八、土地估价师签字

姓  名           土地估价师注册证书号             签  名

***             2012340006

***              2008340156     

九、估价机构

土地估价机构法定代表人签字：

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

                                    2017年9月8日

第二部分  估价对象界定

一、委托估价方

委托单位：余姚市人民法院

联系地址：余姚市谭家岭西路140号

联系电话：62785550

二、估价对象

余姚市人民法院委托评估的宗地位于永和镇青峰村牛栏口，根据委托方提供的（2017）甬余法委评235号《司法评估委托书》、上虞市国用（2013）第06296号《国有土地使用证》，评估土地面积13333.00平方米，土地用途为住宅用地，在估价期日2017年8月16日，依据估价目的，满足土地规划利用条件下，评估设定开发程度为宗地外达到“五通”通路、供电、通讯、供水、排水及宗地内已填塘渣，部分场地平整，土地剩余使用年限65.5年的国有土地使用权价格。

三、估价对象概况

（一）、土地登记状况

土地级别为上虞区住宅用地V级。该证须于2016年3月5日前项目竣工验收后30日内办理变更登记，逾期该证自动失效，他项权利随之失效。该宗地与025-014-0-2001-1号宗地为同一出让地块，竣工时应合并为一宗地验收。

（二）、土地权利状况

1、土地所有权：待估宗地的土地所有权属国家所有。

2、土地使用权：待估宗地以出让的方式取得土地使用权，土地使用权终止日期为2083年2月20日。在价值时点2017年08月16日，根据评估设定用途设定剩余土地使用年期为65.5年。

3、土地他项权利：于价值时点2017年08月16日，估价对象宗地已抵押给中国**银行股份有限公司余姚支行，抵押总资产5300.00万元，抵押金额5300.00万元，抵押期限自2015年11月17日到2017年3月5日，他项权证号：绍兴市上虞市他项（2015）第00147号。本次估价不考虑他项权利对地价的影响。

（三）、土地利用状况

（1）现状利用状况：估价对象于估价基准日为未开发利用地，东、西、北三侧有围墙围护，南侧与相邻空地无明显分隔界线。

（2）规划用地条件：

根据委托方提供的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》中所记载内容分析，***应同时拥有多个地块共计土地面积32942.00平方米，本次待估宗地仅为“025-014-0-2001-2”，即土地面积13333.00平方米。

项目规划指标如下：根据建字第330682201500066号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，项目总用地面积为32942.00 M²，总建筑面积为35101.50 M²（其中住宅24827.44 M²，社区用房86.45 M²，物业管理用房197.50 M²，物业经营214.57M²，监控85.71 M²，广电4.60 M²，电信4.60 M²，配电房155.64 M²，地下室建筑面积9524.99 M²），计容积率建筑面积为35323.27 M²（其中住宅计容积率建筑面积为25049.21 M²）。建筑占地面积9844.32 M²，容积率1.07，建筑密度29.88%，绿地率25%，机动车停车位221个。建筑高度详见附图。绿化景观以建设行政主管部门核准为准。

本次评估设定容积率为1.07。

四、地价影响因素说明

1.一般因素

1.1地理位置

上虞位于浙江省东北部，东邻余姚市，南接嵊州，西连绍兴县，北濒钱塘江河口，隔水与海盐县相望。经纬度跨东经120°36′23″~121°6′9″、北纬29°43′38″~30°16′17″。全境基本轮廓呈南北向长方形，南北最长60公里，东西最宽46公里，面积1403平方公里，其中钱塘江河口水域212.3平方公里。

上虞区现辖3个街道、15个镇、3个乡。全区353个行政村，87个城镇社区居委会。全区总面积1403平方公里。据公安局人口年报统计，2011年末全区总户数29.41万户，户籍总人口77.74万人。

上虞区自古就有九县通衢之称，目前境内国道、高速、铁路、运河一应俱全，特别是嘉绍跨江通道、杭甬高速铁路建成通车后，将大大拉近与周边大城市的时空距离，与上海、杭州、宁波加速形成“同城效应”；此外，已经建成通航的杭甬运河和规划建设的杭州湾南岸唯一出海口——新上虞港，将进一步凸显上虞的区位优势。

境内有江有海，山清水秀，景色怡人，拥有着英台故里祝家庄、凤凰山麓大舜庙、“江南第一”曹娥庙、白马湖畔春晖园等一大批人文自然景观，是国家园林城市和“省生态旅游城市”，荣获“中国人居环境范例奖”、“中国最佳休闲小城”、浙江省示范文明城市等称号。

1.2自然环境

上虞地形南高北低，南部低山丘陵与北部水网平原面积参半，俗称“五山一水四分田”。南部低山丘陵分属两支，东南系四明山余脉，较为高峻，覆卮山海拔861.3米，是全县最高点；西南属会稽山余脉，略为平缓，最高点罗村山海拔390.7米。北部水网平原属宁绍平原范畴，地势低平，平均海拔5米左右。最北端是滨海高亢平原，平均海拔10米左右。

1.2.1气候环境

上虞地处北亚热带南缘，属东亚季风气候，季风显著，气候温和，四季分明，湿润多雨。又因地形复杂，光、温、水地域差异明显，灾害性天气较多，总趋势是洪涝多于干旱。年平均气温16.4℃，无霜期251天左右，一般年降雨量1400毫米上下。

1.2.2水文环境

浙江省第四大河曹娥江自南而北纵贯全境，主要支流有小舜江、下管溪、隐潭溪。主要人工河有萧曹运河、虞甬运河、四十里河、十八里河、百沥河及海涂中心河等。平均年入境水量约27.95亿立方米，是全县水资源总量的3.33倍。主要湖泊有小越湖、破冈湖、白马湖、铲还湖、皂李湖、西溪湖、谢憩湖、康家湖、贺家池（部分水面属绍兴县）等

1.2.3地质条件

上虞境内矿藏有铁、锰、铜、铅锌、金银、叶蜡石、萤石、高岭土、石英、白云石、黄铁等，其中叶蜡石估计蕴藏量约200万吨，已有40余年的开采历史。

1.3城市社会经济发展状况

2017年上虞区经济和社会发展的主要预期目标为：地区生产总值增长8%；财政总收入确保增长7.5%、力争8%，其中一般公共预算收入增长9%；固定资产投资增长12%，其中工业生产性投资增长10%；社会消费品零售总额增长11%；外贸出口总额增长6%；城镇和农村常住居民人均可支配收入分别增长8%、8.5%；城镇登记失业率控制在3.5%以内。2017年上半年上虞区实现地区生产总值406.34亿元，按可比价计算增长7.8%，增幅比一季度和上年同期分别提高0.3和0.7个百分点，居绍兴六县（市、区）首位。上虞区2017年1-7月财政总收入完成76.30亿元，同比增长16.8%；其中：一般公共预算收入完成43.70亿元，同比增长19.9%；上划中央六税收入完成32.60亿元，同比增长12.8%。一般公共预算支出46.1亿元，同比增长30.7%。

1.4上虞区房地产市场背景分析

(1)土地制度。上虞区自1988年开始，在土地取得上实行由过去单一的无偿、无限期划拨配置供给改革为有偿、有限期出让与行政划拨相结合的取得方式，除了特殊行业及公共公用设施等用地外所有工业用地、经营性用地均需纳和了让轨道。随着国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的发布实施，土地价格的市场化管理进入一个新阶段，全市对大量开发类用地采取挂牌或招标、拍卖方式供应，使得土地的潜在价值得以有效体现，至2013年撤市设区前，上虞区对经营类用地已全部实施公开拍卖，土地出让制度已近成熟。

（2）住房制度。上虞区自1998年12月31日起停止住房实物分配，建立了住房公积金制度、发放一次性住房补贴或按月发放住房公积金补贴等形式的住房货币化制度。2008年3月出台了《上虞市经济适用房管理办法》，解决了低收入家庭的住房需求，2011年出台了《上虞市人才住房补助暂行办法》，对符合要求的人员进行住房补助。十多年来，上虞区已由原来单一的住宅商品化制度，发展为现在由经济适用房、公租房、廉租房并存的比较完善的城镇住房制度。

（3）房地产市场状况。近年来上虞区城市化进程加速，大量“城中村”“三改一拆”改造项目的推进，促使房地产房屋销售价和租赁价格涨幅较大。由于近几年房地产市场价值增幅加快，中央政府最初出台的宏观调控措施，效果不甚理想。近年来房地产市场的主基调一直是“宏观调控”，中央和地方政府连续出台多项“规范市场、稳定房价”的针对性措施，致使房地产成交量、价双双出现“W”形波动趋势。

2015年始，国内外经济形势不容乐观，整体经济下行压力仍较大，不确定因素不断增多，且中央从重经济增长数量转变为稳数量、重质量，国内实体经济经营利润下滑风险加大。房地产市场“去库存”消化速度有所放缓，房地产市场成交价格趋于平稳，各大房地产开发商拿地情热有所回落。

随着城市拆迁改造的持续推进及货币化安置政策的落地，2016年底开始整体房地产市场有所回升，成交量、价趋于同步小幅上涨。进入2017年，由于受拆迁安置政策影响，住宅、商业类房地产需求量大幅上升，成交量价又有明显上涨，一度重回2013年“井喷”态势。但总体仍趋向于平稳健康发展。2017年5月始，上虞区人民政府起动了“预售楼盘价格报备系统”“房地产开发商约谈机制”“土地出让预设条件”等多项“稳定市场”的多项房地产调控政策。由于市场贯性及政策的时滞效应，房地产市场的火热势头仍未完全消退，预计2017年下半年房地产行情仍有较大幅度上涨。

1.5 产业政策

上虞区在财税领域适时把握撤市设区后经济和财政体制的调整，积极推行财税制度，在“营改增”、“消费税、房地产税”等重大税制改革的同时，着力完善地方财税政策体系；落实各项优惠政策推进产业结构调整，促使经济转型升级；平稳推进城镇土地使用税政策调整，促进土地集约利用。在金融领域加强了对实体经济的支持力度，切实增加资金有效供给，防范和化解金融风险。积极稳妥的财税及金融政策，为上虞区经济发展搭建了广阔的发展平台，促进区域经济平衡健康发展。

1.6城市规划与发展目标

上虞区的城市规划框架：建立110平方公里中心城区和250平方公里杭州湾上虞新区“两个中心”，组建虞北、虞南、江东、江西“四大组团”。规划建成区人口规模2020年达60万人，建成区用地规模70.2平方公里。规划其结构为“一轴、两翼、三环、五片”，一轴指曹娥江景观轴；两翼指江东、江西两大片区；三环指以舜江东路和舜江西路组成的内环、以三环北路和东山路组成的中环和以四环线构成的外环；五片是指规划的五个功能区：老城区—城市传统商业居住中心；城北新区—城市新的行政、居住、商业中心；经济开发区—上虞市的高新产业基地和新兴滨江居住区；城南片区—城市高档居住区和休闲旅游区；城东片区—城市新兴的工贸区。城市规划确定的城市性质为：浙东北重要的交通枢纽型城市，先进制造业生产基地，具有滨江特色的生态型现代化和谐城市。城市发展目标为：“北上西扩、沿江推进，南抑东拓、整体协调”的中心城区发展目标。

2、区域因素

根据《城镇土地估价规程》，影响商业服务业的区域因素主要有区域概况、交通条件、基础设施条件、环境条件等。

（1）区域位置

永和镇位于上虞区东部，地处四明山麓，东经余梁公路与余姚市相连，西与丰惠接壤，南邻四明湖风景旅游区。镇域面积31.3平方公里，总人口1.6万人，外来人口约2000人，下辖8个行政村。山林面积1.7万亩。耕地1.6万亩，人均1亩山1亩田。永和镇属虞东丘陵，平原、山坡兼有，平原区地势平坦，地质结构较好。全镇属亚热带季风气候，全年气温温和湿润，雨量充沛，年平均气温在16.5℃，年降雨量约1400mm，无霜期约240天，年日照时数约1960小时。永和自然资源较为丰富，有土地总面积46980亩，山林17548亩，水资源主要有四明湖总干渠和姚江。

（2）交通便捷度

永和镇属环杭州湾经济区域，距上虞城区21公里，杭甬高速梁辉入口14公里，建设中的杭甬高速肖东入口仅5公里，杭州萧山国际机场103公里，宁波栎社机场65公里，上海浦东国际机场207公里，交通便捷。

（3）基础设施完善度

永和镇已全面完成村村通道路硬化工程，3.5万伏永徐变电所投产运行，设计日供水量3万吨的永和水厂正在加紧建设，预计于09年底前建成，永和镇小异地新建，永和社区卫生服务中心将于明年动工新建，拥有高尔夫练习场、四星级标准大酒店和会所的占地面积61公顷的 “锦绣四明”旅游度假区即将全面建成，基础设施不断完善，发展保障不断增强。

（4）环境条件

永和镇山清水秀，生态优美；政府高度重视环境保护和水土治理，全面实施农户、村、镇、市四级生活垃圾集中处理，08年成功创建成为绍兴市级生态镇。

（5）区域规划限制、基准地价水平

区域土地利用以工业、居住混合用地主，区域内土地利用状况较一般。地块所处区域土地等级属住宅用地Ⅴ级。

3、个别因素

3.1位置

估价对象位于上虞区永和镇青峰村牛栏口，东至山体，西至余梁线，南侧与相邻空地无明显分隔界线，北至民居。

3.2地形、地势、地质、水文条件

估价对象地形平坦、地势一般、地基一般、承载力一般，一般住宅建筑建设时需作一定的基础处理，地质水文条件较好。

3.3宗地形状

估价对象形状规整，对住宅建筑的开发建设有利。

3.4宗地面积

估价对象总面积为13333.00㎡，面积适中，对住宅建筑的开发建设较有利。

3.5土地开发程度

在估价期日，待估宗地红线内未开发建设，实际开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通水、排水、通讯 “五通”及宗地红线内已填塘渣，部分场地平整的开发水平。

3.6宗地临路状况

估价对象临公路道路有余梁线，临路状况优。

3.7土地权利状况

估价对象土地使用权属国有出让土地使用权，土地使用权人为***，土地使用权终止日期为2083年2月20日，至评估基准日2017年08月16日剩余土地使用年限为65.5年。

3.8接近交通设施距离

估价对象距宁波栎社机场约60公里，距萧山国际机场约90公里，距余姚高铁北站约20公里，距上虞北站约30公里。

3.9据污染源、危险设施距离

估价对象附近无污染源及危险设施。

3.10其他个别因素状况

其他个别因素对估价对象土地利用无影响。

第三部分  土地估价结果

一、估价依据

（一）有关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号 ，2004年8月28日）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号 ，2007年8月30日）；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2011年1月8日）；

4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号 ，2007年10月28日）；

5、《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第三次修正）；

6、《中华人民共和国拍卖法》（２００４年８月２８日）；

7、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 六十二 号

2007年3月16日）；

8、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号,2016年7月2日）；

9、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月19日）；

10、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；

11、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）；

12、国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知（国土资发[2007]112号）；

13、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）；

14、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）；

15、最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖工作的基干规定》；

16、《浙江省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》（2000年7月5日 浙江省第九届人民代表大会常务委员会公告第24号）；

17、国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知（国土资厅发〔2015〕12号）；

18、国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）；

19、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（省政府令第19号，1992年3月12日）；

20、绍兴市上虞区人民政府关于公布上虞区基准地价更新结果的通知》（虞政发【2016】26号）；

21、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知。

（二）有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》GB/T21010-2007）

4、中华人民共和国国家标准《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）

（三）委托方提供的资料

1.《余姚市人民法院司法评估委托书》（（2017）甬余法委评235号）；

2.上虞市国用（2013）第06296号《国有土地使用证》复印件；

3.绍兴市上虞区他项（2015）00147号《土地他项权证》复印件；

4. 建字第330682201500066号《中华人民共和国建设工程规划许可证》复印件。

5. 委托方提供的其他资料。

（四）估价人员调查搜集的资料

1. 估价人员实地踏勘资料；

2、估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料

3、估价对象所在地城市规划资料

4、估价对象所在区域的基准地价资料

5、估价对象所在地城市基础设施基本情况资料

6、 估价人员实地勘察、调查所获取的资料

7、估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料

二、土地估价

（一）估价原则

本次估价过程中，遵循的主要原则有以下几种：

1、合法原则

合法原则指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地地估价还要遵循相关法律法规的规定。

2、最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式为权利人带来的收益不同，而且土地权利人都期望从其所占用的土地上能获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提的

3、替代原则

    根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地使用权价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地使用权价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。

4、协调原则

土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此,在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

6、供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供给均衡法则。其成立条件是：1供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；2同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是有需求与供给的互相关系而定的。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡之外，也遵循其特有的供求规律。

6、变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

7、公开市场原则

评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

8、多种评估方法相结合的原则

随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地使用权价格。

（二）、估价方法与估价过程

1、估价方法的选用

根据《城镇土地估价规程》，现行评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

本项估价中，我们在选择确定估价方法时，主要从以下方面考虑：

1.1估价对象的使用类型为城镇住宅用地，估价对象所在区域内永和镇近三年无类似宗地的交易案例，不满足市场比较法适用条件；

1.2估价对象的使用类型为城镇住宅，由于待估宗地开发完成后一般用于销售，土地收益难以确定，所以不宜采用收益还原法评估；

1.3估价对象为城镇住宅，投资开发后一般进行交易、投资开发后房地产市场价格也能够确定，故可以采用假设开发法进行评估；

1.4估价对象为使用价值较高的城镇住宅、批发零售，故不宜采用成本逼近法进行评估；

1.5考虑到待估宗地为住宅Ⅴ级范围内，根据相关规定，在基准地价覆盖区域必须采用基准地价系数修正法作为其中的一种方法。

综上所述，结合估价对象的用地特点及出让地价评估的有关政策，选用假设开发法和基准地价系数修正法进行评估，然后根据这两种方法测算结果综合确定估价对象最终估价结果。

2、估价测算过程

本次地价评估采用基准地价系数修正法结合假设开发法进行评估，考虑估价对象为住宅用地的特性及地价的合理性，两种方法的加权平均取整为最终地价。

2.1、基准地价系数修正法

所谓基准地价系数修正法,就是指在求取一宗待估宗地价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、容积率、微观区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法，其基本公式为：

地价=（基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×(1+综合修正系数) +开发水平差异修正）×年期修正系数

2.2、假设开发法

假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用、开发过程中发生的税费、公共设施配套建设费与相关的专业费用及利息、利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价格的一种方法。

地价=不动产总价-开发成本费用-管理费用-投资利息-开发利润-

销售税费-不可预见费-购买土地所需支付的契税

（三）估价结果

1、地价确定的方法

本次地价评估采用基准地价系数修正法结合假设开发法进行评估，考虑估价对象为住宅用地的特性及地价的合理性，加权平均取整为最终地价。

2、估价结果

经估价人员现场查勘，结合当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定的土地使用条件下，于评估基准日的土地使用权市场价值为：

评估宗地的土地总面积：13333.00平方米

单位面积地价：1680元/平方米

评估土地总地价：2239.94万元

人民币大写：贰仟贰佰叁拾玖万玖仟肆佰元整

三、估价结果和估价报告的使用

（一）、估价的前提条件和假设条件

1、土地使用者合法取得土地使用权，并支付相关税费。

2、在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家的法律、法规和地方的政策。

4、委托方提供资料属实，受托方按委托方要求及土规划设计条件等, 设定估价期日为二Ο一七年八月十六日，评估设定土地用途为住宅用地，宗地剩余使用权年限为65.6年，设定容积率为1.07。

5、评估设定的土地开发程度指宗地外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯），宗地内场地平整；不包括各项基础设施接入宗地红线内所需费用、地上建筑物、附着物的价值。

6、委托方提供的《国有土地使用证》复印件记事栏中记载：本证须于2016年3月5日前项目竣工验收后30日内办理变更登记，逾期本证自行失效。本次估价是在假设《国有土地使用证》继续合法有效的前提下进行的，如与实际不符应重新评估。

7、根据相关政策规定，待估宗地存在征收土地闲置费或被依法收回的风险，本次估价未考虑上述因素对土地市场价格的影响，如与实际不符应重新评估。

8、本次估价是在委托方提供的《建设工程规划许可证》继续合法有效、其记载的建设规划方案能顺利实现为假设前提的，如与实际不符应重新评估。

（二）、估价结果和估价报告的使用

1、估价师依照中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告，估价报告和估价结果依照法律、法规的有关规定发生法律效力。

2、本次待估宗地土地面积、土地权利状况以委托方提供的土地登记卡中所载为准。

3、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的，本报告评估结果无效。

4、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作调整。

5、根据《城镇土地估价规程》及上虞区土地市场现状，确定本估价报告的估价结果有效期自估价基准日起一年内有效。

（三）、需要特殊说明的事项

1. 委托方提供的资料是此次估价的重要依据，我公司估价人员未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由资料不实而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

2. 估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。

3、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

5、本报告评估结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，如在估价报告有效期内，待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发程度、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格作相应调整。

6、本报告评估过程中未考虑宗地的地下资源、地下埋藏物、市政公用设施等所有权属于国家部分作价，也未考虑上述方面对宗地价格的影响。

7、本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对仅使用本报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任；

8、本报告全部或部分及任何参考资料均不得在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，也不得以其它任何方式公开发表；

9、请报告使用方注意，由于本次评估价格为土地使用权价格，所以随着时间的推移该土地剩余使用时间也在不断减少，评估价格也会随着时间的推移而发生变化；

10、由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求的影响，本次估价把相关主体作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。

11、根据委托方提供的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》中所记载内容分析，***应同时拥有两个地块共计土地面积32942.00平方米，本次待估宗地仅为“025-014-0-2001-2”，即土地面积13333.00平方米。本次估价是根据整体项目的规划方案指标测算地价，而未考虑宗地分割评估对项目方案及地价水平的影响，如与实际不符应重新评估。

12、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

第四部分  附  录

一、    委托书

二、    估价对象相关资料复印件

三、    宗地位置示意图

四、    估价对象现场勘验照片

五、    估价机构营业执照（复印件）

六、    估价机构资质证书（复印件）

七、    估价人员资格证书（复印件）