房地产估价报告

估价项目名称：***所有的位于余姚市城区东方名苑5幢A503室住宅房地产司法鉴定估价

估价委托人：浙江省余姚市人民法院

房地产估价机构： 宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司

注册房地产估价师：朱德平 (注册号:3320110061)

                  丁幸波 (注册号:3320080085)                 

估价报告出具日期：二零一八年十月十二日

估价报告编号：鄞中评（2018）字第088号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零一八年十月八日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。

估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用比较法对***所有的位于余姚市城区东方名苑5幢A503室住宅房地产进行估价，估价目的为司法拍卖（变卖）提供价值参考依据而评估房地产市场价值。

估价对象房屋证载建筑面积为150.74平方米（其中阁楼建筑面积占51.34平方米），证载土地使用权面积为21.38平方米。包含室内固定装修，但不含房屋内可移动物品。估价人员遵循独立、客观、公正、合法的估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零一八年十月八日）市场价值为RMB1731000元，大写为人民币壹佰柒拾叁万壹仟元整，单价为11484元/㎡，其中装修价值为RMB59000元。

备注：（1）上述评估市场价值已包含室内固定装修价值。（2）经调查估价对象尚欠2018-01-01至2018-12-31物业费944元，以上价值未在本次评估价值中扣除，请估价报告使用者注意。（3）市场价值四舍五入精确到千位。

本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

    本估价报告的使用期限为自二零一八年十月十二日起一年。

特此函告

                       宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司

                                      法定代表人：

二零一八年十月十二日

目 录

第一部分  估价师声明-------------------------------------- 1

第二部分  估价假设和限制条件------------------------------ 2

一、估价假设---------------------------------------------- 2

二、限制条件---------------------------------------------- 3

第三部分  房地产估价结果报告------------------------------ 5

一、估价委托人-------------------------------------------- 5

二、房地产估价机构---------------------------------------- 5

三、估价目的---------------------------------------------- 5

四、估价对象---------------------------------------------- 5

五、价值时点---------------------------------------------- 7

六、价值类型---------------------------------------------- 7

七、估价原则---------------------------------------------- 7

八、估价依据---------------------------------------------- 8

九、估价方法---------------------------------------------- 8

十、估价结果---------------------------------------------- 8

十一、 注册房地产估价师----------------------------------- 9

十二、实地查勘期------------------------------------------ 9

十三、估价作业期------------------------------------------ 9

第四部分  附件------------------------------------------- 10

附件一、司法评估委托书（复印件）

附件二、估价对象位置示意图

附件三、估价对象周边环境、外部状况、内部状况照片

附件四、《房屋所有权证》（复印件）

附件五、《国有土地使用证》（复印件）

附件六、专业帮助情况和相关专业意见

附件七、估价方营业执照（副本复印件）

附件八、估价方房地产估价机构资质证书（复印件）

附件九、注册房地产估价师资质证书（复印件）

第一部分  估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范GB/T 50291-2015》、《房地产估价基本术语标准GB/T 50899-2013》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

5、注册房地产估价师于二零一八年十月八日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。

第二部分  估价假设和限制条件

一、估价假设

  （一）一般性假设

1、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能持续正常安全使用。

3、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方处于利己动机进行交易；

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；

（二）未定事项假设

    本次估价无未定事项假设。

（三）背离事实假设

    勘察时估价对象已设定他项权利，本次评估不考虑抵押他项权利等影响。

（四）不相一致假设

    本次估价无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

二、限制条件

1、本估价报告仅为人民法院司法拍卖（变卖）提供参考依据，不作其他用途。

2、本报告使用期限自估价报告出具之日起一年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差一年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。

3、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价值参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产市场价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。

4、本报告之估价结果为估价对象现状的市场价值，未考虑未来物业强制处置、短时间变现对估价结果的影响，也不包括未来处置物业时应缴纳的税费。

5、估价报告必须完整使用，待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任，估价报告的全部或部分复印件均无效。

6、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。

7、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

本报告由宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司负责解释。

第三部分  房地产估价结果报告

一、估价委托人

估价委托人：浙江省余姚市人民法院

住    所：浙江省余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

估价机构名称：宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司

住    所：宁波市鄞州区惠风东路278号

法定代表人：王朝良

估价资质等级：国家贰级

估价资质证书编号：浙建房估证字[2001]006号

联系人：朱德平

联系电话：0574-82829709

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供价值参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

1、估价对象的范围

本次估价范围为***所有的位于余姚市城区东方名苑5幢A503室的住宅房地产，房屋证载建筑面积为150.74平方米（其中阁楼建筑面积占51.34平方米），证载土地使用权面积为21.38平方米。包括室内固定装修，不包括室内可移动物品。

2、估价对象基本状况

估价对象为***名下的位于余姚市城区东方名苑5幢A503室的住宅房地产。

1）房地产权益状况

利用现状：目前为空置状态。

2）土地基本状况

四至：所在小区为东方名苑，小区地块东临住宅小区，南临北兰江东路，西临东旱门路，北临住宅小区。

形状：呈规则形状，地势平坦，无不利规划限制条件，利用状况较好。

开发程度：宗地红线外“五通”（通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“一平”（场地平整），已经开发完成供水、供电、排水、通讯、道路、消防等基础设施建设，投入正常使用。

3）建筑物基本状况

估价对象所在房屋为钢混结构小高层住宅，外墙墙砖，总层数为9层，估价对象所在单元总层数为7层，估价对象所在层数为第6层（附带7层阁楼），建筑面积150.74平方米（其中阁楼面积占51.34平方米）。格局为三室三厅二卫一厨一阳台，室内一般装修，底层客厅、餐厅地面铺抛光砖，墙面乳胶漆刷白，石膏板吊顶；卧室地面铺木地板，墙面乳胶漆刷白，石膏板吊顶；书房地面铺木地板，墙面乳胶漆刷白，石膏板吊顶；厨房地面铺抛光砖，墙面贴瓷砖，扣板吊顶；卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，铝塑板吊顶；阁楼大厅地面铺木地板，墙面乳胶漆刷白，石膏板吊顶；卧室地面铺木地板，墙面乳胶漆刷白，顶棚乳胶漆刷白；露天阳台地面铺地砖，墙面贴墙砖，玻璃顶。一般照明用电，布局合理，通风、采光情况较好。另附储藏室一间编号为10，使用面积15.72平方米。

五、价值时点

根据估价目的，依据《司法评估委托书》，价值时点确定为估价人员实地查勘之日，即二零一八年十月八日。

六、价值类型

本次估价的价值类型为市场价值。

市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。

独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。

八、估价依据

1、《中华人民共和国物权法》（国家主席令第62号）

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（国家主席令第72号）

3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（国家主席令第28号）

4、《中华人民共和国资产评估法》

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）

6、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

7、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释[2011]21号）

8、《司法鉴定程序通则》(司法部令第107号)

9、估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》

10、（2018）甬余法委评371号司法评估委托书

11、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，选取比较法进行估价测算。

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

本估价公司根据估价目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的估价方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定估价对象房地产在价值时点（二零一八年十月八日）在符合报告中已说明的有关假设以及限制条件基础上的市场价值为RMB1731000元，大写为人民币壹佰柒拾叁万壹仟元整，单价为11484元/㎡，其中装修价值为RMB59000元。

备注：（1）上述评估市场价值已包含室内固定装修价值。（2）经调查估价对象尚欠2018-01-01至2018-12-31物业费944元，以上价值未在本次评估价值中扣除，请估价报告使用者注意。（3）市场价值四舍五入精确到千位。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

 二零一八年十月八日至二零一八年十月八日

十三、估价作业期

 二零一八年十月八日至二零一八年十月十二日