房地产估价报告

估价项目名称：宁波**铜业有限公司名下的位于余姚市小曹娥镇经济开发区滨海新城兴滨路4号的工业房地产市场价值评估

估价委托人：余姚市人民法院 

房地产估价机构： 宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司

注册房地产估价师：朱德平 丁幸波                 

估价报告出具日期：二零一七年八月二十八日

估价报告编号：鄞中评（2017）字第097号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零一七年八月十八对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。

估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用成本法对宁波**铜业有限公司名下的位于余姚市小曹娥镇经济开发区滨海新城兴滨路4号的工业房地产进行估价，估价目的是为法院司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。

估价对象房屋总建筑面积为10535.59平方米（其中无证面积为1027.05平方米）和附属物钢棚2104.28平方米，证载土地使用权面积为12993.55平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法等估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零一七年八月十八）市场价值为RMB15883700元，大写为人民币壹仟伍佰捌拾捌万叁仟柒元整。

详见估价结果一览表

                           估价结果一览表

本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

本估价报告的使用期限为自二零一七年八月二十八日起一年。

 特此函告

宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司

                                      法定代表人：

二零一七年八月二十八日

目 录

第一部分  估价师声明- 1

第二部分  估价假设和限制条件- 2

一、估价假设- 2

二、限制条件- 2

第三部分  房地产估价结果报告- 4

一、估价委托人- 4

二、房地产估价机构- 4

三、估价目的- 4

四、估价对象- 4

五、价值时点- 6

六、价值类型- 7

七、估价依据- 7

八、估价原则- 7

九、估价方法- 8

十、估价结果- 8

十一、 注册房地产估价师- 9

十二、估价作业期- 9

十三、估价报告使用期限- 9

第四部分  附件- 10

附件一、司法评估委托书（复印件）

附件二、《房屋所有权证》（复印件）

附件三、《国有土地使用证》（复印件）

附件四、《不动产登记证明》（复印件）

附件五、估价对象实景照片

附件六、估价对象地理位置示意图

附件七、估价方营业执照（副本复印件）

附件八、估价方房地产估价机构资质证书（复印件）

附件九、注册房地产估价师资质证书（复印件）

第一部分  估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

6、注册房地产估价师于二零一七年八月十八对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

7、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。

注册房地产估价师姓名（签章）     注册证书编号           签字日期

第二部分  估价假设和限制条件

一、估价假设

1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法、真实、准确和完整为前提。

3、估价对象在合法前提下，按其规划用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来以此用途持续使用为前提。

4、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。

5、估价对象为司法裁决提供价值参考依据，本次评估不考虑抵押他项权利的影响，也不考虑欠缴的水电费的影响。

6、本次评估估价对象权证部分建筑面积参照《房屋所有权证》确定，无证部分建筑和附属物钢棚面积参照评估人员现场测量所得确定进行评估，若实际数据与测量面积有变化，评估结果作相应调整。

二、限制条件

1、本次评估评估结果为估价对象房地产价值，未包含厂区内机器设备、绿化等价值，提请报告使用者注意。

2、本报告仅作为司法裁决提供价值参考依据，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。

3、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价值参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产市场价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。

4、估价报告必须完整使用，待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任，估价报告的全部或部分复印件均无效。

5、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。

6、本报告使用期限自估价报告出具之日起一年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差一年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。

7、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

本报告由宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司负责解释。

第三部分  房地产估价结果报告

一、估价委托人

估价委托人：余姚市人民法院

住    所：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

估价机构名称：宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司

住    所：宁波市鄞州区惠风东路278号

法定代表人：王朝良

估价资质等级：国家贰级

估价资质证书编号：浙建房估证字[2001]006号

联系人：朱德平

联系电话：0574-82829709

三、估价目的

为司法裁决提供价值参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

1、估价对象界定

本次估价对象为宁波**铜业有限公司名下的位于余姚市小曹娥镇经济开发区滨海新城兴滨路4号的工业房地产,不包含厂区内机器设备及绿化，房屋总建筑面积为10535.59平方米（其中无证面积为1027.05平方米）和附属物钢棚2104.28平方米，证载土地使用权面积为12993.55平方米。

2、区位状况

估价对象位于余姚市小曹娥镇经济开发区滨海新城兴滨路4号，估价对象所处区域周围道路、水、电等基础设施较完善，区域内有宁波棉兴化纤有限公司、宁波鸿涛电子科技有限公司、宏正电子科技有限公司，工业聚集度较优，附近学校、超市、银行等公共配套设施缺乏，自然环境一般。所在区域周围道路状况良好，估价对象临兴滨路，对外交通状况较优，周边无公交线路，对内交通条件一般。

3、权益状况

估价对象权益状况：

（1）房屋权益状况

（2）土地权益状况

（3）不动产登记证明状况

4、土地实物状况

宗地坐落于余姚市小曹娥镇经济开发区滨海新城兴滨路4号，土地使用权面积为12993.55平方米，估价对象所处区块四至：东邻相邻厂房，南至兴滨路，西至曹娥路，北至宁波**铜业有限公司二期用地。所在宗地平面形状为长方形，地块地势平坦，宗地基础设施一般，达到“五通一平”，地质条件较好，地基承载力一般，土壤状况一般，无不利规划限制条件，利用状况较好。

5、建筑物实物状况

估价对象地块上共建有七幢建筑，建筑物状况见下表：

地块上建筑物间搭有附属钢棚，经测量面积共计2104.28平方米。

估价对象规划及现状用途均为工业用途，利用状况较好。

五、价值时点

估价人员于二零一七年八月十八对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。

六、价值类型

本次估价的价值类型为市场价值。

市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价依据

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）

3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2004年修正）

4、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）

5、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

6、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释[2011]21号）

7、《司法鉴定程序通则》(司法部令第107号)

8、估价委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》《不动产登记证明》

9、（2017）甬余法委评248号司法评估委托书

10、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据

八、估价原则

本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。

独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，通过房地分估的方式采用成本法进行评估。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

根据估价人员综合评估，确定估价对象房地产在价值时点（二零一七年八月十八）市场价值为RMB15883700元，大写为人民币壹仟伍佰捌拾捌万叁仟柒元整。详见估价结果一览表

估价结果一览表

十一、注册房地产估价师

注册房地产估价师姓名（签章）     注册证书编号           签字日期

十二、估价作业期

二零一七年八月四日至二零一七年八月二十八日

十三、估价报告使用期限

自二零一七年八月二十八日起一年