| （2017）甬余法委评260号 位于余姚市城区扶贫开发区振兴路45号 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称：余姚市城区扶贫开发区振兴路45号工业房地产价值司法鉴定报告 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：浙江众诚房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师：葛邦泽、王道鹏 估价报告出具日期：2017年09月07日 估价报告编号：浙众诚所评（2017）司宁字第0907001号
致估价委托人函 浙众诚所评（2017）司宁字第0907001号
余姚市人民法院: 浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司受贵院委托《（2017）甬余法委评260号》，对宁波**特种塑料有限公司权属位于余姚市城区扶贫开发区振兴路45号（建筑总面积16456.81平方米，土地总面积22292.2平方米），属出让用地的工业房地产市场价值进行评估。估价目的是为司法机构确定估价对象司法鉴定价值提供参考依据。本报告所确定的为估价对象的完全产权价值，属于公开市场价值标准。价值时点为2017年8月18日。 遵照国家有关房地产估价的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，估价人员根据估价目的，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，采用比较法进行估价。经过周密准确的测算，并结合估价经验，与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于价值时点2017年8月18日市场价值为人民币3436.98万元，大写金额为人民币叁仟肆佰叁拾陆万玖仟捌佰元整（其中土地价值2795.45万元，有证建筑价值557.58万元，无证建筑83.95万元）。报告使用期限为本报告出具日起壹年，即2017年09月07日至2018年09月06日。特函告贵方。 此致！ 特别提示：（1）估价结果未考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权和及查封因素。 （2）估价结果没有扣除已经拖欠的物业费、水电费以及拍卖过程发生的处置费用和税金。（3）本估价结果不应作为价格实现的保证。 （4）欲知详情，请仔细阅读本估价报告全文。
浙江众诚房地产评估事务所有限公司 法定代表人：朱建荣 二〇一七年九月七日 目录 十一、参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章..................................................................... 3 附录一、司法评估委托书（（2017）甬余法委评260号）........................................................... 3 附录三、估价对象实地查勘情况记录表复印件............................................................................ 3 附录四、《宗地总平面图》原件................................................................................................ 14 房地产估价师声明我们郑重声明： （1）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 （2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 （3）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。 （4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 （5）注册房地产估价师葛邦泽（注册号3320110092）、王道鹏（注册号3320150066）已于2017年8月18日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 （6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 （7）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 （8）本估价报告由浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司负责解释。 （9）委托方对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托方提供情况和资料的虚假而造成结果的偏失由委托方承担全部法律责任。 估价的假设和限制条件一、本次估价的各项估价假设（一）一般假设 1、估价委托人提供的估价对象权属、面积、用途等资料未予以核实，假定估价委托方提供的所有资料是合法、真实、完整和准确的，且估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 2、估价委托人、申请执行人或被申请执行人引领估价人员实地查勘的估价对象与权证的估价对象一致，具有唯一性。 3、关注了估价对象的房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素，经实地查勘并依常规判断，假定房屋质量及居住环境是安全的，在建筑物耐用年限或土地使用期限内能够正常使用。 （二）未定事项假设 无未定事项假设 （三）背离事实假设 1、不考虑估价对象被查封、原有的担保物权以及其他法定优先受偿权对估价结果的影响。 2、不考虑估价对象原有用益物权对估价结果的影响。 （四）不相一致假设 无不相一致假设 （五）依据不足假设 无依据不足假设 二、估价报告使用限制1、本估价报告仅作为本次估价目的使用不作其他任何用途使用。 2、估价报告使用者为估价委托人（余姚市人民法院）。 3、本估价报告须待估价机构加盖公章、法定代表人签字（或盖章）及注册房地产估价师签名后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。 4、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上。 5、本评估报告有效期为估价报告出具之日起壹年内使用有效。
房地产估价结果报告一、估价委托人及相关当事人估价委托人：余姚市人民法院 住所： 慈溪市浒山街道寺山支路60号 权属人（被执行人）：宁波**特种塑料有限公司 住所：余姚市城区扶贫开发区振兴路45号 申请执行人：中国**银行股份有限公司余姚支行 二、房地产估价机构名称：浙江众诚房地产评估事务所有限公司 法人代表：朱建荣 地址：杭州市市民街200号圣奥大厦2202室 资质等级：国家壹级 证书编号：建房估证字（2015）003号 电话：0571-87251515、87013537、87251500 分支机构名称：浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司 负责人：葛邦泽 资执证书编号：浙房估备［2007］023号 地址：宁海县跃龙街道中山东路76-78号 电话：0574-83558111、0574-83558112（传真） 三、估价目的为司法机构确定估价对象司法鉴定价值提供参考依据。 四、估价对象（一）估价对象财产范围 估价对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 （二）估价对象建筑物状况 估价对象坐落于余姚市城区扶贫开发区振兴路45号房地产，房屋权利人为宁波**特种塑料有限公司，其中证载建筑面积合计为11936.07平方米，至价值时点，无证建筑经估价人员现场测量，得到估价对象宗地红线内无证建筑物的建筑面积合计4520.74 平方米，详见下表：
（三）估价对象土地状况 估价对象土地权利人为宁波**特种塑料有限公司，详见下表：
（四）估价对象区位状况 估价对象位于余姚市城区扶贫开发区振兴路45号，地块东至其他厂房，南至茂盛路，西临小河，北至振兴路，估价对象周边工业聚集度较高，集中有博悦电器、百达电器有限公司、宁波阿拉曼消防设备有限公司、余姚市圣玛电器有限公司、嘉禾化工、余姚市科艺多威自控设备厂等工业企业，宗地内“五通一平”，基础设施较为完善。 五、价值时点价值时点为2017年8月18日(实地查勘之日)。 六、价值类型（一）价值类型名称 本次估价的价值类型为市场价值。 （二）价值定义 市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 （三）价值内涵 价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备五通“通水（给水、排水）、通讯、通电、通路）”。 七、估价原则本次估价遵循以下原则： 1、遵循独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、遵循价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据（一）法律法规及文件依据 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法》； 4、《中华人民共和国城市规划法》； 5、《中华人民共和国资产评估法》； 6、《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》； 7、《浙江省人民法院实施<最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定>细则（试行）》。 （二）估价标准依据 1、《房地产估价规范》GB/T50291-2015； 2、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013； （三）估价委托人提供的资料依据 1、《司法评估委托书》[（2017）甬余法委评260号]； 2、房产证、土地证复印件。 （四）估价机构及估价师搜集的资料依据 1、估价对象照片； 2、实地查勘记录； 3、可比实例等相关资料； 4、当地市场调查和搜集的有关资料等。 九、估价方法根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照房地产评估的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估测算。根据委托人提供，本次估价对象为工业用途，经过反复研究，采用成本法进行估价，同时考虑市场价值因素，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 采用成本法进行估价基本公式为：房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧。 十、估价结果遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准，根据委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，在满足估价假设和限制条件下，确定估价对象于价值时点2017年8月18日市场价值为人民币3436.98万元，大写金额为人民币叁仟肆佰叁拾陆万玖仟捌佰元整（其中土地价值2795.45万元，有证建筑价值557.58万元，无证建筑83.95万元）。 相关专业意见：（1）本估价基于没有发现估价对象在权属、使用功能等方面的瑕疵。（2）本估价的价值类型为市场价值类型，而不是快速变现价值类型。 满足本次估价假设和限制条件下包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备五通“通水（给水、排水）、通讯、通电、通路）”。 十一、参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章
十二、实地勘查日期十三、估价作业日期
附件附录一、司法评估委托书（（2017）甬余法委评260号）附录二、房产证、土地证复印件附录三、估价对象实地查勘情况记录表复印件附录四、《宗地总平面图》原件 附录五、估价对象室内及周围环境照片附录六、估价对象地理位置图附录七、房地产估价师注册证书复印件附录八、估价机构营业执照复印件附录九、估价机构资格证书复印件
浙江众诚房地产评估事务所有限公司 二〇一七年九月七日 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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