 4、在本估价报告中，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结果的影响。本报告之估价结果所得出的市场价格，仅供委托人对了解估价对象提供价格参考，最终实际数额由市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费缴纳等具体情况确定。 5、本估价结果仅为房地产进行司法处置提供价值参考依据，不得用于其它用途。 6、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 7、未经本估价单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
名 称：余姚市人民法院 地 址：余姚市谭家岭西路140号 估价机构名称：宁波仲恒房地产估价有限公司 地址：宁波市鄞州区彩虹南路16号（10-2）(集中办公区） 法人代表：王世芬 资质等级：贰级 证书编号：浙建房估证字[2001]015号 电话（传真）：0574-87620828 为房地产进行司法处置提供价值参考依据。 1、估价对象区域状况 余姚市位于浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷。南部为四明山区，中部姚江平原，北部为滨海冲积平原，总面积1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。主要河流姚江，源于境内四明山夏家岭，自西向东流经中部，汇入宁波市甬江出海，全长109公里，境内流长54公里，支流30余条，纵横交错，织成水网。余姚地处亚热带南缘，属季风型气候，四季分明。 2016年余姚市实现地区生产总值887.11亿元，比上年增长7.3%。其中，第一产业实现增加值45.15亿元，增长2.7%；第二产业实现增加值486.89亿元，增长6.3%；第三产业实现增加值355.07亿元，增长9.4%。三次产业之比为5.1:54.9:40，第三产业增加值占地区生产总值比重比上年提高1.8个百分点。按户籍人口计算，全市人均地区生产总值为105973元。2016年全市财政总收入139.11亿元，比上年增长3.8%，其中一般公共预算收入81.16亿元，增长7.8%。2016年全市完成建筑业产值167.24亿元，比上年增长3.2%。2016年房屋建筑施工面积1071.6万平方米，下降8.6%。全年建筑业从业人员平均人数6.3万人，比上年增加0.52万人。 估价对象位于余姚市城区新城市花园70幢503、504室，所在小区东至西石山北路，南至阳明西路，西至庙弄路，北至萧甬铁路，所在建筑物位于小区西侧，临庙弄路。周围有长新新村、富巷新村、长安新村等住宅小区，居住聚集度高，周边环境较好。附近有余姚市新城市小学、舜水中学、新城市社区卫生服务站、富巷菜市场及多家餐饮、银行、超市等生活配套设施，配套较齐全，聚集度较高，生活较便利。估价对象地处余姚市中心城区，临交通干道阳明西路，有余姚201路、301路、302路等多条公交线路从附近经过，交通便捷。 2、估价对象权益状况 根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》记载，房屋所有权人和土地使用权人均为***，其他具体情况如下表：
3、估价对象实物状况 经估价人员现场查勘，估价对象位于余姚市城区新城市花园70幢503、504室，附有架空层附属房两间，所在建筑物位于小区西侧，共6层，南北朝向，外墙为涂料饰面，铝合金窗，所在单元为一梯两户，估价对象均位于第五至六层，采光及通风条件良好，两套住宅合并使用，四层半楼梯平台设有独立门，楼梯间铺设地砖，装设木制扶手楼梯，五层室内设计为卧室、书房及卫生间，六层室内设计为客厅、厨房、卫生间，六层及七层分别设有自搭建客餐厅、阳光房及室外花园露台。估价对象室内已装修，维护状况良好，目前处于使用状态。 室内装修及自搭建情况如下：
截止价值时点，估价对象共欠物业费约为人民币400元。本次估价结果不考虑估价对象抵押权的权益状况限制，包含估价对象室内固定装修、楼顶自搭建部分及附属用房的价值，不包含可移动家具、设施设备及物品的价值。 依据“（2017）甬余法委评220号”《余姚市人民法院司法评估委托书》，价值时点为2017年7月14日。 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、公平原则。 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国资产评估法》； 4、《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）； 5、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）； 6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）； 7、委托人提供的“（2017）甬余法委评220号”《余姚市人民法院司法评估委托书》、“余房权证城区字第A0714305、A0714304号”《房屋所有权证》及“余国用（2007）第14580、14581号”《国有土地使用证》的复印件； 8、评估方掌握的同类物业现行市场行情。 1、选用方法的理由： 由于估价对象为城区成熟地段的住宅房地产，所处区域有同类物业交易实例，选取比较法作为本次评估的基本方法，综合得出估价对象的评估价格。 2、未选用方法的理由： 成本法仅为房地产成本的积算，适用于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，因此不宜采用成本法。 估价对象为已建成小区住宅用房，故不宜采用假设开发法进行评估。 估价对象为街道主城区住宅用房，随着房地产市场多轮次的政策调控及价格调整，使得住宅房屋租售比失衡，其租赁价格不能真实反映市场交易价格，故不宜采用收益法。 （二）房地产估价技术路线及测算步骤： 比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或者价值的方法。 基本公式为：估价对象比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数 具体测算思路是： a、搜集并选取比较实例； b、建立比较基准，选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件； c、在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数,根据比较因素条件指数，确定比较因素修正系数。 d、对各因素修正系数进行换算，求取各比较实例经因素修正后达到估价对象条件下的比较价格。 e、对比较价格进行分析，确定比较法测算结果。 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学、合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定位于余姚市城区新城市花园70幢503、504室的住宅房地产，于价值时点2017年7月14日的市场价值（含室内固定装修、附属用房及自搭建部分）为人民币185.6万元，大写人民币壹佰捌拾伍万陆仟元整。
参加估价的注册房地产估价师
2017年7月14日至2017年8月2日。
1、估价对象现场图片； 2、委托人提供的“（2017）甬余法委评220号”《余姚市人民法院司法评估委托书》的复印件； 3、委托人提供的“余房权证城区字第A0714305、A0714304号”《房屋所有权证》及“余国用（2007）第14580、14581号”《国有土地使用证》的复印件； 4、房地产估价师注册证书复印件； 5、房地产估价机构资质证书复印件； 6、房地产估价机构营业执照复印件
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