| （2017）甬余法委评398号位于余姚市城区星光路华园1幢1503室的住宅房地产 | ||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告 甬**估字（2017）第SF139号
估价项目名称：位于余姚市城区星光路华园1幢1503室的房地产市场价值评估 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波**房地产估价有限公司 注册房地产估价师： ***（注册号***） ***（注册号***） 估价报告出具日期：2017年12月20日
余姚市人民法院： 受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对委托人提供的位于余姚市城区星光路华园1幢1503室的房地产进行市场价值评估。 根据委托人提供的 “备案合同编号：20130700083”《商品房买卖合同》记载：买受人***已于2013年7月9日与卖出人***有限公司签订该估价对象的买卖合同。 经估价人员对物业公司、开发公司等查询，因买受人一直未办理交房手续，也未办理产权转移登记手续，估价对象目前仍登记在***有限公司名下。据“余房权证城区字第A1510049号”《房屋所有权证》记载：房屋所有权人为***有限公司，房屋坐落为余姚市城区华园1幢1503室，钢混结构，共十八层，估价对象位于第十五层，建筑面积为128.87平方米，规划用途为住宅，附记为初始登记；《土地使用权分割登记凭证》记载：土地使用权人为***有限公司，估价对象分割土地使用权面积为7.79平方米，土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让，使用权终止日期为2082年11月26日。 经调查，从估价对象房屋可交付之日起至价值时点，估价对象尚欠物业费约人民币13000元。本次估价结果不考虑估价对象抵押权等权益状况限制。 经估价人员现场查勘，估价对象位于余姚市城区星光路兆通华园小区，为兆通华园1幢1503室的住宅房地产。所在小区宗地东至星光路，西、南邻东江丽景小区，北至河流。小区内共两幢建筑物，估价对象所在建筑物为钢混结构的高层住宅楼，南北朝向，外墙墙砖及真石漆，铝合金窗，地上十七层，地下一层，单元电子门禁出入，所在一层入户厅地面抛光地砖，墙面面砖，顶棚石膏板吊顶，设两部电梯及一部消防楼梯，估价对象位于第十五层，室内为白坯，布局三室两厅一厨二卫，目前处于空置状态。 本次估价的估价目的是为该房地产进行司法处置提供价值参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价规范，按照估价程序，根据国家、地方有关法律、法规和政策，采用比较法，在认真分析现有资料的估价基础数据上，经过仔细测算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定余姚市城区星光路华园1幢1503室的住宅房地产，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点2017年12月5日的市场价值为人民币134.3万元，大写人民币壹佰叁拾肆万叁仟元整。
特此函告贵院
特别提示： 1、本估价报告应用的有效期自2017年12月20日至2018年12月19日。 2、估价对象未办理交房手续及产权转移登记，现仍登记在***有限公司名下。上述估价结果不包含办理交房手续及转移登记需支付专项维修资金及相关税费等，具体费用请咨询相关主管部门并以其规定为准。
宁波**房地产估价有限公司 法定代表人：王世芬 二〇一七年十二月二十日
目 录
我们郑重声明： 1、我们在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、我们按照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》规定进行估价工作，撰写估价报告。 5、我司估价人员已于2017年12月7日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8、本估价评估结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
参加估价的注册房地产估价师
本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。一、估价假设条件 1、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《土地使用权分割登记凭证》及《商品房买卖合同》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2、我们已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 3、估价对象的市场价值假设在①适当营销下，②买卖双方都了解估价对象并熟悉市场行情，③买方和卖方都是冷静、理性、谨慎，非感情用事，④买卖双方都出于自发需要进行交易，⑤买卖双方公平交易，没有特殊和特别关系，不是关联交易。 4、结合估价目的，假设在价值时点，估价对象可以自由的流通，不考虑租赁、担保、抵押、典当、查封等他项权利的限制。 5、估价对象《商品房买卖合同》记载房屋面积为128.97平方米，《房屋所有权证》及《土地使用权分割登记凭证》记载房屋面积为128.87平方米，两者不相一致，本次估价以《房屋所有权证》记载面积为准。 6、估价对象目前登记在***有限公司名下，假设估价对象能办理转移登记至买受人名下并需支付专项维修资金及相关税费等，具体以相关主管部门规定为主。 7、估价对象在价值时点2017年12月5日的状况与完成实地查勘之日2017年12月7日时的状况一致。
二、估价限制条件 1、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。 2本报告之评估价值为余姚市人民法院于2017年12月5日之委托房地产司法处置的参考价格。如使用本评估结果的时间与自完成估价报告之日起相差12个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 3、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。 4、在本估价报告中，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结果的影响。本报告之估价结果所得出的市场价格，仅供委托人对了解估价对象提供价格参考，最终实际数额由市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费缴纳等具体情况确定。 5、本估价结果仅为房地产进行司 法处置提供价值参考依据，不得用于其它用途。 6、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 7、未经本估价单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
名 称：浙江省余姚市人民法院 地 址：余姚市谭家岭西路140号 估价机构名称：宁波**房地产估价有限公司 地址：宁波市鄞州区彩虹南路16号（10-2）(集中办公区） 法人代表：王世芬 资质等级：贰级 证书编号：浙建房估证字[2001]015号 电话（传真）：0574-87620828 为房地产进行司法处置提供价值参考依据。 1、估价对象区域状况 余姚市位于浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷。南部为四明山区，中部姚江平原，北部为滨海冲积平原，总面积1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。主要河流姚江，源于境内四明山夏家岭，自西向东流经中部，汇入宁波市甬江出海，全长109公里，境内流长54公里，支流30余条，纵横交错，织成水网。余姚地处亚热带南缘，属季风型气候，四季分明。 2016年余姚市实现地区生产总值887.11亿元，比上年增长7.3%。其中，第一产业实现增加值45.15亿元，增长2.7%；第二产业实现增加值486.89亿元，增长6.3%；第三产业实现增加值355.07亿元，增长9.4%。三次产业之比为5.1:54.9:40，第三产业增加值占地区生产总值比重比上年提高1.8个百分点。按户籍人口计算，全市人均地区生产总值为105973元。 2017年上半年，生产总值总量达457.97亿元，比上年同期增加57.08亿元。三次产业分别实现增加值22.57、258.77和176.63亿元，分别增长2.7%、7.4%和11.2%。上半年全市规模以上工业分别实现总产值和增加值755.91亿元和143.56亿元，分别增长12.1%和9.2%。 余姚市城区星光路兆通华园小区，所在小区宗地东至星光路，西、南邻东江丽景小区，北至河流。周围有春江花月、五彩城、丰泽华庭等住宅小区，居住聚集度较高，周边环境较好。附近有余姚市迪斯尼幼儿园、余姚市东风小学东江校区、世南中学、余姚市人民医院、双河菜市场、民族宗教文化园、中国银行、工商银行等公共服务配套设施，配套较齐全，聚集度较高，生活较便利。估价对象临近交通干道金型路，距春江花月公交车站路程约300米，有余姚205路、余姚207路公交车在此站停靠，交通较便捷。 2、估价对象权益状况 根据委托人提供的 “备案合同编号：20130700083”《商品房买卖合同》记载：买受人***已于2013年7月9日与卖出人***有限公司签订该估价对象的买卖合同。 经估价人员对物业公司、开发公司等查询，因买受人一直未办理交房手续，也未办理产权转移登记手续，估价对象目前仍登记在***有限公司名下。据“余房权证城区字第A1510049号”《房屋所有权证》记载：房屋所有权人为***有限公司，房屋坐落为余姚市城区华园1幢1503室，钢混结构，共十八层，估价对象位于第十五层，建筑面积为128.87平方米，规划用途为住宅，附记为初始登记；《土地使用权分割登记凭证》记载：土地使用权人为***有限公司，估价对象分割土地使用权面积为7.79平方米，土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让，使用权终止日期为2082年11月26日。 经调查，从估价对象房屋可交付之日起至价值时点，估价对象尚欠物业费约人民币13000元。本次估价结果不考虑估价对象抵押权等权益状况限制。 3、估价对象实物状况 经估价人员现场查勘，估价对象位于余姚市城区星光路兆通华园小区，为兆通华园1幢1503室的住宅房地产。所在小区宗地东至星光路，西、南邻东江丽景小区，北至河流。小区内共两幢建筑物，估价对象所在建筑物为钢混结构的高层住宅楼，南北朝向，外墙墙砖及真石漆，铝合金窗，地上十七层，地下一层，单元电子门禁出入，所在一层入户厅地面抛光砖，墙面面砖，顶棚石膏板吊顶，设两部电梯及一部消防楼梯，估价对象位于第十五层，室内为白坯，布局三室两厅一厨二卫，目前处于空置状态。 依据“（2017）甬余法委评398号”《浙江省余姚市人民法院司法评估委托书》，价值时点为2017年12月5日。 本次估价采用公开市场价值。 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、公平原则。 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法》； 4、《中华人民共和国资产评估法》； 5、《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）； 6、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）； 7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2009]16号）； 8、委托人提供的“（2017）甬余法委评398号”《浙江省余姚市人民法院司法评估委托书》、“余房权证城区字第A1510049号”《房屋所有权证》、《土地使用权分割登记凭证》及《商品房买卖合同》的复印件； 9、评估方掌握的同类物业现行市场行情。 1、选用方法的理由： 比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 由于估价对象为余姚市城区华园内的住宅房地产，据目前估价对象所在区域的类似地段房地产供需状况，有类似物业交易实例，宜选取比较法作为本次评估的基本方法，得出估价对象的评估价格。 2、未选用方法的理由： 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。估价对象市场租赁价格与市场交易价格水平不匹配，租赁价格不能真实反映市场交易价格，故不宜采用收益法。 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到的估价对象价值或价格方法，一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格，而估价对象为华园小区内的单套住宅用房，故不宜采用成本法。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力房地产的估价。估价对象法定用途为住宅，目前为已建成且在使用的住宅房地产，不具投资开发或再开发的可能，不宜选用假设开发法估价。 （二）房地产估价技术路线及测算步骤： （1）比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或者价值的方法。 基本公式为：估价对象比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数 具体测算思路是： a、搜集并选取比较实例； b、建立比较基准，选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件； c、在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数,根据比较因素条件指数，确定比较因素修正系数。 d、对各因素修正系数进行换算，求取各比较实例经因素修正后达到估价对象条件下的比较价格。 e、对比较价格进行分析，确定比较法测算结果。 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学、合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定余姚市城区星光路华园1幢1503室的住宅房地产，于价值时点2017年12月5日的市场价值为人民币134.3万元，大写人民币壹佰叁拾肆万叁仟元整。
参加估价的注册房地产估价师
2017年12月5日至2017年12月20日。
1、估价对象现场图片； 2、委托人提供的“（2017）甬余法委评398号”《浙江省余姚市人民法院司法评估委托书》的复印件； 3、委托人提供的“余房权证城区字第A1510049号”《房屋所有权证》的复印件； 4、委托人提供的《土地使用权分割登记凭证》的复印件； 5、委托人提供的《商品房买卖合同》的复印件； 6、房地产估价师注册证书复印件； 7、房地产估价机构资质证书复印件； 8、房地产估价机构营业执照复印件。
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