目   录

估 价 师 声 明...................................................... - 5 -

估价的假设和限制条件................................................ - 6 -

房地产估价结果报告.................................................. - 8 -

一、估价委托人...................................................................................................................................................... - 8 -

二、估价机构........................................................................................................................................................... - 8 -

三、估价目的........................................................................................................................................................... - 8 -

四、估价对象........................................................................................................................................................... - 8 -

五、价值时点......................................................................................................................................................... - 12 -

六、价值类型......................................................................................................................................................... - 13 -

七、估价依据......................................................................................................................................................... - 13 -

八、估价原则......................................................................................................................................................... - 14 -

九、估价方法..................................................................................................................................................... - 15 -

十、估价结果..................................................................................................................................................... - 15 -

十一、注册房地产估价师........................................................................................................................ - 16 -

十二、实地查勘期......................................................................................................................................... - 16 -

十三、估价作业日期.................................................................................................................................... - 16 -

十四、估价报告应用有效期................................................................................................................... - 16 -

附件

一、估价委托书复印件

二、估价对象位置图

三、估价对象实地查勘照片

四、估价对象权属证明复印件

五、估价机构营业执照和估价资质证书复印件

六、注册房地产估价师资格证书复印件           

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、本公司及本次参与估价的注册房地产估价人员与估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告；

5、注册房地产估价师**等已于2018年12月7日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、本估价报告由安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司宁波分公司负责解释。

7、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

9、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

估价的假设：

1、一般性假设：

（1）注册房地产估价师已对委托方提供的资料进行了检查，并将估价对象的权属、面积、用途等资料记载入估价报告，假设委托方提供资料合法、真实、准确，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留和隐瞒；

(2)估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了充分关注，但估价对象在价值时点是否存在安全隐患没有相应的专业机构进行鉴定、检测，本次估价假设其无安全隐患和环境污染；

(3)假设该估价对象产权清晰，手续齐全，可在分开市场上自由转让。

(4)估价对象面积、范围、主要技术指标分别来源于委托方提供的《国有土地使用证》复印件及其他相关资料。

2、未定事项假设：

(1)假设估价对象在价值时点和未来合理存续期间，按目前使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。

(2)假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变

(3)假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。

(4)假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

3、依据不足假设：无依据不足假设。

4、背离事实假设：根据委托方提供的相关资料，估价对象已设定抵押他项权利，已被司法查封，至价值时点，抵押他项权利尚未注销。由于本次评估目的为委托方进行司法处置提供参考依据，故本次评估假设无抵押他项权利及无司法查封。

5、不相一致假设：无不相一致假设

估价报告使用限制：

1、本报告估价结果仅为委托方办理案件提供价格参考依据，不得作其它用途使用。

2、本次估价结果是为委托方执行涉及估价对象的司法裁决而提供的价值鉴定意见，估价结果的定义是估价对象在价值时点的市场价值。该结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价对象的影响。

3、本次估价结果未考虑司法查封及抵押他项权利对市场价值的影响，如须考虑上述影响因素的，则不能直接使用本报告估价结果，而需根据委托方提供的完整有效资料进行价值调整。

4、报告价值时点为2018年12月7日。根据余姚市当前房地产市场价格的变化程度，本房地产估价报告使用期限不应超过（壹年），估价报告使用期限自（2018年12月20日）起计算（壹年）。

5、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

6、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。

7、本次估价，估价结果为估价对象现状的市场价值，未考虑未来处置物业时应缴纳的税费，未考虑延期开工需缴纳的罚金等。

房地产估价结果报告

皖中信房估字[2018]Z2-00485号

一、估价委托人

姓    名：余姚市人民法院

联系地址：余姚市谭家岭西路140号

联系电话：62785550

二、估价机构

估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

地    址：合肥市蜀山区潜山北路凤凰帝豪商办楼1502室

法定代表人：胡朝伟

机构等级：国家壹级资质

资格证书号：建房估证字[2013]108号

项目联系电话：0574-87158777

三、估价目的

为委托方进行司法处置提供参考依据。

四、估价对象

余姚市人民法院办理**银行股份有限公司宁波分行与被执行人**房地产开发有限公司、**电器有限公司金融借款合同纠纷执行一案，经合议庭讨论决定予以司法评估。经人民法院随机选定委托我司对被执行人**房地产开发有限公司名下位于余姚市临山镇临城村城镇住宅用地及位于泗门镇海南村商业用地两宗国有土地使用权的市场价值予以司法评估。

估价对象位于余姚市临山镇临城村城镇住宅用地（证载土地使用权面积为12680.0平方米）及位于泗门镇海南村商业用地（证载土地使用权面积15022.18平方米）。

根据委托方要求，本次估价范围为证载红线范围内的国有土地使用权。

（一）房地产权益状况

1、座落于临山镇临城村城镇住宅用地土地使用权

2、座落于泗门镇海南村商业用地土地使用权

（二）区域状况

宁波位于东经120°55'至122°16'，北纬28°51'至30°33'，地处我国海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是中国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心。宁波辖海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化6个区，宁海、象山2个县，慈溪、余姚2个县级市。共有75个镇、10个乡、69个街道办事处、717个居民委员会和2495个村民委员会。全市陆域总面积9816平方公里， 其中市区面积为3730平方公里。经技术部门初步测量，全市海域总面积为8355.8平方公里，岸线总长为1594.4公里，约占全省海岸线的24%。全市共有大小岛屿614个，面积255.9平方公里。截至2017年底，全市拥有户籍人口596.9万人，其中市区289.6万人。

余姚市，隶属于浙江省宁波市，位于东经120度至121度，北纬29度至30度。地处美丽富庶的长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和40分钟车程，至杭州萧山国际机场只有1小时车程，经沪杭甬高速公路去上海也只需2个半小时，经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时，余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段，水陆交通便捷。

临山镇位于余姚西北部，北濒杭州湾，南临四明山余脉，东与泗门接壤，西邻黄家埠镇，呈南山北海中平原的地貌特征，境内河道纵横、湖泊众多，具有典型的江南水乡风貌。全镇境域面积46.5平方公里，海岸线2.9公里，属亚热带季风性气候，季风显著，四季分明,气候温和。是"浙江省体育强镇"、"浙江省东海文化明珠乡镇"、"宁波市书画之乡"、"浙江省生态镇"、"宁波市文明镇"、"宁波市卫生镇"。临山镇内329国道、329复线横贯，距杭甬高速公路入口仅10公里，距萧甬铁路余姚站30公里，距G92牟山高速道口和G92N高速道口（规划中）均约10分钟车程，西至杭州（萧山）国际机场、东至宁波栎社机场和北仑港深水码头仅70公里，同大型交通枢纽余姚北站、高铁绍兴东站的时空距离仅为半小时，基本形成了可以辐射周边城市的水陆空立体大交通网络，区域畅达内外。

泗门镇地处宁绍平原中部，位于姚西北的中心，东靠小曹娥镇、朗霞街道，南接马渚镇，西邻临山镇，北濒杭州湾。全镇总面积66.35平方公里，辖16个行政村、4个社区，常住人口近11万人，是一座悠久历史和现代文明交相辉映的浙东古镇，素有“名邦之源”、“阁老故里”之誉。曾先后获得“全国综合实力百强镇、全国文明镇、国家卫生镇、全国优秀乡镇、国家级生态镇等十多个国家级荣誉称号。作为全国小城镇发展改革试点镇和省“十二五”期间重点培育的中心镇，近年来，泗门镇抢抓发展机遇，解放思想，开拓创新，经济社会取得了长足的发展。泗门区位优势显著，境内公路纵横交织，329国道横贯镇境，东距宁波80公里，西至杭州122公里，离余姚、慈溪、上虞三市中心城区均为 20公里。境域南连杭甬高速公路，东接杭州湾跨海大桥直抵上海，已建设“五纵六横”的大通道，形成10分钟的交通圈，对外联系十分便捷。

估价对象1位于临山镇临城村，南塘路南侧，东、南临村道，西侧为空地，北距姚北大道约500米，道路通达性较好，紧邻临城村综合办公楼，一公里范围内有临山镇政府、临山镇新城综合市场、临山镇中心小学、临山镇初级中学、临山集贸市场、临山影剧院等，所在区域基础设施完善，公共服务配套设施齐全，临山镇政府旁有临山锦园、迎凤佳苑、临山花园三个成套住宅小区，目前宗地周边多为自建落地房，居住氛围较浓厚。

估价对象位置1示意图：

估价对象2位于泗门镇海南村，姚北大道北侧，政通路南侧，东距余姚大道约300米，距余慈高速泗门收费站约1公里，道路通达性好，宗地北侧为姚北食品工业园，工业生产企业众多，宗地西侧为变压站，有一定环境污染，人流量较少，基本无商业氛围。

估价对象2位置示意图：

（三）实物状况

1、临山镇临城村城镇住宅用地

估价对象1为**房地产开发有限公司名下位于余姚市临山镇临城村城镇住宅用地，证载土地使用权面积为12680.0平方米，土地用途为城镇住宅用地，土地所有权为国有，土地使用权人为**房地产开发有限公司，使用权类型为出让，终止日期至2081年7月29日（其中商业40年，至2051年7月29日），建筑容积率<1.4,>1.1。估价对象东、南临村道，北临南塘路，宗地东侧北侧有砖砌围墙围护，南侧有简易围护，与西侧宗地无明显分隔界线。宗地为平原地，地势平坦，排水良好，宗地外供电、供水、排水、道路、通讯等基础设施完备，宗地内尚未开发利用。

2、泗门镇海南村商业用地

估价对象2为**房地产开发有限公司名下位于余姚市泗门镇海南村商业住宅用地，证载土地使用权面积为15022.18平方米，土地用途为商业用地，土地所有权为国有，土地使用权人为**房地产开发有限公司，使用权类型为出让，终止日期至2050年10月25日，建筑容积率<2。估价对象北临政通路，南临姚北大道，西侧邻变压站。宗地北侧有砖砌围墙围护，南侧、西侧为沟渠，与东侧宗地无明显分隔界线。宗地为平原地，地势平坦，排水良好，宗地外供电、供水、排水、道路、通讯等基础设施完备，宗地内尚未开发利用。

五、价值时点

本次价值时点委托人未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以估价人员现场勘查之日2018年12月7日作为本次估价对象的价值时点。

六、价值类型

本次估价所指价格是：估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下在价值时点（2018年12月7日）所具有的客观合理价值。

七、估价依据

（一）法律法规

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号)；

2、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号)；

3、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号)；

4、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号)；

5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）；

6、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（法办发[2007]5号）；

7、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号）；

8、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号、132号）；

（二）有关估价标准

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/50899-2013）;

（三）委托方提供的文件资料

1、（2018）甬余法委评430号《余姚市人民法院司法评估委托书》；

2、《国有土地使用证》复印件（余国用（2011）第10399号、余国用（2010）第15061号）；

3、委托方提供的其他相关材料.

（四）房地产估价机构收集的有关资料

1、现场勘察资料；

2、市场调查资料；

3、估价师收集的其他资料。

八、估价原则

根据估价委托，结合估价对象的有关情况，本次房地产估价遵循下列原则：独立、客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1、独立、客观、公正原则：指站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。估价机构和估价师与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益关系，不带着自己的情感、好恶和偏见，按照事物的本来面目、实事求是地进行估价，估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，坚持原则、公平正直地进行估价；

2、合法原则：估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。依法判定的估价对象权益可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。

（1）依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属 ，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据。

(2)依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。

(3)依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或者合同等允许的处分方式为依据。

(4)依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策及采用的估价技术标准等。

3、价值时点原则：指估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。

4、替代原则：指估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格，应考虑相似的房地产的价格牵掣。

5、最高最佳利用原则：估价是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按照法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、改变规模、重新开发等前提作出判断和选择。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》规定，通行的估价方法有比较法、假设开发法、收益法、成本法，有条件选用比较法的应以比较法为主要的估价方法。收益性计税应选用收益法作为其中一种估价方法，在无市场依据或市场依据不充分而不适宜比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

根据估价对象的特点和估价目的，并综合分析估价对象所处区域房地产市场状及委托方提供的相关项目资料，确定估价对象为可开发利用地，由于同一区域存在较多类似房地产开发项目，在考虑待估宗地实际情况基础上可通过市场调查比较及分析确定估价对象开发建设完成后的房地产售价，在遵循预期收益、最有效使用等估价原则的基础上采用假设开发法对估价对象土地价格进行评估。因估价对象周边区域近期相同（或相近用途）土地交易案例较多，且具有可比性，故可采用比较法进行评估。估价对象位于余姚市基准地价覆盖地区，可采用基准地价系数修正法进行评估。

十、估价结果

我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用比较法、假设开发法、基准地价系数修正法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

**房地产开发有限公司名下位于余姚市临山镇临城村城镇住宅用地土地使用权[国有土地使用证号：余国用（2011）第10399号、余国用（2010）第15061号，证载土地使用权总面积为27702.18m²]在价值时点（2018年12月7日）满足所有假设与限定条件下的评估价值为:

总      价：RMB3812.93万元

大写人民币：叁仟捌佰壹拾贰万玖仟叁佰元整

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2018年12月7日

十三、估价作业日期

2018年11月30日至2018年12月20日

十四、估价报告应用有效期

根据余姚市当前房地产市场价格的变化程度，本房地产估价报告使用期限不应超过壹年，估价报告使用期限自（2018年12月20日）起计算壹年。

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

2018年12月20日

附   件

1、估价委托书复印件

2、估价对象位置图

3、估价对象实地查勘照片

4、估价对象权属证明复印件

5、估价机构营业执照和估价资质证书复印件

6、注册房地产估价师资格证书复印件

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院